Ипотека с рефинансированием потребительских кредитов

Накопить много кредитов труда не составит – сложнее всего справиться с образовавшейся финансовой нагрузкой. Всегда, при оформлении кредита, заёмщик ориентируется на текущие доходы и не закладывает вариант их уменьшения.

Но – случается всякое, и очень много факторов способны вывести из материального равновесия: болезнь, сокращение, увольнение, рождение детей, перевод на другую должность и пр. Что делать, если доходов не хватает на кредиты? Как изменить ситуацию без вреда для кредитной истории и собственного бюджета?

Комплексное рефинансирование

О программе рефинансирования знают практически все, но в большинстве банков присутствует деление на продукты:

• Рефинансирование потребительских кредитов
• Рефинансирование ипотеки
• Комплексное рефинансирование

Чтобы сделать рефинансирование ипотеки и потребительского кредита в один, нам потребуется третья программа. Её преимущество заключается не только в возможности объединения разноплановых кредитов, но и в более удобных сроках погашения, низкой ставке банка и повышенной вероятности одобрения (за счёт присутствия залога).

Если стандартные программы рассчитаны на срок до 60 месяцев, то ипотека с рефинансированием потребительских кредитов может быть оформлена на период до 15-30 лет. Впрочем, не всегда такие длительные сроки будут востребованы – снижение ставки позволит существенно сократить объём выплат и период кредитования.

Как происходит объединение ипотеки и кредитов?

Как и в стандартном рефинансировании, вам предоставляется возможность объединить сумму задолженности по всем обязательствам в одну ссуду. Ваша ипотека становится залогом по объединённой задолженности, что увеличивает вероятность одобрения. При этом, средняя ставка на ипотечное рефинансирование 9 процентов распространяется на все обязательства – вне зависимости от действующего процента.

Вы можете подать на рефинансирование все кредиты, соответствующие требованиям банка:

• Выданные в рублях,
• Не ранее, чем 3 месяца назад,
• До окончания выплат – более 3 месяцев,
• Нет просрочки более 29 дней;
• Кредит ранее не был реструктуризован;
• Минимальная сумма каждого из кредитов – от 30000 рублей.

Лимит рефинансирования с ипотекой, как правило, ограничен 80% стоимости залогового обеспечения и более, при достаточной платежеспособности клиента. Банки могут предложить дополнительные средства на ваши личные нужды, если позволит кредитная нагрузка (максимальный лимит кредитной нагрузки на доход составляет 50%).

Рефинансирование ипотечного кредита физическому лицу можно объединить с 4 кредитами (максимальное количество займов в рефинансировании ограничено 5-ю).

Процесс перевода кредитов стандартный: новый кредитор погашает все ваши действующие обязательства досрочно, предоставив вам удобный график погашения с выбранным сроком.

Какие банки делают комплексное рефинансирование?

Комплексным рефинансированием занимаются только крупные банки, в линейке которых предлагается и ипотека, и различные виды потребительского кредитования.

7 лайфхаков, которые защитят вас от переплат по ипотеке

Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.

Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.

2. Увеличьте первый взнос

Чем большую сумму вы внесёте на первоначальном этапе, тем меньше будет размер долга и переплат. Предварительно рассчитать переплату можно по специальной формуле или на ипотечном калькуляторе.

Предположим, вы планируете купить квартиру за 10 млн рублей. Вы хотите оформить ипотеку на 20 лет и готовы внести первоначальный взнос 1 млн рублей. При ставке 8% годовых переплата по кредиту составит более 9 млн рублей. Если же вы увеличите первоначальный взнос до 3 млн рублей, то переплата будет меньше — 7 млн рублей. Это предварительный расчёт, точные условия ипотеки вам предоставят в банке.

Банк рассматривает первоначальный взнос, наряду с занятостью, уровнем и стабильностью дохода, как подтверждение платёжеспособности клиента. При этом первый взнос идёт не банку, а передаётся продавцу, формируя вместе с кредитом общую стоимость недвижимости. Некоторые банки предлагают взять ипотеку без первоначального взноса, но процентная ставка по такому кредиту может быть выше.

По нашей базе, средний размер первоначального взноса составляет более 30% от стоимости недвижимости. Однако мы выдаём кредиты с первоначальным взносом от 10% или даже меньше, если клиенты используют средства материнского капитала, составляющие не менее 10% стоимости жилья. Размер первого взноса должен быть такой, чтобы сумма кредита и ежемесячные платежи стали комфортными для заёмщика.

3. Изучите ипотечные программы

Уменьшить переплату по кредиту можно при помощи льгот и субсидий. Например, для формирования первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. В этом году можно получить Материнский (семейный) капитал / ПФР 483 тысячи рублей за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 тысяч за второго или последующих.

Есть льготные программы для военных, для семей с детьми, а также желающих купить жильё в сельской местности или на Дальнем Востоке. До 1 июля 2022 года продлили Как взять ипотеку с господдержкой по ставке 7%? / Спроси.Дом льготную ипотеку: кредит можно оформить по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов теперь составляет 3 млн рублей.

Оформить ипотеку можно на готовое или строящееся жильё. Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем когда дом уже сдан. Правда, въехать в неё сразу не получится, и вам, возможно, придётся одновременно гасить ипотеку и платить за аренду квартиры. Посчитайте заранее, выгоден ли такой вариант.

Заёмщики выбирают жильё как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, преимущества есть у каждого из этих вариантов. Покупка новостроек сейчас поддерживается госпрограммами со льготными ставками, но при этом надо соответствовать условиям такой программы. Также могут быть специальные предложения от застройщика на покупку недвижимости. При покупке вторички можно воспользоваться дисконтами, которые есть у банка в дополнение к базовой ставке, и тем самым тоже получить выгодное предложение. Кроме того, это вариант для тех, кто не хочет ждать, пока дом достроится, а планирует побыстрее въехать в новую квартиру и начать там жить.

Если вы уже взяли ипотечный кредит, его можно рефинансировать по более выгодным условиям. Например, в ВТБ оформляют рефинансирование по обновлённой программе семейной ипотеки со ставкой 5%. Раньше в программе могли участвовать только семьи с двумя и более детьми. Теперь её действие распространяется и на семьи, у которых в 2018–2023 годах родился первенец или есть несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Оформить рефинансирование в ВТБ можно за один визит — больше не нужно записываться и ходить в МФЦ и предоставлять кучу документов. Подать заявку на рефинансирование можно на сайте банка, заполнив заявление-анкету.

4. Выберите удобную систему платежей

Погашать ипотеку можно дифференцированными или аннуитетными платежами. При дифференцированной системе размер платежей постепенно снижается. Самая высокая финансовая нагрузка приходится на первые годы ипотеки. При аннуитете платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредитования, но конечная переплата по кредиту будет выше.

Предварительно рассчитать ежемесячные платежи можно на калькуляторе. Предположим, вы планируете взять ипотеку на 7 млн рублей сроком на 20 лет под 8% годовых. При аннуитете вам придётся выплатить 14,1 млн рублей, то есть переплата по процентам достигнет 7,1 млн рублей. При этом ежемесячный платёж будет фиксированным на протяжении всего периода ипотеки — 58,5 тысячи рублей.

При дифференцированной системе нужно будет выплатить 12,6 млн рублей, переплата составит 5,6 млн рублей. Но первые выплаты по кредиту будут достигать 76 тысяч рублей.

Банки чаще используют аннуитет. Система дифференцированных платежей подходит тем, кто хорошо разбирается в финансах и может платить в первые годы ипотеки максимальные взносы на фоне расходов на ремонт, покупку мебели, аренды жилья (если покупается квартира в строящемся доме). Также заёмщику нужно учитывать, что размер ежемесячных взносов при дифференцированной системе будет постоянно меняться, поэтому станет сложнее планировать семейный бюджет.

5. Вносите платежи досрочно

Есть несколько вариантов, как досрочно погасить ипотеку.

• Уменьшить срок кредитования. Помогает увеличить в составе регулярного платежа часть, которая направлена на погашение основного долга, и уменьшить долю процентов.
• Уменьшить ежемесячный платёж. Срок кредитования остаётся прежним, а остаток основного долга распределяется на этот период. Большую часть ежемесячного платежа составляют начисленные проценты, а меньшую — основной долг.
• Использовать комбинированный вариант. С его помощью можно сократить и срок ипотеки, и размер платежа.

Сокращать срок кредита выгоднее, потому что в итоге вы меньше переплатите по процентам. Но снижать регулярный платёж безопаснее: если вдруг доходы упадут, вам будет проще расплатиться с банком. Оптимальным вариантом для многих станет комбинированная схема. Например, можно досрочно внести определённую сумму, уменьшив ежемесячный платёж, но потом продолжать платить по ипотеке в том же размере, что и раньше. Так вы снизите и обязательный платёж, и срок возврата кредита.

Погашать ипотеку досрочно нужно тогда, когда появляется такая возможность — никаких ограничений нет. Главное — это комфорт и рациональный расчёт своих возможностей. Это относится и к выбору параметров, которые вы хотите уменьшить. Но в любом случае выгодно больше платить по ипотеке в первую половину её срока. Так вам удастся сократить размер переплат по процентам.

6. Рефинансируйте ипотеку

Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения прежнего. Благодаря ему можно получить лучшую процентную ставку и тем самым сократить размер переплаты по кредиту. Игра стоит свеч, если разница по ставкам составляет не менее 1%. Чтобы получить новый заём и погасить текущий, нужно оплатить страховые взносы, услуги нотариуса и так далее. После всех подсчётов может оказаться, что выгоднее не заключать новый договор.

В некоторых банках, например, действует временная надбавка к процентной ставке по рефинансированию — на период переоформления залога в пользу нового кредитора. Этот процесс может занять 2–3 месяца, в течение которых вы будете вносить повышенный платёж.

Ипотеку можно рефинансировать несколько раз. Банки оценивают таких заёмщиков по принципу «ничего личного»: они проходят стандартные процедуры одобрения в соответствии с теми требованиями, которые есть в банке, независимо от имеющегося опыта рефинансирования.

Некоторые люди не рискуют брать ипотеку, так как боятся, что не смогут вовремя платить по кредиту. Но хороший банк всегда найдёт способ пойти заёмщику навстречу. В ВТБ при рефинансировании ипотеки вы можете воспользоваться опцией «‎Отложенный платёж»‎ и не платить по кредиту три месяца без увеличения суммы долга. Кроме того, в банке не действует повышенная ставка рефинансирования на период оформления документов.

7. Получите имущественный вычет

При приобретении недвижимости можно вернуть до 13% её стоимости благодаря имущественному вычету. Каждый человек может оформить налоговый вычет один раз и с учётом лимита. Максимальная сумма для расчёта налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, даже если ваша недвижимость стоила больше. То есть можно вернуть 260 тысяч рублей. Если же вы купили квартиру меньше чем за 2 млн рублей, то неиспользованный остаток можно перенести на другой объект.

Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке. Тут лимит выше — 3 млн рублей. Вычет составит 390 тысяч рублей. При этом неиспользованный остаток переносить на другой объект нельзя.

Итого при приобретении недвижимости в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч рублей. Налоговый вычет можно оформить при условии, что вы платите налог на доходы по ставке 13%. Вычеты не могут превышать сумму уплаченного подоходного налога. Например, если за год вы пополнили бюджет на 100 тысяч рублей, вычет не может быть выше этой суммы. Но остаток можно перенести на следующий год.

Если вы использовали при покупке материнский капитал или госсубсидии, то при получении имущественного вычета их сумма не учитывается при расчёте суммы, потраченной на приобретение недвижимости.

Источник https://moscredit.ru/articles/i-obedinit-ipoteku-i-kredity

Источник https://lifehacker.ru/kak-ne-pereplatit-za-ipoteky/

Источник

Источник