Что такое индустриальная недвижимость и как на ней заработать

Что ещё за индустриальная недвижимость? Это склады, заводы и фабрики?

Индустриальная недвижимость — это и склады, и логистические или распределительные центры, и производственные здания. А ещё комплексы таких зданий в составе индустриальных парков. Подобные объекты используют, например, крупные интернет-магазины для организации доставки — здесь собирают и отправляют заказы, которые вы делаете онлайн.

Вложить деньги в этот вид недвижимости можно с помощью инвестиционных фондов. Многие ретейлеры, логистические и производственные компании арендуют подобные здания, а договоры зачастую долгосрочные и неразрывные. Следовательно, фонды могут покупать привлекательные объекты и вместе с инвесторами зарабатывать на долгосрочной аренде.

А почему бы просто не купить квартиру или коммерческое помещение для сдачи в аренду?

Можно и так, но нужно учесть следующее. Во-первых, необходим стартовый капитал — хотя бы несколько миллионов рублей, в зависимости от цен на жильё в вашем городе. Во-вторых, трудно предсказать, принесут ли подобные вложения прибыль.

Взять ту же квартиру. К её стоимости придётся прибавить затраты на ремонт — и первоначальный, и косметический в промежутках между арендаторами. При посуточной сдаче туристам и командировочным сюда добавятся ещё и расходы на обслуживание — уборку и периодический ремонт бытовой техники.

При этом прибыль не назовёшь фантастической: доходность от сдачи жилья в аренду составляет Съёмные детали. Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду около 4%. А в периоды низкого спроса квартира и вовсе может не приносить денег. Если вдобавок жильё куплено в ипотеку, то ощутимую прибыль можно получить лишь после того, как долг перед банком будет закрыт.

С покупкой коммерческой недвижимости тоже не всё так просто. Чтобы приобрести помещение в местах с высоким трафиком, нужны свободные деньги. А заранее предсказать, что будет с капиталом, сложно. В этой сфере многое зависит от состояния экономики: если доходы арендатора падают, он может найти место подешевле, а арендодатель останется с помещением на руках, но без прибыли. Можно вспомнить прошлый год, когда на фоне пандемии и сопутствующих ограничений даже привлекательные объекты теряли арендаторов. Особенно тяжело пришлось стрит-ретейлу: так, в Москве доля свободных помещений в этом сегменте выросла Арендаторов сдвигает пандемия почти вдвое и составила 15,5%.

Хорошо, но как заработать на индустриальной недвижимости?

Частный инвестор может зайти на рынок индустриальной недвижимости с помощью паевого инвестиционного фонда. Прибыль складывается из двух частей. Во-первых, это доход от долгосрочной аренды, причём её стоимость может индексироваться каждый год. Во-вторых, заработать можно на переоценке и последующей продаже зданий. Следить, что происходит на рынке недвижимости, не обязательно — этим занимается управляющая компания.

По сути, этот вариант инвестирования экономит время и усилия. Он может подойти тем, кто не горит желанием разбираться в тонкостях торговли ценными бумагами и в то же время не готов мириться с низкими ставками по депозитам.

Чтобы инвестировать в индустриальную недвижимость, хватит даже небольшого капитала — например, с инвестиционным фондом PNK rental начать можно хоть с нескольких тысяч рублей. Фонд создал девелопер PNK group, который строит высокотехнологичные индустриальные здания по всей стране. У PNK rental есть право первым купить самые привлекательные объекты застройщика. Частные инвесторы вкладывают средства сразу во все уже сданные в аренду объекты фонда в равных долях.

Таким образом снижается риск от потери арендаторов: если доход от одного объекта уменьшится, доход от других поможет компенсировать потери. Целевая доходность PNK rental составляет 11,5% годовых. В III и IV кварталах 2020 года она была подтверждена.

И каковы здесь перспективы?

Посмотрим на рыночные тенденции. Одними из основных арендаторов индустриальных зданий являются ретейлеры, а за последний год интернет-торговля показала неплохой рост. Так, в 2020 году оборот внутреннего рынка в этом сегменте вырос Россияне в 2020 году потратили 3,221 трлн рублей на онлайн-покупки почти в два раза по сравнению с 2019 годом и составил 2,7 триллиона рублей. В общем объёме розничных продаж доля интернет-торговли составляет 9,6%. Проще говоря, во время самоизоляции онлайн-шопинг распробовали даже те, кто раньше относился к нему скептически.

Для инвесторов это может означать, что в ближайшее время распределительные центры и склады останутся в цене. Интернет-магазинам нужны будут новые площади, поэтому спрос на подобные объекты вряд ли снизится.

Звучит слишком хорошо. А что с рисками?

Риски в этой сфере характерны для заработка на аренде недвижимости: например, арендатор может обанкротиться и перестать платить аренду. Впрочем, такая ситуация невыгодна самому фонду, поэтому в его интересах выбирать перспективные объекты, тщательно проверять арендаторов и заключать долгосрочные договоры, от которых арендатор не вправе отказаться в одностороннем порядке.

К тому же фонды стараются подстраховаться на случай, если экономику начнёт трясти: они покупают здания с арендаторами из разных отраслей экономики. И если один из них будет испытывать трудности, то ситуация стабилизируется за счёт остальных арендаторов.

Окей, я хочу попробовать. Что надо делать?

Вложить деньги в индустриальную недвижимость можно через договор доверительного управления, который инвестор заключает с управляющей компанией. На его имя УК покупает паи фонда, владеющего недвижимостью. Деньги инвестора в равных пропорциях вкладываются во все объекты, принадлежащие фонду. Такая диверсификация делает инвестиции более защищёнными.

С дохода от таких инвестиций придётся заплатить налог. Для налоговых резидентов Российской Федерации ставка составляет от 13 до 15% — в зависимости от объёма вашего общего дохода за год. При этом налоговым агентом выступает управляющая компания.

Инвестиционный фонд индустриальной недвижимости — это удобный вариант для начинающих инвесторов: не нужно следить за ситуацией на фондовом рынке, а целевая доходность гораздо интересней ставок по депозитам. Присоединиться к PNK rental можно в любой момент. Зарегистрируйтесь на pnkrental.ru и пополните свой счёт через специальную форму или в онлайн-банке.

Минимальная стартовая сумма инвестиций в PNK rental составляет всего 5 000 рублей. Вы можете пополнять портфель любыми суммами сколько угодно раз в любое время, выводить средства частично или полностью, а также менять схему инвестирования — например, получать выплаты каждый квартал или реинвестировать их, чтобы увеличить возможную прибыль.

PNK rental отзывы и мнения экспертов

В последнее время очень много рекламы на первый взгляд мало известной компании PNK rental. Давайте вместе разберемся, что это за компания и стоит ли в нее инвестировать. Даже на официальном сайте разместили калькулятор, где заманчиво отображается доход в 500 000 рублей за 5 лет при инвестировании 1 000 000 рублей. Ниже представлен скриншот с сайта PNK и другая интересная информация. Теперь рассмотрим, что такое инвестиции в индустриальную недвижимость с доходом от арендных платежей.

Информация о компании и учредителях

Начнем пожалуй с самого главного, что будет определять репутацию компании. Как следствие, это будет одним из определяющих факторов надежности. ООО УК «А класс капитал» Дмитрий Пилевин является управляющим фондом ПНК Девелопмент. То есть перечисляя денежные средства PNK вы непосредственно переводите деньги на счет УК А класс капитал, где руководит Пилевин. На сайте ЦБ РФ можно проверить статус лицензии — на момент написания статьи она действующая. Если искать информацию по ИНН 7703422263, то находится более 20 взаимосвязанных с учредителем фирм. Есть несколько судебных дел в качестве истца и ответчика. В детали судебных процессов я не погружался.

Пилевин Дмитрий Геннадьевич ООО УК А Класс Капитал

Кстати на сайте ПНК Рентал есть несколько интервью основателя компании знакомого нам уже Дмитрия Пилевина. Компания вместе с учредителем находятся в Москва-Сити с башне Империя. Из открытых источников сообщается, что в компании зарегистрировано всего 21 сотрудник. Как-то маловато для управляющей компании, у которой в портфеле объекты на десятки миллиардов рублей. Уставной капитал PNK Group составляет 32 миллиона рублей. По моему личному мнению это очень мало для УК.

От первого лица Дмитрия Пилевина компании PNK rental

После просмотра интервью основателя компании на Ютьюбе возникла навязчивая мысль. На секунду показалось что очертания лица знакомы. Но не стал углубляться и уделил время изучению связям учредителя с другими компаниями. Несколько десятков организаций находится во взаимосвязях. Но возможно директор компании просто является учредителем тех самых коммерческих объектов. На этом моменте мне захотелось поделиться с вами цитатой известного всем персонажа. И не буду сравнивать две фотографии выше и ниже. Пусть каждый будет ориентироваться только на свое восприятие. Советы экспертов не стоит учитывать.

Цитата Сергея Мавроди о мнении экспертов:

Никогда не слушайте ничьих советов! Особенно всяких там «экспертов». Помните предостережение Наполеона: «Всё шло у меня прекрасно, пока я не начал прислушиваться к советам специалистов». И никогда ни на кого не полагайтесь в серьёзных делах. Это иллюзия, что кто-то сделает за вас то, что должны сделать вы сами.

Фото Сергея Мавроди

Масштаб бизнеса и надежность ПНК Рентал

Общая площадь коммерческой недвижимости более 550 000 квадратных метров. Суммарная стоимость всех построенных объектов более 30 миллиардов рублей. PNK Group строила промышленные объекты и склады для:

• BMW
• Леруа Мерлен
• Costway
• Maersk

ООО УК «А класс капитал» не гарантирует доходность инвестиций

Именно такая фраза написана на официальном сайте PNK rental. Таким образом целевая доходность 11,5% может оказаться фактической нулевой доходностью. Также там написано, что PNK является маркетинговым названием стратегии доверительного управления. Еще одним важный фактор: денежные средства, которые переодеваются по договору ДУ, не подлежат страхованию в соответствии с ФЗ. Это означает, что никто не может гарантировать вернуть вам обратно все вложенные вами средства.

Также стоит обратить внимание, что сайт выполнен в виде одностраничного лендинга. Что не совсем солидно для управляющей компаний с активами на миллиарды рублей. А точно ли есть эти миллиарды рублей сразу возникает вопрос? По мнению экспертов фондового рынка на сайте должна быть информация по стоимости пая вкладчика. Дополнительно обычно публикуется динамика изменения стоимость пая. Ведь инвестирование в УК как раз происходит с помощью покупки ПИФов. Но мне не удалось в открытом доступе найти информацию в прозрачном виде.

Все реальные отзывы о PNK rental можно прочитать здесь. Конечно, мы не проверяли досконально каждый отзыв и достоверность информации. Но при желании каждый может попробовать позвонить на номер горячей линии или подъехать на адрес регистрации. На сайте отзывов как раз пишут, что на горячую линию невозможно дозвониться, а по адресу регистрации находится другая компания. Но ведь это Москва Сити, там просто так не поднимешься на этаж для проверки.

Доходность от 11,5% годовых — мнения экспертов

На сайте PNK Group перечислены способы получения дохода. Первый вариант это получение пассивного дохода ежеквартально от сдачи недвижимости в аренду. Так называемый арендный поток. Второй вариант получения дохода — изменение стоимости зданий в большую сторону. На арендный поток можно подключить выплату дохода на банковский счет или реинвестирование. Если проценты не снимать, то в итоге можно получить сложный процент. В этом случае годовая доходность может получиться выше 11,5% годовых в рублях. Ниже представлен скриншот с калькулятором расчета потенциального дохода.

Калькулятор доходности PNK rental

PNK rental стоит ли вкладываться

Конкурентом ЗПИФ Арендный поток 2 от Альфа Банка. Таким образом альтернативой может выступать REIT или другие БПИФы недвижимости. Если смотреть на западные рынки коммерческой недвижимости, то есть много интересных ETF. На смартлабе тоже есть довольно подробный обзор этой управляющей компании. В комментариях авторы и экспертные мнения разделились на два лагеря. Такое часто бывает в не совсем прозрачный продуктах. Лично я бы не стал инвестировать в такие ПИФы. Но это личное мнение и не является инвестиционной рекомендацией. Я за более прозрачные продукты, по которым можно всегда посмотреть трек доходности.

Что касается рекламной компании ПНК Рентал, то ее можно встретить много где. Особенно часто она появляется в телеграм канале Банкста. Это профессиональный канал банкиров и инвесторов. Там публикуются новости и важные события из мира финансов. Причем авторы канала не раскрывают свои личности. Зачастую можно встретить провокационные фотографии банкиров. Поэтому финальное решение остается за вами. Но я бы несколько раз хорошо подумал, прежде чем переводить денежные средства в упраляющую компанию.

Update. 8 июля 2021 на Московской бирже начали торговаться паи ЗПИФ ПНК- Рентал. ISIN RU000A1013V9 под управлением УК Индустриальная недвижимость. Это добавляет ликвидности инструменту и повышает его надежность.

Источник https://lifehacker.ru/industrialnaya-nedvizhimost/

Источник https://investor-portfel.ru/pnk-rental-%D0%BE%D1%82%D0%B7%D1%8B%D0%B2%D1%8B-%D0%B8-%D0%BC%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D1%8D%D0%BA%D1%81%D0%BF%D0%B5%D1%80%D1%82%D0%BE%D0%B2/

Источник

Источник