Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия

Как переоформить ипотеку на другого человека? Должен ли кредитор давать согласие? Возможен ли отказ вообще или в ситуации с конкретным лицом?

Ответы — в данной статье.

Что говорит закон

Покупка жилой или коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ. Если используются заемные деньги не стоит забывать о положениях 102-ФЗ Об ипотеке. В п. 2 ст. 391 ГК РФ прописано, что перевод задолженности на иного человека допускается при условии, что кредитор дает свое согласие.

Если внимательно прочитать 102-ФЗ Об ипотеке (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ ред. от 31.12.2017), можно увидеть, что:

• отчуждение залогового имущества возможно, но залогодержатель (кредитор) письменно подтверждает согласие;
• переоформление ипотеки проводится, если соответствующий пункт значится в кредитном договоре и закладной;
• лицо, приобретающее предмет залога, получает все права залогодателя. Ему в дальнейшем придется погашать задолженность, оформлять страховой полис.

Важно! Чтобы банк одобрил переоформление ипотеки, необходимо предоставить убедительные доказательства необходимости процедуры. Например, если заемщик хочет перевести долг, а недвижимость оставить за собой, последует отказ в 99% случаев.

Банкам невыгоден процесс переоформления ипотеки. Старый заемщик уже изучен. Даже если есть краткосрочные задержки с оплатой, деньги все равно поступают. В отношении нового заемщика необходимо проверить его платежеспособность, имеющуюся кредитную нагрузку и предшествующую историю взаимоотношений с займодавцами. Если будет выявлено несоответствие требованиям банка, сделка не состоится.

Когда требуется переоформление ипотеки

Ипотечный кредит погашается в течение 10-15 лет и более. За это время могут измениться жизненные обстоятельства и планы. Банки при подписании договора предлагают оформить страховой полис. Но страховка не учитывает все обстоятельства, например, переезд в другую страну на работу или развод.

Можно ли переписать ипотеку на другого человека? Какую причину банк сочтет уважительной. Чаще всего переоформление требуется при наличии нижеперечисленных обстоятельств:

1. Ухудшилось материальное положение. Потеряна работа, уменьшился оклад, появились дополнительные расходы, например, на лечение близкого родственника. Стандартная страховка поможет, если предприятие закрылось, или в трудовой книжке значится запись об увольнении по сокращению штатов.

Но работодатели редко исполняют требования законодательства. В основном сотрудники увольняются по собственному желанию, опасаясь, что в противном случае вообще не получат расчетные. А это — не страховой случай.

2. Приобретенная квартира стала мала по площади. Например, в семье рождается 1-2 ребенка, возникает потребность в увеличении жилплощади. Ждать, когда будет выплачен имеющийся кредит, чтобы оформлять новый, долго. Результат — старую квартиру приходится продавать с переоформлением ипотеки на другого человека.

Можно ли переоформить ипотеку на сына или дочь в такой ситуации? Да, если они соответствуют требованиям банка в части платежеспособности, имеют самостоятельный доход, дееспособны.

3. Переезд в другой регион или страну. Например, гражданину предлагают длительную командировку на несколько лет, и он сомневается в том, что сможет своевременно обслуживать долговые обязательства.

4. Развод. Если квартира приобреталась в браке, бывшим супругам приходится впоследствии либо продолжать платить солидарно по долгам, либо переоформлять ипотечный заем на одного из них. Как делится ипотека при разводе – важные моменты.

5. Утрата трудоспособности. От болезней, получения инвалидности не застрахован никто. Страховой полис может не покрывать все расходы и на лечение, и на погашение задолженности перед банком;

6. Смерть заемщика. В этом случае обязательства по кредиту переходят к наследникам либо к созаемщикам. И те, и другие обязаны обратиться в кредитный комитет и предоставить свидетельство о смерти титульного заемщика. Банк на основании данного документа приостанавливает начисление процентов на период, пока не будет определен преемник. Кто оплачивает ипотеку после смерти заемщика?

Важно! Займодавец не поверит на слово. Чтобы заявление о переоформлении ипотечного кредита было принято к рассмотрению, потребуются подтверждающие документы.

Почему могут отказать в переоформлении ипотеки

Можно ли перевести ипотеку на другого человека? Нет, если потенциальный клиент:

• не соответствует возрастным рамкам. Например, платить по кредиту предстоит еще 5-10 лет, а возраст преемника приближается к 60-ти;
• не имеет официально подтвержденного дохода, либо он низкий; Как взять ипотеку без справок о доходах?
• более 40% заработной платы отдает в счет погашения займов;
• не соблюдает договорные обязательства перед банками, имеются возбужденные и незакрытые исполнительные производства, кредитная история содержит негативные записи;
• размещает в социальных сетях фотографии, посты сомнительного содержания;
• часто меняет место работы. Если стаж ни на одном из предприятий не превышает полугода, заемщика сочтут неблагонадежным;
• имеет судимости, в том числе непогашенные.

Многие банки оценивают не только непосредственно заемщика, но и его работодателя. Если есть долги по уплате налогов, на предприятие регулярно подают в арбитражный суд, долги взыскиваются через ФССП, в переоформлении ипотечного кредита откажут.

Документы, необходимые для переоформления ипотеки

Переоформление ипотеки на другого человека возможно при предоставлении следующих документов от нового заемщика:

• общегражданский паспорт с отметкой о регистрации. Приоритет — постоянной прописке. Если регистрация временная, срок действия кредитного договора будет небольшим;
• копия трудовой книжки или договора. На каждом листе ставится штамп или печать работодателя, дата и подпись ответственного лица;
• свидетельства ИНН, СНИЛС;
• справка 2-НДФЛ для наемных работников. Если есть совместительство, можно запросить справки у всех работодателей. Сотрудничает ли банк с предпринимателями, собственниками бизнеса, получателями пассивного дохода, самозанятыми, лучше уточнять на месте;
• заявка на выдачу кредита по форме банка.

Действующий заемщик заполняет заявление о снятии долговых обязательств и переводе их на другое лицо.

Важно! Приведенный выше перечень не является полным и исчерпывающим. В частности, действующему владельцу придется заказывать оценку недвижимости, выписку из ЕГРН и технический паспорт. Будущего собственника могут попросить предъявить документы на имеющуюся квартиру или дом, машину, загранпаспорт с отметками о пересечении границы и т. д.

Порядок переоформления ипотеки на другое лицо

Как перевести ипотеку на другого человека? Начинать нужно с внимательного изучения кредитного договора. Некоторые банки прямо прописывают запрет на продажу залогового имущества, перевод обязательств или досрочное расторжение соглашения. Если процедуру и разрешают, то после уплаты солидного штрафа.

Схема переоформления ипотеки предполагает прохождение следующих этапов:

1. Действующий и будущий заемщики обращаются в банк. На данном этапе им требуется предварительное одобрение. Если займодавец соглашается на сделку, готовятся документы. От получателя ипотеки требуется подтверждение платежеспособности, от должника — документы на недвижимость.
2. Кредитный комитет и служба безопасности изучают предоставленные справки. При принятии положительного решения с преемником подписывается договор о кредитовании на сумму долга по первоначальному обязательству. Старый заемщик заполняет заявление на закрытие кредита.
3. Бывший и нынешний собственники заключают договор купли-продажи недвижимости, переоформляют закладную и подают документы в МФЦ для изменения собственника в записи ЕГРН.

Как переписать ипотеку на другого человека? Доказать необходимость процедуры. Если первоначальный заемщик исправно вносил платежи, его желание продать квартиру и избавиться от задолженности не связано с потерей работы или трудоспособности, банки в большинстве случаев отказывают в переоформлении.

Всегда остается вероятность того, что новый собственник погасит задолженность досрочно и выведет квартиру из-под залога. Для кредитора это равнозначно потере прибыли.

Другая крайность — новый заемщик окажется неплатежеспособным, и проблему взыскания долга придется решать через суд. Процедура растянется на месяцы и годы. Рынок недвижимости за это время может просесть так, что даже продажа квартиры проблему возврата долга не решит.

Поэтому банки, если ситуация не безнадежна, пытаются любыми способами удержать старого заемщика. Ему могут предложить реструктуризацию, кредитные каникулы, рефинансирование и т. д.

Перевод ипотеки на другого человека при расторжении брака

В ЗАГСе будущие муж и жена клянутся быть вместе в горе и радости, пока смерть не разлучит их. Но жизнь вносит свои коррективы, и часть браков распадается.

Если за время совместной жизни в ипотеку приобретена квартира, приходится решать проблемы, связанные с продажей имущества или переоформлением обязательства на одного из членов бывшей ячейки общества.

Можно ли переделать ипотеку на другого человека в случае развода? Да, при условии, что процедура разрешена кредитным договором.

Муж/жена в большинстве случаев автоматически становятся созаемщиком при оформлении ипотеки. Исключение:

• наличие брачного договора, разграничивающего владение недвижимостью. В подобной ситуации даже после развода квартира остается во владении того, кто записан собственником;
• у одной из сторон отсутствует российское гражданство.

Во всех остальных ситуациях муж и жена имеют равные права на недвижимость и обязанности по обслуживанию ипотечного договора. После развода им остается либо вместе погашать задолженность и потом делить квадратные метры, либо обращаться в банк для переоформления долга на одного из них.

Можно ли переоформить ипотеку с мужа на жену и наоборот? Да! Процедура проходит следующим образом:

1. Титульный заемщик заполняет заявление о переводе обязательства на другого человека. Так же поступает созаемщик, если хочет отказаться от своей доли в недвижимости.
2. Сотрудник банка дает перечень документов, которые каждая из сторон обязана подготовить для проверки.
3. Бывшие супруги в присутствии нотариуса подписывают соглашение о разделе квартиры или дома. Обязательные пункты документа — порядок использования полученного кредита и график погашения задолженности.
4. Соглашение передается кредитору для регистрации и переоформления кредитного договора.
5. Информация о смене собственника вносится в ЕГРН и закладную.
6. Новый заемщик оформляет страховку в соответствии с требованиями банка.

Важно! Если право собственности на недвижимость передается лицу, которое ранее не значилось в списке созаемщиков, кредитор проверит его платежеспособность, соответствие общим требованиям финансовой структуры.

Напоследок

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека? Да, если это предусмотрено политикой банка и должник может доказать, что не может в полном объеме выполнять свои обязательства перед кредитором. Новый заемщик обязан соответствовать критериям займодавца в части платежеспособности, возраста, наличия/отсутствия текущих кредитов.

Можно ли поменять заемщика по ипотеке без ведома банка? Нет. Перерегистрировать право собственности, пока не снято обременение, не получится. Если информация о попытках продать квартиру, передать ее другому лицу поступит в банк, последний имеет право расторгнуть договор кредитования досрочно с погашением оставшейся суммы единовременно.

Как лучше переоформить квартиру на сына — практические советы

Как лучше переоформить квартиру на сына, часто задумываются граждане. На сегодняшний день переоформление квартиры можно осуществлять путем договора купли-продажи, дарения, оформления завещания. Пошаговые действия как переписать квартиру на сына опишем далее.

Купля-продажа недвижимости

Как переписать квартиру на сына? Переоформление недвижимости на базе соглашения о купле-продаже

Процесс покупки или продажи объекта недвижимого имущества регламентируется двумя нормативными актами:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), нормы которого дают понятие договора купли-продажи, прописывают обязательные действия сторон по его оформлению;
• Федеральный нормативный акт о проведении регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Исходя из норм ГК РФ, под куплей-продажей объектов жилой недвижимости (квартир, частных домовладений, жилых комнат), подразумевается такая сделка, на основании которой объект недвижимости, выбывает из собственности бывшего владельца (продавца) и переходит во владение новому собственнику (покупателю).

По сути это возмездная сделка, то есть право на недвижимость переходит в результате платы в виде определенной денежной суммы, уплачиваемой продавцу покупателем.

На практике такой способ оформления квартиры на родственников не слишком распространен, поскольку требует значительных затрат.

Нюансы переоформления недвижимости на основании соглашения о купле-продаже

Как было указано выше, этот способ переоформления квартиры на сына или родственников не пользуется большой популярностью, так как есть некоторые нюансы таких сделок.

Рассмотрим отрицательные нюансы.

1. Продавец обязан заплатить налог с продажи имущества, в размере 13% от стоимости жилья. Цена объекта недвижимости определяется на основании его оценки, которую делает только сертифицированный (получивший специальную лицензию) специалист. При этом акт оценки должен обязательно быть предоставлен нотариусу, что будет оформлять куплю-продажу. Плюс на нотариуса возложен контроль по уплате налогов. На практике это происходит таким образом. Нотариус не оформит (нотариально заверит) договор купли-продажи, пока у него не будет квитанции об уплате продавцом налога.
2. Такое соглашение можно легко оспорить в судебном порядке. Для этого нужно доказать что соглашение было фиктивным, то есть стороны (например, мать и сын) не имели желания осуществить куплю-продажу, а данной сделкой маскировали договор дарения. В таком случае признает куплю-продажу недействительной и право собственности у сына сразу аннулируется.
3. Переоформления имущества, таким образом, отслеживается контролирующими службами, если кто-то из родственников является государственным служащим. Прокуратура, налоговая инспекция имеет право обратиться в суд с наложением ареста либо отмены сделки, если докажет что таким образом происходило незаконное обогащение сторон.

Плюсы оформления купли-продажи следующие:

• если сделка проведена по всем требованиям, сын сразу становится собственником жилья, и на него уже не могут претендовать другие родственники;
• если сын или родственник, оформляющий таким образом на него квартиру, другой объект жилой недвижимости, относится к льготной категории, он имеет право на налоговый вычет (освобождается от уплаты налога на прибыль).

Нужно запомнить, что право на любой объект недвижимости переходит к новому владельцу не сразу после совершения сделки, а только после того, как недвижимость будет на него зарегистрирована в Росреестре (выдано свидетельство о праве собственности и извлечение из реестра недвижимости).

Оформление объекта жилой недвижимости в дар

Как лучше передать квартиру сыну? Данный способ переоформления недвижимого имущества между родственниками получил наибольшее распространение.

Под дарением подразумевается сделка, на основании которой, одна сторона (даритель) передает объект жилой недвижимости и права на него другой стороне, на основании безвозмездной сделки.

То есть имущество переходит без каких-либо финансовых затрат (в отличие от купли-продажи), за исключением трат на оформление самой сделки.

Плюсы оформления дарственной следующие.

1. Если сделка происходит между близкими родственниками (родителями и детьми) налог на прибыль не платится.
2. Срок исковой давности, по признанию ее недействительной сокращенный, то есть один календарный год. Например, для купли-продажи он составляет три года.
3. Юридически оспорить дарственную между родственниками практически невозможно.

Минусов в таких сделках нет.

Что необходимо знать о недвижимости, оформленной в дар

Несмотря на то что данная сделка является безвозмездной, нормы ГК РФ, устанавливают некоторые требования к процессу передачи и оформления недвижимости.

1. Даритель не имеет права отказаться от принятия объекта жилой недвижимости в дар. То есть он обязан провести регистрацию и выполнить другие действия в отношении объекта жилой недвижимости.
2. С дарственной переходят не только права на недвижимость, но и обязанности. То есть, если существует задолженность за коммунальные и другие услуги, новый собственник обязан их погасить в полном объеме.
3. Имущество, полученное в дар, не относится к нажитому в браке. Например, если сын, получивший квартиру, таким образом, находится в браке, и начнет разводиться с супругой, она не имеет права претендовать на часть квартиры.

Завещание

Как переписать дом на сына? Завещание недвижимости сыну

Значительная часть недвижимого жилого имущества переходит к сыновьям на основании завещания, оформляемого собственником квартиры, или другой жилой недвижимости.

Данный процесс полностью регулируется нормами Гражданского кодекса РФ.

На основании него, под завещанием подразумевается письменный документ, который должен отвечать следующим юридическим требованиям.

1. Он должен содержать волю лица о передаче его имущества конкретному лицу (в данном случае сыну, родственнику) после смерти. То есть события будут происходить в будущем.
2. Такой документ должен быть оформлен только нотариально. Во всех других случаях завещание юридической силы не имеет.

Юридические особенности завещания

Несмотря на то, что завещание также является одним из самых распространенных случаев, переоформления квартиры существует множество юридических тонкостей, о которых необходимо знать.

1. Право собственности на объект жилой недвижимости наступает только после смерти завещателя, и вступления родственника в наследство.
2. С объектом недвижимости к сыну переходят не только права, но и обязанности. Например, жилье взято в ипотеку. Из этого следует, что новый собственник обязан ее выплачивать.
3. Любое завещание можно оспорить в суде. Нормы ГК РФ, четко устанавливают ситуации, когда завещание считается недействительным, а именно, составленное под моральным или физическим давлением, написанное человеком, который на момент его составления был невменяемым (психически больным). Также нужно обратить внимание, на то, что если на момент смерти, один из близких родственников, на кого завещание не составлено, стал инвалидом первой или второй группы, у завещателя остались несовершеннолетние (малолетние) дети, часть жилого имущества, будет оформлено на них, независимо от воли завещателя.
4. Тот, кто указан в завещании не имеет права отказаться от принятия его, и соответственно всех существующих прав и обязанностей относительно недвижимости.

Нужно знать, что помимо нотариусов, завещание может заверить, капитан корабля, который находится в плавании, глава органа муниципального образования, если в этом районе нет нотариуса. Им передаются согласно нормам ГК РФ нотариальные полномочия.

Процесс оформления сделки

Любая сделка, связанная с переоформлением недвижимого имущества, происходит по следующему алгоритму:

• сначала на объект недвижимости необходимо подготовить всю техническую и правоустанавливающую документацию (технический паспорт, документ подтверждающий приобретение права собственности, например, свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о вступлении в наследство);
• далее необходимо проверить, нет ли обременений на имущество, то есть арестов, ипотечных ограничений, но этот шаг не касается случаев оформления завещания;
• обговорить тонкости сделки с сыном или другим родственником, который станет новым владельцем, это не касается завещания;
• провести сделку у нотариуса, после чего новый собственник должен зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости в Росреестре, и получить соответствующее свидетельство.

Нужно знать, что если на квартиру наложен арест, или она находится под залоговым или ипотечным обременением, оформить сделку по дарственной или купле-продаже не получится, так как нотариус не имеет права заверять такие сделки.

Как лучше переоформить квартиру на сына — пошаговый план

Сам процесс переоформления недвижимого имущества является трудоемким, и занимает определенное время.

Как переписать квартиру на сына — пошаговые действия

Пошагово это будет выглядеть таким образом.

1. Первый шаг — это подготовка соответствующих технических и правоустанавливающих документов. Если их нет, или они не соответствуют изменениям (касается технической документации, если в квартире произошла перепланировка), их нужно обновить или восстановить.
2. Второй шаг — проведение оценки квартиры. Для этого необходимо найти профессионального оценщика, имеющего соответствующую лицензию. Он должен осмотреть жилое помещение, и рассчитать его рыночную стоимость. Для этого существует специально закрепленная методика оценки жилья. Этот шаг не касается оформления завещания.
3. Следующий шаг — это подписание предварительного соглашения, если оформляется сделка по купле-продажи. В нем прописывается, когда старый собственник снимется с регистрации, освободит помещение, а также указывается, какого числа произойдет сама сделка.
4. После этих действий, стороны приходят к нотариусу и оформляют сделку. Все действия связанные с переходом права собственности на объект недвижимости должны оформляться нотариально, так как без заверения нотариусом они считаются никчемными (недействительными).
5. После оформления сделки, новый собственник должен провести регистрацию права собственности в Росреестре. Туда необходимо подать копию технической и правоустанавливающей документации, и получить свидетельство о праве собственности и извлечение из государственного реестра прав на недвижимость, о том, что такой-то гражданин получил право собственности на квартиру или другую недвижимость.

Данный алгоритм действий прописан в действующем законодательстве, и выработан юридической практикой.

Сколько стоит сделка

Сколько стоит переписать квартиру? Стоимость переоформления квартиры на сына зависит от того, какой способ выберет владелец недвижимого имущества.

Если будет происходить купля–продажа, тогда общая сумма потраченных средств будет состоять из следующих расходов:

• средств, уплаченных оценщику за акт оценки (от 3 до 5 тысяч рублей);
• нотариальных услуг (цена зависит от стоимости недвижимости);
• налога;
• платы государственной пошлины за регистрацию права собственности.

При дарственной будут следующие расходы:

• нотариальные услуги;
• государственная пошлина за проведение регистрации права собственности.

Если составляется завещание, тогда завещатель должен только оплатить услуги нотариуса, который его оформит и заверит надлежащим образом.

Переоформить квартиру на дочь или сына, а также другого родственника можно несколькими способами. Все они несут определенные риски и затраты. Выбор того или иного способа будет зависеть от желания собственника квартиры и его финансовых возможностей.

Как переписать квартиру на дочь или сына? Как переоформить квартиру (дарение или завещание):

Источник https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/kak-pereoformit-ipoteku-na-drugogo-cheloveka-poryadok-i-usloviya.html

Источник https://pravozhil.com/oformlenie/kak-luchshe-pereoformit-kvartiru-na-syna.html

Источник

Источник