6 способов заработка на коммерческой недвижимости

Большинство инвесторов стремятся выделить в собственном портфеле долю для стабильных и консервативных инструментов. Один из путей – направить средства в недвижимый рынок. В обзоре рассматривается, как заработать на коммерческой недвижимости различными способами с нуля. Представленные варианты предполагают низкие и средние риски, также соответствующую доходность.

Краткое содержание статьи

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость представляет собой определенное помещение, сдаваемое корпоративным клиентам в целях получения прибыли. Может представлять собой как небольшой офис, также полноценное здание.

Объекты для коммерческих целей отличаются неприспособленностью для жилья. Однако к таким помещения также устанавливается ряд критериев:

• общая квадратура;
• транспортная доступность;
• наличие дополнительного оборудования;
• особые отделочные работы;
• соответствие температуры воздуха и влажности требованиям СанПин.

При недостаточном опыте лучше подбирать коммерческие объекты совместно с экспертом.

Виды прибыльных объектов

Существующие объекты коммерческого назначения можно разделить по нескольким видам:

• торговые помещения – магазины, павильоны, преобразованные жилые площади для продажи товаров и услуг;
• складские помещения – простые ангары или оборудованные склады, предоставляемые в пользование одному или нескольким арендаторам;
• офисы – полноценные бизнес-центр или отдельные комнаты для организации работы офисных сотрудников или проведения презентаций, собеседований и т.д.;
• промышленные пространства – цеха или цельные заводы конкретного назначения;
• объекты общепита – места для ведения ресторанного бизнеса, соответствующие санитарным нормам;
• социальные объекты – здания для образовательных и медицинских организаций, административных учреждений, иных компаний по обслуживанию граждан;
• гостиничные объекты – размещенные близь памятников, центра города, рядом с транспортной развязкой отели и мини-гостиницы, пансионаты, базы-отдыха.

Выделяются также места свободного назначения, которые не приспособлены и не привязаны к конкретному способу использования. Отсутствие ограничений может стать плюсом, также недостатком из-за несоблюдения отдельных требований.

6 способов заработка на объектах коммерческого назначения

Приобретение коммерческой недвижимости с целью ее реализации подойдет в качестве консервативного инструмента инвестирования средств. Такие объекты всегда будут востребованы, при этом способны принести больше арендаторов, чем жилые комнаты, квартиры или дома. Нежилое пространство требует меньше хлопот – клиенты самостоятельно обустроят место, исходя из личных потребностей.

Однако эффективность инструмента зависит от разнообразных факторов:

• грамотно выбранное расположение;
• основное назначение недвижимого объекта;
• общий показатель деловой активности – количество предпринимателей в городе, регионе, стране;
• текущее экономическое положение и состояние рынка недвижимости;
• параметры помещение – площадь, оснащенность, инфраструктура.

Получить доходность с недвижимости доступно несколькими путями. Прежде чем направлять собственные средства в объекты коммерческого назначения, важно изучить преимущества и недостатки каждого вариант.

1 — Сдача в аренду

Наиболее очевидный способ получить доход с объекта коммерческого назначения – сдавать помещение заинтересованным лицам. Предоставлять в аренду можно различные пространства, в том числе складские помещения или офисы.

Пороги входа зависят от города проживания. Стоимость помещений с идентичными параметрами в Москве и регионах может кардинально отличаться. Сдача в аренду недвижимости в среднем окупается за 8-10 лет. Доходность собственника составит 7-12% в зависимости от вида объекта. Наиболее значимым фактором является расположение:

• для торговых центров важно наличие высокого пешеходного трафика;
• здание под офисы – парковки, транспортные развязки и удобная инфраструктура;
• для складов – удобные подъезды, низкая влажность и надежная охрана.

Ориентировочную цену доступно уточнить на специализированных платформах – ЦИАН или Авито. Здесь же можно проверить средние ставки по аренде.

Основной недостаток способа – весомые капиталовложения. Альтернативные инструменты позволяют инвестировать даже с небольшими суммами. Однако в сопоставлении с жилой недвижимостью начальные вложения можно значительно сократить. Если мало денег, возможно приобретение небольшого офиса в пределах 100 тыс. рублей.

2 — Торги по банкротству

Более доходным способом является купля-продажа объектов недвижимости через торги по банкротству или в рамках скупки долгов в Федеральной службе судебных приставов. Одна сделка способна принести прибыль до 75% от рыночной стоимости объекта, по некоторым оценкам – до 90%. Однако получить весомую доходность можно только при грамотной стратегии.

Перед инвестором стоит задача найти объект с минимальной стоимостью и большим потенциалом. Вложиться доступно даже с ограниченным начальным капиталом, если скооперироваться с другими инвесторами.

Торговля нежилыми объектами владельцев с задолженностью сегодня осуществляется на специализированных онлайн площадках. Ознакомиться с доступными вариантами и правилами проведения торгов можно на следующих страницах:

• Банкрот База – bankrotbaza.ru;
• TBankrot – tbankrot.ru;
• официальный сайт ФССП – fssp.gov.ru.

Заключить сделку доступно как самостоятельно, также с помощью профессиональных брокеров.

3 — Перевод жилого помещения в нежилое

Дополнительный способ – приобрести жилой объект с целью дальнейшего преобразования в помещение под офис или магазин. В данном случае важно выбирать квартиру, располагающуюся на первом этаже у главных улиц. Предпочтительнее новые дома, где изначально нижние этажи предназначены для коммерческих целей.

Купив ее, владельцу в дальнейшем потребуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.

После перевода квартиры в нежилой объект снять помещение смогут ИП или юридические лица для реализации собственных товаров и услуг. Доходность с видоизмененной площади повыситься – в среднем составит 7-8%.

4 — Инвестиции в строящиеся объекты с целью перепродажи

Получить прибыль с коммерческой недвижимости доступно также за счет разницы в цене при приобретении площади на стадии проектирования и продаже после постройки. Застройщики зданий позволяют принять участие в долевом строительстве. Однако в связи с поправками в ФЗ №214 от 1.07.2019 года доходность инвестиций ограничена – вводятся эскроу-счета.

Согласно статистике, в 2021 году разница между стоимостью построенной недвижимостью и объекта на стадии котлована не превысит 10%. В среднем период окупаемости составит 2-3 года, если сдать помещение сразу после завершения постройки.

Уровень доходности можно увеличить, если провести ремонтные работы, выполнить перепланировку или вовсе разделить объект на части.

5 — Инвестиции в ПИФы и ETF-фонды недвижимости

В России действует несколько ETF-фондов, также называемые ПИФами, которые инвестируют в коммерческие объекты. Такие фонды представляют собой компании, которые осуществляют управления финансами вкладчиков. Принцип работы следующий – формируется бюджет из инвестиций пайщиков, затем деньги направляются на покупку мест определенного назначения, в том числе здания или земельные участки.

Прибыль в фонде формируется двумя путями:

• начисление арендной платы с приобретенных территорий;
• увеличивается рыночная стоимость фонда.

За управление активами с пайщиков взимается комиссия – вознаграждение УК. Полученный доход в дальнейшем перераспределяется между участниками. На данный момент существуют следующие ETF фонды соответствующей направленности:

В перечне представлена только часть действующих ETF-фондов разных управляющих компаний.

Физическое лицо может получать заработок с зарубежных фондов недвижимости – REIT. Среди крупнейших фондов США выделяются следующие:

• VNQ – доходность за три года составила 13,8%;
• VNQI – -9,9%;
• SRET – -36,2%;
• REM – -20,6%.

Активы фондов доступно приобрести через российских брокеров, поскольку котируются на различных торговых площадках, в том числе и на Санкт-Петербургской бирже. В 2021 году на Московской бирже стартовали торги паями закрытого паевого инвестфонда PNK Rental, нацеленный на инвестиции в индустриальную недвижимость.

По всем существующим фондам можно отметить значительное падение стоимости. Резкое снижение стоимости пришлось на начало пандемии – в марте 2020 года. Однако рассматривать такие инвестиции необходимость на долгосрочную перспективу, не менее 3-5 лет.

6 — Краудинвестинг

Заключительный вариант – краудинвестинг. Данный способ предполагают совместные инвестиции в коммерческую недвижимость. На специальных платформах размещается информация о возможности объединения капитала для строительства и выкупа нежилых объектов, которые в дальнейшем предоставляются в аренду малому или крупному бизнесу.

На первый взгляд краудинвестинг и ETF-фонды кажутся схожими инструментами. Однако два указанных варианта имеют кардинальные различия. В инвестиционных фондах пайщики предоставляются собственные средства в доверительное управление – имеющиеся финансы распределяет управляющая компания. Тогда как в краудинвестинге инвестор самостоятельно выбирает подходящий проект.

Ознакомиться с доступными вариантами вложений доступно на следующих страницах:

• AKTIVO – aktivo.ru;
• InveStore – investore.club.

Краудфандинг-площадки: топ-19 лучших российских и зарубежных платформ

Минимальные вложения – 50 тыс. рублей. Средняя доходность проектов составляет 10-17%. Прибыль зависит от типа и характеристик помещения, начальных инвестиций и основного арендатора. Средства начисляются пайщикам ежемесячно. Доход формируется также за счет арендных платежей и роста рыночной стоимости.

Выводы

Несмотря на относительную стабильность и надежность способа вложений, доходы с коммерческой недвижимости могут быть волатильными в определенных ситуациях. В периоды экономического спада, в кризис или, к примеру, во время пандемии прибыль с помещений может свестись к нулю. Однако это дает возможность войти новым инвесторам с минимальными вложениями за счет общего спада стоимости объектов.

Коллективные инвестиции (краудфандинг) в коммерческую недвижимость

Стратегии коллективных инвестиций (краудфандинга) в недвижимость, давно известны в США и странах Западной Европы (real estate crowfunding). А в последние 2 – 3 года такая форма инвестиций набирает популярность и в России.

Разберемся что это такое. Какие преимущества и недостатки у таких инвестиций. Рассмотрим популярные краудфандинговые платформы, их доходность и принципы работы.

Что такое коллективные инвестиции (краудфандинг) в недвижимость и принцип их работы.

В контексте рынка инвестиций в недвижимость краудфандинг – это механизм финансирования покупки объекта недвижимости посредством продажи долей такого объекта широкому кругу инвесторов.

Реализуется это путем создания закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), в соответствии с 156 ФЗ «Об инвестиционных фондах», следующим образом:

1. Краудфандинговая компания профессионально подбирает объекты недвижимости, с учетом доходности, технического состояния, коммерческой привлекательности, надежности арендаторов и проверяет юридическую чистоту объекта.

2. Отобранные объекты размещаются на сайте краудфандинговой компании, такие компании также называют – краудфандинговые платформы. Краудфандинговая платформа собирают заявки инвесторов на покупку долей (паев) в этих объектах недвижимости. Обычно договором на покупку паев предусмотрена оплата аванса (10 – 15 %), остальная часть оплачивается перед покупкой объекта недвижимости, когда собрано заявок на 100 % паев по объекту.

Для того, чтобы инвестор мог сделать выбор и принять взвешенное решение краудфандинговая платформа дает полное описание объектов (расположение, фото, видео, конструктивные и планировочные решения), публикует финансовые показатели объектов (доходы, расходы, чистый операционный доход, доход на распределение, доход на пай).

Также платформы размещают у себя на сайтах калькулятор, с помощью которого можно рассчитать какой ежемесячный доход вы будете получать, купив долю в том или ином объекте.

3. Краудфандинговая платформа привлекает управляющую компанию, которая по 156 ФЗ является обязательным участником при работе с паевыми фондами. Управляющая компания создает ЗПИФ под каждый объект недвижимости, или несколько объектов в зависимости от инвестиционной стратегии фонда.

4. Когда собирается необходимая сумма на покупку объекта недвижимости, ЗПИФ покупает объект, а инвесторы, которые приобрели паи становятся собственниками доли в объекте недвижимости.

5. Далее краудфандинговая компания занимается полностью управлением и эксплуатацией объекта, заключает договоры с арендаторами, собирает арендную плату и ежемесячно перечисляет ее дольщикам.

При этом размер перечисляемых арендных платежей может меняться от месяца к месяцу в зависимости от изменения расходов по объекту и изменениями в поступлениях арендных платежей.

Для того, чтобы инвестор видел полную картину по доходам и расходам, ежемесячно управляющая компания формирует и отправляет инвесторам отчеты о своей деятельности.

Пример отчета, который передается дольщикам:

За свою работу краудфандинговая компания получает разовое вознаграждение с покупателя паев за сопровождение сделки (в среднем 2 % от инвестиций) + ежемесячно процент от чистого операционного дохода от объекта недвижимости (в среднем 10 – 15 %).

В сумму ежемесячной комиссии включается:

Плата управляющей компании;

Управляющая компания совершает любые юридические и фактические действия в отношении имущества, составляющего Фонд, а также вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению Фондом.

Плата специализированному депозитарию;

Специализированный депозитарий ведет учет, обеспечивает хранение и осуществляет контроль над любыми операциями с имуществом Фонда. Дает Управляющей компании согласие на распоряжение имуществом Фонда, если такое распоряжение не противоречит законодательству, нормативным актам Банка России и правилам доверительного управления Фондом.

Плата регистратору;

Регистратор ведет реестр владельцев инвестиционных паев Фонда.

Плата аудиторам и оценщикам;

Законодательство о фондах устанавливает требование о ежегодном аудите независимой аудиторской компанией финансовой отчетности управляющей компании Фонда, ведения учета и составления отчетности в отношении имущества Фонда и операций с этим имуществом, составе и структуре имущества Фонда и иных вопросов управления им.

Имущество Фонда должно страховаться при его приобретении, а также не реже одного раза в год.

Есть фонды, которые собирают средства инвесторов, не на покупку готовых объектов коммерческой недвижимости, а на строительство новых. В этом случае возврат инвестиций начинается не сразу, но это как правило компенсируется более высокой будущей доходностью.

Фонд создается на срок 10-15 лет. По истечении срока, голосованием пайщиков решается остается объект в долевой собственности пайщиков или будет продан. Денежные средства от продажи в этом случае распределятся между пайщиками.

Вы можете продать пай, не дожидаясь закрытия фонда на вторичном рынке. В этом случае можно заработать не только на арендных платежах, но и на росте стоимости пая, который зависит от стоимости объекта недвижимости и доходности.

Преимущества и недостатки коллективных инвестиций в недвижимость

Несмотря на комиссии краудфандинговых платформ, доходность инвесторов при коллективных инвестициях сопоставима, а зачастую выше доходности от покупки отдельного объекта коммерческой недвижимости. И это при условии низкого порога входа (от 300 000 рублей) и меньших рисках.

Разберемся почему так получается.

Самая высокая доходность сейчас в России у объектов стоимостью 300 — 900 млн. руб. Как правило это небольшие торговые здания в спальных микрорайонах с высокой плотностью населения. Доходность по таким объектам составляет 10-15% годовых. По сравнению с единичными объектами стоимостью от 10 до 100 млн, средняя доходность по которым 8 — 10 % годовых.

Это объясняется тем, что в бюджете до 100 млн существенно выше спрос, который формируют частные инвесторы. Целью покупки у которых часто бывает не только высокая доходность, но и престиж, имидж, сохранение капитала, спокойствие. Повышенный спрос толкает цены на такие объекты вверх, снижая доходность. В бюджете от 300 млн, доля нерациональных покупателей меньше, что дает адекватные цены на объекты и более высокую доходность.

Преимущества коллективных инвестиций:

Низкий порог входа;

Порог входа в фонды коллективных инвестиций от 300 000 руб. Но если вы вкладываете более существенные суммы (10 — 50 млн. руб.), фонд готов давать более высокую доходность, отравляя себе меньший процент комиссионных за продажу и управление объектом.

Доходность 10 – 12%;

Средняя доходность сопоставима с доходностью по профессионально подобранному отдельному объекту коммерческой недвижимости, а также выше, чем у большинства классических низкорисковых способов получения пассивного дохода.

Профессиональный подбор объектов;

Все объекты недвижимости, выставленные к продаже, проходят тщательный всесторонний аудит на юридическую чистоту, доходность, техническое состояние, коммерческую привлекательность, надежность арендаторов.

Прозрачность инвестиций;

По сравнению с классическими портфельными паевыми фондами инвестиции в недвижимость намного прозрачнее так как инвестор выбирает конкретное здание и может получить полную информацию о нем до совершения сделки.

Безопасность;

Уровень безопасности остается высоким благодаря всесторонней̆ проверке предлагаемых объектов. Деятельность осуществляется в соответствии с Федеральным законодательством и контролируется несколькими регуляторами. Проводится обязательное страхование всех объектов недвижимости.

Не требуют времени на управление объектом недвижимости;

Отсутствие головной боли за управления объектом. Эксплуатацию объекта, диалог с арендаторами по текущим условиям, и поиск новых арендаторов осуществляет управляющая компания.

Ежемесячные выплаты;

Регулярные ежемесячные выплаты производятся инвесторам уже на следующий месяц после приобретения объекта.

Недостатки коллективных инвестиций

Дольщик не участвует в управлении объектом.

Так как управлением объекта полностью занимается управляющая компания, даже если вы не согласны с политикой и стратегией управления, вы не можете поменять арендаторов, сделать редивелопмент объекта и каким либо еще образом оказать влияние на управление объектом недвижимости.

Оплата комиссий всем участникам процесса коллективных инвестиций.

Комиссии управляющей компании, специализированному депозитарию, регистратору, аудиторам и оценщикам, снижают потенциальную доходность по объекту недвижимости. Но с дугой стороны снижают риски, повышают безопасность и прозрачность инвестиций.

Для кого коллективные инвестиции будут оптимальным решением

Коллективные инвестиции подойдут:

• Начинающим инвесторам;
• Если суммы, которую вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость недостаточно для покупки отдельного объекта;
• Если нет времени заниматься поиском объекта, его управлением;

• Если не хотите, чтобы информация о ваших активах была доступна широкому кругу лиц. Информация о пайщиках содержится в закрытом реестре. В выписке ЕГРН фигурирует только сам ЗПИФ и управляющая компания. Информация о пайщиках содержится в реестре, который ведётся регистратором фонда;
• Если хотите приобрести объект коммерческой недвижимости в качестве подарка. Например, для супруги или родителей. Таким образом ваш близкий родственник будет иметь актив и ежемесячно получать доходы от него себе на карту.

Краудфандинговые платформы в России

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России представлен краудфандинговыми платформами:

1. AKTIVO

Aktivo – первая краудфандинговая платформа по инвестициям в недвижимость в России. Была основана в 2015 году Оскаром Хартманом – серийным предпринимателем и филантропом, основателем более 10 компаний капитализация которых превышает 5 млрд. долларов США (среди них CarPrice, FactoryMarket.com, KupiVIP).

Aktivo инвестирует в низкорисковые объекты коммерческой недвижимости. В основном это торговые объекты в спальных районах Москвы и Московской области с плотной жилой застройкой.

Компания Aktivo в цифрах:

• более 3,7 млрд – стоимость всех активов под управлением компании;
• свыше 24 000 кв.м. торговых площадей в управлении и эксплуатации;
• свыше 834 млн. руб. – выплачено инвесторам с 2015 года;
• более 140 компаний – портфель арендаторов торговых помещений под управлением компании[1]

Минимальная стоимость инвестиции – 350 000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 9 % годовых.

Выплаты инвесторам — ежемесячно

2. PNK rental

Компания PNK rental специализируется на инвестициях в индустриальную недвижимость — складские и производственные площади.

Инвестиционный портфель формируется из готовых, уже сданных в долгосрочную аренду промышленных зданий.

Арендаторы зданий – это крупные российские и международные компании с высоким рейтингом надежности, использующие объекты под распределительный центр, склад или производство.

Компания PNK rental в цифрах:

• 37,8 млрд – общая стоимость объектов.
• 710 967 кв.м. – суммарная площадь объектов.[2]

Минимальная стоимость инвестиции – 5000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 10 % годовых.

Выплаты инвесторам — ежеквартально

3. RENTAVED

Компанию коллективных инвестиций Rentaved.com основал инвестор, девелопер и блоггер — Руслан Сухий.

Компания Руслана более 10 лет инвестирует в недооцененные объекты недвижимости, увеличивает их капитализацию и продает как готовый арендный бизнес.

Минимальная стоимость инвестиции – 500 000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 15 % годовых.

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость.

Источник https://misterrich.ru/6-sposobov-zarabotka-na-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Источник https://dmitriypushin.ru/stati/kollektivnye-investitsii-kraudfanding-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Источник

Источник