Инвестиции в индустриальную недвижимость стали еще доступнее

8 июля 2021 года на Московской бирже начались торги паями закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «ПНК-Рентал», торговый код — RU000A1013V9. Теперь у инвесторов появился выбор: паи фонда можно приобрести на бирже либо присоединиться к инвестиционной стратегии PNK rental на pnkrental.ru.

Чем интересен PNK rental?

В инвестиционном фонде только построенные индустриальные здания с заключенными договорами аренды. Все объекты в фонде соответствуют критериям качества PNK group: это высокотехнологичные индустриальные здания, которые пользуются спросом на рынке.

Обычно на готовые объекты PNK с арендным потоком претендуют сразу несколько покупателей — крупных инвестиционных фондов. Однако с июля 2020 года приоритетное право покупки лучших объектов PNK на особых условиях принадлежит инвестиционному фонду индустриальной недвижимости для частных инвесторов с доходом от арендных платежей PNK rental.

В настоящее время в фонде четыре индустриальных здания, которые находятся в Московской и Ростовской областях, а также в Санкт-Петербурге. Их общая рыночная стоимость — более 4 млрд руб. Поставка зданий девелопера PNK group в фонд происходит по мере его роста. При этом сам девелопер является соинвестором фонда на постоянной основе.

Индустриальная недвижимость — это склады, распределительные центры интернет-магазинов, производственные здания. Именно этот сегмент коммерческой недвижимости не только достойно пережил прошлый непростой год, но и показал рост. Так, по данным аналитиков Knight Frank, в Московском регионе в 2020 году был заключен рекордный объем сделок в сегменте складской и индустриальной недвижимости — более 2 млн кв. м. А объем инвестиционных сделок стал максимальным за всю историю: в 2020 году в логистические и складские активы было вложено более 41 млрд руб.

Передовые технологии PNK

PNK group — российский девелопер промышленных объектов, построивший за 17 лет сотни производственных и складских комплексов для российских и международных компаний из самых разных областей экономики. В портфеле PNK group 37 индустриальных парков. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства объекты общей площадью более 5 млн кв. м в России, Европе и США. PNK group — единственный российский девелопер индустриальной недвижимости, у которого четыре собственных завода по производству основных конструктивных элементов здания. При строительстве объектов девелопер применяет передовые немецкие технологии, здания PNK соответствуют общепризнанным международным стандартам страхования имущества FM Global.

Идея создания фонда

В июле 2020 года PNK group объявила о создании PNK rental. Зачем девелоперу понадобилось создавать инвестиционный фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов?

Ответ прост: для ускорения процесса продажи индустриальных зданий с арендным потоком. Ведь несмотря на то, что объекты PNK востребованы на рынке, инвестиционные сделки с крупными институциональными инвесторами длятся долгие месяцы. Например, строительство индустриального здания может занять пять месяцев, а сделка по продаже этого здания с арендным потоком — шесть-девять месяцев. Если сократить срок сделки до одного-двух месяцев, то за один календарный год можно построить не одно, а два подобных здания.

Для россиян такие инвестиции пока в новинку. Если на Западе каждая домохозяйка знает, что можно купить ценные бумаги трастового фонда недвижимости и получать рентный доход сразу после вложения, то российским частным инвесторам требуются дополнительные разъяснения о подобных инструментах. И наконец, в России появился действительно розничный инструмент с простым входом и таким же простым выходом — инвестиционный фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов PNK rental.

Как стать инвестором?

Приобрести паи ЗПИФ «ПНК-Рентал» можно как на Московской бирже (торговый код — RU000A1013V9), так и присоединившись к инвестиционной стратегии PNK rental на основании договора доверительного управления на сайте pnkrental.ru. Если у вас нет брокерского счета, то вы можете зарегистрироваться на сайте инвестиционной стратегии, что занимает обычно считаные минуты, выбрать схему инвестирования (с ежеквартальными выплатами доходов или с их реинвестированием) и перевести желаемую сумму с карты или по реквизитам банка. В рамках инвестиционной стратегии PNK rental управляющая компания вправе покупать для инвестора только паи ЗПИФ «ПНК-Рентал».

Доходность фонда за год — с 1 июля 2020 года по 30 июня 2021 года — составила 20,05%.

Присоединиться к PNK rental можно в любой момент времени. Инвесторы могут сколь угодно часто пополнять портфель или выводить средства.

Порог входа в инвестиционную стратегию составляет 5300 руб., на эту сумму можно купить три пая с минимальным остатком свободных средств. Инвестиции начинают работать с момента вложений: инвестор становится владельцем паев фонда, в котором здания уже генерируют арендный поток.

Инвесторы вкладывают деньги одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными.

Подробная информация, ответы на частые вопросы и консультации в чате доступны на pnkrental.ru.

ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия. Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд, о свойствах и характеристиках фонда указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы клиента в будущем.

* PNK rental — «ПНК аренда» (с англ.) — маркетинговое наименование стратегии управления.

Закрытый паевой инвестиционный фонд: принципы работы

Закрытый паевой инвестиционный фонд (сокр. ЗПИФ) является эффективной формой коллективных инвестиций. С его помощью группа инвесторов (либо один) может саккумулировать необходимую сумму для достижения конкретной цели (открытие или расширение бизнеса, покупка недвижимости и т.д.). Интерес именно к этому инструменту коллективных инвестиций продиктован выгодным режимом налогообложения и свободой управления. А еще ЗПИФ обеспечивают высокий уровень защиты активов и отлично подходят для развития конкретных инвестиционных проектов.

Что такое Закрытый паевой инвестиционный фонд?

Закрытый паевой инвестиционный фонд – представляет собой фонд, который создают ограниченный круг инвесторов, преследующих конкретную цель. Именно им принадлежит все его имущество на праве общей долевой собственности.

Управление активами фонда возлагается на управляющую компанию путем заключения договора доверительного управления. На основании последнего инвесторы передают в ЗПИФ свои активы и денежные средства.

Главными документами, регулирующими деятельность закрытых фондов, являются:

• Правила доверительного управления – устанавливают условия управления активами;
• Инвестиционная декларация – в ней описаны основные направления и особенности инвестирования, активы с которыми работает фонд.

ЗПИФы обычно создаются с целью долгосрочных инвестиций и на определенный срок – от 3 до 15 лет. Причем в течение всего времени его функционирования, возврат паев не предусматривается. Инвесторы могут получить назад свои средства и активы только после завершения работы фонда. То есть, когда выполнена задача, для которой он был создан.

В течение срока функционирования ЗПИФа инвесторы также могут получать регулярный доход и продавать/передавать паи третьим лицам (мена, дарение, продажа и т.д.).

Отличительные черты ЗПИФ:

• не является юрлицом;
• пайщиками могут быть граждане и организации, резиденты и нерезиденты;
• не нужно постоянно поддерживать высокую ликвидность инвестиций в портфеле;
• паи формируются на длительный срок и не могут быть погашены в любой момент, а только при закрытии фонда;
• паи могут обращаться на фондовых биржах и продаваться третьим лицам напрямую, без посредников;
• паи оплачиваются как деньгами, так и имуществом;
• формируются с конкретной целью;
• отсутствует ограничение на долю в уставном капитале компаний в портфеле. Для сравнения обычные ПИФы не могут владеть долей в компании более 15% всего портфеля;
• управление осуществляют пайщики, все вопросы касательно деятельности ЗПИФ решаются на общем собрании пайщиков;
• инвестиционные паи ЗПИФ нельзя обменять на инвестиционные паи других фондов;
• упрощенная отчетность.

Принципы работы ЗПИФ

Инвестиционный фонд не ведет деятельность как самостоятельное юрлицо. Все функциональные задачи по управлению его активами и денежными средствами, контролем, оценкой, возлагаются на отдельные структуры:

• управляющую компанию;
• специализированный депозитарий;
• регистратора;
• аудитора;
• оценочную компанию.

Управляющая компания

Является главным распорядителем имущества ЗПИФ. На эту организацию возлагаются следующие функции:

• разрабатывает и согласовывает с инвесторами Правила доверительного управления;
• ведет учет активов и денежных средств;
• выдает паи в зависимости от взноса инвестора;
• проводит сделки активами;
• представляет интересы фонда в судебных процессах.

Специализированный депозитарий

Представляет собой независимую организацию с лицензией Центробанка, главной задачей которой является контроль за соблюдением законодательства управляющей компанией. Также в функциональные обязанности специализированного депозитария входит:

• согласование сделок с активами ЗПИФ;
• контроль над расходами;
• учет имущества и контроль над отчетностью.

Аудиторская компания

Компания или независимое лицо, имеющее аудиторскую лицензию. Главной задачей аудитора является периодический аудит отчетности ЗПИФ.

Оценочная компания

Оценщик – это лицо или организация, имеющая оценочную лицензию. Его задачей является независимая оценка активов, которые приобретаются фондом: недвижимость, ценные бумаги, транспорт и т.д.

Регистратор

Независимая компания, в функциональный обязанности которой входит — ведение реестра владельцев паев. Регистратор непосредственно ведет учет всех операций с паями (мена, продажа, дарение). Часто его задачи возлагаются на специализированный депозитарий.

Общее собрание инвесторов и инвестиционный комитет

Общее собрание – главный орган управления ЗПИФ. Он имеет право:

• изменять правила доверительного управления;
• увеличивать размер комиссии управляющей компании;
• изменять тип и категорию фонда;
• расширять перечень расходов фонда;
• менять управляющую компанию;
• принимать решение о досрочном прекращении фонда или наоборот – о пролонгировании срока его работы.

Образно говоря Общее собрание решает все вопросы связанные с функционированием ЗПИФ.

Инвестиционный комитет – представляет собой дополнительный орган, в который обычно входят квалифицированные инвесторы. Создается он как еще один орган контроля для утверждения крупных сделок с имуществом фонда.

Какие бывают ЗПИФ

В зависимости от направления инвестирования или целей создания, ЗПИФ формируются для:

• покупки акций российских и/или иностранных юрлиц;
• инвестирования в облигации заграничных и/или российских организаций;
• инвестирования в разные ценные бумаги;
• покупки недвижимости;
• инвестирования в недвижимость с целью сдачи в аренду;
• инвестиций в стартапы и новый бизнес (венчурные фонды);
• инвестиций в уже работающий бизнес (фонды прямых инвестиций);
• финансирования бизнеса и получения процентного дохода (кредитные);
• выдачи кредитов на покупку недвижимости (ипотечные).

Квалифицированные и неквалифицированные фонды

В свою очередь Указом Центробанка РФ от 05.09.2016 № 4129-У «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» ЗПИФ разделяют в зависимости от типа инвесторов на:

• квалифицированные – паи предназначены только для профессиональных участников рынка ценных бумаг: кредитные организации, акционерные фонды, страховщики, клиринговые организации и т.д.;
• неквалифицированные – все остальные.

Квалифицированные инвесторы могут создавать фонды следующих категорий:

• фонд финансовых инструментов – осуществляет управление ценными бумагами и производными инструментами, денежными средствами на счетах, открытых в российских и иностранных банках;
• фонд недвижимости – формируется за счет недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, производственных финансовых инструментов, средств на счетах;
• комбинированный фонд – в его состав входит любое имущество, кроме наличных денежных средств.

Неквалифицированные инвесторы в свою очередь могут формировать ЗПИФ таких категорий:

• фонд рыночных финансовых инструментов – сюда могут входить активы, допущенные к торгам на российских и иностранных биржах, паи открытых ПИФов, производные финансовых инструментов, деньги на счетах, депозитные сертификаты;
• фонд недвижимости – может формироваться за счет различных объектов недвижимости (коммерческих и жилых объектов, земельных участков), деньги на счетах, производственные финансовые инструменты.

В отличие от квалифицированных ЗПИФ, для неквалифицированных инвесторов устанавливаются ряд ограничений – концентрация активов на одно лицо юрлицо, ограничения по суммам и т.д.

Для чего нужны ЗПИФ

Закрытые паевые инвестиционные фонды отлично подходят для решения следующих задач:

• организация передачи наследства – инвестор может создать фонд с определенным наполнением активами, который в будущем будет передан в собственность наследникам;
• оптимизации налогообложения – фонд не является юрлицом и соответственно не платит налоги с прибыли, что позволяет инвесторам вести деятельность, не неся фискальной нагрузки и тем самым экономя средства;
• защиты активов и бизнеса – обязанности учета и хранения имущества ЗПИФ, а также контроля над ним возлагаются на специальный депозитарий. Данные об учредителях фонда не находятся в публичном доступе и не раскрываются управляющим. Взыскание по долгам управляющей компании не распространяется на имущество фонда;
• для привлечения инвестиций – ЗПИФ создаются под отдельный проект для объединения определенного круга инвесторов с конкретной целью. Имущество фонда является общим для всех участников.

Достоинства и недостатки ЗПИФ

Основные положительные стороны закрытых паевых инвестиционных фондов:

• большие возможности для инвестирования;
• управление деятельностью фонда полностью под контролем пайщиков;
• отсутствие налогообложения, налог платят только физлица-резиденты РФ при получении дохода (13%);
• для привлечения средств и активов не нужно создавать публичную компанию;
• разрешено получать финансирования под залог паев;
• обеспечение защиты активов от кредиторов – после передачи имущества в ЗПИФ его раздел или выделение в натуре запрещено;
• является альтернативной холдингу, как инструмента для управления активами.

Недостатками ЗПИФ, о которых необходимо учитывать, планируя создание фонда, относят:

• наличие инвестиционных рисков;
• высокая стоимость пая (нередко превышает несколько миллионов долларов США, однако все зависит от целей создания ЗПИФ);

Закрытый паевой инвестиционный фонд представляет собой достаточно сложный, но в то же время интересный инструмент для управления имуществом. С его помощью инвесторы могут собрать необходимую сумму средств для финансирования конкретного проекта, причем экономя на налогах и не регистрируя публичной компании. Однако самостоятельно создавать и использовать ЗПИФ не рекомендуется, так как можно наделать ошибок, которые только ухудшат эффективность бизнеса.

Обратившись к нам, вы получите не только качественную разностороннюю консультацию по вопросам управления активами, а и профессиональную помощь в создании эффективной бизнес-структуры. Обращайтесь к нам на электронную почту: info@offshore-pro.info, в онлайн-чат или звоните на указанные номера телефонов.

ЗПИФ платит налог на прибыль?

Нет, закрытые паевые инвестиционные фонды не являются юридическими лицами и поэтому освобождены от налогообложения прибыли. Последнее позволяет в полном объеме реинвестировать доход, получаемый от сделок с имуществом, до момента выплаты пайщикам.

Кто выступает налоговым агентом в ЗПИФ?

Расчет и оплата налога с пайщиков-физлиц осуществляется Управляющей компанией, юрлица же самостоятельно выполняют свои фискальные обязательства.

Ставки налога на доход с ЗПИФ?

Непосредственно фонд не несет никаких налоговых обязательств с полученной прибыли. Однако налоги обязаны платить пайщики с дохода получаемого от ЗПИФ. Он облагается налогом по ставкам: 13% — физлица-резиденты, 30% — физлица-нерезиденты, 20% — для юрлиц или в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения (при наличии).

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Регистрация и администрирование иностранных инвестиционных фондов являются востребованными услугами для бизнесменов, которым необходимо организовать управление денежными средствами трех и более инвесторов в объемах, превышающих 3…

Вопросами учреждения, лицензирования и регулирования деятельности инвестиционных фондов в Великобритании занимается FCA – управление финансового надзора. В своих действиях орган руководствуется FSMA – «Законом о…

Мальтийские фонды прямых иностранных инвестиций – достаточно популярный финансовый инструмент, предполагающий выход на общеевропейский уровень. Регулирование фондов Мальты осуществляется MFSA (Управлением по регулированию и надзору…

Иностранные инвестиционные фонды являются инструментом для управления объединенными активами, с целью создания новых бизнес-проектов и дохода, превышающего стандартные ставки по депозитам в странах источника капитала.…

Спрос на инвестиционные фонды недвижимости в ОАЭ (более известные как «REIT») растет, поскольку семейные офисы и компании из сферы недвижимости стремятся извлечь выгоду из продолжающегося…

Португалия является солнечной страной на самом западе Европы, расположенной на берегу Атлантического океана. Несмотря на слабую экономику и местный рынок труда, Португалию стоит рассмотреть для…

10 июля 2018 года парламент Республики Кипр принял пакет законодательных норм о зарегистрированных альтернативных инвестиционных фондах (англ. Registered Alternative Investment Funds, сокр. RAIF). Этот тип…

Ни для кого не секрет, что жители Германии – народ бережливый и богатый. Но никто не ожидал, что настолько. По подсчетам немецкого центробанка, Deutsche Bundesbank,…

Источник https://realty.rbc.ru/news/60e2f82f9a7947335d1c2dd2

Источник https://internationalwealth.info/offshore-foundations-trusts/zakrytyy-paevoy-investitsionnyy-fond-printsipy-raboty/

Источник

Источник