Как оформить кредит на покупку земельного участка?

Во многих банках можно получить заём на приобретение квартиры, но кредиты на покупку земельного участка выдают лишь в нескольких.

При этом финансовые компании предъявляют строгие требования к недвижимости.

Кроме того, необходимо найти подходящие условия для себя, а затем начать процедуру оформления.

Сбор документов процесс не быстрый и довольно сложный.

Успех в получении денежных средств на возведение жилья во многом зависит от грамотного оформления требуемых документов. В статье рассмотрим все возможные нюансы и раскроем наиболее важные вопросы.

Особенности кредитования

Данная разновидность займов имеет ряд особенностей:

1. Клиент должен заранее подобрать желаемый участок. Банк одобряет кредиты на покупку недвижимости, которую считает ликвидной.
2. Кредит предоставляется в безналичной форме и сразу переводится продавцу участка.
3. Поиск недвижимости, оформление сделки и подготовка документов может производится после одобрения выдачи кредита. На это банк даёт до 3 месяцев.
4. Клиент несёт дополнительные расходы на проведение оценки недвижимости, регистрацию сделки в Росреестре и на предоставление банковского аккредитива/аренду банковской ячейки.

Где взять ссуду на землю и строительство дома?

Займы для указанных целей выдают следующие организации:

• Сбербанк;
• Росбанк;
• Запсибкомбанк;
• банк Санкт-Петербург;
• Россельхозбанк.

Также кредит можно оформить в других банках, где есть программа выдачи крупных займов под залог имеющейся недвижимости.

Условия выдачи займа

Гражданин может взять ссуду со следующими характеристиками:

1. ставка от 7,99% годовых (в Сбербанке – от 10%);
2. минимальная сумма – 300 000 рублей (в Россельхозбанке – от 100 000 рублей);
3. максимальная сумма – до 30 млн (в Сбербанке);
4. клиент оплачивает 20-30% от стоимости недвижимости из своих средств;
5. период пользования займом – от 1 года до 30 лет;
6. возможно использование государственных субсидий, например, программы «Материнский капитал».

Важно! Оформление страхового полиса на случай утраты или уничтожения залога обязательно в любом случае. Страховка оформляется каждый год за счёт средств клиента.

Максимальный размер займа не может превышать 75-80% от оценочной стоимости залога. Ставка за пользование деньгами устанавливается индивидуально.

На её размер влияют следующие факторы:

• наличие полиса личного страхования для заёмщика;
• зарплатное обслуживание в банке;
• представление дополнительных личных документов или бумаг, подтверждающих доход;
• оплата более 50% от стоимости из собственных средств;
• крупный ежемесячный доход.

Можно ли получить займ без первоначального взноса?

Банки не выдают ипотеку без первоначального взноса. Если у человека нет части суммы для покупки недвижимости, то это свидетельствует о его неплатёжеспособности.

Также финансовые компании выдают сумму меньше рыночной стоимости, указанной в отчёте экспертов.

Так банк гарантирует, что вся сумма займа будет возвращена, даже если недвижимость резко подешевеет в период продажи.

В некоторых организациях, например, в Росбанке, можно оформить также потребительскую ссуду для внесения первоначального взноса.

Процедура получения кредита

Сначала гражданин подбирает земельный участок, чтобы понимать, какая сумма ему потребуется. Параллельно происходит сбор документов. Далее происходит оформление заявки на выдачу кредита.

В бумажной или электронной форме указывается:

1. Ф.И.О., дата рождения;
2. требуемая сумма кредита;
3. стоимость недвижимости;
4. срок пользования деньгами;
5. сведения о занятости и уровне ежемесячного дохода;
6. иная личная информация;
7. согласие на запрос кредитной истории.

Также нужно представить банку пакет документов для подтверждения сведений в заявке. Обращение рассматривается до 5 рабочих дней. В некоторых случаях специалисты банков перезванивают клиентам для уточнения каких-либо сведений.

Далее клиент информируется о положительном решении. В нём банк указывает размер кредита, процентную ставку, срок пользования деньгами и другую информацию.

Когда оценка проведена, и все необходимые документы подготовлены, покупатель вновь обращается в банк. Специалист ещё раз проверяет все документы.

Внимание! Некоторые бумаги за 3 месяца могли устареть, например, справка 2-НДФЛ. Тогда гражданин оформляет их вновь.

Недвижимость страхуется в компании, аккредитованной банком. Оформляется кредитный договор и закладные документы. Процентная ставка в кредитном договоре может отличаться от той, что указана в предварительном решении.

С продавцом подписывается договор купли-продажи, если этого не было сделано ранее. Перечисляется первоначальный платёж.

Переход права собственности и обременение недвижимости регистрируются в Росреестре. Когда сведения внесены в ЕГРН, гражданин берёт выписку и направляет её в банк. Организация производит расчёт с продавцом участка.

Требования к заёмщику

Стать кредитным клиентом банка может человек, отвечающий следующим требованиям:

• гражданин РФ;
• в возрасте от 21 года (20 лет, если заём оформляется в Росбанке);
• не больше 65 лет на момент подписания договора;
• клиенту будет не более 75 лет на дату полного расчёта с банком (в банке Санкт-Петербург – 65 лет для женщин и 70 лет для мужчин);
• постоянная или временная регистрация в России;
• человек имеет постоянный доход;
• стаж работы – от 6 месяцев на последнем месте;
• всего человек отработал минимум 1 года за предшествующие 5 лет;
• после уплаты ежемесячного взноса по ипотеке у человека останется сумма не менее установленного прожиточного минимума.

Получить кредит могут:

1. наёмные работники,
2. индивидуальные предприниматели,
3. собственники бизнеса.

Если привлекаются созаёмщики, то к ним предъявляются такие же требования.

Важно! Супруга/супруг клиента всегда является созаёмщиком, если только между мужем и женой не был заключён брачный договор о разделе доходов и имущества.

Какие документы требуются для оформления?

Гражданин предоставляет несколько документов:

• анкету-заявление (бланк предоставляется банком);
• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
• свидетельство о вступлении в брак;
• свидетельства о рождении детей, если они не достигли возраста 18 лет;
• военный билет или приписное удостоверение (для мужчин в возрасте до 27 лет);
• СНИЛС;
• иной личный документ – загранпаспорт, водительское удостоверение и т.д. (требуют не во всех банка);
• подтверждение уровня дохода;
• документы, подтверждающие занятость;
• документы о предмете кредитования.

Свой доход клиент может подтвердить одним из следующих документов:

1. справкой 2-НДФЛ;
2. справкой по форме банка;
3. справка по образцу госучреждения;
4. справка из ПФР о выплаченной (назначенной) за последний месяц пенсии;
5. налоговая декларация за предшествующий год;
6. договор гражданско-правового характера с приложением декларации 3-НДФЛ;
7. договор найма/аренды недвижимости, до окончания срока действия которого осталось не менее 12 месяцев, с приложением декларации 3-НДФЛ.

Занятость подтверждается одним из следующих документов:

• выпиской из трудовой книжки или её копией;
• справкой от нанимателя;
• копией контракта или трудового договора (для совместителей);
• копия свидетельства о государственной регистрации в качестве ИП;
• оригинал приказа территориального органа Минюста РФ о назначении гражданина нотариусом.

• выписку с банковского счёта;
• платёжный документ, подтверждающий фактическую уплату необходимой суммы продавцу;
• сертификат, свидетельство или иной документ, подтверждающий право клиента на получение суммы из бюджета в качестве субсидии.

В отношении любого объекта недвижимости необходимо представить:

1. свидетельство о государственной регистрации права собственности, если оно есть;
2. выписка из ЕГРН не старше 1 месяца;
3. документ, подтверждающий основание для возникновения права собственности (гражданско-правовой договор, решение суда или иной); (при наличии и необходимости);
4. отчёт независимого эксперта о рыночной стоимости недвижимости; , удостоверенное нотариально, на покупку (если гражданин состоит в браке).

Справка! На земельный участок дополнительно предоставляется кадастровый план.

Если передаётся квартира в качестве залога, то банк потребует:

• технический паспорт;
• поэтажный план/экспликация;
• выписку из домовой книги или иной документ, содержащий сведения о зарегистрированных жильцах.

Требования к объекту залога

Банки выставляют определённые требования к приобретаемой земле:

1. земля не должна находиться в природоохранной зоне, санитарной зоне предприятий или на другой территории, где использование земли ограничено;
2. надел отнесён к категории земель населённых пунктов или имеет сельскохозяйственное назначение;
3. участок должен быть выделен под индивидуальное жилищное строительство, некоторые банки кредитуют покупку наделов, предоставленных для садоводства;
4. земля должна находиться в регионе, где действует отделение банка;
5. к участку подведены коммуникации, есть подъездная дорога;
6. надел не находится в аренде или залоге;
7. не вынесено решения об изъятии земли для государственных нужд.

Если гражданин предоставляет жилое помещение в качестве залога, то оно должно соответствовать следующим требованиям:

• здание имеет фундамент из кирпича, железобетона или камня, а также железобетонные или металлические перекрытия;
• помещение не относится к ветхому или аварийному жилью;
• есть отдельный санузел и кухня;
• подключена канализация, электричество, водоснабжение;
• в помещении не зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Заключение

Лишь некоторые банки выдают кредиты для покупки земельных участков. При этом гражданин должен приобретать земли определённых категорий и предоставленные для строительства индивидуального дома или для садоводства. Часть суммы необходимо оплатить из собственных средств.

Как получить кредит на постройку дома по программе сельской ипотеки?

Мы хотим построить дом в деревне на земле, которая досталась нам по наследству. Слышали, что можно взять кредит на строительство по ставке 3% по программе сельской ипотеки.

Как понять, подпадаем ли мы под эту программу и можно ли построить жилой дом с нуля? Что стоит учесть?

Иван, действительно в России заработала программа сельской ипотеки, с помощью которой можно получить льготный кредит, в том числе и на постройку дома. Это новая программа, поэтому информации о ней пока мало, но в Т⁠—⁠Ж уже были статьи на эту тему:

По этой программе можно взять кредит на строительство жилого дома на земельном участке, который у вас уже есть. Если участка нет, можно оформить такой кредит и на покупку земли, и на строительство на ней жилого дома. Но это будет непросто.

В вашем случае задача усложняется тем, что для начала нужно выяснить, подпадает ли именно ваш земельный участок под программу сельской ипотеки и можно ли построить на нем дом. А затем подобрать строительную организацию с хорошей репутацией и успеть завершить строительство в течение 24 месяцев.

Сельскую ипотеку выдают всего несколько банков. На июль 2020 года это Россельхозбанк и Сбербанк, но к ноябрю лимит выделенных Сбербанку денег закончился, и такие кредиты он пока не выдает. Требования к строительным организациям можно посмотреть на сайтах этих банков. А вот про требования к земельному участку и строительству я расскажу подробнее.

Требования к земельному участку для сельской ипотеки

Земельный участок должен был расположен на территории населенного пункта, который включен в программу сельской ипотеки. Он может находиться в собственности или аренде. Список населенных пунктов утверждает правительство каждого региона. О том, как проверить, относится ли ваш участок к одному из таких населенных пунктов, мы очень подробно писали в статье про покупку готового дома по этой программе, так что повторяться я не буду.

Если вы все проверили и ваш участок территориально подпадает под программу, дальше нужно определиться с его характеристиками. О конкретном земельном участке необходимо знать следующее:

1. К какой категории земель он относится.
2. Какой у него вид разрешенного использования.

Объясню, как это выяснить.

Земельный кодекс РФ делит все земли на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Например, есть земли лесного или водного фонда, земли населенных пунктов или специального назначения.

Земельный участок, на котором можно возвести дом для проживания, может относиться только к двум категориям: землям населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения. На остальных землях построить дом тоже можно, но оформить его как дом для проживания не получится.

Кроме категории земли необходимо выяснить вид разрешенного использования земельного участка. Так можно понять, что можно делать на данном участке, а что нельзя. Виды разрешенного использования бывают самыми разными, все возможные перечислены в классификаторе. Например, бывают земли для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, малоэтажной застройки, для предоставления коммунальных услуг и др.

Идеальный вариант для сельской ипотеки:

1. Земельный участок находится в границах населенного пункта, попадающего под сельскую ипотеку.
2. Категория земель — земли населенных пунктов.
3. Вид разрешенного использования — для жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

А вот земельные участки из земель сельхозназначения всегда находятся за границами населенного пункта. Об этом прямо говорится в Земельном кодексе РФ, поэтому эти земли под программу сельской ипотеки не подпадут.

Как правило, земельные участки в СНТ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, но не всегда. Иногда бывает, что СНТ находится на землях населенных пунктов. Тогда нужно смотреть градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки для данного муниципального образования.

Поэтому всегда уточняйте юридические характеристики конкретного земельного участка.

Как узнать категорию и вид разрешенного использования земельного участка

Есть несколько способов.

Первый — запросить выписку из ЕГРН или посмотреть на сайте Росреестра. Для этого вбейте кадастровый номер земельного участка. Появится меню с данными о категории земель, а также виде разрешенного использования.

Если у вас нет кадастрового номера земельного участка, например вы только присматриваете землю, то подойдет другой способ. В целом я рекомендую всегда перепроверять данные из Росреестра этим способом.

Чтобы узнать, к какой категории земель относится земельный участок, необходимо открыть генеральный план соответствующего поселения, в котором расположен земельный участок.

Вид разрешенного использования земельного участка можно узнать, если изучить правила землепользования и застройки соответствующего поселения (ПЗЗ), в котором расположен участок.

Виды разрешенного использования устанавливаются органами местной власти в ПЗЗ. Там, исходя из территориальных зон, указываются основные виды разрешенного использования, а также градостроительные регламенты, где приводятся ограничения по этажности, минимальным отступам от границ земельных участков и другим параметрам, с которыми стоит ознакомиться, прежде чем начинать строительство.

Дальше я расскажу, где взять все эти документы.

Где искать генеральный план и ПЗЗ

Чтобы найти генеральный план и ПЗЗ соответствующего поселения, необходимо зайти на сайт ФГИС ТП.

Разберем на примере.

Итак, по карте мы определили, в какой территориальной зоне находится наш земельный участок. Дальше переходим к самим ПЗЗ, чтобы установить вид разрешенного использования.

Сельская ипотека — это целевой кредит

Банк выдает целевой кредит на строительство объекта недвижимости. Банк не проверяет предварительно, соответствует ли строящийся дом строительным нормам и правилам. Вы должны самостоятельно позаботиться об этом перед началом строительства, в том числе подать в органы местного самоуправления уведомления о начале и окончании строительства. Мы уже писали, как отправить такое уведомление.

Если органы местного самоуправления не согласуют строительство, то вы не сможете оформить дом в собственность, а значит, банк может потребовать вернуть деньги, поскольку это будут нецелевые расходы.

Поэтому, прежде чем взять сельскую ипотеку на строительство дома, обязательно выясните категорию и вид разрешенного использования земельного участка, а затем определитесь с разрешенными параметрами строительства будущего дома. Это должно быть отдельно стоящее здание не выше трех этажей, высотой не более 20 метров и не предназначенное для разделения на самостоятельные объекты недвижимости.

Ознакомьтесь с ПЗЗ, так как именно там указаны все важные критерии для строительства. Например, минимальные размеры земельного участка, высота жилого дома, расстояние до других домов, отступы от красных линий, а также иные требования снипов и сводов правил.

Что в итоге

Если берете сельскую ипотеку на строительство дома, то земельный участок должен находиться в населенном пункте, который входит в программу сельской ипотеки. Это можно и нужно проверить по документам.

Участок должен иметь относиться к землям населенных пунктов и иметь определенный вид разрешенного использования — для индивидуального жилого строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

Чтобы понимать, что и как можно строить, всегда нужно учитывать градостроительные регламенты, которые устанавливаются на муниципальном уровне в правилах землепользования и застройки.

Всегда смотрите выписку из ЕГРН на земельный участок. Проверяйте информацию на сайте Росреестра, а также генплан и ПЗЗ.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

А по факту банк просто не даёт кредит под строительство дома, тем более самостоятельное. Интересовалась, когда только началась эта акция невиданной щедрости. У нас выдавал только Россельхозбанк, и они под самостоятельное строительство не дают, под договор с застройщиком дают, но застройщик должен банку нравиться, а у нас на тот момент такого застройщика не было. Это мой личный опыт, возможно, все уже изменилось или в ваших краях все будет по-другому. Но узнать это можно только в банке.
Короче, вариант взять кредит на покупку готовой квартиры/дома в селе у родной и любимой бабушки, бабушку оставить на месте, а на полученные деньги строить.

Юлия, облом, у близких родственников покупать нельзя

Юлия, ни ипотеку сельскую никогда никому, ни кредитов нормальных. В нулевые кредиты через откаты только можно было взять . Сейчас и подавно. Вы совершенно правы. Да, что говорить: даже землю многодетным не дают (только через взятки всё).
Мы сами в итоге купили землю ижс, сами строим . А мелкие кредиты, которые набрали на стройматериалы: какие-то вернём, а какие-то банки пусть отдыхают . И так все делают. По другому никак.

Юлия, изменилось, указал, что именно.

Статья написана человеком, который не подавал заявку на данную ипотеку, то есть взгляд со стороны. Дополню:

— Узнать ИЖС ли у Вас участок и его назначение, можно глянув в выписку ЕГРН, которая должна быть у каждого. Но если покупать участок под эти цели, то вышеуказанная информация может быть полезна.

— у банков в открытом доступе есть четкий перечень поселений, подходящих под программу. Все СНТ и так далее, которые могут говорить, что подходят — скорее всего лукавят (чтобы Вы приобрели у них участок)

— Банка всего 2, Это Россельхозбанк и Сбербанк. Было две волны подачи заявок на сельскую ипотеку — весной 2020 и вторая волна идёт сейчас.

— сейчас выделены бОльшие средства от государства, по отношению к 1, весенней волне, но они распределены между банками примерно так — у Сбербанка 1:10, у Россельхозбанк — все остальное. У Сбербанка окно приема заявок 2 волны закрылось за 1 рабочий день, у Россельхозбанк продолжается до сих пор.

— для строительства дома на подходящем участке недостаточно получить одобрение от банка в выдаче кредита (это первый этап — рассмотрение ФЛ без пакета документов по дому) — далее нужно организовать строительство в одной из аккредитованных организаций, список которых можно получить только в самом банке. В Ленинградской области — это три страницы листа А4 с мобильными телефонами, именами и названиями организаций. Большинство из них — это строители каркасных домов, часто встречаются некомпетентные люди или организации, не заинтересованные в работе с Россельхозбанком (не готовы работать по схеме постоплаты с банком и нести ответственность за неизменение цены договора).

— Многие из действующих строительных организаций даже не знали, что есть такая процедура, как аккредитация в банке Россельхозбанк, а те, кто узнал — не особо торопятся ее пройти. Попытка уговорить двух подходящих мне строителей пройти эту аккредитацию пока что не принесла никакого результата.

— на текущий момент по 1 волне не выдано ни одного ипотечного кредита для строительства дома, но есть одобренные кредиты, деньги по которым банк обещает, но ещё не перечислил строителям. Как минимум такая задержка потому, что ранее не было списка аккредитованных организаций, которые появились сейчас.

В случае, если будет интерес и грамотные вопросы — в ответ на них могу предоставить больше информации на этот счет.

Источник https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/kak-oformit-kredit

Источник https://journal.tinkoff.ru/ask/stroim-dom-v-sele/

Источник

Источник