Земельные активы для бизнеса в сфере малоэтажного и коттеджного строительства: как оценить инвестиционную привлекательность проекта?

Ни для кого не секрет, что среди огромного количества строящихся сегодня коттеджных и дачных поселков, а также загородных жилых комплексов много провальных проектов. Статистика неутешительна: в одной только Московской области доля заброшенных объектов занимает около 40%, а еще 50% поселков продаются крайне медленно и не сулят владельцам почти никакой прибыли. На долю успешных проектов приходится лишь 10%.

В чем причина сложившейся ситуации?

На этот рынок зачастую выходят непрофессиональные игроки, которым в свое время земля досталась сравнительно недорого или за долги. Велик соблазн «пустить в дело» непрофильные активы, если продать их оптом по выгодной цене не получается.

Примеры удачных проектов у всех на виду, а потому кажется, что повторить путь успешного застройщика очень просто. Однако важно понимать, что это ложное ощущение.

Как проверить, будет ли ваш проект жизнеспособным и выгодным?

Это не так уж и сложно. Здесь на помощь будущим инвесторам приходят предварительный бизнес-план или финмодель. Уже на начальном этапе они показывают, целесообразно ли реализовывать данный проект и если да, то в какой форме и каков будет объем требуемых инвестиций. Отметим, что такие предварительные расчеты можно выполнить, не имея даже проектной документации, только на основании существующей информации о земле.

На этапе бизнес-планирования определяются основные технико-экономические показатели проекта, которые лягут в основу технического задания на разработку генерального плана участка и другой проектной документации.

Приведем пример расчетов для небольшого землеотвода общей площадью 3 га, расположенного на северо-западе Подмосковья, в 20 км от МКАД.

Кейс. Коттеджный поселок в Красногорске

Технико-экономические показатели планируемого объекта

• Общая площадь землеотвода – 3 га
• Категория земли, ВРИ – с/х, дачное строительство
• Дороги и зоны общего пользования – 0,75 соток
• Полезная площадь – 2,25 га
• Площадь индивидуального ЗУ (земельный участок) – 6 соток
• Количество индивидуальных ЗУ (земельный участок) – 38
• Индивидуальные жилые дома общей площадью – 185 м2 (2 этажа)
• Площадь застройки – 7030 м2

Предварительный расчет затрат (укрупненно) приведем в следующей таблице.

1. Стоимость земельного участка 150 000 000 руб.
2. Геодезия и инженерные изыскания 600 000 руб.
3. Проектные работы 2 000 000 руб.
4. Получение ТУ по инженерным сетям 4 000 000 руб.
5. Функции техзаказчика, генподрядчика, технадзор, согласования 1 000 000 руб.
6. Строительство огораживающего забора 2 800 000 руб.
7. Фасады заборов индивидуальных участков 2 500 000 руб.
8. Инженерное обеспечение объекта (внутриплощадочные наружные сети с учетом проекта) 30 000 000 руб.
9. Строительство дорог 11 100 000 руб.
10. Благоустройство территории 2 500 000 руб.
11. Расходы на заработную плату менеджмента (с учетом налогов ФОТ) – 5 чел. 9 600 000 руб.
12. Организация службы охраны 1 575 000 руб.
13. Строительство здания администрации и КПП – 30 м2 500000 руб.
14. Строительство жилых объектов 140 600 000 руб.
15. Обустройство площадок ТБО, ППИ 100 000 руб.
16. Реклама, содержание отдела маркетинга и продаж (5% от выручки) 23 000 000 руб.
17. Непредвиденные расходы (10% от СМР) 20 000 000 руб.
18. Налоги (6% от выручки) 30 000 000 руб

ИТОГО: затраты на организацию поселка составят 431 875 000 руб.

Индивидуальный жилой дом общей площадью 185 кв.м. из газоблоков или из блоков паротерм (без внутренней отделки) на участке 6 соток со всеми коммуникациями в данном районе можно продать в среднем за 12 000 000 руб. Стоимость домовладений зависит от стадии готовности объекта.

Таким образом, выручка от продажи 38 индивидуальных участков с домами составит 465 000 000 руб.

Вложения инвестора, необходимые для того, чтобы начать продажи юнитов на этапе строительства, составят 200 000 000 руб.

Даже не производя сложных расчетов, становится понятно, что данный проект не жизнеспособен:

• Прибыль – 24 125 000 руб.
• Общая рентабельность проекта – 6%
• Рентабельность проекта от вложенных средств – 12%
• Срок реализации – 2 года

В данных расчетах не учтены риски, стоимость денег и инфляция, которые превращают проект в убыточный.

Как увеличить доходность проекта?

Можно ли увеличить доходность данного проекта? Да, если изменить форму его реализации, например, продавать не индивидуальные жилые дома, а блокированные – дуплексы, квадрохаусы и таунхаусы.

Такой формат помогает уплотнить застройку и эффективнее использовать территорию, снизить себестоимость строительства. Однако для этого потребуются и дополнительные затраты инвестора на:

• изменение назначения земли и ВРИ на БЖС (блокированная жилая застройка);
• выкуп большего количества мощностей и получение ТУ от ресурсоснабжающих организаций;
• увеличение площади застройки;
• увеличение объемов инженерной подготовки территории.

Технико-экономические показатели планируемого объекта:

• Общая площадь землеотвода – 3 га
• Категория земли и ВРИ – земли населенных пунктов, БЖС
• Дороги и зоны общего пользования – 0,75 соток
• Полезная площадь – 2,25 га
• Площадь индивидуального ЗУ – 2 сотки
• Количество индивидуальных ЗУ – 110
• Секции таунхаусов общей площадью – 120 м2 (2 этажа + мансарда без отделки кровли в подарок)
• Площадь застройки – 13 200 м2 (без учета мансарды)

Предварительный расчет затрат (укрупненно) приведем в следующей таблице.

1. Стоимость земельного участка 150 000 000 руб.
2. Геодезия и инженерные изыскания 600 000 руб.
4. Проектные работы 2 500 000 руб.
7. Перевод земли, изменение ВРИ 100 000 000 руб.
9. Получение ТУ по инженерным сетям 7 000 000 руб.
11. Функции техзаказчика, генподрядчика, технадзор, согласования 1 000 000 руб.
12. Строительство огораживающего забора 2 800 000 руб.
Фасады заборов индивидуальных участков 3 750 000 руб.
13. Инженерное обеспечение объекта (внутриплощадочные наружные сети с учетом проекта) 50 000 000 руб.
14. Строительство дорог 11 100 000 руб.
15. Благоустройство территории 2 500 000 руб.
16. Расходы на заработную плату менеджмента (с учетом налогов ФОТ) – 5 чел. 9 600 000 руб.
17. Организация службы охраны 1 575 000 руб.
18. Строительство здания администрации и КПП – 50 м2 1 500 000 руб.
19. Строительство жилых объектов 264 000 000 руб.
20. Обустройство площадок ТБО, ППИ 100 000 руб.
21. Реклама, содержание отдела маркетинга и продаж (5% от выручки) 47 000 000 руб.
22. Непредвиденные расходы (10% от СМР) 32 000 000 руб.
23. Налогообложение (6% от выручки) 56 000 000 руб.

ИТОГО: затраты на организацию поселка составят 743 025 000 руб.

Таунхаус или секцию квадрохауса с фактической площадью 180 кв.м. (с учетом мансарды в подарок) из газоблоков или из блоков паротерм (без внутренней отделки) на участке 2 сотки со всеми коммуникациями в данном районе можно продать в среднем за 8 500 000 руб. Стоимость домовладений зависит от стадии готовности объекта.

Таким образом, выручка от продажи 110 секций таунхаусов составит 935 000 000 руб.

Вложения инвестора, необходимые для того, чтобы начать продажи юнитов на этапе строительства, составят 320 000 000 руб.

Данные расчеты показывают, что изменение формы реализации проекта помогло повысить его эффективность.

• Прибыль – 191 975 000 руб.
• Общая рентабельность проекта – 26%
• Рентабельность проекта от вложенных средств инвестора – 60%
• Срок реализации – 2 года

В данных расчетах не учтены риски, стоимость денег и инфляция, которые снизят рентабельность, однако не превратят проект в убыточный. Запас прочности у данного проекта, конечно, все равно не велик, поскольку его общая рентабельность сопоставима с уровнем инфляции, однако при такой форме реализации объект уже будет жизнеспособным на рынке.

Как оценить риски проекта?

На сложном пути реализации проекта малоэтажного и коттеджного строительства инвесторов в землю подстерегают многочисленные риски, среди которых:

• маркетинговые (ошибки в ценообразовании и позиционировании объекта);
• рыночные (изменение рыночной ситуации и конкурентной среды);
• строительные (задержки сроков, подорожание стройматериалов);
• коммуникационные (сложности в получении техусловий от ресурсоснабжающих организаций);
• бюрократические (отказы и проволочки в согласовании документации).

Каждый из этих рисков в бизнес-плане должен оцениваться количественно. Какую сумму целесообразно заложить в данную статью расходов? Любой из перечисленных рисков связан с задержками сроков реализации проекта, которые грозят штрафными санкциями, прописанными в договорах с покупателями юнитов, и удорожанием строительно-монтажных работ из-за инфляционных процессов. Вот почему мы предлагаем оценить каждый из этих рисков в 10% от стоимости СМР.

Для предварительных расчетов рекомендуется заложить в бизнес-план 2-3 любых риска. Например, если мы выбираем в качестве формы реализации проекта таунхаусы, то прибыль может понизиться на сумму от 32 000 000 до 96 000 000 руб.

По мере того, как проект будет приобретать реальные черты, доля рисков и непредвиденных расходов в затратной части будет уменьшаться.

Данные укрупненные расчеты мы привели для того, чтобы продемонстрировать потенциал земельного актива, который зависит от формы реализации проекта.

Финансовая модель или предварительный бизнес-план помогут на начальном этапе без каких-либо других затрат понять возможности инвестора, оценить риски и инвестиционную привлекательность земельного участка.

Состав предварительного бизнес-плана строительства коттеджного поселка

В предварительный бизнес-план строительства коттеджного или дачного поселка важно включить следующие пункты:

• Описание земельного участка
• Описание и технико-экономические показатели проекта
• Краткий маркетинговый анализ конкурентной среды
• Экономика проекта: расходная и доходная части
• Оценка рисков
• Оптимизация расходов и налогообложения
• Команда (персонал для реализации проекта)
• Показатели эффективности проекта
• План-график производства работ
• Инвестиционный план
• Динамика продаж
• Ассортиментная матрица (для мультиформатного проекта)

Бизнес-план или финмодель: что выбрать?

В отличие от бизнес-плана, финансовая модель практически не содержит никакой описательной части, это просто набор таблиц с расчетами. Инвестору целесообразно выбрать финмодель, если он уже окончательно определился с формой реализации проекта и маркетинговое обоснование ему не требуется.

Бизнес-план содержит описательную часть, в которой дается краткий маркетинговый анализ рынка и обоснование технико-экономических показателей проекта.

Грамотные предварительные расчеты – залог успешности любого проекта. Бизнес-план или финмодель должны стать основой коммерческой и планировочной концепций объекта. Вот почему всем начинающим инвесторам в малоэтажное и коттеджное строительство мы настоятельно рекомендуем не пропускать этот этап и отнестись к нему со всей серьезностью.

Пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка

Масштабный проект — строительство коттеджного поселка — под силу реализовать только среднему и крупному бизнесу. Малым компаниям и частным предпринимателям это недоступно. Создание жилого комплекса занимает несколько лет, сопряжено с многомиллионными расходами и претендует на такие же многомиллионные доходы. Рассказываем, какие этапы проходит возведение жилого посёлка, сколько средств вкладывает застройщик, где он привлекает инвесторов и какую прибыль извлекает из проекта.

Обзор законодательства

Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет. Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои. Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:

• нормативы градостроительного проектирования;
• карты градостроительного зонирования;
• карты зон с особыми условиями;
• схема границ культурного слоя;
• схема расположения памятников истории;
• генеральный план (генплан).

Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:

• Гражданского кодекса;
• Градостроительного кодекса;
• Жилищного кодекса;
• федерального закона 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
• федерального закона 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;
• федерального закона 69-ФЗ «О газоснабжении».

Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.

Документы и разрешения

Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.

Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство собственности);
• пояснительная записка;
• проект планировки с обозначением объектов капитального строительства, проездов, проходов;
• проект межевания;
• схема архитектурных решений;
• положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Как построить коттеджный поселок

Рассмотрим пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка. Следует понимать, что это только приблизительные расчёты и общая характеристика последовательности действий застройщика. В каждом случае условия реализации проекта отличаются, а итоговая стоимость строительства охраняется коммерческой тайной.

Рынок недвижимости можно отнести к развивающимся. Коттеджи пользуются меньшим спросом, чем квартиры в многоэтажных и малоэтажных домах. Дело в более высокой стоимости: купить дом менее чем за 3 миллиона рублей почти невозможно.

Покупка и оформление земли

Работа над проектом начинается с поиска места, проверки возможности коттеджной застройки на нём и покупки земли. Застройщик оценивает место с нескольких позиций: стоимость земли, насколько удобен район для застройки, есть ли здесь готовая инфраструктура и коммуникации. Если на участке уже проведены газ и вода, строительство многократно упрощается и удешевляется. Покупатели заинтересованы в домах в экологически чистых районах с озеленёнными территориями, но в то же время с доступом ко всем благам городской жизни.

Купить землю для строительства коттеджного посёлка можно только в том случае, если она принадлежит к фонду для жилищного строительства. Если такого статуса нет, требуется до начала реализации проекта перевести в ЖС.

Коттеджный посёлок — это большая территория, площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Покупка такого участка обойдётся застройщику в десятки миллионов рублей. Стоимость зависит от местоположения, региона, инфраструктуры и некоторых других факторов. Продавцами земли могут выступить:

• муниципалитет;
• собственник — гражданин или юридическое лицо;
• группа собственников.

Покупка земли за десятки и сотни миллионов рублей не всегда доступна даже крупным застройщикам. В таком случае помогает аренда. Например, муниципальные власти могут предоставить участки для строительства на условиях аренды с последующим выкупом в собственность. Причём выкуп могут совершать уже покупатели домов, а не застройщик.

Иногда, если местная администрация заинтересована в проекте, можно получить льготы по земельному налогу — выплат в сокращённом размере или полное освобождение. Это сэкономит застройщику несколько сотен тысяч рублей в год.

Концепция постройки

Когда застройщик оформляет землю в аренду или в собственность, он продумывает концепцию посёлка. Что это значит? В первую очередь, это определение основных характеристик будущего жилого комплекса — тихий или оживлённый «в центре городской жизни», близкий к природе, элитный или доступный для любого.

Не менее важно определить материал строительства — дерево, кирпич, блоки из композитных материалов. Как правило, в одном коттеджном посёлке представлены дома нескольких типов, разной площади и разной этажности и, соответственно, разной стоимости. Такой подход позволяет охватить больше покупателей с отличающимися предпочтениями и финансовыми возможностями.

Целевая аудитория коттеджной застройки — семьи с несколькими детьми. Жизнь большой семьи в квартире не так удобна, как в собственном доме. При этом разница в стоимости хоть и существует, не так велика. Приобретая коттедж, семья покупает землю для садоводства и территорию для парковки автомобиля. На все эти преимущества застройщик делает упор в рекламе.

Примерные сроки строительства

Сроки реализации проекта зависят от количества домов, их сложности, используемых материалов. Например, деревянные срубы или готовые композитные блоки ускоряют возведение 1 объекта в 2-3 раза по сравнению со строительством из кирпича. Начало строительства обычно приурочено к осени, чтобы успеть до зимы заложить фундаменты. Так прочность объектов будет выше. Сейчас это правило соблюдают не всегда.

Строительство коттеджного посёлка в целом быстрее, чем возведение жилого комплекса многоэтажных домов.

Каждый объект имеет более короткий срок возведения. Средняя продолжительность реализации проекта — 1,5–2 года. Плюс строительства коттеджей ещё и в том, что часть домов можно продать сразу, не дожидаясь готовности всего посёлка. Это ускоряет получение прибыли застройщиком, то есть делает весь проект более выгодным.

Проектирование и поиск подрядчиков

Проектирование необходимо поручать профильным специалистам. Поэтому застройщик платит за проект специализированной компании или, что встречается чаще, создает свой отдел проектировщиков. В него входят архитекторы, инженеры, геодезисты, специалисты по коммуникациям, ландшафтные дизайнеры. Их задача разработать жизнеспособный проект, который устроит проверяющие органы, понравится покупателям и будет оптимален по инвестициям для застройщика.

Проектирование занимает от 6 месяцев до 1 года. Прежде чем составлять программу строительства коттеджного посёлка, специалисты изучают местность, разрабатывают концепции домов и участков, продумывают инфраструктуру, коммуникации и дизайн посёлка.

Когда проект готов, застройщик приступает к поиску подрядчиков. Это субъекты, выполняющие часть работ, для которых у самого застройщика нет квалификации, разрешения, возможности. Например, проведут водопровод, проложат дороги или установят столбы освещения. Частный застройщик может сам искать подрядчика, выбирая из наиболее хорошо зарекомендовавших компаний в регионе.

Проработка инфраструктуры

Продумать инженерные коммуникации необходимо на этапе разработки проекта. Очевидно, что современные коттеджи продаются со всеми удобствами — водопроводом, канализацией, электричеством, автономным газовым отоплением. Современный покупатель ожидает их по умолчанию и готов купить дом, где все эти работы уже выполнены.

Коттеджный посёлок — это не только жилые объекты. Покупатели рассчитывают поселиться в районе, удобном для жизни, где будут не только стандартные коммуникации, но и нечто большее. Привлекательности комплексу добавят:

• хорошие дороги;
• школа, детский сад, больница в шаговой доступности;
• торговый центр;
• интернет-провайдер;
• хороший сигнал мобильной связи.

Инфраструктура имеет не меньшее значение, чем качество строительства или дизайн домов. Покупатели предпочитают районы, где они с комфортом могут реализовать все бытовые потребности: отправлять детей на учёбу, лечиться и оформлять больничные, добираться на работу. Поэтому там востребовано строительство в районах с уже готовой инфраструктурой — для застройщика оно в разы дешевле.

Объемы инвестиций

Сколько средств затратит застройщик на реализацию проекта коттеджного посёлка зависит от большого числа факторов. Вот только некоторые, наиболее принципиальные из них:

• регион страны;
• стоимость земли;
• наличие инженерных коммуникаций на участке;
• необходимость прокладки новых дорог;
• сложность проекта;
• количество домов;
• используемые строительные материалы;
• количество подрядчиков.

В любом случае, объём инвестиций исчисляется сотнями миллионов рублей. Разумеется, при удачной сдаче посёлка в эксплуатацию застройщик окупает все вложения и зарабатывает на уровне 30% от вложенного.

Поиск инвесторов

Задача найти инвестора стоит практически перед любым застройщиком. Это объясняется необходимостью многомиллионных вложений в проект, которые окупятся не быстро, а в течение следующих нескольких лет. Работа по привлечению денег начинается с того, что застройщик готовит инвестиционный проект, где раскрывает проект посёлка, обосновывает его стоимость и называет сроки окупаемости.

Кто чаще всего выступает инвесторами:

• инвестиционные фонды;
• региональные и муниципальные органы власти;
• покупатели жилья (при долевом строительстве).

Почему нужно привлекать инвесторов и недостаточно просто взять кредит в банке? Банки в большинстве случаев отказывают предоставить кредит на такую большую сумму, даже если застройщик уже имеет опыт в подобных проектах. Для банка это слишком большой риск.

План продажи домов

Большинство застройщиков разделяют сроки сдачи домов на несколько очередей. Когда первая очередь построена и сдана в эксплуатацию (принимают и выдают свидетельство представители проверяющих органов), начинаются продажи. Застройщикам выгоднее продавать коттеджи ещё до того, как они построены. Для этого они незначительно снижают цену, которая привлечёт покупателей, готовых подождать. Это выгодно строительной компании, но опасно для клиентов. Есть угроза, что срок сдачи сдвинется на несколько месяцев (в отдельных случаях даже на несколько лет).

Продажами занимается специализированный отдел. Методики продаж у разных застройщиков отличаются. Кто-то ограничивается рекламными щитами и роликами по местному телевидению, кто-то использует холодные звонки потенциальным клиентам. Вариантов продать коттедж очень много, тем более в условиях, когда спрос на индивидуальное жильё растёт.

Прибыль от проекта

Сколько заработает застройщик коттеджного посёлка? Однозначно ответить на такой вопрос не получится, потому что итоговая выгода проекта в каждом отдельном случае существенно отличается. Прибыль складывается из разницы между себестоимостью проекта и выручкой от продажи коттеджей. Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим земельным участком в центральной России — 3 миллиона рублей. На юге — не менее 4 миллионов. Двухэтажные коттеджи с мансардами и балконами покупают за 6-7 миллионов рублей.

Построив посёлок из 100 домов разной ценовой категории, от 3 до 7 миллионов рублей, застройщик выручит минимум 300 миллионов рублей.

Сколько из этих денег будет его прибылью, а сколько придётся вернуть инвесторам, определяется в каждом отдельном случае индивидуально. Найти данные о том, сколько заработал застройщик на том или ином жилом комплексе невозможно — это коммерческая тайна.

Заключение

Мы рассмотрели, какие этапы проходит строительство коттеджного посёлка, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли в целом это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиваться многомиллионных инвестиций и одновременно решать комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых задач.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник https://exporealty.ru/media/article/investitsii/zemelnye-aktivy-dlya-biznesa-v-sfere-maloetazhnogo-i-kottedzhnogo-stroitelstva-kak-otsenit-investits/

Источник https://biztolk.ru/raznoe/primer-biznes-plana-stroitelstva-kottedzhnogo-poselka.html

Источник

Источник