Как лучше всего оформить ипотечный кредит на покупку жилья в новостройке или на вторичном рынке

Вопрос о том, как взять кредит на покупку квартиры на выгодных, ясных и выполнимых условиях, является актуальным для многих российских семей.

По данным Банка России, только в первом полугодии 2017 года сумма денежных средств, выданных для покупки жилья в кредит, превысила 770 миллиардов рублей. На фоне растущего спроса на вкладываемые в недвижимость заемные средства увеличивается и количество кредитных продуктов, предлагаемых различными финансовыми организациями.

Все они отличаются сроками, условиями предоставления, конечной стоимостью кредитных средств для заемщика. Вот почему так важно хорошо разобраться во всех нюансах жилищного кредитования, где цена невнимательности и неосведомленности может оказаться очень высокой.

Популярные виды кредитов на покупку собственного жилья

Чтобы решить, где взять кредит на покупку недвижимости и какую программу предпочесть, нужно понимать основные отличия разных видов жилищного кредитования. Только в Сбербанке предлагается более десятка различных кредитных пакетов, условия предоставления средств по которым подвержены регулярным изменениям. А ведь это не единственный источник заемных средств.

В настоящее время наиболее популярны три способа получения займа на покупку жилья:

1. Ипотечное кредитование.
2. Потребительский кредит на покупку жилья.
3. Льготные кредитные программы.

Какой кредит лучше в тех или иных обстоятельствах, предстоит решить самому заемщику. Каждый из этих видов обладает своими особенностями, плюсами и минусами.

При этом портрет идеального заемщика практически для каждой кредитной организации выглядит примерно так:

• гражданин РФ;
• от 21 до 60 лет;
• имеющий официальное трудоустройство и работающий не менее 6-ти месяцев на текущем рабочем месте;
• со средним доходом, способным обеспечить ежемесячное гашение долга;
• с положительной (не нулевой) кредитной историей.

Кроме того, наиболее лояльно отнесутся к тем заемщикам, которые готовы предоставить в качестве залога уже имеющееся в собственности у клиента имущество (будь то квартира, дача или автомобиль).

Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит выдается на покупку жилья и других видов недвижимого имущества, в числе которых:

• квартиры или жилые дома;
• земельные участки;
• садовые дома или дачи;
• гаражи или машиноместа;
• доли в жилых помещениях, выделенные в виде отдельных (чаще всего изолированных) комнат;
• недвижимость, которая может использоваться в предпринимательских целях (иначе называемая коммерческой).

Главное отличие, присущее ипотечному кредитованию, заключается в обязательности ипотеки – формы залога, регистрируемого государством в соответствии с российским законодательством одновременно с переходом права собственности на имущество.

Предметом такого залога часто выступает приобретаемая недвижимость. Однако может закладываться и другое имущество заемщика, и даже его право требования как участника долевого строительства.

Условия ипотеки в основном регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В ипотеку невозможно оформить объекты недвижимости:

• являющиеся собственностью государства или муниципалитета (т.к. не подлежит отчуждению ни при каких обстоятельствах);
• где собственниками являются несовершеннолетие либо недееспособные лица;
• уже имеющие любой вид обременения или к которым предъявляются права других граждан.

Для оформления ипотеки характерны следующие параметры:

Наличие первоначального взноса. Как правило, он должен составлять как минимум 10%. Это те денежные средства, которые заемщик готов самостоятельно внести продавцу недвижимости помимо средств, выделенных банком. В некоторых финансовых учреждениях эта сумма может составлять и 20, и 30 процентов.

Основные особенности оформления недвижимости в ипотеку

Описываемая разновидность кредитования имеет свои особенности:

1. Это целевой кредит на покупку, то есть возможно приобретение только конкретно обозначенного недвижимого объекта, который был предварительно оценен лицензированным оценщиком и одобрен кредитором. Покупка автомобиля за счет ипотечных средств невозможна – для этого существует автокредит.
2. Купленная недвижимость не может быть продана, подарена, сдана в аренду до тех пор, пока взятая покупателем ссуда им полностью не возвращена кредитору и в ЕГРН не внесена регистрационная запись о снятии обременения. Если заём не погашается в соответствии с условиями договора, заложенное имущество может быть продано кредитной организацией для погашения образовавшейся задолженности.
3. Ипотечный кредит на квартиру – в большинстве случаев самый выгодный кредит в отношении процентной ставки.

Кроме того, при предоставлении заемных средств участие банка существенно повысит правовую и общую безопасность сделки. Его специалисты:

• предоставят участникам сделки консультацию;
• затребуют профессиональную оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, в ходе которой, среди прочего, будут выявлены имеющиеся перепланировки помещения;
• проведут юридический анализ имеющихся документов;
• оценят существующие риски;
• обеспечат безопасную передачу денег продавцу.

В ряде случаев банк сделает процедуру использования материнского капитала или средств жилищного сертификата более простой и удобной для гражданина. Так, для самостоятельного использования материнского капитала родителям в большинстве случаев приходится ждать достижения ребенком трехлетнего возраста, тогда как в ситуации с ипотечным кредитованием эти деньги могут быть использованы сразу после оформления государственного сертификата.

Как получить и использовать ипотечный займ

Ипотечный кредит на жилье можно взять как в Сбербанке, так и в большом количестве других участников финансового рынка. По информации Банка России, 1 июля 2017 года ипотечные жилищные кредиты в нашей стране имели право выдавать 423 кредитные организации. Каждая из них в условиях рыночной конкуренции может формулировать свои требования к получателю займа и условия его предоставления. Универсальными для большинства банков являются шесть шагов, составляющих алгоритм покупки жилья в ипотеку:

1. Сначала потребуется предоставить в банк первичный пакет документов, подтверждающих платежеспособность потенциального заемщика. У каждой финансовой организации свой список запрашиваемых документов, но паспорт гражданина РФ и форма 2-НДФЛ (полученная у работодателя) в нем присутствуют обязательно. На этом этапе банк проверяет кредитную историю гражданина, оценивает имеющиеся у него возможности аккуратно и в срок выплачивать аннуитеты – регулярные платежи в счет погашения полученного займа.
2. После получения первоначального согласия банка выдать запрошенную для приобретения жилья сумму на определенных условиях выбирается подходящая квартира или другой желаемый недвижимый объект. Документы на подобранную недвижимость банк запросит для экспертизы. Список этих документов в разных банковских организациях может отличаться. Обязательно потребуется взять выписку из ЕГРН «на объект недвижимости» (она легко получается в любом МФЦ) и пригласить имеющего лицензию оценщика для проведения оценки рыночной стоимости предстоящей покупки.
3. Осуществляется сделка с недвижимостью с использованием ипотечного кредита. Происходит она в одном из помещений банка под руководством его менеджера. При этом часть стоимости приобретаемого имущества покупатель передает продавцу в качестве первоначального взноса до подписания договора. Затем стороны сделки подписывают договор купли-продажи недвижимости. Заемщик подписывает кредитный договор между ним и банком. Большинство банков требует также заключить договор страхования между заемщиком и страховой компанией.
4. Выполняется предусмотренная законом процедура государственной регистрации в Росреестре перехода права собственности и ипотеки (залога). В Сбербанке и некоторых других кредитующих население нашей страны организациях сегодня предлагают упрощенный порядок подачи документов – так называемую электронную регистрацию. При этом подписанные сторонами документы не надо нести в очном порядке в МФЦ или подразделение Росреестра – банковский специалист отправит их копии, заверенные цифровой подписью, через сеть Интернет. Эта удобная услуга предоставляется за определенную плату.

Потребительский кредит для приобретения жилой недвижимости

Условия предоставления потребительских кредитов регулируются Федеральным законом № 353-ФЗ от 21 декабря 2013 «О потребительском кредите (займе)». Такие кредиты на покупку жилья обычно не могут похвастать низкими процентными ставками, но у этого вида есть свои достоинства:

• для оформления потребительского кредита требуется минимум времени и документов;
• не нужны предшествующие приобретению недвижимости оценка, страхование и многие другие процедуры;
• на средства такого займа можно купить недвижимость с неузаконенными перепланировками, что в варианте ипотечного кредитования в большинстве случаев окажется невозможным;
• потребительский заем не нужно регистрировать в государственных органах и брать там подтверждающие документы;

Иногда этот вид займа выгоднее взять, если действительно очень срочно потребовалась небольшая сумма денег. В соответствии с действующей редакцией приведенного выше закона, банки обязаны раскрывать своим клиентам размер эффективной ставки.

Другими словами заемщик должен знать действительную конечную цену денег, которую в результате он должен будет оплатить. Важно эту ставку внимательно учесть при определении своей финансовой состоятельности и целесообразности заключения подобного договора.

Льготные виды ипотечных кредитов

Некоторые категории граждан нашей страны могут воспользоваться льготами при определении условий предоставления им кредита на приобретение жилья. В зависимости от сферы занятости, возраста, количества детей, имеющихся в собственности квадратных метров жилья им будет установлена льготная процентная ставка или субсидия, которую можно использовать, например, в качестве первого взноса за покупаемый объект недвижимости.

Предоставление таких льгот регулируется федеральными и региональными законами и нормами. Эти нормы подвержены регулярной модернизации и усовершенствованию.

В число заемщиков, имеющих право на льготы при предоставлении кредитов для покупки жилых помещений, входят:

• военнослужащие (кроме проходящих срочную службу);
• работники бюджетных организаций;
• молодые учителя и ученые;
• многодетные семьи;
• пенсионеры;
• молодые семьи.

Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в сотрудничестве с властными структурами регионов России разработаны льготные региональные программы, позволяющие заметно снижать кредитные ставки (в некоторых случаях до 6%, как утверждает Агентство). Полную информацию о том, как взять кредит на покупку жилья на льготных условиях и в чем заключаются эти льготы, в каждом конкретном регионе предоставляют партнеры АО «АИЖК». Их точные координаты и контактные данные для разных субъектов Российской Федерации приводятся на официальном сайте Агентства.

Решение, какой кредит лучше взять в тех или иных условиях, каждый из потенциальных пользователей заемных денег принимает самостоятельно. Общим правилом, которым стоит руководствоваться в жизненно важных вопросах, эксперты считают взвешенность подхода и недопустимость спешки.

Как оформить ипотеку без первоначального взноса

Чтобы получить от банка кредит на приобретение недвижимости без первоначального взноса, необходимо иметь соответствующий жилищный сертификат либо «материнский капитал».

Во всех остальных случаях можно в качестве обеспечения предоставить ликвидное движимое или недвижимое имущество, находящееся в собственности у заемщика.

Что касается материнского капитала, это именной сертификат, который выдается как полным, так и неполным семьям, родившим (усыновившим) второго либо последующего ребенка, а также детям-сиротам. До тех пор, пока сертификат не использован, положенные по нему средства расположены на специальном счете в пенсионном фонде и подлежат ежегодному пересчету согласно инфляции. Использовать сертификат можно исключительно на целевые нужды, одна из которых и предполагает его расходование в счет покупки недвижимости. Кроме того, для льготных категорий граждан предусмотрены специальные условия оформления займа с использованием средств материнского капитала.

Жилищным же сертификатом располагают, как правило, военнослужащие, накопившие денежные средства согласно специальной целевой программе. Такой сертификат также подлежит реализации при приобретении недвижимого имущества в ипотеку.

Перед тем как купить квартиру, полезно будет ознакомиться с действующими предложениями как в Сбербанке (первом в ряду банков, реализующих правительственные новации), так и во множестве других кредитных организаций, успешно со Сбербанком конкурирующих. Стоит обратиться за информацией об имеющихся льготах к местному партнеру АИЖК. Нелишним будет изучить опыт родственников и коллег по работе, а также тщательно взвесить возможности имеющегося бюджета на семейном совете.

Особенности потребительского кредита на покупку квартиры

Кредиты

Приобретение собственного жилья — это очень серьезный шаг. Покупка квартиры позволяет не только улучшить условия жизни, но и является хорошей инвестицией в будущее. Если личных средств на приобретение жилья не хватает, люди берут потребительский кредит на квартиру. Это может быть не только ипотека, но и краткосрочный заём. Для того чтобы выбрать для себя наиболее выгодный вариант, следует учесть множество нюансов и особенностей того или иного вида кредитования.

Кредит на жилье

Банк выдает людям средства на приобретение жилой недвижимости. Самый распространенный вариант такого займа — ипотека. Особенностью этого варианта является то, что купленная квартира будет служить залогом на протяжении всего срока договора до тех пор, пока человек полностью не выплатит долг. Помимо этого, можно взять потребительский кредит на покупку жилья.

Для того чтобы выбрать оптимальное решение, следует понимать чем ипотека отличается от потребительского кредита на покупку квартиры. Банк соглашается оформить ипотеку, если клиент может сделать первоначальный взнос, равный 10—15% от стоимости квартиры. Недвижимость сразу же регистрируется на покупателя, однако жилье будет находиться в залоге у банка, пока долг не будет полностью выплачен.

Ипотеку можно взять как для покупки готового варианта, так и для приобретения квартиры в новостройке. Такой вид займа является целевым и дается только для покупки жилья. Однако во многих случаях выгоднее взять потребительский кредит на квартиру.

Кроме того, важно выделить следующие особенности:

• Годовые при ипотечной ссуде составляют 11—13%, в то время как при потребительском кредите на покупку дома они будут равны 17—20%.
• Заем можно получить на срок 5—7 лет, ипотеку же дают на период до 30 лет.
• Целевую ссуду можно получить в размере до 60 млн р., при потребительском кредите на строительство дома или его покупку можно взять только до 2 млн р.
• Взяв ипотеку, придется страховать квартиру и свою жизнь, что не предусмотрено при обычном кредитовании.

Для того чтобы понять, в чем состоит отличие обычного кредита от ипотеки, можно рассмотреть наглядный пример. Молодая семья решила приобрести квартиру-студию за 3 млн р.:

• Для получения ипотеки нужно обязательно внести первоначальный платеж. Допустим, эта сумма составит 20% от полной стоимости жилья — 600 тыс. р. Оставшуюся сумму (2 млн 400 тыс. р.) предоставит банк под 13% в год на срок 15 лет. Каждый месяц заемщики будут должны оплачивать 31167 р. За все время действия договора будет перечислено 5 610 060 р. Таким образом, семья переплатит 3 210 060 р.
• Если же молодая семья решит взять кредит на аналогичную величину на срок 5 лет, ежемесячные платежи будут равняться 54 607 р. Сумма всех выплат составит 3 276 420 р. Переплата будет равна 876 420 р. Можно заметить, что семье придется переплачивать намного меньше, однако и выплаты за месяц будут гораздо выше.

• Для получения ипотеки нужно обязательно внести первоначальный платеж. Допустим, эта сумма составит 20% от полной стоимости жилья — 600 тыс. р. Оставшуюся сумму (2 млн 400 тыс. р.) предоставит банк под 13% в год на срок 15 лет. Каждый месяц заемщики будут должны оплачивать 31167 р. За все время действия договора будет перечислено 5 610 060 р. Таким образом, семья переплатит 3 210 060 р.
• Если же молодая семья решит взять кредит на аналогичную величину на срок 5 лет, ежемесячные платежи будут равняться 54 607 р. Сумма всех выплат составит 3 276 420 р. Переплата будет равна 876 420 р. Можно заметить, что семье придется переплачивать намного меньше, однако и выплаты за месяц будут гораздо выше.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотека пользуется огромной популярностью в России. Такая разновидность займа имеет следующие преимущества:

• Низкий процент годовых.
• Возможность взять кредит на очень длительный срок.
• Можно провести реструктуризацию долга.
• Возвращение налогового вычета после приобретения недвижимости.
• Особые программы для военнослужащих, молодых семей и прочее.

Однако любой вариант имеет и свои недостатки. Следует обратить внимание на такие минусы ипотеки:

• Сложность в получении.
• Необходимость иметь «хорошую» белую зарплату.
• В некоторых случаях нужно иметь поручителя.
• Сумма ежемесячной платы не должна превышать 40% от ежемесячного подтвержденного заработка.
• В ряде банков существуют штрафы за досрочное погашение долга.
• Нахождение купленной квартиры в залоге у финучреждения.

Плюсы и минусы потребительского займа

Потребительское кредитование выгодно в том случае, если нужно взять в долг не очень большую сумму на короткий период. Такой вид займа имеет следующие преимущества:

• Оформить заявку очень просто.
• Нет необходимости страховать свою жизнь и недвижимость.
• Имущество не находится в залоге у финучреждения.
• Не предусмотрены штрафы за досрочную выплату долга.

Однако у любой схемы кредитования есть и свои недостатки. Выделяют следующие минусы такого вида займа:

• Процент годовых гораздо выше, чем при ипотечном кредитовании.
• Кредит выдается на 5—7 лет.
• Размер займа редко может быть больше чем 1,5 млн р.
• Подтверждение дохода.
• Выплата платежей в большом размере каждый месяц.

Получение ссуды на покупку квартиры

Самое главное — выбрать надежный проверенный банк. Для этого можно ознакомиться с отзывами тех людей, которые уже брали кредиты, а также необходимо сравнить условия выдачи займов в различных учреждениях. Хорошей репутацией пользуются организации: Сбербанк, ВТБ24, Московский кредитный банк и другие.

Оформление потребительского займа на длительной срок начинается с подачи онлайн-заявки. Следует помнить о том, что далеко не каждый банк досрочно одобрит такое заявление. Не обойтись без личного посещения офиса учреждения. Необходимо взять с собой как можно больше документов. Это повысит лояльность кредитора и повлияет на принятие решения.

После того как одобрение получено, необходимо собрать те документы, которых еще нет на руках, и отправиться в отделение для заключения договора. После подписания соглашения финучреждение перечислит деньги указанным в документе способом.

Весь процесс может заниматься 3—10 дней. Длительность процедуры зависит от запрашиваемой суммы и политики учреждения.

Условия для заемщиков

Кредит могут получить граждане России, у которых есть прописка. Помимо этого, для физических лиц действуют следующие требования:

• Возраст заемщика должен быть старше 21 года и не более 65 лет (очень редко до 70 лет).
• Достаточный ежемесячный доход. Иногда банки имеют конкретные требования к заработной плате и учитывают соотношение заработка и ежемесячных выплат по кредиту.
• Официальный стаж от 5 лет, из них как минимум 6 месяцев на текущем рабочем месте.
• Наличие личного зарегистрированного имущества. Это не всегда является обязательным фактором, однако увеличивает возможность одобрения заявки.

Другие условия зависят от политики банки. Требования могут быть более лояльными, если заемщик получает зарплату или пенсию именно на счет в этом учреждении.

Перечень требующихся документов

Список документов зависит от предложения по кредиту. Если заемщику требуется небольшая сумма, он может получить ее по упрощенной схеме. Это будет актуально для тех, у кого подготовлена основная сумма на покупку жилья и недостает лишь малой части. В такой ситуации от физического лица потребуется лишь минимальный пакет бумаг:

• Анкета на получение услуг кредитования.
• Внутренний паспорт, в котором присутствует информация о регистрации.
• Еще один документ, служащий для подтверждения личности заемщика (заграничный паспорт, удостоверение водителя, СНИЛС).

• Анкета на получение услуг кредитования.
• Внутренний паспорт, в котором присутствует информация о регистрации.
• Еще один документ, служащий для подтверждения личности заемщика (заграничный паспорт, удостоверение водителя, СНИЛС).

Для того чтобы получить кредит на крупную сумму, необходимо доказать свою платёжеспособность и официальное трудоустройство. Для этого может потребоваться:

• Справка 2-НДФЛ из компании, в которой трудоустроен гражданин.
• Заверенная копия трудовой книжки или выписка из нее.
• Бумага, свидетельствующая о доходе заемщика.
• Справка о размере пенсии из Пенсионного фонда (для лиц пенсионного возраста).

В случае если заём дается под залог имущества, потребуются дополнительные документы. В перечень будет входить:

• Документ, подтверждающий право собственности на жилье или другой вид залога.
• Отчет об оценке стоимости залога.
• Справка из ЕГРП.
• Кадастровый паспорт, план недвижимости.
• Заверенное у нотариуса согласие собственников.

Способы погашения

• Документ, подтверждающий право собственности на жилье или другой вид залога.
• Отчет об оценке стоимости залога.
• Справка из ЕГРП.
• Кадастровый паспорт, план недвижимости.
• Заверенное у нотариуса согласие собственников.

Для того чтобы погасить кредит, необходимо ежемесячно переводить средства на счет банка. Это можно делать в автоматическом режиме, например, написать заявление в бухгалтерии по месту работы для того, чтобы с заработной платы снималась сумма в счет погашения кредита. Такой метод подходит лицам, зарплата которых перечисляется на карту, открытую в банке-кредиторе. Кроме того, кредит можно оплатить через мобильный банк, электронный кошелек, терминалы и банкоматы, в офисе финучреждения и т. д.

Каждый заемщик сам принимает решение о том, что для него наиболее выгодно — ипотека или потребительский кредит. Главное преимущество стандартного кредита перед ипотечным займом — меньшая переплата и возможность досрочно погасить задолженность без штрафных санкций. Перед заключением соглашения рекомендуется внимательно изучить предложение банка и не подписывать договор без предварительного подробного ознакомления.

Источник https://nujenkredit.ru/ipoteka/kredit-na-pokupku-zhilya.html

Источник https://kreditmoneya.ru/potrebitelskiy-kredit-na-kvartiru.html

Источник

Источник