22/10/2021

Инвестиционные фонды недвижимого имущества

 

Инвестиционные фонды недвижимого имущества

фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости, паевые фонды недвижимости , паевые инвестиционные фонды недвижимости, закрытые фонды недвижимости, фонд недвижимости это, что такое фонд недвижимости, виды фондов недвижимости

На протяжении многих столетий наиболее популярным объектом инвестирования считалась недвижимость (англ. real estate).

По мере поступательного развития с конца XIX века фондового рынка, включающего в себя рынок акций и облигаций, доля недвижимости в инвестиционных портфелях постепенно стала уменьшаться.

Тем не менее, и в наши дни инвестиции в недвижимость остаются весьма привлекательными для широкого круга инвесторов.

С инвестиций в недвижимость, как правило, начинается путь инвестора.

Если обратить внимание на структуру активов наиболее богатых инвесторов мира (см. рис. ниже), легко заметить, что доля недвижимости в их портфелях соизмерима с объемами инвестиций в ценные ценные бумаги (акции, облигации) и в абсолютных значениях ее размер достигает 23-25 % от объема всех инвестиций.

фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости, паевые фонды недвижимости , паевые инвестиционные фонды недвижимости, закрытые фонды недвижимости, фонд недвижимости это, что такое фонд недвижимости, виды фондов недвижимости

Учитывая очевидную популярность инвестиций в недвижимость, назрел момент поговорить о них смело и открыто.

Сегодня мы получим беглое представление о фондах недвижимости, разберем, что такое фонды недвижимости, каковых их основные разновидности, какова история возникновения фондов недвижимости и практика инвестирования в них.

История возникновения фондов недвижимости

До начала 1960-х гг. инвестиции в недвижимость состояли исключительно из прямых вложений в приобретение тех или иных зданий, сооружений, физического имущества.

В 1960 г. в США был зарегистрирован первый в истории фонд недвижимости (REIT, от англ. Real Estate Investments Trust), снискавший вскоре огромную популярность среди инвесторов в качестве надежного объекта инвестирования.

фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости, паевые фонды недвижимости , паевые инвестиционные фонды недвижимости, закрытые фонды недвижимости, фонд недвижимости это, что такое фонд недвижимости, виды фондов недвижимости

По мере становления данного инструмента портфельных инвестиций, детализации и совершенствования нормативной базы, инвестирование в фонды недвижимости существенно «потеснило» так называемые ПРЯМЫЕ инвестиции в недвижимость.

Вслед за Соединенными Штатами фонды недвижимости стали появляться в Голландии (1969), Австралии (1971), Малайзии (1988) и других странах, главным образом, Северной Америки, Юго-Восточной Азии, Европы.

История введения фондов не территории тех или иных государств отражена в нижеследующей таблице:

СтранаАббревиатураГод введения
АвстралияLPT1971
БельгияSICAFI1995
БразилияFII1993
ВеликобританияPIF2006
ГонконгREIT2003
ИспанияREIF, REIC1994
ИталияFII1994
КанадаREIT1994
ЛюксембургFCP, SICAF, SICAV1988
МалайзияREIT1988
МексикаFibras2004
НидерландыBI1969
РоссияЗИПФН, REIT2003
СингапурS-REIT2002
СШАREIT1960
ТайваньREIT2003
ФранцияSIIC2003
Южная КореяRETF, K-REIT, CR-REIT2001
ЯпонияJ-REIT2000

В современной России инвестиции в фонды недвижимости стали возможны с 2003 г. после вступления в силу соответствующих положений Федерального закона, регулирующего деятельность акционерных и паевых инвестиционных фондов.

Фонды, инвестирующие в недвижимость, могут действовать на территории Российской Федерации исключительно в форме закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (сокращенно – ЗИПФН).

Что такое фонд недвижимости?

Говоря простым языком, фонд недвижимости – это специальный имущественный комплекс, созданный для осуществления коллективных инвестиций в объекты недвижимости (жилые здания и сооружения, земельные участки).

Фонды недвижимости являются разновидностями паевых инвестиционных фондов.

фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости, паевые фонды недвижимости , паевые инвестиционные фонды недвижимости, закрытые фонды недвижимости, фонд недвижимости это, что такое фонд недвижимости, виды фондов недвижимости

Их деятельность регулируется упомянутым выше Федеральным законом.

Для отечественных фондов недвижимости характерно использование сокращения «ЗИПФН».

В зарубежной практике наиболее распространенными, помимо уже упоминавшейся аббревиатуры REIT, являются сокращения LPT (от англ. Listed Trust Property, Австралия) и PIF (Property Investments Funds, Великобритания).

Имущество фондов недвижимости может включать в себя деньги, акции и облигации, недвижимость, иное имущество или имущественные права.

Недостатком всех фондов недвижимости является относительно высокий порог «вхождения». Инвестиции в них, как правило, начинаются от 10 тыс. долларов и выше.

В силу этого вложения в инвестиционные фонды недвижимости больше подходят профессиональным инвесторам.

Виды фондов недвижимости

Все фонды недвижимости условно можно разделить на ТРИ группы: [1] земельные, [2] рентные и [3] девелоперские.

Критерием деления фондов на указанные виды является ЦЕЛЬ их создания.

фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости, паевые фонды недвижимости , паевые инвестиционные фонды недвижимости, закрытые фонды недвижимости, фонд недвижимости это, что такое фонд недвижимости, виды фондов недвижимости

В частности, земельные фонды недвижимости ориентируются на имущественные операции с землей, а также строительство объектов недвижимости.

Главная цель – получить доход от разницы между продажной ценой построенных объектов и затратами на их возведение.

Целью создания рентных фондов недвижимости является приобретение коммерческой недвижимости для последующей сдачи ее в платное пользование арендаторам.

Наконец, девелоперские фонды недвижимости делают акцент на ремонт или реконструкцию «обветшалых» объектов недвижимости.

По мере выполнения работ девелоперские фонды недвижимости обретают черты рентных, поскольку в дальнейшем восстановленные или реконструированные объекты недвижимости, как правило, сдаются в аренду с целью получения прибыли.

Инвестирование в фонды недвижимости

Справедливости ради, стоит упомянуть, что по части развития рынка инвестиций в закрытые фонды недвижимости Россия «отстала» от «цивилизованного» мира ненамного, лет этак на десять.

фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости, паевые фонды недвижимости , паевые инвестиционные фонды недвижимости, закрытые фонды недвижимости, фонд недвижимости это, что такое фонд недвижимости, виды фондов недвижимости

В частности, в Европе и Северной Америке бурный рост фондов недвижимости приходится на середину 1990-х гг. Этот процесс продолжается до сих пор.

По скорости роста рынок вложений в фонды недвижимости (в мировом масштабе) обогнал рынок акций, обеспечивая при этом и соразмерный или БОЛЕЕ высокий уровень доходности.

После выхода наиболее крупных фондов недвижимости на фондовый рынок и прохождения процедуры акционирования инвестиции в них стали более ликвидными и, как следствие, более популярными среди рядовых инвесторов…

Обороты ряда фондов недвижимости на биржах составляют ежегодно несколько миллиардов долларов, конкурируя по этому показателю с крупнейшими компаниями мира.

Фонды недвижимости: заключение

Резюмируя все вышесказанное, хотелось бы еще раз остановить внимание читателя на некоторых ключевых идеях, касающихся инвестиций в недвижимость.

Если ранее такие инвестиции были сплошь прямыми, то есть осуществлялись в форме сделок по купле-продаже жилья и иной недвижимости, то в последние десятилетия стало возможным ОПОСРЕДОВАННОЕ инвестирование в недвижимое имущество, посредством приобретения паев в соответствующих фондах недвижимости.

фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости, паевые фонды недвижимости , паевые инвестиционные фонды недвижимости, закрытые фонды недвижимости, фонд недвижимости это, что такое фонд недвижимости, виды фондов недвижимости

Инвестиции в фонды недвижимости, наряду с онлайн-инвестициями в фондовый рынок, являются высокотехнологичным и эффективным способом распоряжения личным капиталом.

Доходность по таким инвестициям способна превысить доходность от вложения средств в самые качественные ценные бумаги.

Для отечественных инвесторов наиболее доступными являются инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, хотя для многих даже минимально возможный объем инвестиций может показаться слишком высоким…

Тем не менее, по мере обретения инвестиционного опыта и накопления достаточного объема свободных средств следует постоянно расширять присутствие в своем инвестиционном портфеле вложений в фонды, инвестирующие в недвижимость, поскольку именно эта стратегия позволит добиваться приемлемого баланса между риском и доходностью.

Фонды недвижимости

Фонды недвижимости – это такие финансовые площадки на которых основной разменной монетой является недвижимость. Инвестиции в недвижимость всегда были прибыльным вариантом. Ежегодно совершаются сделки связанные с недвижимостью стоимостью в миллиарды долларов. Первые фонды недвижимости появились в 19-м веке в США. С середины прошлого века инвестиционные фонды недвижимости (Инвестиционные трасты Недвижимости, REIT) начинают простираться по всему мире.

357467447756

 

REIT (Ипотечный инвестиционный траст, сказан как «riit») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимает здание. REIT получает доход и от роста стоимости акций, и от аренды недвижимости, в которую вложило капитал доверенное лицо. Это составляет по крайней мере 90% дохода фонда в форме дивидендов. Большая часть REIT передает 100% налогооблагаемой прибыли и таким образом избавляется от потребности заплатить налог на корпорации.

Различают три главных категории REIT: акция, ипотека и гибрид.

Акция REIT. Приблизительно 91% всех фондов недвижимости касается их. Они покупают объекты недвижимого имущества и акт в качестве управляющей компании. Главный источник дохода — арендная плата от съема объектов, принадлежащих им. Основное различие акции REIT от постоянных застройщиков — это то, что фонд владеет денежными средствами и управляет недвижимым имуществом как частью портфеля, но не перепродает его после завершения конструкции.

Ипотека REIT. Они составляют 7% полного количества фондов недвижимости. Этот тип REIT специализируется на прямом кредитовании и транзакциях с ипотеками на недвижимом имуществе. Их доход состоит из процента, полученного в рамках ипотечного кредитования.

Гибридная REIT. Представляет комбинацию акции и ипотеки REIT. Гибридная REIT инвестирует активы и в недвижимое имущество, и в ипотечное кредитование. Приблизительно 1% фондов недвижимости принадлежит к этой группе.

Преимущества

Фонды недвижимости обладают преимуществами перед другими способами капиталовложений:

Ликвидность. По сравнению с оригинальной покупкой недвижимого имущества у инвестиций в акции REIT есть бесспорное преимущество — ликвидность. Владелец может не всегда быстро, и прибыльно продать дом, принадлежащий ему, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно продаются на главных обменных платформах США.

54567455647

Диверсификация инвестиций. В случае набора уровня доходности, чтобы снизить риск на портфеле, необходимо обратиться к диверсификации — включение в портфель различных финансовых инструментов в целях увеличения доходности и сокращения риска. Как корреляция фондов недвижимости с другими финансовыми активами довольно низко, REIT – прекрасный инструмент для диверсификации.

Защита от инфляции. REIT обеспечивает довольно хорошую защиту против инфляции: главный источник дохода инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, приспосабливается, приняв во внимание рост уровня полной цены.

Высокая доходность. На доходности фонды недвижимости промежуточные между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательна для инвесторов высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста акции в различии, например, от банковских депозитов, когда инвестору уровень дохода известен.

Россия приняла опыт стран Запада, создав в 2003 собственный выбор такого фонда — взаимный инвестиционный фонд недвижимости, или ПИФН — оказалось, был в начале существования прибыльным выбором инвестиций. 1 января 2016 года изменения Налогового кодекса относительно деятельности фондов вступило в силу.

Чем взаимные инвестиционные фонды отличаются от REIT

В самом начале стоит уделить внимание форме бизнеса фондов недвижимости. Взаимный фонд в России представляет имущественный комплекс, созданный из денег, не будучи юридическим лицом, в отличие от инвестиционных корпораций и трастов США, управляемых советами директоров или включенными доверенными лицами. У взаимных фондов нет корпоративного статуса поэтому, они представлены управляющими компаниями: банками, страховыми компаниями, брокерами и т.д.

45656857457

Согласно российскому законодательству, фонды недвижимости могут быть созданы только в форме закрытых взаимных фондов: акции в продаже только, созданного фонда, и имеет право выкупить акцию только в случае ее завершения. Это связано с тем, что первоначально закрытые инвестиционные фонды были созданы для ограниченного числа инвесторов, число которых не превысило 20 человек. В американской REIT ситуация отличается. Число участников не должно быть меньше чем 100 человек, и пять или меньше инвесторов не могут обладать больше чем 50% активов. Кроме того, REIT также является открытой.

В России максимальный срок существования закрытых инвестиционных фондов — 15 лет. REIT может функционировать в течение неограниченного промежутка времени. Многие экономисты полагают, что нет никакого смысла инвестировать инвестиции в фонд недвижимости для срока меньше чем три года из-за повторения изменений рынка.

В большей части России взаимные фонды получают прибыль от инвестиций в строительство недвижимости с последующей продажей. Доходы арендного договора незначительны — меньше чем 10-15%. Это сопоставимо с американскими трастами вкладывающими капитал в строительство только с 1986, и только при условии, что по крайней мере 75% совокупного дохода инвестиционного фонда должны быть взяты от арендной платы или процента на ипотеках.

Наши дивиденды повторно инвестируют, будет в состоянии передать деньги счету только после завершения деятельности фонда. Некоторые руководящие компании платят часть прибыли, но в меньшей пропорции, чем REIT, которая по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода должны ежегодно распределяться как дивиденды между инвесторами.

Доход инвестора

По доходности фонды недвижимости являются промежуточными между акциями крупных компаний и связей. Маленькая или середняя капитализации характерны для большинства трастов, их доходность должна сравниться с доходностью небольших или среднего размера компаний.

4567345747Инвесторы фонда недвижимости могут получить доход как в форме увеличения ценности акций, объектов недвижимости, составляющих активы фонда и в форме регулярно получаемой общей прибыли (дивиденды).

Доходность REIT зависит от таких экономических показателей как уровень безработицы, расходы домашних хозяйств, процентные ставки и т.д.

Руководящие учреждения здравоохранения фондов, обучение и другие социальные объекты меньше подвергаются влиянию кризисов, но в периоды экономического роста их доходность отстает от REIT, специализирующейся на исполнении служебных обязанностей, торговли и недвижимости.

Ипотечные инвестиционные фонды недвижимости, которые имеют больше, чем арендную плату, чувствительны к перестройкам процентной ставки, так как сохраняют ценные бумаги предоставленными ипотечными ссудами в портфелях.

Цены ипотечных ценных бумаг перемещаются в направлении, возвращении к процентным ставкам.

Если ставки растут, стоимость актива фонда (Чистые активы) падает и, в результате цена его акций (акции) падает. И наоборот, уменьшение в росте ставок стоимости актива и акции фонда. Это – одна из причин, по которым ипотечные трасты приводят к самому большому доходу в случае уменьшения в процентных ставках.

Взаимные фонды не стремятся участвовать в обменных предложениях цены.

Таким образом невозможно назвать закрытые инвестиционные фонды точной копией REIT. Фонды российских и иностранных инвестиций недвижимости не соглашаются с юридической структурной организацией, источником дохода и методом распределения прибыли.

Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США стали первым государством, правительство которого думало о преобразовании прав собственности на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны спрос на фонды недвижимости резко увеличился, и в сентябре 1960 президент Эйзенхауэр подписал “Предоставление на налогообложении инвестиционных трастов”. Это ввело специальный налоговый режим для REIT, устранив двойное налогообложение.

68756565Сегодня, для того чтобы американская компания могла характеризоваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна соответствовать следующим требованиям Кодекса внутреннего дохода (Налоговый кодекс):

  • форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
  • контроль должен быть осуществлен над советом директоров или объединенными доверенными лицами;
  • акции должны быть в свободном обращении;
  • организация не должна представлять финансовое учреждение или страховую компанию;
  • минимальное число акционеров — 100;
  • по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода должны ежегодно платиться как дивиденды;
  • в собственности 5 человек может быть не больше, чем 50% акций компании в течение прошлых 6 месяцев после каждого финансового года;
  • по крайней мере 75% активов общего объема инвестиций должны быть приложены в объектах недвижимости;
  • по крайней мере 75% совокупного дохода компании должны быть взяты от арендной платы или процента на ипотеках в рамках ипотечного кредитования;
  • не больше, чем 20% активов могут состоять из акций облагаемых налогом связанных структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которого достигает 19 миллиардов долларов, и также General Growth Properties с акциями в 12 миллиардах долларов и Kimco Realty с капитализацией более чем 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, и Саймон Проперти – лидер не только в промышленности, но также и на рынке коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии есть два фонда недвижимости (G-REIT): Офис Alstria зарегистрировался в октябре 2007 и Hamborner, существующего с февраля 2010. В немецкой REIT, как и в американской, работает правило: по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода необходимо ежегодно платить как дивиденды, при этом их не оценивают как налоги с доходов корпорации. Согласно законодательству, для получения статуса капитала G-REIT организации необходимо иметь по крайней мере 15 миллионов евро.

Великобритания

В январе 2007 статус REIT был получен девятью британскими компаниями среди который — Workspace Group, British Lands и Hammerson . В Великобритании есть такие условия для получения статуса REIT:

  • по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода должны ежегодно платиться как дивиденды;
  • REIT может быть только закрытого типа;
  • компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
  • акция компании должна стоить по крайней мере 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 есть аналог REIT — взаимные инвестиционные фонды (взаимные фонды). В отличие от иностранной REIT, взаимные фонды не могут быть зарегистрированы непосредственно. Как гарант должна действовать другая фирма и платить двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

56564768

Первый вице-президент и исполнительный директор Хайнза в России, Ли Тимминс полагает, что в следующих годах там будет развито новое, более действующее законодательство для взаимных фондов.

«Есть довольно жесткие правила, но это хорошо для инвестора — генеральный директор компании RVM Capital, Вадим Корсаков. — В России проводилось много исследований, чтобы понять, готово ли она к переходу к западной модели REIT. Страна полностью удовлетворяет всем требованиям. Вопрос только, как и когда это произойдет».

Рейтинг взаимных фондов

Согласно электронному ресурсу Investf ou nds , в настоящее время в России есть 588 взаимных фондов недвижимости, из которых 27 на этапе ликвидации, и 103 — возникают или создаются, это говорит об активном развитии исследуемого рынка. Это – излишек ПИФНов, составляет приблизительно 13% их полного количества. Рассмотрев эти цифры как близкие к ежегодным, выходит что не далеким от правды является то, что из-за продолжительности формирования фонда, возможно выполнить не действительно правильную, но очень очевидную аналогию с растущим мировым населением. Таким образом, фонды недвижимости в России становятся более быстро растущими, чем население Нигера — абсолютный чемпион по естественному увеличению на 2010 согласно Мировой книге фактов — в 3 раза, США — к 24 разам, и сравнение с российским индикатором в целом неправильное: наше население уменьшается.

Рынок REIT США характеризуется меньшим числом фондов — их приблизительно триста — и их число растет более медленно. Причина — серьезные условия для формирования фонда. Однако, их полная капитализация намного выше — более чем в 60 раз. Входная плата в этом бизнесе постепенно уменьшается. Таким образом в США доля в созданном фонде может быть приобретена за 2-3 тысячи долларов, у нас еще более просто создать его: минимальная стоимость акции иногда падает до 1000 рублей.

На собственности взаимных фондов наложены налоги.

Но теперь инвестировать деньги во взаимные фонды, уже не столь прибыльно как раньше.

1 января 2011 вступили в силу изменения в главах 30 и 31 части второй из Налогового кодекса Российская Федерация. Документ обязывает управляющие компании платить налог на собственность, составляя взаимный фонд.

3458476543756

Прежде чем начальство управляющих компаний фонда не заплатило налог, относясь к тому, что взаимные фонды не юридические лица, поэтому, для них невозможно вычислить налоговую базу. Такая непринужденность дала строителям шанс оптимизировать налогообложение организаций переводом части активов к взаимным фондам. Поправки к налоговому кодексу положат конец этой практике. Тем не менее, есть основания полагать, что эти инновации станут причиной долгих споров между управляющими компаниями и налоговыми органами.

Вопрос в том, что главы управляющих компаний не понимают, как точно необходимо заплатить налоги и ждут из Министерства финансов объяснений по этому вопросу. Было противоречие: налоги взаимного фонда заплачены управляющей компанией из собственности, принадлежащей фонду, но в то же время компания не владеет этой собственностью.

Мы коротко рассмотрели целевой кредит: типы, достоинства и недостатки, особенности оформления, позитивные аспекты для заемщиков, целевое кредитование с участием государственных программ, вывод. Оставляйте свои комментарии или дополнения к материалу.

Источник https://sprintinvest.ru/fondy-nedvizhimosti-ponyatie-i-praktika-investirovaniya

Источник https://biznes-prost.ru/fondy-nedvizhimosti.html

Источник

Источник

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Предыдущая статья 15 бизнес-идей: как заработать с помощью своей дачи
Следующая статья Дальневосточный гектар: как бесплатно получить землю и деньги на освоение