21/04/2024

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

 

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

ЗПИФ как эффективный инструмент управления гостиничной недвижимостью. Мнение эксперта

Последние несколько лет ставки по банковским вкладам как одному из наиболее традиционных инструментов инвестирования демонстрировали устойчивое снижение. В таких условиях многие частные инвесторы сконцентрировали свое внимание на паевых инвестиционных фондах (ПИФ) как на простом и доступном способе инвестиций в ценные бумаги и другие активы. Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM рассказал о новом эффективном инструменте для отельеров.

Даже с учетом волатильности рынков, управляющие компании таких фондов показали в 2020 году впечатляющий рост объема активов под своим управлением, на рынок вышло несколько новых фондов и управляющих компаний (УК).

Среди фондов, представляющих особый интерес, можно выделить закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Этот инструмент обладает целым рядом преимуществ. Он позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением. Надежное, прозрачное и эффективное управление активами обеспечивается благодаря инфраструктуре ЗПИФ, состоящей из множества элементов.

ЗПИФ позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением

Теоретически любая недвижимость, способная приносить доход через аренду или рост капитализации, может быть включена в состав имущества ЗПИФ, и ее категория зависит от проекта, под который создается фонд. Кроме выбора стиля управления и сектора можно выбирать разную географию, локации, даже форматы недвижимости в рамках одного сектора. Так, к примеру, гостиничная недвижимость может быть представлена как загородными бутик-отелями, так и крупными сетевыми историческими объектами в центральных локациях. ЗПИФы можно условно разделить на две большие группы — для квалифицированных и для неквалифицированных инвесторов. Возможности первых, очевидно, шире.

Следует отметить, что довольно низкая ликвидность объектов недвижимости по сравнению с рыночными финансовыми инструментами и достаточно длинные горизонты планирования привлекают скорее осторожных инвесторов, не готовых к высокому риску, что соответствует уровню ожидаемой доходности от таких инвестиций.

Ранее такие фонды по доходности не могли конкурировать со ставками по банковским депозитам, но в последние годы на фоне падения ставок по вкладам доходы ЗПИФов недвижимости стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов. За это время количество ЗПИФов, в состав активов которых входит коммерческая недвижимость, выросло в несколько раз. Такие фонды наиболее близки по профилю риска и прогнозируемости к консервативным стратегиям.

На фоне падения ставок по вкладам доходы ЗПИФов недвижимости стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов

Закрытый паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности. ЗПИФ — один из инструментов на российском финансовом рынке, направленный на создание, организацию и развитие конкретных проектов клиента. Данный инструмент позволяет учесть его специфические потребности и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии. В правилах ЗПИФ можно предусмотреть выплату владельцам инвестиционных паев промежуточного дохода по инвестиционным паям.

В отношении имущества фонда УК осуществляет все правомочия собственника, в том числе ряд функций по администрированию ЗПИФ, таких как, к примеру, осуществление сделок с имуществом ЗПИФ, выплата платежей за счет имущества ЗПИФ и получение платежей в состав имущества ЗПИФ, ведение учета имущества и операций с имуществом ЗПИФ. Кроме того, УК предоставляет отчетность в Банк России и другие контролирующие органы, а также взаимодействует с инфраструктурными организациями — специализированным депозитарием и регистратором, оценщиком, аудиторской организацией.

В случае с ЗПИФ, в составе которого есть недвижимость, УК также осуществляет юридическое взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и с различными органами государственной власти. Управляющая компания взаимодействует с налоговыми органами по вопросам исчисления и уплаты налога на имущество, земельного налога и НДС.

Важно, что инвестор, купив пай ЗПИФа, становится совладельцем активов фонда и весь риск потери арендного потока и стоимости активов становится риском инвестора. Поэтому инвестору необходимо понимать специфику сектора недвижимости, входящей в фонд, в том числе – локацию, возраст и архитектуру объекта, качество контракта аренды или управления (к примеру, когда гостиничный объект входит в известную международную сеть на условиях долгосрочного контракта).

ЗПИФ позволяет учесть специфические потребности инвесторов и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии

ЗПИФы обладают целым рядом преимуществ для инвесторов в объекты коммерческой, в том числе гостиничной, недвижимости:

  • Фактически ЗПИФ предоставляет клиенту налоговые каникулы. Финансовые результаты работы различных активов, упакованных в ЗПИФ, не облагаются налогом на прибыль и НДФЛ. Налоги придется заплатить только при погашении или продаже инвестиционных паев (либо при получении промежуточного дохода по инвестиционным паям)
  • ЗПИФ дает возможность защитить свои капиталы и бизнес, в том числе от недружественного захвата. Учетом и хранением имущества ЗПИФ, а также контролем за распоряжением имуществом фонда занимается специализированный депозитарий. Сведения о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ не раскрываются управляющей компанией. Взыскание по долгам УК не может быть обращено на имущество фонда
  • Включение активов в состав ЗПИФа позволяет повысить их ликвидность и секьюритизировать инвестпроекты. Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом. Инвестиционные паи — это неэмиссионные бездокументарные именные ценные бумаги, которые могут обращаться на рынке ценных бумаг
  • ЗПИФ может быть создан под определенный круг потенциальных инвесторов или конкретный проект. При этом имущество, составляющее ЗПИФ, является общим имуществом всех владельцев инвестиционных паев. Оно принадлежит им на праве общей долевой собственности. Инвестиционный пай ЗПИФ удостоверяет долю его владельца в праве собственности на имущество ЗПИФ. Это позволяет аккумулировать средства клиентов для достижения общих инвестиционных целей
  • Благодаря существованию ЗПИФ инвестор может упаковать разрозненные активы в единый портфель, что существенно упрощает процедуру их наследования.

Если рассматривать конкретно сферу гостиничной недвижимости, то, говоря о влиянии страновых и рыночных рисков на такие объекты, можно уже констатировать, что нынешний кризис негативно повлиял на финансовые результаты отелей. Хотя все предыдущие годы этот рынок отличал стабильный рост трафика, увеличение популярности ключевых центров туризма, рост цен на размещение, активность международных гостиничных операторов и локальных управляющих компаний, открытие новых качественных объектов размещения в самых разных сегментах.

Несмотря на негативные результаты в моменте, есть существенная уверенность – как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост. Более того, вероятен дальнейший сдвиг к увеличению количества загородных отелей, предлагающих широкий комплекс услуг и показавших в условиях пандемии более устойчивые результаты, чем объекты в крупных центральных городах.

Как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост

На развитых рынках Европы и США подобным инструментом являются Real Estate Investment Trusts (REIT), давно и успешно функционирующие на рынке гостиничной недвижимости и входящие в рейтинги S&P500 и Nasdaq. Такие фонды как Host Hotels&Resorts, Apple Hospitality, Sunstone включают в себя десятки и сотни отелей, управляемых международными гостиничными операторами, и несмотря на снижение доходности в 2020 году, прогнозы по их деятельности на предстоящий период оцениваются экспертами как позитивные.

Таким образом, качественные объекты гостиничной недвижимости в сегментах от midmarket до luxe, находящиеся под долгосрочным профессиональным управлением известных зарубежных или локальных операторов, имеющие в своем составе не только номерной фонд, но и центры дополнительного дохода (рестораны, СПА, переговорные зоны и т.д.), расположенные в центральных городских или напротив, локальных курортных локациях, могут являться одним из наиболее эффективных составляющих ЗПИФов недвижимости в будущем.

Специфика таких гостиничных объектов будет обуславливать возможность получения более высокого по сравнению с депозитами дохода (с учетом факторов риска), а доверие со стороны консервативно настроенных розничных инвесторов позитивно повлияет на ликвидность паев.

Закрытый паевой инвестиционный фонд можно сформировать, обратившись к надежной и проверенной УК. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) работает с ЗПИФ с 2003 года. За это время компания накопила богатый опыт работы с широким спектром активов. Среди них – акции и долговые ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки, права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов.

Автор: Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM

Статья отражает мнение автора и может не совпадать с мнением ТКБ Инвестмент Партнерс (АО)

  • Facebook
  • Messenger
  • Twitter
  • Pinterest
  • Whatsapp
  • Email

Свежие записи

Контакты

ТКБ Инвестмент Партнерс

О компании

ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) – одна из крупнейших управляющих компаний на российском рынке управления частным и корпоративным капиталом с рейтингом максимальной надежности от ведущего российского рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА»).

Источник https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10917370

Источник https://journal.tkbip.ru/2021/01/29/real-estate/

Источник

Источник

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *