Инвестиционные фонды недвижимого имущества

На протяжении многих столетий наиболее популярным объектом инвестирования считалась недвижимость (англ. real estate).

По мере поступательного развития с конца XIX века фондового рынка, включающего в себя рынок акций и облигаций, доля недвижимости в инвестиционных портфелях постепенно стала уменьшаться.

Тем не менее, и в наши дни инвестиции в недвижимость остаются весьма привлекательными для широкого круга инвесторов.

С инвестиций в недвижимость, как правило, начинается путь инвестора.

Если обратить внимание на структуру активов наиболее богатых инвесторов мира (см. рис. ниже), легко заметить, что доля недвижимости в их портфелях соизмерима с объемами инвестиций в ценные ценные бумаги (акции, облигации) и в абсолютных значениях ее размер достигает 23-25 % от объема всех инвестиций.

Учитывая очевидную популярность инвестиций в недвижимость, назрел момент поговорить о них смело и открыто.

Сегодня мы получим беглое представление о фондах недвижимости, разберем, что такое фонды недвижимости, каковых их основные разновидности, какова история возникновения фондов недвижимости и практика инвестирования в них.

История возникновения фондов недвижимости

До начала 1960-х гг. инвестиции в недвижимость состояли исключительно из прямых вложений в приобретение тех или иных зданий, сооружений, физического имущества.

В 1960 г. в США был зарегистрирован первый в истории фонд недвижимости (REIT, от англ. Real Estate Investments Trust), снискавший вскоре огромную популярность среди инвесторов в качестве надежного объекта инвестирования.

По мере становления данного инструмента портфельных инвестиций, детализации и совершенствования нормативной базы, инвестирование в фонды недвижимости существенно «потеснило» так называемые ПРЯМЫЕ инвестиции в недвижимость.

Вслед за Соединенными Штатами фонды недвижимости стали появляться в Голландии (1969), Австралии (1971), Малайзии (1988) и других странах, главным образом, Северной Америки, Юго-Восточной Азии, Европы.

История введения фондов не территории тех или иных государств отражена в нижеследующей таблице:

В современной России инвестиции в фонды недвижимости стали возможны с 2003 г. после вступления в силу соответствующих положений Федерального закона, регулирующего деятельность акционерных и паевых инвестиционных фондов.

Фонды, инвестирующие в недвижимость, могут действовать на территории Российской Федерации исключительно в форме закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (сокращенно – ЗИПФН).

Что такое фонд недвижимости?

Говоря простым языком, фонд недвижимости – это специальный имущественный комплекс, созданный для осуществления коллективных инвестиций в объекты недвижимости (жилые здания и сооружения, земельные участки).

Фонды недвижимости являются разновидностями паевых инвестиционных фондов.

Их деятельность регулируется упомянутым выше Федеральным законом.

Для отечественных фондов недвижимости характерно использование сокращения «ЗИПФН».

В зарубежной практике наиболее распространенными, помимо уже упоминавшейся аббревиатуры REIT, являются сокращения LPT (от англ. Listed Trust Property, Австралия) и PIF (Property Investments Funds, Великобритания).

Имущество фондов недвижимости может включать в себя деньги, акции и облигации, недвижимость, иное имущество или имущественные права.

Недостатком всех фондов недвижимости является относительно высокий порог «вхождения». Инвестиции в них, как правило, начинаются от 10 тыс. долларов и выше.

В силу этого вложения в инвестиционные фонды недвижимости больше подходят профессиональным инвесторам.

Виды фондов недвижимости

Все фонды недвижимости условно можно разделить на ТРИ группы: [1] земельные, [2] рентные и [3] девелоперские.

Критерием деления фондов на указанные виды является ЦЕЛЬ их создания.

В частности, земельные фонды недвижимости ориентируются на имущественные операции с землей, а также строительство объектов недвижимости.

Главная цель – получить доход от разницы между продажной ценой построенных объектов и затратами на их возведение.

Целью создания рентных фондов недвижимости является приобретение коммерческой недвижимости для последующей сдачи ее в платное пользование арендаторам.

Наконец, девелоперские фонды недвижимости делают акцент на ремонт или реконструкцию «обветшалых» объектов недвижимости.

По мере выполнения работ девелоперские фонды недвижимости обретают черты рентных, поскольку в дальнейшем восстановленные или реконструированные объекты недвижимости, как правило, сдаются в аренду с целью получения прибыли.

Инвестирование в фонды недвижимости

Справедливости ради, стоит упомянуть, что по части развития рынка инвестиций в закрытые фонды недвижимости Россия «отстала» от «цивилизованного» мира ненамного, лет этак на десять.

В частности, в Европе и Северной Америке бурный рост фондов недвижимости приходится на середину 1990-х гг. Этот процесс продолжается до сих пор.

По скорости роста рынок вложений в фонды недвижимости (в мировом масштабе) обогнал рынок акций, обеспечивая при этом и соразмерный или БОЛЕЕ высокий уровень доходности.

После выхода наиболее крупных фондов недвижимости на фондовый рынок и прохождения процедуры акционирования инвестиции в них стали более ликвидными и, как следствие, более популярными среди рядовых инвесторов…

Обороты ряда фондов недвижимости на биржах составляют ежегодно несколько миллиардов долларов, конкурируя по этому показателю с крупнейшими компаниями мира.

Фонды недвижимости: заключение

Резюмируя все вышесказанное, хотелось бы еще раз остановить внимание читателя на некоторых ключевых идеях, касающихся инвестиций в недвижимость.

Если ранее такие инвестиции были сплошь прямыми, то есть осуществлялись в форме сделок по купле-продаже жилья и иной недвижимости, то в последние десятилетия стало возможным ОПОСРЕДОВАННОЕ инвестирование в недвижимое имущество, посредством приобретения паев в соответствующих фондах недвижимости.

Инвестиции в фонды недвижимости, наряду с онлайн-инвестициями в фондовый рынок, являются высокотехнологичным и эффективным способом распоряжения личным капиталом.

Доходность по таким инвестициям способна превысить доходность от вложения средств в самые качественные ценные бумаги.

Для отечественных инвесторов наиболее доступными являются инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, хотя для многих даже минимально возможный объем инвестиций может показаться слишком высоким…

Тем не менее, по мере обретения инвестиционного опыта и накопления достаточного объема свободных средств следует постоянно расширять присутствие в своем инвестиционном портфеле вложений в фонды, инвестирующие в недвижимость, поскольку именно эта стратегия позволит добиваться приемлемого баланса между риском и доходностью.

Фонды недвижимости

Фонды недвижимости – это такие финансовые площадки на которых основной разменной монетой является недвижимость. Инвестиции в недвижимость всегда были прибыльным вариантом. Ежегодно совершаются сделки связанные с недвижимостью стоимостью в миллиарды долларов. Первые фонды недвижимости появились в 19-м веке в США. С середины прошлого века инвестиционные фонды недвижимости (Инвестиционные трасты Недвижимости, REIT) начинают простираться по всему мире.

REIT (Ипотечный инвестиционный траст, сказан как «riit») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимает здание. REIT получает доход и от роста стоимости акций, и от аренды недвижимости, в которую вложило капитал доверенное лицо. Это составляет по крайней мере 90% дохода фонда в форме дивидендов. Большая часть REIT передает 100% налогооблагаемой прибыли и таким образом избавляется от потребности заплатить налог на корпорации.

Различают три главных категории REIT: акция, ипотека и гибрид.

Акция REIT. Приблизительно 91% всех фондов недвижимости касается их. Они покупают объекты недвижимого имущества и акт в качестве управляющей компании. Главный источник дохода — арендная плата от съема объектов, принадлежащих им. Основное различие акции REIT от постоянных застройщиков — это то, что фонд владеет денежными средствами и управляет недвижимым имуществом как частью портфеля, но не перепродает его после завершения конструкции.

Ипотека REIT. Они составляют 7% полного количества фондов недвижимости. Этот тип REIT специализируется на прямом кредитовании и транзакциях с ипотеками на недвижимом имуществе. Их доход состоит из процента, полученного в рамках ипотечного кредитования.

Гибридная REIT. Представляет комбинацию акции и ипотеки REIT. Гибридная REIT инвестирует активы и в недвижимое имущество, и в ипотечное кредитование. Приблизительно 1% фондов недвижимости принадлежит к этой группе.

Преимущества

Фонды недвижимости обладают преимуществами перед другими способами капиталовложений:

Ликвидность. По сравнению с оригинальной покупкой недвижимого имущества у инвестиций в акции REIT есть бесспорное преимущество — ликвидность. Владелец может не всегда быстро, и прибыльно продать дом, принадлежащий ему, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно продаются на главных обменных платформах США.

Диверсификация инвестиций. В случае набора уровня доходности, чтобы снизить риск на портфеле, необходимо обратиться к диверсификации — включение в портфель различных финансовых инструментов в целях увеличения доходности и сокращения риска. Как корреляция фондов недвижимости с другими финансовыми активами довольно низко, REIT – прекрасный инструмент для диверсификации.

Защита от инфляции. REIT обеспечивает довольно хорошую защиту против инфляции: главный источник дохода инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, приспосабливается, приняв во внимание рост уровня полной цены.

Высокая доходность. На доходности фонды недвижимости промежуточные между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательна для инвесторов высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста акции в различии, например, от банковских депозитов, когда инвестору уровень дохода известен.

Россия приняла опыт стран Запада, создав в 2003 собственный выбор такого фонда — взаимный инвестиционный фонд недвижимости, или ПИФН — оказалось, был в начале существования прибыльным выбором инвестиций. 1 января 2016 года изменения Налогового кодекса относительно деятельности фондов вступило в силу.

Чем взаимные инвестиционные фонды отличаются от REIT

В самом начале стоит уделить внимание форме бизнеса фондов недвижимости. Взаимный фонд в России представляет имущественный комплекс, созданный из денег, не будучи юридическим лицом, в отличие от инвестиционных корпораций и трастов США, управляемых советами директоров или включенными доверенными лицами. У взаимных фондов нет корпоративного статуса поэтому, они представлены управляющими компаниями: банками, страховыми компаниями, брокерами и т.д.

Согласно российскому законодательству, фонды недвижимости могут быть созданы только в форме закрытых взаимных фондов: акции в продаже только, созданного фонда, и имеет право выкупить акцию только в случае ее завершения. Это связано с тем, что первоначально закрытые инвестиционные фонды были созданы для ограниченного числа инвесторов, число которых не превысило 20 человек. В американской REIT ситуация отличается. Число участников не должно быть меньше чем 100 человек, и пять или меньше инвесторов не могут обладать больше чем 50% активов. Кроме того, REIT также является открытой.

В России максимальный срок существования закрытых инвестиционных фондов — 15 лет. REIT может функционировать в течение неограниченного промежутка времени. Многие экономисты полагают, что нет никакого смысла инвестировать инвестиции в фонд недвижимости для срока меньше чем три года из-за повторения изменений рынка.

В большей части России взаимные фонды получают прибыль от инвестиций в строительство недвижимости с последующей продажей. Доходы арендного договора незначительны — меньше чем 10-15%. Это сопоставимо с американскими трастами вкладывающими капитал в строительство только с 1986, и только при условии, что по крайней мере 75% совокупного дохода инвестиционного фонда должны быть взяты от арендной платы или процента на ипотеках.

Наши дивиденды повторно инвестируют, будет в состоянии передать деньги счету только после завершения деятельности фонда. Некоторые руководящие компании платят часть прибыли, но в меньшей пропорции, чем REIT, которая по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода должны ежегодно распределяться как дивиденды между инвесторами.

Доход инвестора

По доходности фонды недвижимости являются промежуточными между акциями крупных компаний и связей. Маленькая или середняя капитализации характерны для большинства трастов, их доходность должна сравниться с доходностью небольших или среднего размера компаний.

Инвесторы фонда недвижимости могут получить доход как в форме увеличения ценности акций, объектов недвижимости, составляющих активы фонда и в форме регулярно получаемой общей прибыли (дивиденды).

Доходность REIT зависит от таких экономических показателей как уровень безработицы, расходы домашних хозяйств, процентные ставки и т.д.

Руководящие учреждения здравоохранения фондов, обучение и другие социальные объекты меньше подвергаются влиянию кризисов, но в периоды экономического роста их доходность отстает от REIT, специализирующейся на исполнении служебных обязанностей, торговли и недвижимости.

Ипотечные инвестиционные фонды недвижимости, которые имеют больше, чем арендную плату, чувствительны к перестройкам процентной ставки, так как сохраняют ценные бумаги предоставленными ипотечными ссудами в портфелях.

Цены ипотечных ценных бумаг перемещаются в направлении, возвращении к процентным ставкам.

Если ставки растут, стоимость актива фонда (Чистые активы) падает и, в результате цена его акций (акции) падает. И наоборот, уменьшение в росте ставок стоимости актива и акции фонда. Это – одна из причин, по которым ипотечные трасты приводят к самому большому доходу в случае уменьшения в процентных ставках.

Взаимные фонды не стремятся участвовать в обменных предложениях цены.

Таким образом невозможно назвать закрытые инвестиционные фонды точной копией REIT. Фонды российских и иностранных инвестиций недвижимости не соглашаются с юридической структурной организацией, источником дохода и методом распределения прибыли.

Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США стали первым государством, правительство которого думало о преобразовании прав собственности на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны спрос на фонды недвижимости резко увеличился, и в сентябре 1960 президент Эйзенхауэр подписал “Предоставление на налогообложении инвестиционных трастов”. Это ввело специальный налоговый режим для REIT, устранив двойное налогообложение.

Сегодня, для того чтобы американская компания могла характеризоваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна соответствовать следующим требованиям Кодекса внутреннего дохода (Налоговый кодекс):

• форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
• контроль должен быть осуществлен над советом директоров или объединенными доверенными лицами;
• акции должны быть в свободном обращении;
• организация не должна представлять финансовое учреждение или страховую компанию;
• минимальное число акционеров — 100;
• по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода должны ежегодно платиться как дивиденды;
• в собственности 5 человек может быть не больше, чем 50% акций компании в течение прошлых 6 месяцев после каждого финансового года;
• по крайней мере 75% активов общего объема инвестиций должны быть приложены в объектах недвижимости;
• по крайней мере 75% совокупного дохода компании должны быть взяты от арендной платы или процента на ипотеках в рамках ипотечного кредитования;
• не больше, чем 20% активов могут состоять из акций облагаемых налогом связанных структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которого достигает 19 миллиардов долларов, и также General Growth Properties с акциями в 12 миллиардах долларов и Kimco Realty с капитализацией более чем 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, и Саймон Проперти – лидер не только в промышленности, но также и на рынке коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии есть два фонда недвижимости (G-REIT): Офис Alstria зарегистрировался в октябре 2007 и Hamborner, существующего с февраля 2010. В немецкой REIT, как и в американской, работает правило: по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода необходимо ежегодно платить как дивиденды, при этом их не оценивают как налоги с доходов корпорации. Согласно законодательству, для получения статуса капитала G-REIT организации необходимо иметь по крайней мере 15 миллионов евро.

Великобритания

В январе 2007 статус REIT был получен девятью британскими компаниями среди который — Workspace Group, British Lands и Hammerson . В Великобритании есть такие условия для получения статуса REIT:

• по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода должны ежегодно платиться как дивиденды;
• REIT может быть только закрытого типа;
• компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
• акция компании должна стоить по крайней мере 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 есть аналог REIT — взаимные инвестиционные фонды (взаимные фонды). В отличие от иностранной REIT, взаимные фонды не могут быть зарегистрированы непосредственно. Как гарант должна действовать другая фирма и платить двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

Первый вице-президент и исполнительный директор Хайнза в России, Ли Тимминс полагает, что в следующих годах там будет развито новое, более действующее законодательство для взаимных фондов.

«Есть довольно жесткие правила, но это хорошо для инвестора — генеральный директор компании RVM Capital, Вадим Корсаков. — В России проводилось много исследований, чтобы понять, готово ли она к переходу к западной модели REIT. Страна полностью удовлетворяет всем требованиям. Вопрос только, как и когда это произойдет».

Рейтинг взаимных фондов

Согласно электронному ресурсу Investf ou nds , в настоящее время в России есть 588 взаимных фондов недвижимости, из которых 27 на этапе ликвидации, и 103 — возникают или создаются, это говорит об активном развитии исследуемого рынка. Это – излишек ПИФНов, составляет приблизительно 13% их полного количества. Рассмотрев эти цифры как близкие к ежегодным, выходит что не далеким от правды является то, что из-за продолжительности формирования фонда, возможно выполнить не действительно правильную, но очень очевидную аналогию с растущим мировым населением. Таким образом, фонды недвижимости в России становятся более быстро растущими, чем население Нигера — абсолютный чемпион по естественному увеличению на 2010 согласно Мировой книге фактов — в 3 раза, США — к 24 разам, и сравнение с российским индикатором в целом неправильное: наше население уменьшается.

Рынок REIT США характеризуется меньшим числом фондов — их приблизительно триста — и их число растет более медленно. Причина — серьезные условия для формирования фонда. Однако, их полная капитализация намного выше — более чем в 60 раз. Входная плата в этом бизнесе постепенно уменьшается. Таким образом в США доля в созданном фонде может быть приобретена за 2-3 тысячи долларов, у нас еще более просто создать его: минимальная стоимость акции иногда падает до 1000 рублей.

На собственности взаимных фондов наложены налоги.

Но теперь инвестировать деньги во взаимные фонды, уже не столь прибыльно как раньше.

1 января 2011 вступили в силу изменения в главах 30 и 31 части второй из Налогового кодекса Российская Федерация. Документ обязывает управляющие компании платить налог на собственность, составляя взаимный фонд.

Прежде чем начальство управляющих компаний фонда не заплатило налог, относясь к тому, что взаимные фонды не юридические лица, поэтому, для них невозможно вычислить налоговую базу. Такая непринужденность дала строителям шанс оптимизировать налогообложение организаций переводом части активов к взаимным фондам. Поправки к налоговому кодексу положат конец этой практике. Тем не менее, есть основания полагать, что эти инновации станут причиной долгих споров между управляющими компаниями и налоговыми органами.

Вопрос в том, что главы управляющих компаний не понимают, как точно необходимо заплатить налоги и ждут из Министерства финансов объяснений по этому вопросу. Было противоречие: налоги взаимного фонда заплачены управляющей компанией из собственности, принадлежащей фонду, но в то же время компания не владеет этой собственностью.

Мы коротко рассмотрели целевой кредит: типы, достоинства и недостатки, особенности оформления, позитивные аспекты для заемщиков, целевое кредитование с участием государственных программ, вывод. Оставляйте свои комментарии или дополнения к материалу.

Источник https://sprintinvest.ru/fondy-nedvizhimosti-ponyatie-i-praktika-investirovaniya

Источник https://biznes-prost.ru/fondy-nedvizhimosti.html

Источник

Источник