22/10/2021

Что такое REITs и как в них инвестировать5 (9)

 

Что такое REITs и как в них инвестировать

Что такое REITы

Инвестпривет, друзья! REITs (или REITы) – это зарубежные фонды недвижимости. На Западе они считаются отдельным классом активов и приравниваются к недвижимости. Отличительная особенность REITов – высокая дивидендная доходность, так как по закону 90% прибыли эти фонды обязаны распределять между акционерами. Поэтому, если вы хотите разнообразить свой инвестиционный портфель доходной недвижимостью, этот актив придется вам по вкусу. Давайте детально разбираться, что такое REITы, как они работают, как облагаются налогом и как выбирать подходящие фонды.

Что такое REITы

REIT (читается как «риит») – это аббревиатура от Real Estate Investment Trust, что можно перевести как «инвестиционные фонды недвижимости» (или трасты недвижимости). Они занимаются тем, что покупают или строят недвижимость (дома, торговые центры, офисы и т.п.), затем сдают ее в аренду либо продают, а полученный доход делят между акционерами.

По закону, REITы должны распределять в виде дивидендов не менее 90% прибыли, поэтому они отличаются большой дивидендной доходностью, а их акции иногда называют квазиоблигациями. Некоторые REITы платят дивиденды буквально ежемесячно, например, Realty Income.

Чтобы стать REITом, компания должна соответствовать следующим требованиям:

  • иметь корпоративную форму управления (т.е. компания должна платить налог);
  • основной доход (не менее 75%) должен быть от операций с недвижимостью – продажа, получение процентов по закладным или получение рентной платы;
  • основные активы (не менее 75%) должны представлять собой недвижимость или закладные бумаги;
  • не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов (это должно быть зафиксировано в уставе);
  • общее число акционеров – не менее 100 человек;
  • 5 акционеров не могут владеть более чем 50% акций фонда.

Надо отметить, что данные требования актуальны для США, в других странах могут быть свои заморочки. Например, в Финляндии требуется дополнительно, чтобы у одного акционера было сконцентрировано не более 10% акций, а основные активы должны на 80% состоят из недвижки.

По своей организационной форме REITы больше похожи на российские фонды недвижимости. Но если последние – закрытые и обращаются на внебиржевом рынке, то акции большинства REITов залистингованы на бирже и их может купить любой желающий. Некоторые REITы доступны и на Санкт-Петербургской бирже (список будет в конце статьи).

Виды REITов

REITы работают по-разному в зависимости от своего типа. Выделяют три разновидности REITов:

  1. Рентные, или долевые (Equity)REIT. Это классические фонды недвижимости, занимающие на рынке долю более 90%. Они покупают либо строят с нуля объекты недвижимости, а затем перепродают их или сдают в долгосрочную аренду. Большинство из них работают только в одной сфере недвижимости, например, LTC Properties и Ventas сдают помещения только медицинским учреждениям, либо по схеме «один объект – один арендатор», например, Apple Hospitality сдает свои площади только двум отелям: Hilton и Marriot.
  2. Ипотечные (Mortgage)REIT. Они инвестируют не в недвижимость, а в закладные бумаги по ипотеке. Свой доход они получают с процентов по ипотечным платежам. Таких REITов не очень большое количество на рынке – около 8%. До ипотечного кризиса 2014 года бумаги таких REITов были в большой модели, и их доля достигала, по некоторым оценкам, более 40%. По сути доход ипотечных REITов зависит не от цен на недвижимость и аренду, а от ставок по ипотеке и платежеспособности заемщиков. Поэтому такие ипотечные фонды ключевым образом отличаются от рентных.
  3. Смешанные (Hybrid)REIT. Они используют как закладные для получения дохода, так и непосредственно инвестируют в недвижимость. Их доля не рынке невелика – менее 2%.

Другая классификация – по географическому признаку. Подавляющее количество REITов (более 80%) зарегистрированы в США и торгуются на Нью-Йоркской бирже. Но и в Европе встречаются различные фонды недвижимости, к примеру, в Германии работают такие REITs, как Alstria Office, Fair Value и Hamborner, в Великобритании – Workspace Group, British Land и Hammerson.

Важно понимать, что если фонд зарегистрирован, например, в США, то он не обязательно вкладывается в недвижку только в своей стране. Допустим, Simon Property Group со штаб-квартирой в Индиане строит торговые центры в США, Канаде, Европе и Азии, а Welltower, «прописанный» в Огайо, управляет недвижимостью, сдаваемой больницам и медлабораториям в аренду в США, Канаде и Великобритании. Поэтому при анализе REITа обращайте внимание, в каких странах находится недвижимость фонда, а не только, где он зарегистрирован.

Недвижимость в Канаде

Еще одна классификация – секторальная. Выделяют следующие виды REIT:

  • Residential (housing) – жилая недвижимость (дома, квартиры, апартаменты и т.д.);
  • Office – офисные здания;
  • Industrial – склады, заводы, фабрики и другие объекты для промышленности;
  • Retail – магазины, моллы, торговые и развлекательные центры, бутики и т.д.;
  • Lodging – отели, хостелы, мотели, апартаменты, гостиницы, курорты, дома отдыха и т.п.;
  • Health Care – больницы, клиники, медицинские лаборатории, дома престарелых, санатории и т.п.;
  • Education – образовательные учреждения;
  • Infrastructure – инфраструктурные объекты (линии электропередач, теле- и радиовышки, дороги, мосты и пр.);
  • Data center – дата-центры (помещения для серверов и компьютерного оборудования);
  • Self-storage – склады самообслуживания для малого бизнеса;
  • Timberland – лесные участки, лесоповалы и т.д. (такие REITы также заготавливают и продают древесину);
  • Specialized – прочие типы недвижимости, не вошедшие в список выше (например, казино, рекламные щиты, лайнеры, аэропорты,
  • Diversified – фонд, инвестирующий в несколько видов недвижимости.

Таким образом, некого абстрактного «сферического в вакууме» REITа в природе не существует. Обязательно нужно смотреть, куда именно вкладывает фонд: в какой тип недвижимости и в какой стране.

Поэтому разные рииты по-разному реагируют на изменения в экономике. Например, когда закрывали торговые и развлекательные центры в разгар локдауна 2020 года, такие фонды, как Realty Income, Kimco Realty, Kite Realty и Simon Property потеряли в стоимости (при этом, например, та же Kimco Realty заморозила, а потом сократила дивиденды, чтобы сэкономить средства).

А такие фонды, как Sabra Health Care, Ventas и Welltower после неминуемого падения быстро выросли, так как предоставляли помещения здравоохранительным учреждениям (а именно в здравоохранение хлынули деньги инвесторов в разгар коронакризиса).

Налогообложение REITов

REITы США устроены так, что платят налог до того, как переведут деньги акционерам. В других странах может быть по-другому: например, в Великобритании REITы сами не платят налог с дивидендов, но платят налог с прибыли, причем на 2% ниже, чем другие компании (налоговая льгота). А налог с дивидендов REIT платят сами инвесторы в зависимости от их статуса (налогового резидентства).

Но так как на СПбирже торгуются REITы США, то, скорее всего, вы будете инвестировать именно в них. Разберемся, как платятся налоги с дивидендов REITов США налоговым резидентом России.

Да, собственно, говоря, никак: за них уже всё уплачено. Сам фонд отчисляет 30% от дохода в казну США, а остаток перечисляет инвесторам. Т.е. реальный размер дивидендов REIT будет на 30% меньше.

Даже подписание формы W-8BEN, которая позволяет снизить стандартный налог на дивиденды для нерезов США с 30% до 10%, здесь не поможет. REITы просто не подпадают под действие этой формы.

Итак, для россиян, вкладывающих в REITы США, налог на дивиденды этих фондов всегда будет 30%.

С прироста курсовой стоимости налог стандартный – 13% (с учетом валютной переоценки), подробности – здесь.

Если инвестировать в ETF на REIT, например, VNQ от Vanguard или REET от iShares, то налог с дивидендов составит 30% без подписания формы W-8BEN и 10% после подписания формы (+3% надо будет доплатить в РФ). Потому что это – уже не REIT, а именно ETF, внутри которого «запаковано» несколько REITов.

Кстати, в случае инвестирования в REIT с помощью ETF, получается двойной налог: 30% в REITе и еще 30% (или 13%) в ETF. Этим, кстати, объясняется отставание ETF на REIT от динамики цен на недвижимость.

На графике свечами обозначается ETF REET, включающий крупнейшие фонды недвижимости США в свой состав, а красная линия – это динамика цен на недвижимость в США.

Сравнение динамики REIT и цен на недвижимость

Преимущества REITов

Но основное преимущество REITов (и ETF на REITs) – это не прирост курсовой стоимости, а возможность получать регулярный доход за счет дивидендов. Даже с учетом жесткого налога, съедающего почти треть прибыли, дивдоходность REITов очень большая – в среднем 4-6% годовых (сравните со средней дивдоходностью индекса S&P 500, которая держится в районе 1,5-2% годовых вот уже последние 5 лет). Причем эти 4-6% – уже с учетом налога, т.е. это чистая дивидендная доходность.

Например, по акциям Realty Income (O) дивдоходность (правда, «грязная») может доходить до 4,9-5,1% годовых, причем этот REIT платит дивиденды каждый месяц.

Дивиденды по акциям O

Или вот другой пример – Welltower. Мы видим, что дивдоходность в среднем держится выше 5% годовых и нередко превышает 6% и даже доходит до 7%.

Дивиденды по акциям WELL

Диверсификация. Добавление REITов в портфель сделает его более гибким, доходным и устойчивым к рискам. Всё больше финансовых советников в России и за рубежом рекомендуют добавлять фонды недвижимости в свои портфели, так как REITы имеют довольно низкую корреляцию с фондовым рынком. В качестве примера приведу сравнение ETF VNQ от Vanguard (синий график) и ETF на S&P 500 SPY (красный график).

REIT и SPY

Как видите, явно выраженной корреляции нет. На самом деле бета недвижимости к рынку акций находится в диапазоне от –0,3 до 0,8 в зависимости от рыночного цикла, что позволяет использовать ETF на REITы в качестве еще одного строительного кирпичика портфеля. Кстати, небольшая «инъекция» недвижимости в виде риитов помогла мне получить более сбалансированный антикризисный портфель в этом исследовании.

Защита от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и размер рентных платежей растут со временем и напрямую коррелируют с инфляцией. Поэтому дивиденды REIT в среднем тоже растут (хотя в кризис 2020 года ряд фондов сократили или заморозили дивиденды – но это форс-мажор).

Защита от девальвации рубля. Так как REITы торгуются за доллары, то вы получаете страховку от обвала нашей национальной валюты.

Более высокая ликвидность по сравнению с покупкой недвижимости. Купить и продать (или сдавать в аренду) недвижку самому долго и затратно по времени. А здесь – просто купил акции REIT и чувствуй себя рантье, живущим на проценты от сдачи недвижимости. Акции REITов торгуются в рабочие дни, достаточно ликвидны и обладают малым спрэдом.

Низкий порог входа. Стоимость REIT начинается буквально от 50 долларов. Да, это вариант инвестиций в недвижку для нищебродов =) Не обижайтесь, это просто шутка.

Порог входа в недвижимость

Недостатки REITов

Но, конечно, в любой бочке меда есть ложка дегтя. И здесь не исключение. Так, акции REIT в значительно степени зависят от фазы экономики. То есть при спаде они будут дешеветь, так как будет снижаться денежный поток от сдачи в аренду помещений.

У ипотечных REIT есть специфические риски: повышение процентной ставки в экономике и кредитный риск (плательщики по ипотеке могут разориться).

  • высокий налог – 30% это, всё-таки, многовато;
  • дивиденды могут сократиться (2020 год это показал);
  • у REITов высокий риск банкротства (2008 и 2014 годы это показали);
  • курсовая стоимость акций REIT не всегда растет, акции в большинстве своем движутся в волнообразном боковике.

Вот, к примеру, котировки Kimco Realty за 2017-2020 год. Ясно видны подъемы и спады.

Kimco Realty

А вот график Realty Income. На протяжении лет котировки растут, но имеются затяжные периоды цикличных боковиков.

Realty Income

ETF на REITы

Сами по себе REITы дают достаточно много диверсификации, так как каждый отдельно взятый фонд инвестирует в сотни и тысячи объектов недвижимости. Но если вам по какой-то причине такой диверсификации кажется недостаточно (или вы не хотите разбираться в особенностях каждого отдельного взятого фонда), то можно вложиться сразу в ETF.

Таких ETF на рынке не очень много, в таблице я указал наиболее крупные (здесь только рентные REITы).

ТикерНазвание фондаПровайдерСегментКомиссияДоходность за 5 летДивиденд. доходность за 2019 год
VNQVanguard Real Estate ETFVanguardНедвижимость США0,12%6,6%3,81%
IYRiShares U.S. Real Estate ETFBlackrockНедвижимость США0,42%7,3%3,63%
VNQIVanguard Global ex-U.S. Real Estate ETFVanguardГлобальная недвижимость, кроме США0,12%5,04%4,54%
SCHHSchwab U.S. REIT ETFCharles SchwabНедвижимость США0,07%3,15%3,94%
REETiShares Global REIT ETFBlackrockГлобальная недвижимость0,14%3,87%4,88%
XLREReal Estate Select Sector SPDR FundState Street Global AdvisorsREIT из S&P 5000,13%8,6%3,23%
ICFiShares Cohen & Steers REIT ETFBlackrock30 крупнейших REIT США0,34%6,66%3,46%
RWOSPDR Dow Jones Global Real Estate ETFState Street Global AdvisorsГлобальная недвижимость0,50%2,7%4,56%

Здесь нужно отметить, что такая низкая доходность ETF на REIT обусловлена падением рынка недвижимости в марте 2020 года: у многих ETF убытки достигали 10-15%. В нормальной ситуации на растущем рынке среднегодовая доходность фондов достигает 4-5% плюс дивиденды 3-4% – итоговая среднегодовая полная доходность 7-9%.

Данные ETF на Санкт-Петербургской бирже купить не получится. Но они торгуются на Нью-Йоркской бирже. Соответственно, для их покупки нужен счет у зарубежного брокера, например, Interactive Brokers.

Движимая недвижимость

Какие REITы можно купить на Санкт-Петербургской бирже: полный список

Некоторые REITы можно приобрести на СПбирже. Для этого нужно открыть счет у любого российского брокера (список брокеров с самыми выгодными тарифами здесь). Важно: некоторые брокеры могут не предоставлять доступ к отдельным REIT из-за их низкой ликвидности. Но большинство фондов купить всё же можно без особых проблем.

Представляю вам полный список доступных для покупки REIT на Санкт-Петебургской бирже (данные актуальны на ноябрь 2020 года). Вы можете нажать на тикер и перейти на страницу REITа на СПбирже.

ТикерНазвание фондаТип фондаЦена
AIVApartment Investment & Management CompanyИнвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства32,39
AMTAmerican Tower CorporationСпециализированные инвестиционные фонды недвижимости239,80
APLEApple Hospitality REIT, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере13,09
AREAlexandria Real Estate Equities, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений165,02
AVBAvalonBay Communities, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства174,85
BXPBoston Properties, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений99,04
CBRECBRE Group, Inc.Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества60,62
CCICrown Castle International Corp.Специализированные инвестиционные фонды недвижимости166,52
CLDTChatham Lodging TrustИнвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере11,03
CORRCorEnergy Infrastructure Trust, Inc.Специализированные инвестиционные фонды недвижимости5,28
DLRDigital Realty Trust, Inc.Специализированные инвестиционные фонды недвижимости142,56
EQIXEquinix, Inc.Специализированные инвестиционные фонды недвижимости744,24
ESSEssex Property Trust, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства259,38
EXRExtra Space Storage Inc.Специализированные инвестиционные фонды недвижимости116,81
FRPHFRP Holdings, Inc.Операционные компании на рынке недвижимости43,94
GNLGlobal Net Lease, Inc.Диверсифицированные инвестиционные фонды недвижимости17,09
HHCThe Howard Hughes CorporationСтроительство недвижимого имущества73,00
HSTHost Hotels & Resorts, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере14,36
IRMIron Mountain IncorporatedСпециализированные инвестиционные фонды недвижимости26,23
JLLJones Lang LaSalle IncorporatedПредоставление услуг в сфере недвижимого имущества140,40
KIMKimco Realty CorporationИнвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли15,33
KRGKite Realty Group TrustИнвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли15,11
MAAMid-America Apartment Communities, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства129,53
MACThe Macerich CompanyИнвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли9,18
MMIMarcus & Millichap, Inc.Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества34,97
ORealty Income CorporationИнвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли63,02
PEAKHealthpeak Properties, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения31,08
PLDPrologis, Inc.Промышленные инвестиционные фонды недвижимости104,10
PSAPublic StorageСпециализированные инвестиционные фонды недвижимости234,64
RDFNRedfin CorporationПредоставление услуг в сфере недвижимого имущества42,59
REGRegency Centers CorporationИнвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли49,40
RYNRayonier Inc.Специализированные инвестиционные фонды недвижимости27,74
SBRASabra Health Care REIT, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения17,06
SLGSL Green Realty Corp.Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений59,74
SPGSimon Property Group, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли80,35
SRCSpirit Realty Capital, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли36,60
UDRUDR, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства40,09
VNOVornado Realty TrustИнвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений41,48
VTRVentas, Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения49,76
WELLWelltower Inc.Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения66,06
WYWeyerhaeuser CompanyСпециализированные инвестиционные фонды недвижимости29,32

Как выбирать REITs

REITы занимают довольно приличную долю в моем портфеле. Я купил несколько из них в разгар кризиса 2020 года, когда их цены сложили в 1,5-2 раза, а дивидендная доходность приблизилась к двузначным значениям.

Теперь я поделюсь с вами принципами, по которым я анализирую и выбираю REITы.

Куда вкладывает REIT, или структура активов. Так как все REITы разные, то важно понимать, в какие именно объекты недвижимости вкладывает фонд, какие перспективы у отрасли и подходит ли вам это. Как правило, на поздних стадиях экономических циклов вкладывать в производственные и коммерческие REIT не столь интересно, а вот на ранних – самое то.

География активов. В целом, чем больше, тем лучше. Если активы REITа сконцентрированы в одной стране или одном регионе, то это повышает риски. Например, Apple Hospitality сдает свои площади отелям Hilton и Marriot на Западном побережье США (в основном, в Калифорнии), и ее доходность зависит от доходов отелей и специфичной отрасли США. В кризис 2020 года компания сильно потеряла в доходности.

Среднегодовая доходность. Нормальный рост REITов – выше 5% в год: примерно на столько дорожает недвижимость в США. Если динамика ниже, значит риит где-то недожимает.

Дивидендная доходность. Я предпочитают REITы с дивдоходностью выше 4% (чистой, с учетом налогов) и ежемесячными выплатами. Благо, таких очень много.

Высокий уровень FFO (funds from operations – средств от операций). Это основная метрика для REITов, как чистая прибыль или FCF для акционерных компаний. FFO считается по такой формуле: FFO = чистый доход (net income) + амортизация (depreciation and amortization) − прибыль от продаж недвижимости (gain on sales). Проще говоря, это чистый доход от ренты плюс средства, отложенные на ремонт и реконструкцию недвижимости, минус убытки от выбытия недвижимости из числа активов.

Мультипликатор P/FFO (аналог P/E). Показывает, насколько оценен или недооценен REIT. В целом, чем ниже P/FFO, тем ниже оценен REIT. В среднем по риитам США этот мультипликатор равен 10. Если ниже – значит, REIT торгуется ниже справедливой цены.

 

Мультипликатор FFO/S (аналог EPS). Показывает приток денежных средств на одну акцию. Чем выше это значение, чем лучше. Лучше смотреть этот показатель в динамике. Обычно, когда растет FFO/S, то увеличиваются и дивиденды. Снижением мультипликатора возможно, если денежные потоки уменьшились или же фонд выпустил дополнительные акции.

Долговая нагрузка: Net Debt / FFO (аналог Neb Debt / EBITDA). В идеале значение должно быть меньше 2, но это требование выполняется не всегда. Важно понимать, что так как REITы почти всю прибыль распределяют на дивиденды, то для покупки и строительства новых жилых объектов они обычно выпускают облигации или привлекают займы. Это не ой-ой, а очень выгодно, так как по ним потом выплачиваются очень низкие проценты (ставка ФРС в США, да и в большинстве других развитых стран близка к 0, что позволяет получать дешевые кредиты). Поэтому у таких компаний очень высокий долг. Если смотреть Neb Debt / EBITDA, то получатся страшные картины вроде 400% нагрузки. С Net Debt / FFO всё немного менее страшно.

Отношение процентов по платежам к FFO (Interest Payments / FFO). В нормальном REITе денежные потоки всегда выше платежей по долгам, т.е. значение всегда ниже 1. Если нет – значит, такой фонд работает в убыток. Если долговая нагрузка предельная, то при повышении ставок в экономике такой REIT ждет неминуемый крах.

В целом выбор REITа – тот еще квест. На платном блоге я планирую постепенно дать обзор наиболее значимых и доходных REIT. Так что присоединяйтесь, чтобы не пропустить ничего интересного!

Надеюсь, информация об американских REIT была для вас полезной. Пользуйтесь этим полезным инструментом, чтобы расширить возможности вашего инвестиционного портфеля. Напишите в комментариях, в какие REITы вы вкладываете и почему, это очень интересно. Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Инвестиции в индексные фонды недвижимости

Паевые фонды недвижимости

От читателей блога и учеников курса Ленивого инвестора регулярно поступают вопросы про инвестиции в недвижимость. Этот вид вложений справедливо считается классическим, однако в разное время и на разных рынках он имеет неоднозначные результаты. Сегодня разберем один из инвестиционных инструментов и ответим на вопросы:

  • Как устроены паевые фонды недвижимости;
  • ПИФы недвижимости в России;
  • Фонды недвижимости на зарубежных рынках.

Как устроены паевые фонды недвижимости

курс ленивого инвестора

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель — более 5 000 000 рублей.

Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.

Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.

Среди россиян инвестиции в недвижимость по традиции считаются самыми надежными. Склонность к этому способу сбережения объясняется не столько ростом рынка (его в последние годы не наблюдается), сколько понесенными потерями: в 1991 и 1998 годах, а также во время валютных кризисов 2008 и 2014 годов. Поэтому многие предпочитают иметь дело с чем-то материальным и осязаемым, что можно «потрогать» и владеть документами на право собственности. Более 40% сбережений российских граждан инвестированы в недвижимость.

Однако вложения в целый объект имеют изрядное количество недостатков. Инвестирование требует немалого стартового капитала: в столицах от 5–6 млн рублей, в других регионах – от 1–2 млн. Альтернативой могут быть инвестиции в субаренду со сдачей большой квартиры по частям, но и здесь понадобятся сотни тысяч рублей для входа в проект. Доходность коммерческой недвижимости на длинном горизонте выше жилой. Однако в стадии экономического спада она менее всего интересна инвесторам.

Динамика цен московской недвижимости

Таким же серьезным препятствием является низкая ликвидность актива. Продать объект, особенно в кризис, без потерь почти нереально. Плюсуем к этому амортизацию актива, расходы на его содержание, юридическое оформление сделки и комиссию риэлтера. Как показывают расчеты, сдача помещения в аренду не всегда покрывает убытки от его содержания.

Выходом может стать участие в сделках купли-продажи или эксплуатации недвижимости через покупку долей (паев). Самая распространенная в России форма такого участия – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФН). Их цель – получение прибыли от аренды или за счет купли-продажи при увеличении рыночной стоимости. Кроме того, доход идет от владения ценными бумагами и процентов по банковским депозитам, в которые УК временно размещает средства. Некоторые фонды выплачивают ренту, т. е. прибыль в виде дивидендов, по аналогии с акциями. Доходность неубыточных фондов составляет 8–12%, что на 2–4% превышает максимальную доходность по депозитам.

Пай инвестора имеет определенный срок действия, до истечения которого выкуп не предусмотрен. Инвестиционный доход распределяется между пайщиками обычно раз в полгода. Как и в рядовом ПИФе, прибыль рассчитывается от стоимости чистых активов (СЧА). Для этого нанимается независимая аудиторская компания, что снижает риск манипулирования показателями.

В чем преимущество ЗПИФН перед покупкой конкретного объекта? Управляющая компания имеет возможность диверсифицировать их:

  • по типам (жилая, коммерческая, земельные участки, первичный и вторичный рынок);
  • по назначению (торговая, офисная, гостиничная, складская, промышленная);
  • по географическому признаку (выбор регионов с потенциалом роста цен);
  • по размеру (от квартир до торговых центров).

ЗПИФН предназначен для долгосрочного инвестирования и не предполагает преждевременную продажу паев. Вкладывать средства в закрытый фонд в большинстве случаев можно только на стадии его формирования. При этом закрытый паевой фонд – не самый прозрачный инструмент. Бумаги фонда не обращаются на вторичном рынке и ценообразование зависит от мнения аудитора и оценочной компании. Многие ЗПИФ недвижимости недоступны частным неквалифицированным инвесторам и не публикуют отчетность, так созданы узкой группой лиц с целью оптимизации налогообложения.

Инвестирование в структурные продукты на фондовом рынке

Инвестиции в структурные продукты: все за и против

ПИФы недвижимости в России

Российский рынок не отличается разнообразием предложений. Большая часть линейки – это продукты, сформированные «Сбербанк – управление активами». Кроме того, есть паи, например, «Арсагера – жилищное строительство», ЗПИФН АИЖК (переименован в Дом.рф). Удалось найти только два российских ПИФа на ETF зарубежной недвижимости, в скобках показано увеличение стоимости пая за год, а график за 3 года:

«Открытие – зарубежная собственность» (+ 4.24%);

«Уралсиб Зарубежная недвижимость» (+ 5.21%).

ПИФ Открытия и Уралсиба

Оба фонда инвестируют в один ETF – SPDR Dow Jones Real Estate и повторяют его график. Это не самый привлекательный вариант из-за высоких комиссий: 2–4%. Для сравнения ETF – 0,5%. Российские ПИФы проигрывают как минимум в комиссии базовому инструменту – зарубежным ETF недвижимости.

Иногда ЗПИФН создаются девелоперами с целью долевого финансирования своих проектов. Не менее важный мотив — получение налоговых льгот.

Потенциальная доходность российских ЗПИФов достигает 20% годовых. Но 68% из них в 2016 году показали убыток (точная статистика за 2017 пока не опубликована). Несмотря на привязку к активам на рынке недвижимости, доходность паевых фондов может как обгонять, так и отставать от роста или падения стоимости кв. метра. Это зависит от качества управления, затрат на депозитарий, аудиторов и оценщиков, а также комиссии фонда. Последняя может колебаться от 2 до 6%. Популярность ЗПИФН среди инвесторов невысока, но она постепенно растет. В этом вопросе не стоит оценивать только текущие показатели доходности, поскольку инструмент долгосрочный. Это связано и с возможными длительными просадками в цене. К примеру, сейчас рынок находится не в самой благоприятной фазе. На картинках ниже отражена динами стоимости паев ЗПИФН Сбербанка:

Стоимасть пая ПИФ Сбербанка

Минимальная инвестиция в ЗПИФН меньше, чем при покупке физического объекта. Но все же она может начинаться от 300 000 руб. и достигать десятков миллионов. Несмотря на то что популярность среди частных инвесторов пока невысока, доля их чистых активов составляет половину всего российского рынка ПИФов. Это объясняется относительно большим размером среднего чека.

Получения прибыли приходится ждать несколько лет (до 15). Срок инвестирования известен заранее и прописан на сайте фонда. Лишь немногие фонды (около 15%) пускают паи в продажу на вторичном биржевом рынке. Только в этом случае инвестор может «долиться» в уже сформированный фонд или получить прибыль до его закрытия.

Пожалуй, главным преимуществом российских ЗПИФН является регулирование фондов в рамках отечественной юрисдикции. Большинство частных инвесторов лучше ориентируются на родном рынке и привыкли пользоваться русскоязычной поддержкой. Это не страхует от банкротства, но снижает риск откровенного скама. Из недостатков выделим высокие издержки на комиссии управляющему, отсутствие богатого выбора и низкую ликвидность инструментов.

Как торговать S&P500 фьючерс

Фьючерс на S&P500 – ещё один способ заработать на индексах

Фонды недвижимости на зарубежных рынках

Инвестиции в зарубежную недвижимость традиционно считаются одним из лучших способов сохранения сбережений и формирования пенсионного капитала.

Что такое REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) – разновидность ETF (Exchange Traded Fund). Это инвестиционный фонд, который приобретает, строит и управляет объектами недвижимости, а также связанными с ней производными активами.

Паевые фонды REIT являются аналогом наших ЗПИФН. Их родина – США, где они существуют с 60-х годов ХХ века. Постепенно они распространились на другие юрисдикции и сегодня имеются в 45 странах. Они широко диверсифицированы и включают активы по всему миру. Самым крупным и разнообразным по составу эмитентов является фонд Vanguard Real Estate Index Fund: $30 млрд активов, 157 бумаг.

Выделяется три основных типа паевых фондов недвижимости:

  1. Рентные (Equity REIT) предполагают участие пайщиков во владении недвижимым имуществом, управление которым передается фонду. Они занимаются куплей-продажей недвижимости и сдачей её в аренду. Самые популярные из них имеют диверсифицированный состав активов – от жилья до крупных отелей, промышленных площадок и торговых центров. Это самый распространенный тип, около 90% всех фондов.
  2. Ипотечные (Mortgage REIT) занимаются кредитованием и операциями с залогами в виде закладных и ипотечных облигаций. Это инвестиции не в объекты, а в долговые бумаги.
  3. Гибридные (Hybrid REIT) комбинируют два первых типа. Они могут как торговать и сдавать в аренду недвижимость, так и кредитовать клиентов.

Часть активов может находиться в деньгах или казначейских облигациях. Но не менее 75% должно быть связано с недвижимостью. REIT интересны тем, что освобождены от налога на прирост стоимости, облагаются налогом только дивиденды. Однако их тоже можно освободить от налогообложения, если реинвестировать дивиденды.

Организационно REIT представляет собой траст (передача активов в управление), который создается с целью коллективных инвестиций. По сравнению с российскими паевыми фондами, они более ликвидны — вы просто покупаете их биржевые акции — и не требуют большого стартового капитала. REIT имеют весомое преимущество: защиту от курсовых колебаний рубля. Также привлекательность для российских инвесторов обусловлена следующими причинами:

  • высокой ликвидностьюREIT, акции которых обращаются на вторичном рынке;
  • не нужно открывать счет за рубежом, достаточно счета у брокера, работающего в России;
  • надежными схемами наследования и раздела имущества при разводе;
  • отсутствием расходов на поездки за границу для поиска, осмотра и контроля за содержанием объекта;
  • нет необходимости вникать в особенности местной юридической системы и налогообложения;
  • исключаются риски столкнуться с мошенничеством или просто завышенной ценой на объект.

Минусы REIT для российского инвестора:

  • мало брокеров, предлагающих вывод на зарубежные биржи;
  • низкая ликвидность отечественных торговых площадок;
  • в отличие от покупки конкретного объекта, не дают привилегий при получении визы, двойного гражданства;
  • отсутствие российских налоговых льгот, предусмотренных для ИИС или по сроку владения активом;
  • языковой барьер иобъемный пакет документов для открытия счета на английском языке.

Доходность REIT

За все время существования REIT на американском рынке не было ни одного случая банкротства. На длинном горизонте (от 5 лет) REIT показывают доходность больше, чем у акций. Выше и дивидендная доходность: около 4%, по сравнению с 2% по акциям в среднем из S&P 500. Именно на этот показатель и стоит смотреть при выборе фонда. Высокие дивиденды объясняются тем, что по американским законам REIT должны распределять между пайщиками 90% прибыли. Общая доходность, с учетом реинвеста, может достигать 15%, что для американского рынка немало. Однако, обыгрывая фондовый рынок и инфляцию, ETF недвижимости подвержены даже большим ценовым колебаниям, чем акции. Так, во время ипотечного кризиса 2007—2008 годов они потеряли почти 40% своей капитализации.

Фьючерс на индекс РТС – можно ли на нём заработать

Фьючерс на индекс РТС: почему он так популярен?

Индекс REIT США

Доходность ETF REIT в среднем на 1.5-2% больше, чем у акций. Но выше и усредненные показатели риска. Стоит учитывать, что общая капитализация паевых фондов недвижимости составляет только несколько процентов от капитализации всего фондового рынка. Включение в портфель REIT хорошо подходит для целей диверсификации: между ними, акциями и облигациями нет прямой корреляции. Иногда паи REIT идут вверх, когда весь фондовый рынок падает и наоборот. Этот инструмент годится в качестве «разбавочного» сегмента портфеля, основу которого лучше составить из акций и облигаций.

Для частного инвестора сделать самостоятельный выбор из сотен REIT – почти неразрешимая задача. Поэтому более подходящим вариантом будет покупка ETF на REIT. Таким образом, вы доверяете составление портфеля профессионалам и, по сути, инвестируете в индекс по аналогии с S&P или DJ. К тому же вы снижаете порог входа до нескольких десятков долларов и облегчаете процедуру покупки и продажи. ETF – гораздо более ликвидный инструмент, чем акции отдельного REIT.

Где купить ETF на REIT

Самой известной российской биржей с иностранными активами является Санкт-Петербургская фондовая биржа – смотрим листинг ETF на REIT spbexchange.ru/ru/listing/securities. Минус – низкая ликвидность самой площадки и невыгодное налогообложение дивидендов.

Значительно БОльшим разнообразием отличается уже не раз описанный на блоге Interactive Brokers. Он имеет в перечне инструментов десятки ETF на REIT. Найти их можно здесь. Минимальная сумма для открытия счета у разных брокеров колеблется от 5к до 10к долларов.

Существует и менее распространенный способ инвестирования в ETF REIT – инвестиционное страхование Unit-Linked от зарубежных страховщиков. Они предполагают полисы со взносами от 300 долларов ежемесячно.

При выборе фонда, будь то отечественный или зарубежный, советую внимательно изучить правила доверительного управления и инвестиционную декларацию фонда. Стоит сравнить с конкурентами состав пула объектов, условия инвестирования, показатели доходности, долю на рынке.

Если у вас есть опыт работы с паевыми фондами недвижимости, то напишите свой отзыв в комментариях.

Источник https://alfainvestor.ru/chto-takoe-reits-i-kak-v-nih-investirovat/

Источник https://smfanton.ru/investicionnye-instrumenty/paevye-fondy-nedvizhimosti.html

Источник

Источник

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Предыдущая статья Инвестиции в ценные бумаги для начинающих: разбираемся с терминами и стратегиями
Следующая статья Как научиться побеждать в тендерных торгах