Стоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать?

Приветствую! Цены на жилье в России «кусаются» даже в кризис. Неудивительно, что россияне ищут любые способы растянуть оплату дорогой покупки на несколько лет.

Чаще всего для этих целей используют ипотеку, чуть реже — рассрочку. Но в 2011 году линейка продуктов формата «живи сейчас — плати потом» пополнилась еще одним продуктом: квартира в лизинг для физлиц.

Сегодня мы поговорим о специфике такой схемы, ее плюсах и минусах и требованиях к заемщику и объекту.

Что такое лизинг и зачем он нужен?

Лизинг — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. С 2011 года услуга лизинга доступна и юридическим, и физическим лицам. Арендовать у лизинговой компании можно не только спецтехнику, оборудование и грузовые авто, но и жилые квартиры или дома.

По сути — это та же ипотека: с первоначальным взносом, ежемесячными платежами и обязательной страховкой. Только «спонсором» покупки выступает не банк, а лизинговая компания.

Объекты лизинговых правоотношений

Лизинг подразумевает наличие трех участников: лизинговую компанию, клиента и застройщика/продавца квартиры на вторичном или первичном рынке.

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда — «классика жанра». Человек выбирает квартиру, ЛК проверяет объект и заемщика, приобретает жилье у продавца и сдает его в долгосрочную аренду лизингополучателю.

В конце срока арендатор-клиент выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.

Оперативная аренда — аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден, чем классическая аренда, и в России практически не используется.

Как работает механизм жилищного лизинга?

Вы выбираете подходящую квартиру. ЛК выкупает у застройщика жилье и сдает ее Вам в аренду. Каждый месяц Вы перечисляете на счет ЛК предусмотренный договором платеж.

На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. При этом Вы можете жить в этой квартире, прописать там жену и детей и даже сделать капитальный ремонт. Ну, и конечно, Вы оплачиваете «коммуналку» на общих основаниях.

В каких случаях актуальна схема лизинга?

Лизинг жилой недвижимости может пригодиться тем, кому не доступна классическая ипотека. Например, испорчена кредитная история, или заемщик получает неофициальный доход.

Такому клиенту банк наверняка откажет. А вот лизинговая компания примет с распростертыми объятиями. Ведь в отличие от банка, ЛК ничем не рискует. В случае просрочки объект автоматически возвращается «домой», а лизингополучатель оказывается на улице. Без суда и коллекторов.

Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга

Когда Вы оформляете ипотечную программу в банке — то квартира Ваша с момента подписания договора купли-продажи. На ней просто «висит» обременение (банк держит жилье в «заложниках» до момента полного погашения долга).

В схеме лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя до самого последнего платежа.

И в случае банкротства лизингополучателя его без проволочек выселяют из арендуемого жилья вместе с детьми и домашними животными. Достаточно, чтобы ЛК расторгла договор в одностороннем порядке.

Ответом на вопрос «кто собственник» лизинг ближе к рассрочке. Ведь до момента полной выплаты стоимости квартиры в новострое, объект является собственностью застройщика, а не покупателя.

Преимущества и недостатки

Как и у любой схемы покупки собственного жилья, у лизинга есть плюсы и минусы.

Плюсы

1. Высокая лояльность при оценке платежеспособности клиента. Если квартира стоит меньше 30 млн. рублей, то сделка оформляется по трем документам за 5-6 дней.
2. Все дополнительные манипуляции по сделке (страхование, например) ЛК берет на себя. Правда, стоимость этих допуслуг будет включена в ежемесячные платежи.
3. Можно закрепить индивидуальные условия погашения (раз в месяц или раз в квартал, аннуитит или дифференцированная схема).
4. Клиентам лизинговой компании не нужно дополнительное обеспечение (залог, поручительство третьих лиц).
5. ЛК проводят более глубокую и качественную проверку недвижимости. Ведь приобретаемый объект долгое время будет находиться в собственности компании. И если через пару лет после покупки сделка будет признана недействительной (например, из-за неправильно оформленной приватизации), в первую очередь, пострадает ЛК.
6. Цена квадратного метра зафиксирована на весь срок.
7. Вам не нужно платить налог на имущество (его оплату берет на себя ЛК).

Минусы

1. Процентные ставки по лизингу, в среднем, в 1,5 раза выше, чем по банковской ипотеке.
2. Срок действия договора, как правило, не превышает 10 лет.
3. Недвижимость находится в собственности ЛК до момента полного выкупа квартиры лизингополучателем.
4. Жилье в лизинге нельзя сдавать в аренду третьим лицам.

Как купить квартиру в лизинг физическому лицу?

Возможность приобретать жилье по такой схеме россияне-физлица получили лишь в 2011 году. Раньше недвижимость в лизинг была доступна только юридическим лицам.

Сегодня с помощью долгосрочной аренды можно покупать не только квартиры, но и таунхаусы, коттеджи, апартаменты и даже долю в объекте жилой недвижимости.

Алгоритм покупки лизинговой недвижимости для физических лиц выглядит так.

• Первый этап. Вы обращаетесь в лизинговую компанию и сообщаете о том, что хотите купить конкретную квартиру. Выбрать ее, естественно, нужно заранее.
• Второй этап. ЛК оценивает ликвидность объекта и платежеспособность клиента.
• Третий этап. Вы делаете первоначальный взнос (от 10% стоимости квартиры).
• Четвертый этап. ЛК выкупает объект недвижимости у продавца.
• Пятый этап. ЛК сдает квартиру в аренду клиенту. В Росреестре регистрируется договор лизинга. В документе есть пункт о том, что по окончании срока аренды квартира становится Вашей собственностью.
• Шестой этап. В течение всего срока Вы платите ЛК оговоренные заранее платежи.
• Седьмой этап. По истечении срока договора квартира становится Вашей собственностью.

Специфика приобретения

Требования к клиенту при оформлении

Кому доступен лизинг? Любому гражданину РФ старше 21 и младше 60 лет. Потенциальный клиент не должен находиться на стадии банкротства. А в его отношении не должно вестись исполнительное производство. Обязательное требование: наличие источника постоянного дохода.

Минимальный первоначальный взнос при покупке через лизинг составляет 10%. Чем выше размер аванса — тем более выгодными будут условия погашения.

Требования к объекту

Требования к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедливы.

Объект договора должен быть пригоден для постоянного проживания. И числиться в Росреестре как «жилая недвижимость». В отличие от оформления ипотеки, в лизинг можно взять только ГОТОВОЕ жилье (на первичном или вторичном рынке).

Через ЛК нельзя купить строящийся объект или земельный участок.

• объект свободен от обременений (нет залога, нет ареста);
• в нем не делались незаконные реконструкции и перепланировки;
• само здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете на капитальный ремонт, имеет каменный, кирпичный или железобетонный фундамент.

Пакет документов

В простых сделках пакет необходимых документов для физических лиц включает паспорт, ИНН и карточку пенсионного обеспечения. В более дорогих вариантах — документы, подтверждающие платежеспособность.

Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?

1. Полная характеристика квартиры (адрес, этаж, метраж). Стоимость объекта, зафиксированная в договоре, меняться со временем не может!
2. Срок действия договора (отдельно прописываются условия его возможного продления).
3. Размер первоначального взноса.
4. Схема лизинговых платежей.
5. Возможность передачи объекта в собственность при условии досрочного погашения.
6. Процедура возврата денег после расторжения сделки.

Погашение

Сам лизинговый платеж состоит из двух частей:

• арендная плата (для выкупа жилья);
• вознаграждение ЛК (его размер оговаривается заранее и четко прописывается в договоре).

Как юридическому лицу приобрести квартиру в лизинг?

Юридическими лицами лизинг недвижимости востребован гораздо больше, чем физическими. Такая схема приобретения позволяет «юрикам» пользоваться основными средствами, не ставя их на баланс и не выводя крупные суммы из оборота.

Кроме того, грамотное использование долгосрочной аренды оптимизирует налогообложение (в том числе, за счет ускоренной амортизации).

По окончании срока действия договора у юрлица есть три варианта:

• выкупить квартиру за символическую остаточную стоимость;
• перезаключить договор еще на один срок;
• вернуть объект лизинговой компании.

Иногда юрлица используют схему возвратного лизинга. В двух словах: их имущество продается лизинговой компании, а потом сдается бывшему собственнику в аренду. И лизингодателем по отношению к юрлицу выступает ЛК. Делается это ради того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, оптимизировать структуру баланса и получить допфинансирование, не оформляя банковский кредит.

Стандартные требования к юрлицу:

• компания представлена на рынке от 12 месяцев;
• ее деятельность прибыльна;
• нет просроченной задолженности (перед банками, налоговыми органами).

Где можно оформить квартиру в лизинг?

Лизинг на квартиру для физических лиц в России оформляют «дочки» крупных банков: ВТБ, Сбербанка, Райффайзена и Московского Индустриального банка.

Скажем, «ВТБ Лизинг» предлагает сразу два соглашения лизинга для физлиц.

По условиям продукта «Оптимальное решение» лизингополучатель приобретает квартиру до 30 млн. рублей на срок до 10 лет с возможной пролонгацией и авансом от 40%.

Для оформления продукта достаточно трех документов.

Условия «Стандарта» позволяют приобрести более дорогое жилье (до 50 млн. рублей). Размер аванса здесь начинается с 10%, а максимальный срок аренды составляет 10 лет. Лизингополучатель должен подтвердить уровень ежемесячного дохода документами.

Советы профессионалов

На что обратить внимание потенциальному лизингополучателю?

1. Выбирайте только крупные лизинговые компании, давно работающие на рынке. В идеале — дочернюю компанию системного банка (ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк).
2. Лизинговый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
3. Обязательно прописывайте в договоре условия досрочного расторжения договора (по Вашей инициативе или по инициативе ЛК).

На мой взгляд, преимуществ у лизинга квартир в России меньше, чем минусов. Тем не менее, это реальная возможность купить собственное жилье тем, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку в банке.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Лизинг: аренда или кредит?

В последнее время споры в арбитражных судах, связанные с заключением, исполнением и прекращением договоров лизинга, стали все более частыми и сложными. Многие из таких дел доходят до Президиума ВАС РФ (см.: ссылку на подборку судебной практики справа). Эти споры вскрывают глубинные и плохо разработанные в российской науке проблемы правового режима данного договора, уходящие корнями в его правовую природу и экономическую сущность. Возникают вопросы в отношении разумности той структуры прав и обязанностей и распределения рисков, которые предусмотрены действующим законодательством, соотношении договора лизинга со сходными договорными конструкциями и допустимости некоторых типичных для данного рынка договорных условий.

Причем основная развилка здесь такая: к какой типичной договорной модели ближе лизинг — к аренде с правом или без права выкупа или кредиту с резервированием обеспечительной собственности за кредитором (титульной финансирование). Выбор ГК ясен — это вид аренды. Но разумен ли он с политико-правовой и логической точек зрения de lege ferenda? Как разрешать споры об остаточной стоимости при расторжении, срыве договора поставки поставщиком и т.п. арбитражным судам?

Интересен факт того, что ВАС РФ в последнее время серьезно занялся этой сферой бизнеса. Существует точка зрения, что ВАС РФ начал постепенно внедрять отдельные элементы кредитной теории природы лизинга.

Эта практика не остается без критики (см.: Громов С.А. Коренной поворот в практике применения законодательства о лизинговой деятельности // Вестник ВАС РФ. 2011. № 11 с.74-103, № 12 с. 113-154).

Я здесь не собираюсь высказывать свою позицию. Вопрос требует глубого изучения. Но не могу не заметить, что кредитная теория мне представляется на первый взгляд более логичной, чем арендная. Это кстати отнюдь не значит, что лизинг не может быть договором sui generis, но влечет вывод о том, что в ряде спорных вопросов, как минимум, de lege ferenda было бы уместно применение некоторых элементов кредитно-обеспечительного режима

Сообщу лишь, что 02 февраля 2012 в ТПП РФ Российская школа частного права проводит открытый научный круглый стол, посвященный данной проблеме. С вводным докладом выступит А.В. Егоров, руководитель Аппарата ВАС РФ. Анонс и все материалы прилагаются к этому посту. Все желающие (особенно те, которым есть что сказать по данной теме) приглашаются к участию.

• 6765
• рейтинг 3

Составление и толкование договоров, подчиненных английскому праву (вечерняя форма обучения).

Корпоративное право

Правовая система Англии/Bachelor of Laws (LLB) University of London

Комментарии (18)

Участвовать не будут, но выскажусь по теории, априорно.

А какая с экономической т.з. разница между арендой и кредитом? И там, и там пользование благом за деньги (арендная плата или проценты). Просто аренда касается пользования, не связанного с исчезновением индивидуально-определенной вещи (известный пример с арендой потребляемых овощей, фруктов и пр. продуктов для выставки; аналогично можно арендовать деньги — при условии, что они не будут смешаны с другими деньгами), тогда как кредит связан с распоряжением предоставленными средствами, смешением, растратой и пр., т.е. с "потреблением" денег. Поэтому противопоставление "аренда — кредит" не вполне понятно, если смотреть на эти отношения с т.з. экономической.
А с юридической, по-моему, глупо создавать институт лизинга, если все равно на него смотреть как на те же кредитные отношения, только с признанием за кредитором титула на имущества фактически в качестве обеспечения его требований (ну или как-нибудь иначе квалифицировать).
Надо вместо слияния средств правового регулирования в пару-тройку институтов создавать различные инструменты, чтобы у субъектов была максимальная свобода выбора между ними, и реально проводить различия между ними. И при разрешении споров исходить из этого выбора, а не из того, что "по существу" чем является. Тем более что "существо" определяется явно не экономической стороной отношения, раз так много институтов, которые одни и те же экономические отношения оформляют. Ну или экономической, но тогда используемые экономические понятия должны быть сложнее, чтобы не под них факты подтягивать, а чтобы объяснять ими причины многообразия и способствовать ему.

Кстати, занятно. "Судебная практика ранее стояла на чисто арендной теории, но в новейшей практике Президиума ВАС РФ можно усматривать зарождение первых признаков перехода на кредитную теорию (постановления от 18.05.2010 г. № 1729/10, от 12.07.2011 №17389/10). <. > Однако последовательное применение арендной теории приводит к тому, что нарушаются интересы, прежде всего, лизингодателей". Кажется, лизингодатели — это банки (или их дочки) в основном. Что-то много в последнее время систематичных изменений в практике в их пользу.

"Судебная практика ранее стояла на чисто арендной теории, но в новейшей практике Президиума ВАС РФ можно усматривать зарождение первых признаков перехода на кредитную теорию (постановления от 18.05.2010 г. № 1729/10, от 12.07.2011 №17389/10). " — А.В.Егоров попытался выдать желаемое за действительное. На самом деле всё с точностью до наоборот =(

Эти постановления ударяют, в первую очередь, по лизинговым компаниям.

Я бы лучше поставил вопрос следующим образом: вправе ли суд "переходить на кредитную теорию" в то время как законы рассматривают лизинг как разновидность аренды и каким образом противостоять тенденции игнорирования законов судами?

Обозначенные проблемы возникли в связи с тем, что Президиум ВАС РФ при вынесении названных Сергеем Громовым постановлений, вместо того, чтобы руководствоваться принципом гражданского права "разрешено все, что прямо не запрещено" и соответственно исходить из договорных условий, начал давать оценку этим условиям, руководствуясь какими-то своими соображениями, поскольку ему выкупная цена предмета лизинга показалась слишком низкой (при этом стороны договора ничего не нарушили!). Это и потянуло за собой "шлейф" вопросов, которые теперь правоприменительная практика вынуждена будет "доблестно решать" следующие лет десять.

По многим вопросам насчитываются десятки различных теорий. В том то и преимущество писанного права, что оно закрепляет те из них, которыми необходимо руководствоваться в правоприменительной деятельности в конкретный период времени. Устарели эти теории — их можно пересмотреть в рамках законотворческого процесса с участием всех заинтересованных лиц, дать время им перестроить свою деятельность, а не ставить те же лизинговые компаниии перед "фактом", что они, оказывается, пятнадцать лет уже кредитованием занимаются. Надо разделять споры об изменении законодательства и споры о его применении.

Элементы кредитования в лизинге признавались всегда, но с экономической точки зрения (возратность денежных средств и получение по ним дохода). С юридической точки зрения (по предмету, структуре, содержанию) лизинговые отношения принципиально отличаются от кредитных, что и предопределяет их отнесение к арендным. И это не недостаток, а различие в подходах, обусловленных решением разных задач. У тех же кредитных организаций, которые вправе выступать лизингодателями, лизинговые операции относятся к банковским сделкам, т. е. носят дополнительный характер по отношению в банковским операциям, в том числе по кредитованию, и не указываются в лицензиях. И это обусловлено тем, что риски при лизинге другие.

Алексей Янович, в Положении № 254-П лизинг рассматривается как разновидность ссуды. И риски по ТАКОЙ ссуде нужно рассчитывать как и по обычному кредиту.

При менее формальном подходе к вопросу, даже если законодатель в параграфе 6 главы 34 ГК РФ предлагал обороту именно арендный вариант лизинга (true lease), то в середине 90-х гг. это было явно преждевременно. Да и сейчас условия для него (в первую очередь, оживленный цивилизованный вторичный рынок разнообразного оборудования) еще не вполне сложились. Хаммурапи мог на каменном столбе высечь сколь угодно верные правила, регулирующие отношения по поводу программ для ЭВМ, но упрекать современных ему судей в более своевременной той эпохе интерпретации подобных норм было бы неверно.

Оборот воспринял лизинг именно как кредитно-обеспечительную конструкцию (disguised security interest). И дело тут не в доктринальных дискуссиях и выборе законодателем той или иной позиции.

Дело в том, что, возможно, вопреки намерению законодателя под сенью правового института финансовой АРЕНДЫ на рынке финансовых услуг выросла и прижилась ФИНАНСОВАЯ "аренда". В отличие от первой, существующей, как и полные товарищества, преимущественно на бумаге, вторая занимает в современной российской реальности господствующее положение и нуждается в адекватном правовом регулировании. Было бы нечестно утверждать, что ко второму виду должны применяться нормы о первом в классическом арендном варианте, потому что стороны при заключении договора лизинга этого не подразумевают.

Закон о лизинге уже в более явной форме ориентирован на регулирование кредитно-обеспечительного воплощения лизинга, нежели арендного.

В ЕТК США эти два института очень четко разграничиваются. True lease регулируется нормами ст. 2А, тогда как disguised security interest регулируется нормами ст. 9. Критерии отграничения второго от первого:
1) при расторжении договора выручка от реализации предмета лизинга покрывает обязательство лизингополучателя, разница причитается ему же;
2) при реализации предмета лизинга лизингополучатель освобождает лизингодателя от ответственности перед третьими лицами;
3) размер платежей рассчитывается с целью возмещения расходов лизингодателя на приобретение имущества;
4) бремя расходов, налогов и рисков, связанных с имуществом, возлагается на лизингополучателя;
5) платежи безусловны (условие hell or high water);
6) выкупная цена номинальна;
7) срок договора сопоставим со сроком амортизации.

Это разграничение последовательно проводится и в Банкротном кодексе: арендная плата при квалификации отношений в качестве true lease признается текущими платежами, тогда как при квалификации отношений в качестве security interest признается долгом, включаемым в реестр (оговорюсь, что это грубая аналогия с нашими понятиями, но идея одна). См.: M. J. Abatemamarco, A.M. Sabino. “True Lease” Versus Disguised Security Interest: Is the United Trilogy Truly the Last Stand? // U.C.C. L.J. 2008. Vol. 40. No. 4 (http://sabinolaw.com/Abatemarco_Sabino1.pdf).

Упрекать ВАС РФ нужно не в переквалификации лизинга из аренды в кредит (якобы вопреки закону), а в консервативном следовании его арендной трактовке вопреки lex posterior — Закону 2010 г. о присоединении к Кейптаунской конвенции, в которой лизинг в значительной мере отождествляется и с кредитом под залог, и с продажей в рассрочку с резервированием титула. При этом данная конвенция применима и к внутренним отношениям. Внутри России не должно быть к регулированию однотипных отношений двух кардинально разных подходов.

Поэтому ни одной норме позитивного права интерпретация господствующей в обороте модели финансового лизинга в качестве формы кредитования не противоречила бы.

А уж рассуждения в стиле "параграф о лизинге находится в главе об аренде, значит — лизинг есть вид аренды" столь же обоснованны, сколь и рассуждения вроде "раз параграф об энергоснабжении находится в главе о купле-продаже, значит — энергоснабжение есть вид купли-продажи".

Кстати,это интересный вопрос. Лизинг в свете "арендной теории" — это, по существу, один институт. Лизинг сквозь призму "кредитной теории" — другой.

Может ли ВАС менять свой взгляд на лизинг в целом, как институт (а не в том смысле, что ему попался конкретный случай, когда, по его мнению, стороны имели в виду заключить договор лизинга по кредитной теории), если стороны вместе с законодателем и (до сих пор) судами исходили из арендной теории, когда заключался договор лизинга?
Здесь ведь уже нельзя говорить лишь о толковании (и потому лишь переквалификации договора "арендного" лизинга в "кредитный"). Здесь происходит смена институтов, а потому ВАС фактически навязывает сторонам уже сложившихся отношений другие, приговаривая, что лишь квалифицировал их верно.
Т.е. кого-то лишает преимуществ, кого-то наделяет ими.

+ ВАС навязывает субъектам строго определенный договор, лишая их возможности заключать договоры лизинга по "арендной теории". Почему? Потому что это нечестно? :)))
Т.о. общедозволительный метод и свобода договора еще начинают страдать.

Почему нельзя сразу два института иметь? Потому что один "честный", а другой нет? :)))

Немцы, конечно, любую отрасль права превратят в, по существу, административное право (так уж исторически сложилось), но действительно ли это так благотворно для экономики? То, что в Германии сильная экономика, не означает, что она слабая во Франции или других странах. Может, там вообще экономические успехи не благодаря, а вопреки немецкому праву. Люди просто трудолюбивые. По тем же их юридическим (и не только юридическим!) талмудам видно, какие трудолюбивые.

Михаил, главное противоречие текущего момента заключается в том, что изменения практики ВАС РФ, что бы в оправдание такой трансформации ни говорили сотрудники высшей судебной инстанции, в основном не отвечают кредитной трактовке лизинга.

В особенности это касается подходов к взысканию с лизигодателя в пользу лизингополучателя неосновательного обогащения. В публичных выступлениях утверждается, что отрицательное сальдо причитается лизинодателю, а положительное — лизингополучателю. Лизинговые компании — обеими руками "за". Зато в судебных актах ни о каком сальдо речи не идет. Полно практики последних полутора лет, когда при отрицательном сальдо (т.е. при очевидном убытке лизингодателя) суд чудесным образом выявляет на стороне лизинговой компании мифическое неосновательное обогащение (казалось бы, откуда ему взяться?!) и взыскивают его в пользу лизингополучателя.

Со стороны Фемиды идет очевидная подмена тезиса. В обсуждениях отстаивается справедливый сальдовый подход, а в прецедентных решениях предлагается расчет неосновательного обогащения со всеми неизвестными и без ясной формулы. Причем без каких-либо разъяснений — где и какие брать числовые значения и какие арифметические манипуляции над ними производить.

А когда появляется критика этой подмены, критику адресуется обвинение в отстаивании ростовщического обдирания лизингополучателей.

Когда станет доступной аудиозапись круглого стола, постараюсь прокомментировать те фрагменты выступлений, которые в силу формата мероприятия не получилось прокомментировать сразу на месте.

Алексей Янович, вне зависимости от того, отталкиваемся ли мы от практики ВАС РФ или от иной точки опоры, выдвинутые (но никак не обоснованные) Вами подходы к поиску ответов на основные вопросы о лизинге не представляются бесспорными.

Вы утверждаете, что речь о правоприменении и о совершенствовании права должна идти раздельно.

Не должна. Жизнь не стоит на месте. Каждый день она предлагает новые противоречия и конфликты, порождающие судебные споры. Суды сталкиваются с необходимостью разрешать дела и давать оценку и требованиям и возражениям, связанным с определенными обстоятельствами. Ряд обстоятельств (непоставка предмета лизинга; изъятие предмета лизинга ввиду расторжения договора вследствие его существенного нарушения лизингополучателем; утрата предмета лизинга) непосредственно в гипотезах специальных норм о лизинге отражения не нашел, либо диспозиции этих норм сформулированы более чем туманно. Но это не исключает обязанности суда вынести по рассматриваемому им делу законное и обоснованное решение.

Суду при разрешении дел по спорам данной категории следует (даже если абстрагироваться от необходимости подойти к рассмотрению дела с позиций здравого смысла, хозяйственной логики спорных операций и других, более тонких, политико-правовых категорий) выявить совершенные сторонами предоставления и их основания, предусмотренные договором и законом обязанности, дать им квалификацию с точки зрения классификаций, устоявшихся в российском праве (как в законе, так и в практике и в доктрине) и только на основе результатов этой интеллектуальной работы принять решение об удовлетворении исковых требований или отказе в них.

В ходе этой правоприменительной работы суд неизбежно должен столкнуться с определенным – выявленным им — содержанием правовых предписаний (в их системной взаимосвязи), относящихся к спорным отношениям, которому в любом случае может быть дана оценка в категориях "совершенно" – "несовершенно" в сопоставлении с мыслимым идеальным вариантом разрешения спора.

В отсутствие прямых указаний в законе на последствия наступления тех или иных фактических обстоятельств суд обладает существенной свободой маневра и в квалификации спорных отношений, и в выборе подлежащих применению норм. Если он осознает наличие нескольких альтернативных подходов к квалификации и выбору норм, которые дают разные результаты, суд не только вправе, но и обязан выбрать тот из них, который в наибольшей степени будет соответствовать справедливости, здравому смыслу, хозяйственной логике спорных отношений.

Уже сама пробельность правового регулирования свидетельствует о его несовершенстве. Выбирая ту или иную альтернативу, суд волен или законсервировать и даже усугубить это несовершенство (при избрании менее удачного варианта), или скорректировать это несовершенство, т.е. усовершенствовать право (при избрании варианта более удачного).

Таким образом, при обсуждении нескольких вариантов разрешения определенной спорной категории дел никак нельзя жестко отграничивать правоприменение от совершенствования права.

Вы далее утверждаете, что речь должна идти о российском и континентальном, но не американском праве. На конференции, посвященной лизингу, проводившейся в ТПП РФ 1 октября 2003 г., Председатель ВАС РФ В.Ф.Яковлев очень верно подметил, что лизинг – это порождение прежде всего деловой практики и должен быть практичным институтом. Позволю себе дополнить, что лизинг – это порождение американской деловой практики. И только после распространения лизинга США он стал постепенно внедряться в Европе.

(Кстати, во Франции, принадлежность которой континентальной правовой традиции сложно оспаривать, законом от 24 января 1984 г. установлено, что кредитную операцию образует любой акт, посредством которого лицо возмездно предоставляет фонды другому лицу или предоставляет в интересах последнего личное обеспечение платежа, в частности посредством поручительства, аваля или гарантии, а кредитным операциям уподобляются также операции кредит-аренды (crédit-bail), главным образом любая операция найма, сопровождающаяся правом выкупа (ст. 3). Впоследствии данное положение инкорпорировано в Денежно-финансовый кодекс (ДФК; ст. L313-1).

Ордонансом n° 2000-1223 от 14 декабря 2000 г. большинство норм, содержавшихся ранее в законе n° 66-455 от 2 июля 1966 г., относящемся к предприятиям, осуществляющим кредит-аренду, включены в главу III "Кредит" титула I "Банковские операции" книги III "Услуги" законодательной части Денежно-финансового кодекса.

Ввиду восприятия кредит-аренды (лизинга) как гарантийной конструкции, требующей публичности, еще в силу ордонанса от 28 сен¬тяб¬ря 1967 г. предусматривалась необходимость доведения информации о договоре кредит-аренды до всеобщего сведения под угрозой невозможности противопоставления отношений, возникающих из такого договора, третьим лицам. Данная норма также инкорпорирована в ДФК (ст. L313-10). Во исполнение указанных предписаний принят декрет от 4 июля 1972 г., устанавливающий порядок публикации сведений о лизинговых операциях (ст. ст. R313-3 – R313-14 ДФК).

Справедливости ради следует отметить, что судебная практика во Франции пока придерживается арендной трактовки этих отношений, основываясь при этом, правда, на постулате: результат расторжения договора не должен быть тождественным результату его исполнения. [Лично мне импонирует противоположный подход, т.е. признание права кредитора потребовать возмещения убытков в таких суммах, которые поставили бы его в положение, в котором он находился бы при выполнении должником договора в соответствии с его условиями.]

В Квебеке, в отличие от остальных субъектов канадской федерации, вслед за Францией реализована неунитарная модель функционального подхода. Законом от 16 апреля 1998 г. в ГК 1994 г. внесены изменения, направленные на обеспечение публичности лизинговых операций и иных вещных прав, выполняющих обеспечительную функцию.

С учетом норм этого закона в постановлении Апелляционного суда провинции Квебек от 11 апреля 2002 г. по делу о банкротстве Ф. Массури (F. Massouris) подчеркивается, что "в действительности долгосрочная аренда с сохранением права собственности, продажа в рассрочку и лизинг – это три формы одного и того же содержания: создание вещного обеспечения. Отличаются только юридические конструкции… Сохранение права собственности до завершения расчетов как за продавцом, так и за наймодателем является своего рода фикцией, позволяющей обеспечить эффективность механизма кредитования приобретения активов". Это судебное решение даже Верховным судом Канады рассматривается как прецедентное. Указанные изменения в позитивном праве дают основания доктрине сделать вывод о возвращении такого рода конструкций в общее лоно обеспечительных сделок.

В Нидерландах, с одной стороны, несмотря на общий запрет фидуциарной передачи права собственности, Верховный суд признал допустимой обеспечительную передачу права собственности при лизинге, а с другой стороны, право собственности лизингодателя признается удержанием титула, являющимся поименованным способом обеспечения исполнения обязательств.

В DCFR договор финансового лизинга, по условиям которого лизингополучатель по истечении срока лизинга вправе приобрести в собственность или продолжить использование лизингового имущества безвозмездно или за номинальную плату, отнесен к такой разновидности вещного обеспечения, как удержание собственности (п. (2)(c) ст. IX.-1:103). В то же время в правилах об аренде (часть B "Аренда вещей" книги IV "Отдельные договоры") указывается, что, с одной стороны, они не применяются к договорам, предусматривающим переход права собственности после периода пользования, а с другой стороны, их применение не исключается тем, что договор преследует цель финансирования, арендодатель предоставляет такое финансирование, а арендатор вправе приобрести имущество в собственность (п. 3 и 4 ст. IV. B.-1:101).

В комментарии к п. 1.2 ст. 1 Модельного закона об обеспечительных сделках, разработанного под эгидой ЕБРР, отмечается, что договоры финансового лизинга относятся к методам обеспечения обязательств, приводящим к предоставлению имущественных прав, сходных с обременениями, предусматриваемыми данным законом, хотя и не регулируются им.)

Если вернуться к опыту США, то представляется крайне близоруким его отвергать a priori только на том основании, что он американский. Не правильнее ли для начала вникнуть в суть подходов, принятых в американском праве, и лишь потом оценивать допустимость и целесообразность его учета при определении собственных подходов к регулированию сходных отношений?

Вызывает ли принятая в ЕТК США (а из него законодательством всех штатов, включая тяготеющую к континентальной традиции Луизиану) дифференциация отношений, оформляемых с использованием термина "лизинг", на "true lease" и "disguised security interest" возражения по существу?

Есть ли такие препятствия для имплементации именно этой частной конструкции в российскую правовую систему, которые обусловлены непреодолимыми противоречиями между российским и американским правопорядками?

Источник http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kvartira-v-lizing.html

Источник https://zakon.ru/blog/2012/01/17/lizing_arenda_ili_kredit

Источник

Источник