Как открыть управляющую компанию в ЖКХ?

УК – управляющие компании при ЖКХ стали неотъемлемой частью коммунальной структуры, выполняющей обязательства перед жильцами многоквартирных домов по благоустройству и обеспечению основными житейскими потребностями.

Стать управленцем может любое юридическое лицо, не имеющее проблем с законом. Эта ниша для бизнесменов остается относительно свободной, поскольку считается не очень рентабельной. Зато в ней практически отсутствует конкуренция и не нужно прикладывать слишком много усилий для поиска клиентов. Достаточно взять под контроль несколько многоэтажек – и база для работы готова.

Нельзя сказать, что открыть управляющую компанию будет очень легко, так как с недавних пор требования со стороны государства к этим структурам стали намного жестче, чем раньше. Тем не менее при отсутствии большого стартового капитала, но при большом желании открыть свое дело, можно рискнуть, переступив через страх и неуверенность.

Все что необходимо – изучить основные законодательные положения с требованиями к УК, найти надежных поставщиков услуг, соблюсти порядок оформления документов и согласовать свою деятельность с будущими клиентами – жильцами МКД.

Управляющая организация и ее виды

Российское законодательство подвергает строгому контролю коммерческие управленческие структуры, занимающиеся поддержанием оптимального благоустройства жильцов многоквартирных домов и обеспечивающим ремонт дома, бесперебойную поставку основных энергоресурсов, таких как электричество, газ, вода, отопление. Это основное назначение УК, которое должно выполняться наиболее эффективно. Жители должны испытывать максимальный комфорт, получая его взамен на регулярные ежемесячные взносы. Деятельность УК (правильное название «управляющая организация») контролируется такими правовыми актами:

• Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
• Измененными требованиями к организации, прописанными в Федеральном законе № 255-ФЗ (от 21.07.2014).
• Установленными методами регулирования тарифов на отопление Правительственным Постановлением N 1075 (от 22.10.2012).
• Регулировкой отношений в области водоснабжения и водоотведения в Федеральном законе N 416-ФЗ (от 07.12.2011).
• И другими Законами о внесении изменений в повышение энергетической эффективности, о помощи ЖКХ в проведении реформ, утверждении новых норм и правил эксплуатации жилищного фонда и др.

Понять, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, поможет знание ее правильной организации и способов реализации проекта. Жильцам предоставляется на выбор управление домом в одном из трех вариантов:

• Гибридный – для больших многоэтажных домов, где жильцы решают все управленческие, эксплуатационные и организационные вопросы по содержанию дома самостоятельно, без помощи сторонних компаний.
• Непосредственные – для небольших домов на 40 квартир и меньше. В этом случае жильцами выбирается представитель от дома, который заключает договора с подрядчиками на выполнение необходимых ремонтных работ от имени общественности.
• Эксплуатационный – для МКД или нескольких, привязанных к одной коммуникации. Тот случай, когда собрание жильцов большинством голосов решает вопрос о выборе, наиболее подходящей им УК – управляющей организации.

На основании собрания составляется соглашение между жильцами и управленцами, которое скрепляется договором, где прописаны обязательства обеих сторон. В договоре одновременно может участвовать несколько многоэтажек, объединенных единой централизованной системой.

Требования к управляющей организации в сфере ЖКХ

Перед тем как открыть управляющую компанию, необходимо позаботиться о создании своего офиса с оптимальными условиями для сотрудников. За ним закрепляется юридический адрес, на который будут приходить заявки. Того требует законодательство, к тому же подопечные жильцы должны знать, куда им обращаться в случае возникновения конфликтных и аварийных ситуаций. Такая возможность у владельцев жилья должна быть как для личного посещения, так и для письменного обращения.

Эти данные наряду со сведениями о проведенных работах, перечне услуг, а также их стоимости и прочая информация заносятся в единую Федеральную информационную систему, – ГИС ЖКХ – куда для уточнения возникших вопросов может обратиться любой жилец. Отсутствие сведений на этом ресурсе дает право собственникам квартир подать жалобу в жилищно-коммунальную инспекцию или даже в прокуратуру.

Следует помнить, что аварии не выбирают удобное для людей время. Зачастую они происходят ночью. Значит в офисе должны круглосуточно дежурить операторы, принимающие звонки от населения.

Для нормальной работы офиса от организации потребуется:

• Арендовать удобное помещение.
• Закупить необходимый инвентарь, технику, инструменты и прочее оборудование.
• Регулярно выплачивать зарплату сотрудникам.

А для этого потребуются первоначальные затраты. Что еще нужно чтобы открыть управляющую компанию, так это подобрать квалифицированный персонал, способный организовать эффективную работу и грамотно обращаться с техническим оборудованием. К организации предъявляется ряд требований:

• Руководство обязано иметь необходимую квалификацию. Для этого проходится обучение, после чего сдается экзамен с получением свидетельства о соответствии занимаемой должности.
• Сотрудники также должны иметь соответствующее образование.
• Организация берет на себя обязательство соблюдать конфиденциальность относительно личных данных о жильцах.
• УК обязуется следить за безопасностью всех домовых систем и вовремя предотвращать аварийные ситуации.
• Собранные средства направлять непосредственно на благоустройство.
• Вести сбор средств и вовремя рассчитываться с подрядчиками.
• Своевременно проводить косметические и капитальные ремонты.
• Соблюдать условия договора с жильцами по оказанию всех перечисленных в нем услуг.
• Следить за бесперебойной подачей воды, электроэнергии, своевременным включение отопления.
• Организовать своевременный вывоз мусора – ТКО и ТБО.

В компании нет места работникам, имеющим и даже имевшим ранее погашенную судимость. Причем абсолютно неважно, было наказание уголовным или административным. К управленчеству таких людей попросту не допускают.

Наряду с большими требованиями, управляющей компании в сфере ЖКХ предоставляются такие правовые возможности:

• Взимать оплату с виновных за убытки с умышленным/неумышленным нанесением ущерба (по вине жильцов или подрядчиков).
• Самостоятельно распоряжаться материальным резервным фондом.
• Прибегать к принудительному взысканию задолженной оплаты по коммунальным платежам или оказанным услугам.
• Проводить регулярную проверку счетчиков на достоверность показаний с интервалом не реже чем раз в полгода.

Но в первую очередь управляющая компания должна действовать в интересах своих подопечных, уметь грамотно устранять конфликты, искать компромиссы к их разрешению. Невыполнение условий договора чревато выплатой штрафов и в конечном счете отстранением от взятых на себя обязательств. Хорошей новостью для УК является то, что при получении положительных рекомендаций она может взять «под крыло» несколько МКД, что значительно увеличит доходность дела.

Что нужно чтобы открыть управляющую компанию

Порядок действий по созданию УК предусматривает в первую очередь получение лицензии, свидетельствующей право на проведение деятельности. В связи с внесенными в закон поправками, срок действия этого документа продлен до пяти лет.

Еще одно важное обстоятельство, которое может препятствовать началу работы организации – это клонированное название. Мало того, что фирме нужно обязательно присвоить имя, оно должно быть оригинальным и даже не созвучным с уже существующими названиями. На решение возникшего недоразумения с совпадениями дается полгода. За это время нужно успеть исправить ситуацию, иначе лицензия может быть аннулирована.

Пошаговая инструкция требует выполнения обязательных действий: оборудовать офис и принять в штат квалифицированных специалистов. Их должно быть столько, сколько потребует посменная работа с учетом ночной смены. Значит в офисе необходимо обустроить диспетчерскую с соответствующей аппаратурой и стационарной телефонной точкой, радиотелефоном или же с мобильной связью.

Кроме специалистов и бухгалтера в штат набираются разнорабочие, слесари, дворники, а также подбирается руководящий состав – администратор, главный инженер и др. К последним предъявляются особые требования:

• Безупречное знание законодательной базы.
• Организаторские способности.
• Глубокое понимание всех технических и эксплуатационных процессов по использованию жилищного фонда.

Накануне, перед тем как открыть управляющую компанию с нуля учредитель обязан:

• Пройти регистрацию с оформлением юридического лица и адреса.
• Провести общее собрание в многоквартирном доме и составить договор с жильцами.
• Четко прописать пункты планируемых работ и предоставляемых услуг.
• Получить лицензию для начала управленческой деятельности.

Чтобы осилить последний пункт, руководителю нужно пройти экзаменационную аттестацию с демонстрацией знаний предпринимательской деятельности на законодательном уровне, после чего он получит сертификат, на основании которого и выдается лицензия.

Пошаговая инструкция

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно составить четкий бизнес-план, включающий в себя:

• Официальную регистрацию ООО.
• Сбор необходимых документов.
• Заключение договоров с подрядчиками и жильцами.
• Получение разрешительных документов.
• Формирование уставного капитала.
• Изготовление печати и пр.

Больших требований к уставному капиталу нет. Он может ограничиваться наличием имущества, стоимость которого в сумме составляет от 20 тысяч рублей. Необходимо прописать инструкции для организации процесса, которые помогут быстрее выйти на окупаемость. А это значит продумать пути получения дополнительных доходов.

Необходимые документы

После того как уставный капитал управляющей компании в сфере ЖКХ сформирован, потребуется определиться с банком, в котором пройдет открытие счетов: расчетного и накопительного. На последний придется внести не менее половины от учредительного фонда. До конца года потребуется доложить остаток суммы. Фирма может быть открыта с нуля как абсолютно новая организация, а может сформироваться на базе имеющейся структуры.

Следующий этап – подача заявления в налоговую службу для регистрации бизнеса, которая проходит по стандартной процедуре по форме №P11001. К заявлению нужно приложить:

• Выработанный устав или же протокол с решением собрания учредителей.
• Договор, заключенный между учредителями.
• Документы на право собственности (или же договор об аренде) с указанием юридического адреса.
• Решение о назначении должностного лица с указанием его полного ФИО.
• Название предприятия.
• Подтверждение об открытии счета в банке.

Кроме этого необходимо изготовить собственную печать с именем директора и гербовыми отличиями. Далее следует стать на учет в соцстрахе, Росстате и ПФ (Пенсионном фонде). Свидетельство о регистрации будет выдано в срок от недели до одного месяца. Вместе с ним учредитель получит выписку из ЕГРЮЛ. Чтобы не затягивать оформление, необходимые документы нужно собрать заранее и подать единым пакетом.

Как принять дома в управление УК

Перед тем как открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ, учредителю необходимо заручиться поддержкой владельцев собственности МКД, которые решают этот вопрос путем проведения общего домового собрания. Наличие в документе более половины подписей собственников квартир дает основание считать договор действительным вследствие принятого решения. Жильцы вправе отстранить от выполнения обязанностей фирму-предшественницу и назначить нового исполнителя по договоренности.

Бывают случаи, что собрание не приходит к единому мнению и дом остается без управления. В подобную ситуацию вмешиваются органы местного самоуправления. Всем претендентам, желающим взять управление МКД на себя, предлагается подать заявки на участие в конкурсе, где будут рассмотрены представленные программы участников. Чтобы стать победителем, необходимо предоставить наилучшие убедительные разработки с перечнем услуг и кадровым составом.

В любом из двух случаев решение вопроса заканчивается составлением договора с прописанными обязательствами, которые берет на себя каждая сторона: компания – по своевременному предоставлению услуг, оговоренных в документе, жильцы – по оплате коммуналки без задержки. Обе стороны берут на себя ответственность придерживаться условий соглашения, в котором должна стоять подпись каждого из владельцев квартир.

Договор составляется на срок до пяти лет, но может быть расторгнут, если организация не выполняет или выполняет не в полном объеме свои обязательства. Домовой комитет вправе контролировать работу УК, которая прописывает в соглашении:

• Стоимость ремонтных работ.
• Тарифы на квартплату.
• Перечень собственности, принадлежащей сообществу.
• Полный список услуг, которые организация собирается предоставлять жильцам с указанием расценок.
• Сроки выполнения обязательств.

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно быть очень убедительными в глазах будущих подопечных, поэтому стоит продумать, чем их можно заинтересовать, чтобы они выбрали именно вашу компанию.

Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК

Рентабельность данного бизнеса невысока, поэтому не каждый предприниматель выявляет желание открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ. Хотя привлекательным остается аргумент отсутствия большой конкурентной среды и наличия готовой базы клиентов. А увеличить рентабельность может помочь проведение таких мероприятий:

• Небольшие скидки на ремонт квартиры, что заставит жильцов обращаться именно к своему управленцу, а не к другим организациям.
• Сдача в аренду нежилого фонды, на который не претендуют жильцы.
• Организация платной автостоянки возле дома с охранником.
• Предоставление дополнительных услуг, не указанных в договоре (например, закупка запчастей к автомобилю по низким ценам и помощь в ремонте).
• Внедрение автоматизации – установка на все системы счетчиков, помогающих экономно расходовать ресурсы.

Наблюдения показывают, что рентабельность на этом поприще не превышает десяти процентов, потому что тарифы за коммунальные услуги не могут быть выше установленных законодательством. Однако если постараться и проявить смекалку, то доходы можно немного поднять, например за счет поиска исполнителей, предоставляющих более низкие расценки за свою работу или увеличения числа обслуживаемых объектов.

Бизнес-план по открытию управляющей компании

Жилищно-коммунальное хозяйство – оптимальная сфера деятельности, на которой построить свою муниципальную компанию с нуля не составит особого труда. Бизнес-план управляющей компании для ЖКХ составляется с учетом потребностей жильцов. Важно — учесть все мелочи, и тогда организация будет не только окупать себя, но и приносить немалый доход. Пример бизнес-плана будет представлен ниже.

Пошаговая инструкция как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

Как открыть управляющую компанию с нуля: необходимая документация

Можно открыть управленческую компанию с нуля, но существует и иной вариант, открытие новой на основе иной. Первый вариант предполагает наличие следующих документов:

• заявление на УК и ее регистрацию (Ф №11001 от 2002 года);
• устав управляющей компании;
• протокол заседания о создании компании;
• договор учредителя;
• постановление о назначении директора организации;
• договор аренды помещения или гарантийное письмо от его хозяина;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если же компания создается на основе ранее действующего предприятия или приобретения франшизы, то документация необходима несколько иная:

• обновленный устав организации;
• заявление о регистрации изменений (ФЗ № 13001 от 2002 года);
• протокол заседания, где было принято решение о изменениях.

После чего в документацию управляющей компании вносятся изменения. Подтверждаются программы развития предприятия.

Далее руководящая коллегия должна выбрать банк, с которым в дальнейшем компания будет сотрудничать. Все расчетные и накопительные счета оформляются там. Следует уточнить как открыть спецсчет. Вначале вносится половина капитала, затем счет должен быть полностью восполнен до истечения двадцати месячного срока. Но можно положить в банк и полностью всю установленную сумму(меньше 50% — не допускается). Затем производится окончательный выбор клиентов и подходящих объектов.

Какие условия и требования для получения лицензии?

Законодательно установлено обязательное лицензирование управляющей компании, занимающейся жилищно-коммунальной деятельностью. Осуществлять управленческую и финансовую деятельность могут только граждане РФ или официально зарегистрированные учреждения. От руководства закон требует также наличие квалификации.

В Государственном жилищном надзоре можно получить лицензию. Ее не требуется продлевать, так как она не имеет срока действия. Важная особенность лицензии: она имеет территориальные ограничения, и действует один документ на один дом.

Основания, согласно которым можно лишить лицензии управляющую компанию:

• невыполнение предписаний жилищной инспекции компанией;
• у руководства есть два привлечения к административной ответственности.

В случае постоянного нарушения правил и закона со стороны компании, организацию могут закрыть принудительно и лишить лицензии. Но ответственность нарушитель понесет только тогда, когда будет урегулирован вопрос с новой управляющей компанией. Так как этот процесс может затянуться, жителям в период разбирательств придется осуществлять ремонтные действия и финансовые операции своими силами.

Основные риски и перспективы бизнеса. Одна лицензия – на один обсуживаемый дом. Это необходимо чтобы избежать неправомерных действий со стороны руководителей и ТСЖ

Аренда помещения и ее стоимость

Для реализации своей деятельности управляющей компании необходимо иметь помещение под офис и прилежащие к нему подсобные комнаты. Если осуществляется бизнес план по ЖКХ, тогда оптимальным размером помещения будет 40 м2 (главный отдел) и 30 м2 (подсобные отделения). Суммарно выходит 70 м2. Средняя стоимость аренды помещения за один квадратный метр составляет 1500 рублей. Отсюда следует:

70х1500=105000 месячная аренда.

Также помещению необходим будет косметический ремонт, в среднем рассчитывают 500 рублей за м2. В ходе расчетов выходит:

В сумме расходы и затраты на аренду и ремонт составляют: 105000+35000=140000 рублей.

Наиболее оптимальным вариантом для размещения офиса управляющей компании в сфере ЖКХ является один из домов, который компания обслуживает. Требуется также оборудовать диспетчерскую, установив там необходимую технику для организации, и провести телефонную линию с аппаратами.

Подсобные помещения необходимы для хранения спецодежды и инструментов, в то время как главное – для оптимальной работы штата.

Какое оборудование необходимо приобрести?

Для повышения производительности труда персонала управляющей компании необходимо обеспечение условиями труда. Важно обустроить помещение организационной техникой и приобрести оборудование:

• компьютерами (в полной сборке) и принтерами, телефонными аппаратами, Интернетом и канцелярскими товарами – сумма затрат варьируется в пределах 100 тысяч рублей;
• офисной мебелью (стулья для персонала, столы и сейфы, дополнительная мебель) – затраты 60 тысяч рублей;
• если компания ориентирована на сферу жилищно-коммунального хозяйства, то работников необходимо снарядить специальным инвентарем (лопатами, шлангами, тачками и иными инструментами) и материалами, которых требуют процессы трудовой деятельности – общая сумма затрат составляет 140 тысяч рублей.

Сумма, которая необходима для обеспечения всех условий труда и обслуживания жильцов составляет 300 тысяч рублей. В зависимости от количества штатных работников, охваченной площади для работ и от иных показателей, затраты могут повышаться или снижаться.

Руководителю необходимо снарядить свой персонал оборудованием для осуществления поставленных им задач на обслуживаемых объектах

Подбор персонала и оплата труда

В штат должны входить несколько групп сотрудников – руководящая, обслуживающая и бухгалтерия. Работники управляющей компании должны быть квалифицированными, ответственными и исполнительными, поэтому при подборе кандидатов, следует обратить внимание на эти факторы.

Заработная плата сотрудника зависит от занимаемой им должности и сложности их служебных обязанностей. В штат должны входить:

• директор управляющей компании. Его оплата услуг составляет 35 тысяч рублей;
• ведущий (главный) инженер (высоквалифицированный сотрудник, знающий правила эксплуатации жилых помещений). Заработная плата – 30 тысяч рублей;
• бухгалтер – зарплата составляет 25 тысяч рублей;
• диспетчер – оклад 15 тысяч рублей;
• сантехники, заработная плата одного работника – 20 тысяч рублей. Оптимально, нахождение в штате двух сотрудников этой специализации;
• электрики (также двое специалистов), оплата труда для каждого составляет 20 тысяч рублей;
• дворники (оптимально два), его заработная плата – 15 тысяч рублей;
• юрист, в его обязанности входят помощь при составлении договоров, поэтому его занятость является неполной, следовательно, его месячный оклад – 10 тысяч рублей.

Шаблон с расчетами общей суммы на выплаты заработной платы штатным работникам:

35 + 30 + 25 + 15 + 2х20 + 2х20 + 2х15 + 10 = 225 тысяч рублей в месяц

Для управления многоквартирным домом необходимо обеспечение штата двумя специалистами одной сферы деятельности. Тогда производительность каждого не пострадает и в непредвиденных ситуациях они всегда смогут друг друга заменить.

Правильное ведение ценовой политики поможет руководителю избежать ущерба

Маркетинговый план для управляющей компании

Маркетинговый план также важен для становления и развития любой компании, как и план ЖКХ для управляющей компании. Существует закономерность: чем лучше продумана маркетинговая политика, тем успешнее продвигается организация и получает выше доходы.

Маркетинговое планирование необходимо в бизнес-планах для того, чтобы найти путь решения внештатных ситуаций. Управление всем предприятием основывается на трех составляющих, а именно в:

• управлении изменениями в компании;
• управлении развитием структуры и ее деятельности;
• единичных решениях по локальным ситуациям управления.

Важно учитывать изменения внешних и внутренних составляющих предприятия. Заранее разработанный план действий поможет избежать невозможности реализации оперативных действий в критический момент.

Как создать сайт для управляющей компании?

Создание сайта предполагает разработку дизайна, заполнение контентом, применение маркетинговых технологий и веб инструментов. Так как данный процесс трудоёмок и предполагает наличие множества навыков, самому создавать сайт трудно. Можно обратиться к веб-разработчикам, их достаточно много, что позволяет выбрать оптимальный вариант.

Обращаясь к разработчикам, необходимо оплатить их работу, приблизительная стоимость услуг составит 10 тысяч рублей. К тому же ежегодно затраты финансовых средств уходят на поддержание сайта, его рекламу и оплату домена, что стоит около 3 тысяч рублей. Суммарно выходит – 13 000 рублей.

Рентабельность бизнеса в управляющей компании

Понятие «рентабельность управляющей компании» предполагает отрезок времени за который все расходы организации окупаются, и предприятие начинает приносить доходность управляющей компании. Чтобы рассчитать показатель рентабельности требуется знать такие данные как сумма расходов управляющей компании и чистая прибыль от предприятия.

Примерный вариант расчета рентабельности бизнес-плана покажет таблица:

Далее производится суммирование чистой прибыли:

0+0+20+41+65+100+25+63+115+110+135+128=802 тыс. руб. чистой прибыли

Конечные итоги рассчитывают по формуле:

805 тыс. руб. (вложения которые были затрачены на открытие компании) : 802 тыс. руб. (чистая прибыль за год) = 1 год и 06 месяца

Получается, что калькуляция затрат управляющей компании, окупится за 1,06 года. Такой расчет подойдет только для предпринимателей действующего бизнес-плана. Очень редко бизнес – план работает с первого месяца в плюс, как правило, первые 2-3 месяца идут с доходами со знаком «-» и бояться этого не стоит.

Стоить помнить, что сразу большой прибыли может и не быть, но при верных действиях в дальнейшем она будет систематически расти

При открытии своей управляющей компании в жилищно-коммунальной сфере деятельности, важно уточнить все нюансы, составить наиболее оптимальный и выработанный бизнес- и маркетинговый план для реализации проекта. Четкая расставленная структура управляющей компании ЖКХ, правильно подобранный персонал и добросовестное ведение документации даст возможность предпринимателям получать немалый доход и избежать возможные проблемы. Любому предприятию, чтобы их деятельность считалась законной важно иметь лицензию на право осуществлять управленческую деятельность заверенную юридическим лицом.

Сайт компании, приобретение полезных связей, применение маркетинг технологий – все это способно вывести предприятие на новый уровень. Но важно помнить, что такой вид деятельности является достаточно рисковым.

В общей сложности затраты составят приблизительно 800 тысяч рублей, а окупиться смогут в течении 1-2 лет. Наличие базы инвестиций, жилых массивов и иных показателей способны ускорить процесс рентабельности управляющей компании.

Руководителю необходимо обладать тактическими знаниями, специальными навыками, большим стремлением и самоотдачей. Внимательность не помешает при составлении договоров и оформлении документации. Можно полагаться и на специалистов, но лучше и самому быть осведомленным во всех возможных нюансах работы в данной сфере.

Источник https://biznesovo.ru/biznes-plany/kak-otkryt-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-zhkh

Источник https://businessxxl.ru/upravlyayushaya-kompaniya/

Источник

Источник