Поручитель в ипотеке: требования, ответственность, права

При оформлении ипотечного кредита банкам нужны гарантии, что заёмщик сможет вовремя вернуть долг. В качестве дополнительного обеспечения может выступать не только предмет залога, но и поручитель. Разберёмся, какую роль играет поручитель, и нужен ли он для получения ипотеки.

Как такой поручитель?

Поручитель гарантирует банку своевременный возврат задолженности. Этот человек подтверждает, что заёмщик будет добросовестно выполнять обязательства по кредиту и вернёт всё в срок. Поручительство закрепляется в договоре, где указывают период кредитования, сумму задолженности, порядок решения споров и т. д. Если заёмщик не сможет погасить ссуду, за него это придётся делать поручителю.

Привлечение поручителя повышает вероятность одобрения ипотеки, поскольку уменьшает финансовые риски банка, но не является обязательным условием получения кредита. Так, в Альфа-Банке вы можете оформить ипотечный кредит на все виды недвижимости и по всем программам без поручителей.

Кто может быть поручителем по ипотеке? Например, близкие родственники: бабушки, дедушки, родители, братья, сёстры, супруги.

Чтобы стать поручителем по ипотеке, нужно соответствовать требованиям банка. Требования к поручителям совпадают с требованиями к основному заёмщику.

Возраст. Как правило, гарантом может стать человек в возрасте от 21 года до 70 лет. Возрастные границы меняются в зависимости от внутреннего регламента конкретного банка.

Гражданство. Большинство кредитно-финансовых организаций рассматривает в качестве поручителей только российских граждан.

Платёжеспособность и кредитный рейтинг. Чтобы выступать гарантом по ипотеке, нужно иметь хорошую кредитную историю. Банк может попросить поручителя предоставить документы о доходах.

Срок поручительства совпадает с периодом действия ипотечного договора.

Чем поручитель отличается от созаёмщика?

Созаёмщик оформляет кредит на равных условиях с основным заёмщиком и отвечает за своевременность внесения платежей. Поручитель же не должен следить за тем, насколько вовремя должник платит обязательные взносы. Рассмотрим основные отличия.

Погашение задолженности возможно только по решению суда

Должен погашать ипотеку наравне с основным заёмщиком

Доход не влияет на решение о выдаче ипотечного займа

Доход учитывается при оформлении ипотеки, если дохода заёмщика недостаточно

Несёт солидарную или субсидиарную ответственность

Несёт солидарную ответственность

Имеет право претендовать на недвижимость только, если полностью погасит долг за заёмщика

Является владельцем недвижимости, приобретаемой в ипотеку

Субсидиарной считается дополнительная ответственность. Это значит, что если образовалась просрочка по выплатам, то сначала банк обращается с требованиями к основному должнику, а после этого — к поручителю. Речь идёт о ситуациях, когда должник отказался удовлетворить требования кредитора или не предоставил ему ответ в установленные сроки.

Права и обязанности поручителя по ипотеке

Поручитель несёт солидарную (полную) ответственность с основным заёмщиком. В некоторых случаях модель ответственности заменяют на субсидиарную (дополнительную), при которой ограничивается процент задолженности или суммы возврата. Вид ответственности прописывается в договоре поручительства.

В отличие от созаёмщика, который имеет равные права с основным заёмщиком, поручитель не имеет прав на приобретаемое жильё, но при этом ответственен за погашение ипотеки.

Полностью погасить ипотеку вместе с начисленными процентами, штрафами и пенями, если заёмщик не сможет сделать это самостоятельно.

Своевременно информировать кредитора о смене адреса проживания/регистрации, а также паспортных данных.

Предоставить необходимые документы для оформления поручительства. Прежде всего он должен подтвердить свою платёжеспособность по запросу банка.

Помимо обязанностей, у поручителя есть права. Если поручитель исполнил обязательства по договору, к нему переходят права кредитора и недвижимость, на которую оформлена ипотека. Он вправе взыскать с заёмщика средства, потраченные на погашение ипотеки, включая проценты, неустойки и прочие издержки. Потребовать компенсацию судебных расходов, оплату штрафов и просрочек.

Если у заёмщика нет имущества, которое банк-кредитор смог бы забрать в счёт оплаты долга, погашать задолженность по ипотеке придётся поручителю.

Может ли поручитель взять ипотеку?

В период действия договора поручительства гарант вправе взять ипотечный кредит. Но в этом случае его общий доход банк будет рассматривать с учётом поручительства. Средств должно быть достаточно, чтобы вносить ипотечные платежи по двум займам.

Какие документы нужны поручителю

Для оформления поручительства по ипотеке нужно предоставить в банк эти документы:

военный билет (для мужчин младше 27 лет);

документы о трудоустройстве и доходах (по требованию банка);

свидетельства о рождении детей, а также браке/разводе (по требованию банка);

СНИЛС/ИНН в зависимости от требований банка. Альфа-Банк их не требует.

Зарплатным клиентам Альфа-Банка доступна ипотека с минимальным пакетом документации. Возможно оформление по паспорту. Поручители подают в банк аналогичный перечень бумаг.

После рассмотрения документации и одобрения заявки банк-кредитор заключает с поручителем отдельное соглашение, в котором прописаны все условия и степень ответственности.

Возможные риски

Прежде чем соглашаться на поручительство, стоит хорошо обдумать все нюансы. Важно понимать, какие риски существуют при заключении договора поручительства.

Снижение кредитного рейтинга. Если заёмщик недобросовестно выполняет свои обязательства, это влияет не только на его кредитную историю, но и на репутацию поручителя.

Материальные затраты, риск утраты собственного имущества. Отвечать по задолженности, не погашенной заёмщиком, придётся поручителю. Банк-кредитор имеет право забрать у гаранта в счёт оплаты долга недвижимое имущество, автомобиль, а также другие ценные вещи.

Кроме того, у поручителей нередко возникают трудности с получением кредита на своё имя. Становиться поручителем можно только для человека, в котором вы полностью уверены.

Можно ли отказаться от поручительства?

Важно понимать, что в случае преждевременного ухода заёмщика из жизни обязательства гаранта сохраняются в полном объёме. Во всех остальных случаях прекращение поручительства возможно только по согласию всех сторон, в том числе банка.

Верховный суд разъяснил, как разрешать споры сопоручителей по кредиту

Компания взяла кредит и не смогла его выплатить. Если поручителей было несколько, и один из них расплатился с долгами, как взыскать деньги с остальных поручителей и самого должника? Или, если договор поручительства у каждого свой, то они и вовсе ничего не должны? В проблемах, с которыми может столкнуться расплатившийся с банком сопоручитель, разобрался Верховный суд.

При обращении компании за кредитом банк требует предоставить обеспечение – залог или поручительство. Поручительство – всегда риск, ведь компания может оказаться не в состоянии расплатиться с кредитором, и тогда судебные тяжбы с банком грозят уже поручителю – ведь он отвечает по обязательствам должника всем принадлежащим ему имуществом. "Подписывая договор поручительства, многие не только не интересуются, но и даже не задумываются о реальном финансовом положении должника, обязательства которого обеспечиваются. Как правило, к моменту оплаты долга поручителем или сопоручителями должник остаётся без каких-либо активов и в состоянии банкротства, поэтому чаще всего поручитель или сопоручители остаются ни с чем", – говорит о типичной проблеме сопоручителей Марина Костина, адвокат Юридической группы "Яковлев и Партнеры". Но если поручителей несколько, и один из них всё же расплатился с долгами, насколько просто ему вернуть выплаченные в счёт погашения долга деньги? Проблемы, с которыми может столкнуться тот, кто расплатился по долгам фирмы, иллюстрирует дело, рассмотренное Верховным судом.

Вернуть своё оказалось непросто

ООО "Электроматериалы" взяло кредит на 5 млн 800 тыс. руб. в банке ВТБ 24. Поручителями стали Алексей Ситников* и два индивидуальных предпринимателя – Иван Петров* и Василий Сидоров*. Они заключили с банком отдельные договоры поручительства, по условиям которых несли солидарную ответственность с заемщиком.

На сумму около 3,1 млн рублей задолженность перед банком компания исполнила, а оставшуюся часть кредита, 1,7 млн руб., погасил Алексей Ситников за счет собственных средств. Поскольку к нему перешли права кредитора (ст. 387 ГК), потраченные деньги он хотел взыскать с других поручителей и компании. Сделать это оказалось непросто – Ситникову пришлось дважды дойти до Верховного суда.

Хождение по судам

Изначально иск о взыскании денег, уплаченных в счёт погашения долга, с компании и других поручителей рассмотрел Кировский районный суд г. Саратова. Решением суда, которое оставили без изменений в апелляции, Саратовском областном суде, требования удовлетворили частично: деньги взыскали с ООО "Электроматериалы", а в удовлетворении требований к другим поручителям отказали. Суды исходили из того, что поручители приняли на себя обязательство отвечать перед кредитором в солидарном порядке только с заёмщиком, независимо друг от друга, а значит, каждый из них не отвечает за другого в солидарном порядке.

Суды поправила коллегия по гражданским спорам ВС, которая указала на право Ситникова требовать и от других поручителей выполнить данные ими обязательства – солидарно или пропорционально, в зависимости от вида требований.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции постановил взыскать с должника и сопоручителей спорную сумму солидарно, однако не мотивировал вынесенное решение. Гражданская коллегия ВС под председательством судьи Сергея Асташова снова отменила определение нижестоящего суда. В облсуде не учли, что поручительство нескольких лиц как совместное можно квалифицировать только в случае, если сопоручители сами заявляли о совместном обеспечении обязательства, указал ВС в определении по делу. Такое волеизъявление в споре не исследовалось. ВС в очередной раз отменил определения апелляции и отправил дело на новое рассмотрение в Саратовский облсуд.

Договор поручительства – для всех или для каждого?

Одной из причин возникшей неопределённости стало то, что каждый поручитель заключил отдельный договор с кредитором, притом что единый договор, который урегулировал бы отношения поручителей между собой, а не только их отношения с кредитором, заключён не был, считает Михаил Будашевский, юрист "Хренов и партнеры". Ситуация, по словам Будашевского, типичная: "Договор поручительства зачастую воспринимается лишь как условие получения финансирования, а не как документ, который может породить у заёмщика и поручителей некие взаимные обязательства. И, если бы сопоручители в рассматриваемом деле урегулировали бы условия и порядок исполнения таких взаимных обязательств, многих проблем удалось бы избежать".

При разрешении спора ВС воспринял подход ВАС, разделяющий сопоручительство – ситуацию, когда несколько поручителей вместе поручились за исполнение обязательства должника, например, подписав один документ, и множественности поручителей – когда одно обязательство обеспечено разными договорами поручительства и у каждого поручителя отдельное обязательство перед кредитором, пояснил Фаррух Саримсоков, юрист практики по разрешению споров и банкротству адвокатского бюро "Линия права".

Сопоручительство или множественность поручителей?

При сопоручительстве заплативший за должника становится на место первоначального кредитора и получает право пропорционально взыскать с других поручителей выплаченный долг – предполагается, что доли у всех равные. Если я тот самый поручитель и выплатил 100 рублей, я могу либо взыскивать 100 рублей с должника, либо взыскивать по 25 рублей с каждого из трех оставшихся сопоручителей.

При множественности поручителей – что встречается на практике чаще – поручитель, выплатив как долг кредитору, также встанет на его место, но сможет солидарно взыскать долг полностью с любого из остальных поручителей. В таком случае ему выгоднее быстрее выплатить долг кредитору и, получив право требования, взыскивать долг с любого другого платежеспособного поручителя, потому что в таких случаях чаще всего должник находится в банкротстве или на ее грани.

Фаррух Саримсоков, юрист практики по разрешению споров и банкротству "Линия права"

Что безопаснее – сопоручительство или множественность поручителей?

В целом сопоручительство гораздо безопаснее для каждого поручителя, так как в случае с множественностью поручители могут не знать друг о друге. К тому же в этом случае есть возможность пропорционально ограничить объем своего обязательства.

Фаррух Саримсоков, юрист практики по разрешению споров и банкротству "Линия права"

Могут ли стороны изменять условия поручительства?

Во всех случаях стороны вольны изменять условия поручительства, например, в части объема обязательств поручителей, в выборе модели поручительства и т. д. Например, сопоручители могут договориться между собой, что тот, кто удовлетворит требования кредитора, имеет право взыскивать долг только с должника, а не с других поручителей.

Фаррух Саримсоков, юрист практики по разрешению споров и банкротству "Линия права"

Источник https://alfabank.ru/get-money/mortgage/kto-takoy-poruchitel-v-ipoteke/

Источник https://pravo.ru/story/view/143065/

Источник

Источник