Покупка квартиры в лизинг. Как схема работает на практике и чем отличается от ипотеки

Мы привыкли, что в России есть два пути обзавестись собственным жильем – ипотека или квадратные метры, доставшиеся в наследство. Конечно, есть счастливчики, чьи доходы позволяют немного подкопить и самостоятельно купить квартиру, но таких меньшинство.

А есть еще один способ приобрести свое жилье – воспользоваться лизингом.

Что такое лизинг жилой недвижимости

Лизинг жилья – это долгосрочная аренда недвижимости с правом последующего выкупа.

Что можно приобрести?

В лизинг можно приобрести:

В отличие от ипотеки средства на приобретение недвижимости выделяет не банк, а лизинговая компания. Последняя приобретает жилье у продавца на первичном или вторичном рынке, а затем сдает квартиру лизингополучателю в долгосрочную аренду. По истечении срока лизингового договора арендатор-клиент должен выкупить жилье у компании по остаточной стоимости.

Говоря о жилье, главное здесь – согласие лизинговой компании выкупить объект. А для нее ключевым фактором является ликвидность, поскольку в случае просрочек платежа объект остается в собственности у компании, клиент-арендатор выселяется (даже если он зарегистрировал в жилье себя и членов своей семьи), а лизинговая компания реализует недвижимость по своему усмотрению.

✅ Схема покупки жилья в лизинг

	Покупатель самостоятельно выбирает объект на первичном или вторичном рынке
	Покупатель обращается в лизинговую компанию, которая оценивает ликвидность объекта, проверяет продавца и финансовые возможности покупателя
	Лизинговая компания приобретает выбранный объект
	Лизинговая компания заключает с клиентом (покупателем) договор долгосрочной аренды, по которому необходимо выкупить жилье в течение установленного срока
	Покупатель вносит первоначальный взнос (по аналогии с ипотекой)
	Договор официально регистрируется в Росреестре
	Далее, согласно графику в договоре (обычно – ежемесячно), покупатель перечисляет лизинговой компании определенную сумму
	В конце срока договора арендатор-клиент выкупает объект по остаточной стоимости и становится ее полноправным собственником

👇 Плюсы и минусы лизинговой сделки

💰 Отличия от ипотеки

🔑 Кто и почему пользуется лизингом жилья

Чаще всего к лизингу жилья прибегают те, кому по каким-либо причинам отказали в ипотеке. Например, не очень хорошая кредитная история или, что бывает еще чаще, клиент получает неофициальный доход, который банк не имеет права учитывать при принятии решения о выдаче ипотеки.

Объясняется это тем, что, по сути, лизинговая компания ничем не рискует. В случае просрочек платежей она просто расторгает с клиентом договор в одностороннем порядке, даже если человек после этого окажется «на улице» – для этого ей не нужно ни решение суда, ни участие коллекторов.

👩‍💼 Мнение эксперта: что выгоднее

Безусловно, классическая ипотека более выгодна, нежели лизинг:

1. Во-первых, сейчас действуют различные программы льготной ипотеки, субсидии для молодых семей и т. д.
2. Во-вторых, гражданин, берущий ипотеку, не в пример лучше защищен со стороны закона – в отличие от лизингополучателя.

Не зря в России лизинг для физических лиц пока не слишком развит. Однако набирает популярность лизинг для юридических лиц, которые берут в долгосрочную аренду не только коммерческую недвижимость, но и грузовые авто, спецтехнику и т. д. Можно надеяться, что через несколько лет лизинг жилья станет более понятным и прозрачным инструментом.

Однако о выгоде говорить не совсем корректно, поскольку к лизингу чаще всего прибегают те, кто по каким-то объективным причинам не может рассчитывать на ипотеку – и у них просто нет иного выхода обзавестись собственным жильем.

Что касается расчетов, то пример привести сложно, поскольку на отечественном рынке пока мало лизинговых компаний, сотрудничающих с физлицами. И почти все они работают, исходя из индивидуальных параметров конкретного клиента и объекта. Надежные лизинговые компании чаще всего являются «дочками» крупных банков, поэтому интересующиеся лизингом жилья могут, к примеру, посетить сайт компании «Система Лизинг 24», которая входит в группу ВТБ.

На ее сайте есть специальный калькулятор, который позволяет произвести расчеты по размерам лизинговых платежей, исходя из параметров объекта.

Лизинг недвижимости для физических лиц — аренда квартиры с правом выкупа

Говоря о лизинге, чаще всего подразумевают финансовую аренду оборудования или автотранспорта. Однако существует и довольно редкая для России услуга – лизинг недвижимости для физических лиц. По многим характеристикам он является более привлекательным, чем ипотечное кредитование или обычная аренда жилья. В нашей сегодняшней статье речь пойдет об особенностях аренды недвижимости с правом выкупа, ее преимуществах и недостатках.

Что такое лизинг жилой недвижимости

Лизинг – это распространенная в мире финансовая услуга, но для России сравнительно новая. Нормы таких соглашений были прописаны в законодательстве РФ всего два десятилетия назад – в 1998 году. Суть лизинга состоит в долгосрочной аренде какого-либо актива с правом его последующего выкупа (в ряде случаев переход права собственности может и не предусматриваться).

Механизмы лизинговых сделок утверждены ФЗ №164 от сентября 1998 года «О финансовой аренде (лизинге)».

На данный момент эта услуга находится в стадии развития и не так популярна, как кредитование малого бизнеса или частных лиц, договоры аренды имущества. Вместе с тем лизинг имеет массу преимуществ перед указанными видами соглашений, и его сравнительно небольшую распространенность можно считать следствием плохой информированности потенциальных клиентов.

В лизинг может оформляться практически любое имущество, имеющее длительный срок эксплуатации – оборудование, транспорт, производственные линии, здания и сооружения. Так, например, весьма популярен лизинг вендинговых автоматов при открытии бизнеса.

Одним из самых редких видов финансовой аренды является лизинг недвижимости для физических лиц. В отличие от мировой практики, где такие договоры занимают 15-20% от всего объема лизинговых сделок, в России аренда жилья с последующим выкупом пока что не распространена. Однако в последние годы заметы положительные сдвиги в этом направлении – некоторые крупные лизинговые компании уже начали предлагать частным клиентам лизинг жилой недвижимости.

Такая сделка для клиента является, по сути, чем-то средним между банковским кредитом и арендой жилья:

• Необходимо вносить фиксированные ежемесячные платежи, которые включают арендную плату и часть стоимости квартиры.
• На весь срок договора арендатор не имеет права собственности на квартиру.
• После окончания договора и выплаты всех причитающихся сумм арендатору передаются права владения на жилье.

Аренда квартиры с правом выкупа имеет свои особенности, преимущества и недостатки. По многим параметрам она выгоднее, чем банковские ссуды и аренда, однако есть и подводные камни.

Чем лизинг недвижимости для физических лиц интереснее, чем обычная аренда

Банковский кредит, аренда и лизинг – это три способа начать пользоваться каким-то активом (например, жилой квартирой), не имея необходимых средств для его приобретения. Для того чтобы понять, чем лизинг привлекательнее найма жилья, сравним эти виды договоров.

• У лизингополучателя появляется право выкупа арендуемого объекта, чего нет при обычном договоре найма. Полное погашение требуемых платежей приводит к переходу права собственности на квартиру от лизинговой компании и лизингополучателю.
• Договор заключается на долгий срок с владельцем имущества – лизинговой компанией – и имеет государственную регистрацию. Поэтому отсутствует риск произвола и расторжения договора аренды со стороны хозяев помещения.

Часты случаи, когда арендаторы сталкиваются с неприятностями, возникающими по воле хозяев квартиры. При лизинге недвижимости большинства проблем такого рода удается избежать.

• Нет риска одностороннего изменения договора в части увеличения арендной платы – этим часто «грешат» частные арендодатели. Если соглашение с лизинговой компанией заключено на долгий срок, то условия и ограничения по индексации платежей в нем всегда строго оговариваются.

Вместе с тем платежи по лизингу всегда будут ощутимо выше, чем при стандартной аренде жилья. Дело в том, что в них включено также постепенное погашение стоимости квартиры.

Таким образом, по многим факторам финансовая аренда оказывается привлекательнее простого найма жилья. Клиент получает возможность впоследствии стать собственником квартиры, у него снижены риски, связанные с недобросовестностью арендодателей.

Однако стоит понимать, что лизинг и более затратен – арендные платежи окажутся в 1,5-2 раза больше, чем при найме. Кроме того, на плечи лизингополучателя ложится обязанность по страхованию квартиры, ее оценка и другие расходы. Именно поэтому стоит критично оценивать свои возможности по выплате — ведь при прекращении взносов вы лишитесь права не только на выкуп объекта, но и на использование, а квартира перейдет другому арендатору.

Стоит также заметить, что оформить лизинг сложнее, чем снять жилье – лизингодатель проверит документы, оценит финансовое положение, и лишь затем примет решение о сделке. Процесс рассмотрения займет в результате до 1 недели.

Покупка недвижимости в лизинг или в кредит — чем отличаются эти способы

Как уже говорилось ранее, покупка недвижимости в лизинг имеет общие черты не только с арендой квартиры, но и с ее приобретением в ипотеку. Действительно, после окончания договора лизинга физическое лицо становится собственником квартиры и вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

При этом нет необходимости копить значительную сумму средств на единовременную покупку – выплата долга производится частями на протяжении длительного срока, а вначале достаточно первого взноса в размере 10-15% от рыночной стоимости квартиры. Однако есть и существенные различия, о которых мы поговорим ниже:

• Уровень переплаты. Удорожание при лизинге выше, чем кредитные ставки. Разница может составлять 25-30%.
• Отношение к клиенту. Заключить договор финансовой аренды гораздо проще, чем получить ипотечную ссуду в банке. Хотя лизингодатель и проводит проверку клиента, но обращает внимание только на ключевые моменты: отсутствие негативной кредитной истории, уровень платежеспособности.

Такой лояльный подход объясняется тем, что лизинговая компания практически не рискует – на все время выплат она является владельцем квартиры. Если клиент прекращает взносы, договор расторгается, а лизингополучатель теряет право выкупить квартиру. Банкам в этом плане сложнее – купленное жилье находится в собственности заемщика, а истребовать залог достаточно сложно и трудоемко.

• Скорость рассмотрения заявки на лизинг занимает не более 5-7 дней, тогда как оценка заемщика в банке может продолжаться несколько недель.
• Обеспечение обязательств клиента. Как правило, лизинговые компании не требуют дополнительный залог или поручительство. В случае с кредитом залог приобретаемой квартиры обязателен, а в большинстве случаев требуется поручительство супругов, родственников.
• Объект сделки. В отличие от ипотечных кредитов, лизинг не распространяется на строящееся жилье – только введенное в эксплуатацию.
• Страхование жилья при ипотеке является обязательным. В случае с финансовой арендой возможны варианты – например, уменьшение перечня страховых случаев, а вследствие – и взносов по договору.

Таким образом, несмотря на видимое сходство, покупка квартиры в лизинг и в ипотеку – два абсолютно разных вида соглашений. Каждое из них имеет свои преимущества и недостатки.

Покупка квартиры в лизинг — негативные моменты

Исходя из сказанного ранее, лизинг на жилье для физических лиц представляется наиболее интересным видом приобретения квартиры в условиях недостаточности средств. Однако при принятии окончательного решения стоит учитывать и существенные минусы таких соглашений:

• Запутанность сделки, сложность восприятия договора. Многие потенциальные клиенты отказываются от заключения соглашения, опасаясь подводных камней и непрозрачности взаимоотношений с лизингодателем, возможных злоупотреблений контрагента.

Действительно, нормы законодательства в отношении договоров финансовой аренды далеки от идеала, и поэтому соглашения выглядят сложными и даже «подозрительными». Однако крупные лизинговые компании с хорошей репутацией всегда идут навстречу клиентам, консультируя по всем неясным моментам.

• Ограничен перечень объектов, пригодных для сделки. Законодательство прямо запрещает оформлять лизинг на земельные участки и строящееся жилье. В результате вы сможете только купить квартиру в лизинг – даже дом на участке для финансовой аренды не подходит.
• Так как весь срок договора жилье находится в собственности лизинговой компании, возникает риск особого рода. Дело в том, что при каких-то финансовых проблемах у владельца квартиры (лизингодателя) может быть наложен арест на его имущество, в том числе на жилье, предоставленное в аренду с правом выкупа.
• Сложность процесса выкупа жилья. Кажется, что все должно быть просто – лизингополучатель погашает последний взнос по договору, после чего право собственности на квартиру переоформляется на него. Однако на практике эта процедура таит в себе множество трудностей и может занять продолжительный промежуток времени.
• Для основы лизингового соглашения подходят только обычные договоры купли – продажи на квартиру. Если речь идет о мене, долевой собственности и т.д., то для финансовой аренды такое жилье не подойдет.

Хотя лизинг недвижимости для физических лиц и таит в себе множество трудностей, справиться с большинством из них несложно. Достаточно выбрать в качестве лизингодателя солидную компанию с большим опытом работы, тем самым обезопасив себя от риска нарушения условий договора.

Обратный лизинг недвижимости как особый вид потребительского кредитования

До этого момента мы говорили о классической схеме лизинга, включающей три стороны:

• Лизингополучатель – клиент, который становится арендатором жилья, а после выплаты всех взносов – собственником.
• Лизингодатель – компания, которая приобретает жилье и сдает его в аренду клиенту с правом последующего выкупа.
• Продавец – владелец жилья, который продает его лизинговой компании.

Таким образом, главная цель лизингового соглашения для клиента – начать пользоваться недвижимостью без внесения полной стоимости единовременно. За эту услугу лизингополучатель выплачивает арендодателю не только стоимость квартиры, но и дополнительную сумму (удорожание) равными платежами на протяжении длительного срока.

Обратный лизинг недвижимости

Однако существует еще один вид финансовой аренды, который имеет несколько другие цели при схожей структуре сделки. Речь идет о возвратном (или обратном) лизинге.

Обратный лизинг недвижимости – это договор финансовой аренды, в котором продавец жилья выступает одновременно в роли лизингополучателя. Таким образом, у сделки остается всего две стороны.

Структура подобного договора следующая:

• Владелец жилья, испытывая потребность в денежных средствах, обращается в лизинговую компанию с целью заключения договора возвратного лизинга.
• Лизингодатель проверяет предлагаемый объект и платежеспособность клиента и принимает решение об одобрении заявки.
• Лизинговая компания приобретает у собственника квартиру.
• Одновременно то же самое жилье сдается бывшему владельцу в долгосрочную аренду с правом выкупа.

Условия возвратного лизинга несколько отличаются от стандартных. Срок финансовой аренды в этом случае может достигать 25 лет, а первоначальный взнос отсутствует.

• После погашения долга квартира вновь становится собственностью лизингополучателя.

По сути, обратный лизинг недвижимости – это не что иное, как аналог потребительского кредита под залог жилья. Однако есть и отличия: во-первых, при финансовой аренде происходит переход права собственности к лизингодателю и обратно. Во-вторых, удорожание по возвратному лизингу гораздо меньше, чем по банковской ссуде – от 5-8% в год.

Следует учитывать, что лизинговые компании неохотно заключают такие договоры, справедливо опасаясь ухудшения финансового состояния клиента. Действительно, на такие меры, как возвратный лизинг, физические лица идут только в самых безнадежных ситуациях.

Как купить квартиру в лизинг — советы специалистов

Если вы, изучив предложенную информацию, предпочли финансовую аренду банковским кредитам и стандартному найму жилья, то предлагаем рекомендации по успешному заключению такой сделки:

• Выбирайте только крупные солидные лизинговые компании, в идеале – работающие на базе известного банка. Так вы обезопасите себя от возможных махинаций и ошибок. Помните, что на протяжении всего срока договора (а это 10-15 лет) владельцем квартиры будете не вы, а лизингодатель. В результате его недобросовестность напрямую затронет ваши финансовые интересы.
• Подберите квартиру, учитывая требования лизинговой компании к таким объектам.
• Подготовьте первоначальный взнос – как минимум 10% от стоимости квартиры. Лизингодатель может предложить более интересные условия, если вы увеличите размер предоплаты.
• Оцените свои возможности по выплате долга. Примерно подсчитать, сколько вам будет нужно вносить ежемесячно, можно с помощью калькуляторов на сайте лизингодателя или на консультации с экспертом компании.
• Изучите планируемое соглашение на предмет неясных моментов и заранее уточните все, что показалось сомнительным. В этом вам поможет договор лизинга недвижимости, образец которого лизингодатель обязан предоставить по требованию.
• Подготовьте комплект документов для подачи заявки. Как правило, он небольшой – для принятия решения лизинговой компании достаточно паспорта, ИНН и номера пенсионной страховки. Разумеется, понадобятся и данные по объекту договора – и желательно, чтобы вы заранее уведомили продавца о структуре сделки и получили его согласие.
• В процессе рассмотрения заявки будет проведена оценка недвижимости, а также вашего финансового состояния. По итогам этой процедуры лизингодатель принимает решение и готовит пакет документов, в том числе окончательный график выплат.
• После подписания соглашения лизинговая компания выплачивает продавцу полную стоимость квартиры, оформляет право собственности на нее и сразу же передает вам в аренду.
• Вы используете квартиру на правах найма и выплачиваете лизингодателю взносы, включающие арендную плату и погашение стоимости жилья.
• После успешного окончания договора квартира переоформляется в вашу собственность.

Договор лизинга недвижимости образец

Заключение

Лизинг недвижимости для физических лиц – услуга для россиян новая и непривычная. Она заключается в долгосрочной аренде квартиры с постепенным ее выкупом путем ежемесячного внесения части стоимости жилья.

Такой метод приобретения квартиры в собственность имеет и плюсы, и минусы. С одной стороны, оформить финансовую аренду гораздо проще, чем ипотечный кредит, с другой – переплата по нему будет гораздо выше, а жилье поступит в собственность только спустя 10-15 лет, после окончания договора. Решив оформить лизинг на квартиру, обязательно взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение.

Уважаемые читатели! Если вас заинтересовала тема статьи, или даже возникли вопросы, обязательно оставляйте свои комментарии. Так мы узнаем, какие темы в будущем стоит освещать на страницах нашего портала.

Автор: Людмила Побережных С уважением отношусь к тем, кто отважился на создание собственного бизнеса.

Источник https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/lizing.html

Источник https://ktovdele.ru/lizing-nedvizhimosti-dlya-fiz-lic.html

Источник

Источник