4 способа инвестировать в недвижимость

Многие думают, что покупка недвижимости — это залог стабильного хорошего заработка. В реальности это не всегда так. Помимо внушительной суммы на покупку, необходимо постоянно искать арендаторов, чтобы не было простоев. Нужно вкладываться в ремонт, платить коммунальные услуги. В итоге доходность может быть ниже ставки по вкладу. Если срочно понадобятся деньги, то частично изъять нужную сумму не получится, а продать недвижимость не так просто.

Значит ли это, что покупать недвижимость не нужно? Нет, можно инвестировать в недвижимость без её покупки, и для этого не нужны миллионы. Можно начать с 10 $ (730 ₽).

Давайте посмотрим, куда можно инвестировать.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости или ЗПИФН

Купить недвижимость самостоятельно — дорого, нужно несколько сотен тысяч, а то и миллионов рублей. Если разбить эту сумму на несколько человек, уже станет проще. А если на несколько тысяч человек — ещё проще, ведь тогда сумма взноса уменьшится. Это называется коллективные инвестиции — когда много инвесторов вкладывают деньги, а на общую сумму что-то покупают: недвижимость, акции, сырьё. Так работают фонды.

ЗПИФН — инструмент таких коллективных инвестиций. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости создают, чтобы вложиться в жилую и коммерческую недвижимость или определённые проекты. Купить паи любого закрытого фонда можно, пока не собрана необходимая сумма, когда её наберут — купить паи будет нельзя. ЗПИФН — не юридическое лицо.

Где купить паи ЗПИФН и сколько это стоит. Есть два варианта приобретения паёв — через первичный или вторичный рынок. Обычно на первичном рынке бумаги можно купить через управляющую компанию (УК) до того, как компания соберёт нужную сумму.

Например, УК решила собрать 100 млн ₽, чтобы купить несколько складских помещений. Пока фонд собирает нужную сумму, пай купить можно. Как только фонд соберёт 100 млн ₽ — приобрести пай вы не сможете. Начальная цена пая для неквалифицированных инвесторов начинается от 300 000 ₽, в фондах для квалифицированных инвесторов порога входа нет.

Есть несколько фондов, бумаги которых можно купить на бирже напрямую у УК, например фонд «ВТБ — Капитал Рентный доход».

На вторичном рынке паи уже передаются между покупателями и продавцами через биржу, если на ней торгуются ЗПИФН. Также пай можно купить, как и любое другое долевое имущество, через нотариуса по договору купли-продажи.

Доходность ЗПИФН. Доходность ЗПИФН зависит от того, куда инвестирует фонд. Это может быть жилая и коммерческая недвижимость, ценные бумаги или REIT.

Если фонд инвестирует преимущественно в жилую недвижимость, то он получает доход от сдачи этой недвижимости в аренду. В этом случае у фонда будет низкая текущая доходность — около 4−5 % годовых, но при этом есть хороший потенциал для роста стоимости самой недвижимости. Иногда стоимость квартиры за год может вырасти на 5−10 %. В совокупности это даст доходность 10 % или 15 % годовых.

ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» планирует доходность более 10 % годовых

Коммерческая недвижимость также может приносить до 15 % годовых. Только здесь уже больше приходится на доход от сдачи в аренду. Например, 10 % — аренда и 5 % — это рост цены на недвижимость.

Важно: доходность может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Большое значение имеет процент инфляции.

Когда в стране есть инфляция, она обычно предполагает, что стоимость рабочей силы растёт, стоимость строительных материалов растёт. Да и свободной земли не становится больше: её стоимость в долгосрочной перспективе тоже подрастает. В 2021 году эксперты ВТБ прогнозируют рост цен в пределах уровня инфляции — 4 %. Недвижимость дорожает на темп инфляции в долгосрочном периоде, год от года изменение цены может как обгонять, так и не догонять уровень инфляции.

Как выбрать ЗПИФН. Правила выбора инвестиционного фонда очень похожи на правила выбора паевого фонда. На что ещё нужно обратить внимание:

Условия инвестирования. На какой срок планируются вложения, когда пай будет погашен — через три года, пять или десять лет.

Торгуется ли фонд на бирже. Тогда пай можно продать на бирже и не ждать его погашения. Например, 10 февраля на Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Инвестор может приобрести паи через приложение ВТБ Мои Инвестиции или через ВТБ Онлайн.

Сколько стоит комиссия за управление. В ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» комиссия составляет 1,5 % от активов фонда ежегодно.

Плюсы инвестирования в ЗПИФН. Инвестиции могут принести до 15 % годовых. При этом риск потерять свои деньги низкий.

Риски инвестирования в ЗПИФН. Большинство ЗПИФ не торгуются на рынке, поэтому могут возникнуть сложности с продажей паёв. Доходность напрямую зависит от того, что происходит на рынке недвижимости, она может быть невысокой. Есть ограничения по ликвидности.

Налоги. Если вы владеете паями меньше трёх лет и решили их продать, то нужно заплатить НДФЛ — 13 %, если вы налоговый резидент России, или 30 %, если нерезидент. В случае общего дохода за год свыше 5 млн ₽ с суммы превышения надо заплатить 15 %. Налог удерживает управляющая компания, вам делать ничего не надо.

Владельцы паёв открытых фондов могут не платить НДФЛ с определённого размера дохода. Чтобы рассчитать необлагаемую налогом сумму, надо срок владения умножить на 3 млн ₽. Это правило действует, если инвестор купил паи после 1 января 2014 года и владеет ими больше трёх лет.

С помощью REIT можно инвестировать в иностранную недвижимость. Фонды инвестируют деньги в покупку и строительство объектов, сдачу недвижимости в аренду или её продажу, приобретают у банков ипотечные ценные бумаги. 90 % и больше прибыли распределяется между инвесторами в виде дивидендов.

REIT, или Real Estate Investment Trust, — это инвестиционные трасты, или фонды недвижимости, которые являются юридическими лицами. Минимальное число акционеров — 100 человек.

Траст обязан инвестировать не менее 75 % активов в недвижимость.Также не менее 75 % общего дохода компании должен составлять доход от недвижимости.

Есть три типа инвестиционных трастов: ипотечные, долевые и гибридные.

Ипотечные. Доход фонда — это ипотечные проценты.

Долевые. Фонды получают доход от сдачи недвижимости в аренду или её продажи.

Гибридные — комбинация различных типов активов разной сложности. Например, это может быть инвестиция в недвижимость, которой по факту ещё нет, потому что она ещё на этапе строительства. Может быть покупка земли, на которой в дальнейшем будет построена недвижимость.

На зарубежном рынке существует несколько крупных типов трастов по видам инвестиций в недвижимость.

Office REIT — инвестиции в офисные здания центральных деловых или пригородных районов.

Industrial REIT — инвестируют в склады и распределительные центры.

Retail REIT — покупают недвижимость для розничной торговли.

Residential REIT — специализируются на многоквартирных, студенческих, промышленных и частных домах.

Health Care REIT — вкладывают в жилые помещения для престарелых, больницы, медицинские офисные здания и учреждения для квалифицированного ухода.

Self-storage REIT — инвестируют в складские помещения с самообслуживанием.

Infrastructure REIT — это вложения в оптоволоконные кабели, инфраструктуру беспроводной связи, телекоммуникационные башни и трубопроводы энергоснабжения.

Где купить и сколько стоит. Можно купить некоторые акции REIT на Санкт-Петербургской бирже — сейчас доступны 35 компаний. Например, Realty Income — крупный инвестфонд, которому принадлежат более 6 тысяч объектов, или Macerich — крупный оператор торговых центров США.

Ещё бумаги можно покупать на фондовой бирже Нью-Йорка, но для этого потребуется статус квалифицированного инвестора. На Нью-Йоркской бирже можно купить и ETF, в составе которых будут акции нескольких десятков или сотен фондов недвижимости.

Цены на акции в среднем начинаются от нескольких десятков долларов. Например, акции фонда Iron Mountain Incorporated можно купить за 35 долларов.

Как выбрать REIT. Отслеживать поведение недвижимости помогает серия индексов. Что нужно сделать перед покупкой акций REIT:

Сравнить доходность фонда за несколько лет с данными индекса, они не должны сильно различаться.

Проверить дивидендную доходность. Посмотрите, сколько платит компания и как часто она это делает. Были ли просрочки по выплатам, если да, то почему.

Посмотреть структуру активов: во что вкладывает фонд, насколько диверсифицирован его портфель.

Агентство NAREIT публикует рейтинги и индексы фондов недвижимости

Доходность REIT. Компании платят хорошие дивиденды за счёт того, что по закону они обязаны 90 % прибыли отдавать инвесторам. Как показывает практика прошлых лет, в среднем можно рассчитывать на 5 % в долларах.

Плюсы. Плюсов три: высокая ликвидность, низкий риск потери капитала и низкая волатильность доходов.

Риски. Бумаги REIT подвержены рыночному риску. Их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. Есть валютные риски, например резкое изменение курса валюты.

Налоги. Налог на дивиденды по инвестиционным трастам недвижимости (REIT) для российских инвесторов — 30 %.

Инвестировать в недвижимость прямо можно только в двух случаях: если купили реальную недвижимость или вложили деньги в фонды недвижимости ЗПИФН и REIT. Но есть и косвенные способы инвестировать в недвижимость — купить акции или облигации строительных компаний.

В этом случае вы не становитесь совладельцем недвижимости, а вкладываете деньги в развитие компании с перспективой заработать на её росте. Например, когда вы покупаете акции компании «ПИК», вы получаете долю в бизнесе и ваша прибыль будет зависеть от общей динамики роста компании, а не конкретно от какого-либо объекта недвижимости.

Инвестиции в акции строительных компаний

В настоящее время на Мосбирже торгуются акции таких крупных российских компаний, как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон». Именно эти компании Мосбиржа в 2021 году планирует включить в расчёт строительного индекса.

Через акции вы становитесь совладельцем бизнеса и претендуете на часть прибыли компании. С каждой акции вы можете получать дивиденды. Частота выплат зависит от дивидендной политики компании.

У каждой компании своя дивидендная политика. Например ГК «Пик» платит дивиденды раз в год

А если у компании дела идут хорошо и её бизнес развивается, акции растут в цене, и вы сможете продать их дороже.

Где купить и сколько стоит. Купить ценные бумаги строительных компаний можно на Московской бирже. Для этого надо открыть брокерский счёт и внести на него деньги. Вы можете купить акции через приложение ВТБ Мои Инвестиции. Стоят акции от 130 ₽ и выше. Например, акции «Эталона» 1 марта 2021 года стоили 129,48 ₽, а «Самолёта» — 1 188 ₽.

Доходность акций. Складывается из дивидендов и роста цены акций. Размер и частота выплат дивидендов зависят от дивидендной политики компании и могут меняться. Например, «Группа ЛСР» с 2014 года по 2018 год стабильно выплачивала 78 ₽ на одну акцию, в 2019 году — 30 ₽, а в 2020 году — 20 ₽. Годовая доходность может превышать 15 %.

Как выбрать акции. Самое важное при выборе акции любой отрасли и компании — найти перспективный бизнес. В этом помогут прогнозы аналитиков и финансовые отчёты компаний — их ежеквартально публикуют в открытом доступе.

Когда у компании растут выручка и прибыль, значит она развивается и имеет хороший потенциал роста. Финансовые показатели лучше смотреть за несколько лет, так будет видно финансовое состояние компании в динамике.

Если нет возможности досконально разбираться в отчётности и следить за прогнозами, то имеет смысл обратить внимание на фонды акций. Они подойдут тем, кто предпочитает владеть сразу многими ценными бумагами из одной отрасли или рынка и не заниматься подбором активов самостоятельно.

Выбрать фонд помогут подборки бумаг от аналитиков в приложении ВТБ Мои Инвестиции» или робот-советник от ВТБ. Подборки и прогнозы от аналитиков можно найти в разделе «Витрина» в приложении ВТБ Мои Инвестиции, а подключить робота-советника можно в разделе «Прочее».

Плюсы. Высокая ликвидность, можно заработать хорошо на росте цены, дивидендах, если компания их платит.

Минусы. Акции — высокорисковый инструмент, который обладает высокой волатильностью. Бумаги могут подешеветь и их придётся продать по более низкой цене. Компания может обанкротиться, и акции будут стоить ноль.

Мы рассказывали, как выбирать акции, посмотрите.

Инвестирование в облигации строительных компаний

Через облигации вы даёте компании деньги в долг, за пользование деньгами компания платит вам процент — купон. Когда срок действия облигации закончится, деньги вам вернут обратно.

В настоящее время на Мосбирже торгуются облигации таких крупных российских компаний как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон».

Строительная компания «Самолёт» платит купоны два раза в год

Где купить и сколько стоит. Купить облигации можно через брокера. В приложении ВТБ Мои Инвестиции в разделе «Размещения» можно покупать облигации на первичном размещении и биржевые.

Доходность облигаций. У облигации есть два вида доходности — купонный и к погашению. Купонный доход считается от номинала. Если вы купили облигации в период размещения, то нужно смотреть на купонный доход. Например, если купонный доход у облигации «ПИК» 8,7 %, то одна облигация вам принесёт 87 ₽ в год.

Если вы купили облигации на бирже, то здесь надо смотреть на доходность к погашению. Ценные бумаги, которые вы купили по цене ниже номинала, принесут вам больше дохода, чем приобретённые по цене выше номинала.

Как выбрать облигации. Когда вы покупаете облигации, вы даёте деньги в долг компании. И важно понимать, вернут вам долг или нет. Поэтому важно оценить надёжность эмитента. Например, проверить его рейтинг в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА). Рейтинг ААА — надёжная компания и всё хорошо с выплатами, рейтинг D — по облигациям объявлен дефолт.

Лучше начинать с облигаций на короткий срок. Так меньше вероятность, что за маленький промежуток времени изменится ключевая ставка, а за ней и цена облигации. Также на коротком сроке снижается риск непредвиденных ситуаций.

Помогут выбрать облигации прогнозы аналитиков. Чтобы изучить подборку, зайдите в раздел «Витрина» → «Облигации с хорошим соотношением риска и доходности».

В курсе «Как начать инвестировать» мы подробно разобрали, как устроены облигации и как их выбрать.

Плюсы инвестирования в облигации. Фиксированная доходность, есть ликвидность при покупке и продаже, что очень удобно для управления капиталом.

Риски. В случае дефолта или кризиса можно потерять вложенные деньги. Если изменится средняя ставка по вкладам, то изменится и стоимость облигаций и цена за бумагу может стать ниже её номинальной стоимости.

Что в итоге

Акции строительных компаний

Облигации строительных компаний

В период формирования фонда паи можно купить в УК. Когда нужная сумма собрана, в УК паи купить уже нельзя. Если паи допущены к обращению на бирже, их можно купить там. Также приобрести паи можно через договор купли-продажи

Санкт-Петербургская биржа и фондовая биржа Нью-Йорка

Для неквалифицированных инвесторов — от 300 000 ₽, для квалифицированных лимита нет

Инвестиции в строительство — руководство для инвестора + ТОП-3 варианта вложений

Инвестиции в строительство – это вложение средств в строящиеся или уже введённые в эксплуатацию объекты недвижимости с целью получения прибыли от изменения стоимости объекта. В первом случае мы получаем доход в обычном виде – инвестировали на этапе строительства, за это получаем свой объект дешевле, чем при покупке готового. Во втором случае это обычно доработки, отделка, повышение уровня и респектабельности, обустройство и так далее. То есть это не назвать прямыми инвестициями в строительство, но, тем не менее, с процессом постройки связано.

Инвестиции в новое строительство актуальны уже по одной простой причине – мы вкладываемся в объект, а не во что-то цифровое. То есть, после того, как недвижимость будет достроена, мы получаем собственность. Её можно сдать в аренду, продать. Когда же мы покупаем криптовалюту, то по сути мы становимся обладателями цифровой записи где-то в системе, не более того. В связи с этим инвестиции в строительство предпочитаю те инвесторы, которые хотят понимать, во что они вкладываются, какие могут быть доходы и что делать, если вдруг надо избавиться от объекта.

Краткая характеристика выглядит следующим образом:

1. Категория инвестиций – реальные объекты, переходящие в собственность.
2. Срок инвестирования – плавающий, от нескольких недель до нескольких лет.
3. Стартовый капитал в зависимости от доли, может составлять 100 000 и практически до бесконечности.
4. Риски – умеренные.
5. Доходность – средняя, изначально превышает ставки по депозитам.
6. Квалификация инвестора желательна.

Обычно трудно разобраться только с первым вложением, далее схема становится отработанной и никаких проблем не возникает. Понятное дело, что доходности как на финансовых рынках, не будет. Но вместе с этим от инвестора требуется гораздо меньше знаний и опыта, этот процесс под силу выполнять самостоятельно и без подготовки, нужно лишь уделить достаточно времени поиску информации и оценке разных вариантов. Как и везде – слишком выгодные условия обычно означают подводные камни, поэтому смотреть следует только те объекты, которые хорошо известны в строительной и инвестиционной среде.

Целью вложения средств в строительство может быть следующее:

1. Сам строительный процесс. То есть человек получает заказ и вкладывает деньги для того, чтобы обеспечить работой себя и или свою фирму. Проще говоря, сама недвижимость не интересует, нужно только освоение средств.
2. Вложения с целью получить прямую прибыль из-за разницы в стоимости объекта. На стадии котлована квартира стоит намного меньше, чем в уже сданном доме, и это касается любых вложений, а не только инвестиций в жилищное строительство. Вложили, подождали, продали.
3. То же, что и в предыдущем случае, только продажа не подразумевается, а рассматривается владение и сдача в аренду. Тут оценивается разница в суммах – будет ли дисконт за ожидание перекрывать прибыль, которую можно получать, купив готовую недвижимость и сдавая её в аренду.

Очень часто цель зависит от обстоятельств. Если это какой-то крупный объект, то инвестировать можно с целью в дальнейшем владеть, сдавать в аренду и ждать, когда цена сильно вырастет. В этом случае инвестор получает комбинированную прибыль – и от роста стоимости, и от аренды. В краткосрочные же проекты обычно вкладываются для быстрого оборота капитала. Профинансировали постройку склада, нашли покупателя и ищем дальше новый вариант.

Изучите условия договора

Во-первых, оцените интерес к объекту других инвесторов. Его отсутствие — сигнал о том, что сроки строительства могут быть сорваны.

Во-вторых, обязательно привлеките независимого юриста. Дополнительные затраты окупятся, поскольку не столь существенны по сравнению с размером вложений. Особое внимание обратите на следующие пункты договора:

1. Валюта договора (рубли, доллары, евро, условные единицы). Курсы пересчета. Оцените, на кого ложатся валютные риски.
2. Стоимость квадратного метра и объекта в целом. Жестко закреплена или может быть изменена в зависимости от ряда условий?
3. Размер первоначального взноса. График платежей.
4. Дата сдачи объекта в эксплуатацию.
5. Условия и сроки получения правоустанавливающих документов.
6. Условия страхования рисков.
7. Условия расторжения договора.
8. Штрафные санкции.
9. Форс-мажорные обстоятельства.

Виды инвестиций в строительство

Существует несколько популярных видов, которые уже давно хорошо себя зарекомендовали. К ним относятся следующие:

Жилая недвижимость. Покупка жилья и сдача в аренду – один из самых удобных и безопасных способов получать доход, при этом практически ничем не рискуя. Достаточно опустить плату на 10% по сравнению со средней по рынку и тут же найдётся арендатор. То есть проблем со сдачей нет, доход стабильный. Однако, многие также покупают жильё с целью дальнейшей продажи по более высокой цене – это прекрасное вложение средств, нужно только внимательно ознакомиться со всеми документами (об это мы расскажем далее).

Доходность обычно достаточно высокая – до 40% от стоимости объекта. А вот годовая рентабельность будет зависеть от того, сколько лет пройдёт прежде, чем объект будет сдан. Если через 2 года, то это прекрасный показатель, а вот если через 6 лет – то вообще неинтересно. Суммы обычно начинаются от миллиона рублей – столько стоит студия в не очень большом городе, иногда даже меньше.

Затраты могут самыми разными – от нескольких сотен тысяч в рамках строительства небольшой торговой точки до десятков миллионов за производственный цех. Рамок почти нет, а вот доходность примерно на 20-30% выше, чем в случае с жилой недвижимостью. Это легко прослеживается и при сдаче коммерческой недвижимости в аренду – ставка всегда выше.

Сам процесс похож на инвестиции в жилищное строительство с той лишь разницей, что отличается тип объекта. Коттеджи вместе с землёй начинаются от 1,5-2 миллиона рублей, доходность оценить очень сложно, так как это не такой ликвидный рынок, как простые квартиры. Иногда, чтобы продать объект, делают скидку до 20% от среднего по рынку, а это может оказаться больше, чем половиной прибыли от инвестиций в новое строительство. В общем, сфера пока сырая и в большей степени годится для крупных инвесторов.

Как видим, ассортимент достаточно большой, у каждого вида есть свои нюансы. Если нет желания тратить много времени, а хочется просто вложиться и забыть до определённого момента – тогда стоит выбирать инвестиции в жилищное строительство, а вот если интересует максимизация прибыли и есть возможность уделять внимание и постоянно следить за происходящим, то тогда можно присмотреться и выбрать инвестиции в новое строительство разных объектов, не только жилищных, но и, например, промышленных, сельскохозяйственных.

С инвестиций придётся платить налоги – есть огромный перечень всевозможных вариантов, для долевого участия одно, для коммерческой и прочей недвижимости – другое. Вместе с этим, есть возможность получать и налоговые вычеты при ДДУ, а также стоит отметить, что продажа квартиры, которой владеем более 3-х лет будет проходить без дополнительных налоговых затрат.

Варианты вложений в строительство

Каждого инвестора волнует вопрос безопасности своих средств. Нельзя просто передать деньги строительной компании, слишком много в последнее время было ситуаций с кражей средств, остановками строительства и так далее. На данный момент существуют 3 вида стандартного инвестирования в строительство, большая часть всех вложений происходит посредством следующего:

1. Долевое участие в строительстве. Всё просто – мы вкладываем деньги в строительный проект, это может быть жилая недвижимость или же коммерческая. Объект может быть только на бумаге, но при наличии достаточного количества денег, он начинает реализовываться. Все средства находятся не у застройщика, а на специальном счёте – эксроу. Такая схема позволяет минимизировать риски, денежные средства поступают компании постепенно по мере выполнения работ. Если бы не такой порядок действий, то инвесторы несли бы огромные риски, как это было раньше. Сейчас долевое строительство практически полностью безопасно.
2. Жилищно-накопительный кооператив. Звучит сложно, а на практике это примерно то же самое, что и индивидуальное инвестирование, только теперь инвесторы объединяются в коллектив. Доход распределяется по сумме взноса каждого из участников, то есть кто вносит больше, тот и на большую долю претендует. Структура обычно паевая – инвесторы делают взносы. Доходность может быть нисколько не меньше, чем при работе в одиночку, но бонусом получаем то, что коллективно всегда проще придти к правильному решению. Да и руководят такими ЖНК обычно люди опытные и заслуживающие доверия.
3. Фонд финансирования строительства. Отличный выбор для любой категории инвесторов – опытных, неопытных, с солидным или скромным капиталом. Фонд недвижимости представляет собой организацию, которая, по сути, является просто посредником между инвестором и строительной компанией. Она выполняет множество функций – взаимодействует с самим инвестором, осуществляет контроль за расходованием средств, процессом строительства, отстаивает интересы инвестора и предлагает полное юридическое сопровождение. В общем, можно назвать чем-то вроде управляющей компании, только в узкой специализации.

В любом случае самому инвестору стоит ознакомиться с инвестиционным планом строительства – документацией, из которой должны быть чётко и ясно видны перспективы, сроки, а также возможные форс-мажоры. И чем полнее вся предоставленная информация, тем лучше. И это никак не зависит от того, как происходит работа – через простое долевое строительство или же в рамках сотрудничества с ФФС.

Выберите застройщика

Прежде чем вложить деньги в долевое строительство, со всей ответственностью подойдите к выбору застройщика. Только за первое полугодие 2021 года банкротами стали около 1600 строительных компаний.

1. Проверьте репутацию и время пребывания на рынке. Внимание. Многие компании часто регистрируют новое юридическое лицо для строительства дома. В таком случае узнайте, кто именно является его учредителем.
2. Ознакомьтесь с отзывами вкладчиков.
3. Уточните количество объектов, сданных в эксплуатацию.
4. Посчитайте общее количество инвесторов.
5. Выясните специализацию застройщика по типам объектов недвижимости. Уточните, имеется ли опыт комплексной застройки.
6. Обязательно проверьте финансовых партнеров застройщика. Серьезные банки и страховые компании не будут связываться с мошенниками.
7. Проверьте наличие полного пакета разрешительной документации в соответствии с 214-ФЗ. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги.

Примеры надежных застройщиков в Москве: «А101 Девелопмент», ГК «ПИК», Capital Group.

Как начать инвестировать в строительство?

Процесс инвестирования может быть как очень простым, так и достаточно сложным. Можно взять какой-нибудь проект хорошо себя зарекомендовавшей компании и просто вложиться в рамках долевого участия в строительстве, не особо разбираясь в тонкостях. А можно тщательно всё изучать, в этом случае последовательность действий будет следующей:

1. Определиться с типом недвижимости. Выше мы уже описывали каждый из них, поэтому инвестору следует выбрать наиболее подходящий из соображений суммы, доходности и сроков. Есть те, кто работает только с жильём, а есть те, кто предпочитает инвестиции в новое строительство в коммерческом секторе. Нужно понять приоритеты, потом решение поменять станет очень проблематичным – найти покупателя, оформлять бумаги. А это новые расходы, в итоге инвестиции могут обернуться убытками.
2. Подобрать строительную компанию. Здесь доходность будет напрямую зависеть от рисков. У хорошо известной компании никогда не будет проблем с инвесторами, соответственно, дисконт по такому объекту будет не очень большим, то есть сумма вложений, безусловно, будет меньше стоимости готового, но не на 40-50%. С другой стороны, есть немало примеров долгостроев – у застройщика не хватает средств, инвесторы не спешат вкладываться, объект строится долго и сроки сдачи постоянно переносятся. Это серьёзно уменьшает рентабельность таких вложений.
3. В списке проектов компании ищем интересующий нас объект. Обычно есть сразу несколько вариантов на разных этапах готовности – вкладываться можно практически на любом этапе. Кстати. Это даёт неплохую вариативность – можно делать инвестиции в капитальное строительство на стадии котлована, а можно купить квартиру в наполовину готовом объекте. Также стоит смотреть на перспективы района – наличие в планах администрации конкретных действий по развитию инфраструктуры даст возможность прогнозировать рост стоимости и оценить свои перспективы.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство

Даже храня деньги в тумбочке, мы рискуем потерять их, если курс валюты изменится, а также постепенно проявляется воздействие инфляции. Недостатки есть везде, так же, как и преимущества, и инвестиции в строительство не являются исключением. Для начала рассмотрим безусловные плюсы:

1. Надёжность вложений. Если мы осуществляем инвестиции в жилищное строительство, то обычно выбираем надёжного застройщика. А это означает, что объект рано или поздно будет сдан, свою квартиру мы получим – она будет в собственности. Так что за это можно не переживать, в худшем случае будет потеряно время.
2. Хорошая доходность. С этим кто-то может поспорить, но в рамках вложений в коммерческую недвижимость доход получается действительно хорошим и стабильным, если мы оставляем её себе и дальше сдаём. Дело в том, что ставки обычно выше при примерно тех же затратах на этапе строительства.
3. Огромный выбор объектов. Никто не говорит, что подойдут инвестиции в новое строительство только в своём городе – можно выбрать объекты и в области или даже соседнем городе. То есть из чего выбирать есть всегда. Особенно актуально в контексте небольших объектов и недвижимости промышленного назначения – достаточно просто понаблюдать за тем, как постоянно возводятся новые объекты на каждом свободном участке земли.

Обычно совокупность этих преимуществ убеждает инвесторов вкладываться в строительство вместо того, чтобы держать деньги в совсем консервативных вариантах получения дохода. Но нужно учитывать и возможные серьёзные минусы, для некоторых они могут стать существенными:

1. Мошенничество. Это главный риск, которому подвержены инвесторы. Избежать легко – тщательно изучать компанию-застройщика и всю документацию, выбирать только известные компании.
2. Из первого получаем следующий минус – на изучение вопроса потребуется немало времени. Если новичок приходит в сферу строительства, то он тратит много времени на то, чтобы вникнуть и всё понять. И от этого никуда не деться, от качества анализа зависит и конечный доход. Как вариант – работать с фондами, в которых специалисты проделывают всю работу сами, нужно лишь выбрать хороший фонд. Доходность может сократиться из-за доли прибыли самого фонда.
3. Увеличение сроков строительства, просрочки сдачи объектов. Сюда же можно включить и разного рода форс-мажор. То есть застройщик в этом случае не будет виноват, но инвестору легче не станет – сдвиг сроков напрямую влияет на доходность. С просрочками проще – они должны быть предусмотрены в договоре. А вот лёгкое землетрясение или что-нибудь в этом роде может сильно испортить план всем – от застройщика до инвестора.

В общем, риски довольно ограниченные – мошенничество, форс-мажор и сдвиг сроков. Большую часть можно предусмотреть, если тратить время на изучение компании, объекта, инвестиционного плана.

Риски при инвестировании

С какой бы тщательностью не был изучен договор, риски лишиться инвестиций остаются всегда. Чтобы оградить себя от неприятностей в сфере недвижимости, инвестору следует изучить перечень основных рисков, связанных с капиталовложением в строительство.

Банкротство застройщика

Застройщики-новички часто становятся банкротами по незнанию. К наиболее распространенным причинам банкротства относятся нерациональное использование средств, ошибки в финансовых расчетах и хищение ресурсов. Банкротство застройщика отразится и на инвесторе, который не получит ни вложенных денег, ни квартир.

Мошенники

В последнее время участились случаи, когда аферисты, желая «заработать», создают видимость строительных работ с целью привлечь средства неопытных инвесторов. Избежать таких встреч инвестору помогут внимательное изучение документации и сверка предоставленных сведений с общим государственным реестром.

Нарушение сроков сдачи объекта

В некоторых случаях строительство затягивается не по вине застройщика, но такие проволочки существенно отражаются на прибыли инвестора. Специалисты подсчитали, что за неделю простоя прибыль вкладчиков уменьшается на одну сотую процента.

Известны случаи, когда строительство жилых домов «замирало» на месяцы, а то и годы.

Форс-мажор

Самый опытный и порядочный строитель-профессионал не может гарантировать инвестору, что, вкладывая средства в возведение зданий, он не понесет убытки. Никто не сможет возместить вкладчику ущерб от всякого рода случайностей, стихийных бедствий и катастроф.

Исключить вероятность непредвиденных событий можно, обратившись к страховщику.

Источник https://school.vtb.ru/materials/articles/4-nbsp-sposoba-investirovat-v-nbsp-nedvizhimost/

Источник https://mitsu-market.ru/invest-portfel/stroitelnye-investicii.html

Источник

Источник