Инвестиционный фонд коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

АКТИВО — ЗПИФы недвижимости с историей от Оскара Хартманна

Недвижимость

Активо (Aktivo) — проект Оскара Хартманна, стартовавший в конце 2015 года и предлагающий коллективные инвестиции в форме ЗПИФ в объекты коммерческой недвижимости, расположенные в Москве, Московской области и регионах. В портфеле около 11 объектов на общую сумма

Проект сильно отличается от других подобных фондов, что усложняет полное понимание особенностей, комиссий и рисков. Я давно пытался собрать информацию в одном месте, и даже купил на пробу долю в одном из их объектов, чтобы «шкура была в игре». В этом отличие моих обзоров от публикаций аналитиков и пространных рассуждений редакторов профильных изданий, я изучаю фонды в первую очередь, для себя, а публикации в блоге позволяют подойти к вопросу более ответственно.

Попробуем разобраться, чем Активо интересен и есть ли ему место в нашем портфеле бумажной коммерческой недвижимости.

Моя доля в Активо 16

Чем отличается Активо от других ЗПИФ недвижимости?

Кратко перечислю, в чем основные отличия. Наиболее важные особенности рассмотрим отдельно

Тип объектов — небольшие районные ТЦ и супермаркеты

Плюсы очевидны — арендный доход несколько распределен из за большого числа мелких арендаторов и защищен от риска полного обнуления из за ухода якорного арендатора. Так же это позволяет УК оптимизировать площадь и повышать конверсию с квадратного метода.

Минусы — мелкие арендаторы (кальянные, не сетевые магазины одежды, букмекерские конторы) могут обеспечить повышенную ротацию арендаторов и простой части площадей.

Так же во всем мире наблюдается закат эры больших торговых центров, и этот тренд максимально ярко проявил себя в 2020 году, когда максимальное ускорение получили компании, способные перестроится на онлайн торговлю и доставку, а не на продажу с витрин. Это видно и из отчетов и динамики акций крупнейших операторов торговых центров (к примеру Simon Property Group), российской Ленты (полностью переходит на инвестиции в формат «у дома» и доставку) и чудовищный рост онлайн ритейла (Амазон, Озон, Вайлдбериз).

Районные небольшие ТЦ субъективно пока не так сильно падают, но уже точно не являются растущим сегментом и будут и дальше находиться под давлением этого тренда.

Самостоятельная диверсификация

На каждый отдельный объект недвижимости формируется отдельный фонд, таким образом внутри одного ЗПИФа отсутствует диверсификация и пайщику предлагается самостоятельно диверсифицировать портфель, выбирая отдельные объекты-паи в нужных пропорциях. Это подается как преимущество компании, но для меня это скорее недостаток, так как я не являюсь экспертом в недвижимости, а тех данных, которые показывает Активо в презентациях, мягко говоря, недостаточно, чтобы полноценно проанализировать объект, и как результат, единственный практически применимый вариант — брать все объекты по чуть чуть, и это приводит к следующей особенности.

Порог входа

Технически порог входа относительно небольшой — от 1 пая (от

300 000р). Но если мы говорим о диверсификации по объектам и хотим иметь в портфеле разные объекты для снижения рисков одного конкретного, то минимальный порог диверсифицированного портфеля вырастает до нескольких миллионов.

У альтернативных фондов, в один ЗПИФ упаковывается несколько объектов, выбранных согласно одной инвестиционной концепции, что снижает минимальную сумму инвестиций, необходимой для целей диверсификации.

Так же встретил информацию, что по разным объектам минимальный порог входа разный и может достигать нескольких миллионов, что еще больше снижает доступность фонда для частных инвесторов. К примеру, в последний фонд Активо-16 меня пустили с 2 паями, а сейчас минимальный порог уже 6 паев (

Ежемесячные выплаты

Активо выплачивает весь накопленный доход ежемесячно, что очень приятно, когда недвижимость в Вашем портфеле преследует цель стабилизировать денежный поток от совокупного портфеля. Да, доход не одинаковый, так как на него влияют разовые факторы в конкретный месяц — оплата налогов на имущество и землю, возмещение НДС, оплата ЖКХ и последующее возмещение от арендаторов, итд, но тем не менее он не накапливается на счетах компании до момента распределения, а сразу же выплачивается пайщикам. Это и математически выгодно (чем раньше получили деньги тем быстрее их можно реинвестировать, что повышает общую доходность) и ментально (те, кто переходит в подобные фонды из привычных арендных однушек максимально близко ежемесячное получение денег на банковскую карту).

Доход волатилен от месяца к месяцу из за разовых факторов

Нет конфликта интересов

Компания не аффилирована с арендатором, девелопером, продавцом объектов, в отличие от Арендного Потока, или ПНКрентал, что снижает риск того, что объекты могут покупаться исходя из целей, не совпадающих с целями инвесторов.

Внутренняя биржа

На платформе организован вторичный рынок паев, и со слов представителей, он достаточно живой, и объемы до несколько миллионов можно реализовать в короткий срок до нескольких дней. Ценообразование рыночное, покупатели — другие частные инвесторы. Так как это ЗПИФ, то УК не погашает паи по требованию по расчетной цене, как это происходит в ОПИФах. Но УК может выкупить паи, желая повысить ликвидность на внутреннем рынке, параллельно зарабатывай на спрэде между покупкой и продажей.

Комиссия Активо при продаже через внутреннюю биржу — 2% (берется с покупателя паев), цену определяет продавец, объем любой, от 1 пая, цельными лотами.

Это значительно менее интересно, чем фонды, торгующиеся на открытом рынке (например Альфа Арендный поток или ВТБ Рентный доход) и чем паи от ПНКрентал, которые выкупает сам девелопер по расчетной цене, беря риск падения стоимости активов в промежутке между переоценками на себя.

Есть и сторонняя «биржа» вторичных паев, но не знаю насколько она живая, например эта .

Так же всегда остается возможность продать свои паи в частом порядке, предлагая их знакомым, на форумах, в тематических сообществах в телеграмме итд, если повезет — это позволит избежать комиссию за продажу.

Две управляющих компании со своими комиссиями

В отличие от большинства подобных ЗПИФ, здесь сразу две управляющие компании, в которых оседает комиссия при формировании и управлении фондом и это сильно отличает Активо от других ЗПИФов.

1. ООО «Активо»

Компания с которой и заключается договор купли-продажи и на счет которой переводятся средства, при этом на 99% учредителем компании является кипрская компания ООО «УРЕАЛКА ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» а уставной капитал предательски минимальный — 10 000р, поэтому долю участия самого Оскара Хартманна мы не узнаем, так как учредители кипрской компании не раскрываются. Будем надеяться, что Оскар не является просто медийным лицом чужого проекта.

Со слов менеджеров, именно ООО «Активо» занимается поиском, анализом, эксплуатацией и управлением объектами недвижимости, брокериджем арендаторов (поиск новых, взаимодействие с текущими), организацией вторичного рынка, отчетности для инвесторов, развитием интернет-сайта.

Активо берет комиссии:

• 2% от суммы входа, 0,5-1% из которых сразу улетает в реферальную программу .
• 12,5% от ЧОД (чистого операционного дохода = валового дохода за вычетом валовых расходов)

Я бы предпочел не иметь таких гигантских комиссий за вход (хотя агенты за продажу однушки в спальнике хотят не меньше), но все же при длинном горизонте, на первый план выходят ежегодные комиссии от СЧА и ЧОД.

Вторая комиссия от ЧОД является косвенной гарантией того, что УК будет стараться максимизировать ЧОД и оптимизировать расходы, так как повышение расходов будет напрямую снижать комиссию УК.

2. Одна из сторонних УК — Альфа Капитал или КСП Капитал

Выполняет функции управляющего фондом (но не объектом), организации орг. структуры ЗПИФа, выпуск паев, расчеты с инвесторами.

Комиссии зависят от конкретного ЗПИФа (напомню, что на каждый объект недвижимости — отдельный ЗПИФ) и конкретной УК. Но примерный диапазон такой:

Прочие комиссии — как всегда это пугающие цифры в половину от стоимости активов в год. Таким образом УК защищает себя от риска понести экстремальные расходы за свой счет, если они возникнут. На практике, в нормальных условиях, этот лимит не используется, но надо всегда иметь его ввиду и учитывать в мат.ожидании итоговой доходности.

Для всех последних объектов Активо привлекает Альфа Капитал, поэтому можно считать эти комиссии основными для бОльшинства фондов.

Ограничение на минимальную комиссию УК Альфа Капитал означает что для объектов дешевле 300млн рублей, реальная комиссия УК Альфа Капитал будет выше чем 0,5% от СЧА

Итак, посчитаем, какие комиссии в итоге мы платим за счастье иметь долю в районном ТЦ через фонды недвижимости от Aktivo.

Все комиссии фонда

Из за такой сложной пирамиды комиссий, и трех видов их расчета (разовая, от СЧА, от ЧОД), итоговую комиссию и ее влияние на доходность посчитать заранее очень сложно, поэтому обратимся к реальным фондам и посчитаем какую комиссию в итоге платят пайщики от стоимости активов.

Итоговые реальные комиссии на примере Активо-2

В моем распоряжении отчет по фонду Активо-2 за период Январь — Сентябрь 2020 г. Надо отдать должное, отчеты достаточно подробные.

Отчет по Активо 2

Посчитал все в таблице, здесь приведу только результат.

Итак, комиссия на примере этого фонда, вышла в 1,9% от стоимости покупки объекта в годовом выражении, то есть несмотря на всю сложность расчета комиссий, их реальная величина вполне сопоставима с другими фондами. Они по прежнему высокие, но они рыночные (без учета 2% за вход, которые сильно увеличивают комиссию при удержании паев на коротком периоде)

Доходность же инвестора, после вычета всех комиссий и НДФЛ составила 10,15% годовых. Учитывая, что период 01.01.2020 — 30.09.2020 это сложный период для торговых центров, и стоило ожидать падения доходов из за локдауна, в реальности объект показал приемлемую доходность, что косвенно говорит о хорошем управлении и грамотной работе с арендаторами.

Так же стоит понимать что с ростом времени удержания объекта, стартовая комиссия в 2% все меньше снижает среднегодовую доходность

Сводная таблица доходности по всем фондам Активо

Подробных данных по другим фондам у меня нет, поэтому обратимся к тем данным что опубликованы в открытом доступе на сайте Активо. На прошлом примере мы убедились что они совпадают с теми, что присылают пайщикам в детализованном виде.

Я проанализировал все объекты старше года, чтобы статистика была более менее репрезентативна.

Расчеты производились из следующих допущений:

• Анализируются публичные данные с сайта Активо, без верификации
• В расчетах, Пай покупался за месяц до получения первой выплаты с комиссией 2% (в реальности — деньги «заморожены» дольше чем 1 месяц с момента внесения)
• Пай на текущий момент стоит столько же сколько и в момент покупки и продается без дополнительной комиссии
• НДФЛ взят по ставке 13%
• Доходность определяется по формуле расчета Внутренней Нормы Доходности (XIRR)

* Активо 11 — тут высокая доходность годовых искажена из за разовых факторов (возврат НДС) и экстраполировать доходность в будущее не стоит.

Подробные расчеты можно посмотреть и проверить в таблице в GoogleDocs .

Разница между расчетной и реальной СЧА

То, что я так и не смог до конца понять в фондах от Активо, это разница в два-три раза между реальной стоимостью покупки объекта (реальная СЧА) и расчетной СЧА, которую определяет оценщик, и от которой считается часть комиссий. Я долго смотрел отчеты оценщика, задавал много вопросов менеджеру, но удовлетворительного ответа не получил.

Каким то странным образом, оценщик считает, что купленная недвижимость должна стоить втрое дешевле, при этом используется в том числе и сравнительный и доходный метод (то есть сравнивается со стоимостью похожих объектов на рынке, и оценивается как ГАБ, исходя из требованиям к доходности на рынке)

Из за этого расхождения, мне абсолютно непонятно как оценивать имущество фонда, и его рыночную стоимость, чтобы понять реальную доходность с учетом как рентных платежей так и изменения стоимости имущества.

Например в 2020г, расчетная стоимость имущества большинства фондов упала. И мне совершенно не ясно, кореллирует ли это изменение с рыночной ценой.

При этом менеджеров Активо этот вопрос не смущает, и объяснения в основном основываются на том что это некая теоретическая цена, ничего общего с рыночной ценой не имеющая. Но при этом оценщик получает эту цену, сравнивая объекты в том числе с аналогичными рыночными, при этом пайщики фонда платят этому оценщику деньги за его работу, но почему то результатом его работы пренебрегают.

Цитата из переписки с менеджером фонда:

В наших фондах используются два типа стоимостей — оценочная и рыночная. На сайте УК Вы видите оценочные стоимости.
Оценочная стоимость учитывает расходы на создание объекта недвижимости, амортизацию и не учитывает НДС. Эту стоимость УК использует для бухгалтерского учета, для расчета налога на имущество, для расчета стоимости чистых активов фонда.
Рыночная стоимость учитывает оценочную стоимость и способность объекта генерировать арендный поток (насколько интересен объект для рынка, для арендаторов). Рыночную стоимость используем при совершении сделок по покупке-продаже объекта, паев.
Аналогия: у квартиры есть две стоимости — кадастровая и рыночная. Налоги платим по кадастровой цене, а покупаем или продаем — по рыночной.
При расчете доходности паев необходимо использовать рыночную цену (та, которая указана в таблице). Все финансовые модели, отчетность, расчеты доходности мы, Активо, готовим с использованием только от рыночной цены.

Но в отчетах оценщика есть сравнение с текущими схожими объектами и их ценой в объявлениях на авито/циане. То есть посчитанная стоимость объектов в фонде Активо вполне себе сопоставима с текущими рыночными на аналогичные объекты. Но почему то все равно втрое ниже чем той что оперирует Активо и той по которой покупались объекты. До конца я так и не смог этого понять, тем более что у всех других фондов расчетная СЧА сопоставима с рыночной ценой имущества.

Из за этого оценить изменение стоимости имущества до момента его продажи (ликвидации фонда) не представляется возможным и эта составляющая доходности будет неизвестная весь период владения фондом. Отчасти это справедливо для всех фондов недвижимости, конкретный объект недвижимости это не биржевой товар, его реальная рыночная цена возникает только в момент когда состоялась сделка по продаже конкретному покупателю, до этого момента биржевой «стакан пуст» и цена объекта — ноль.

Несмотря на это, хотелось бы, чтобы оценщик показывал ориентировочную рыночную стоимость максимально близко к текущей рыночной ситуации, чтобы инвесторы могли принимать решения более оперативно.

Плюсом же «заниженной» расчетной СЧА является то, что комиссии рассчитанные в % от СЧА, в абсолютном выражении получаются меньше и это сильно влияет на итоговую доходность в положительную сторону.

Ключевая информация о фонде

Критика фондов Активо на Смартлабе

Не мог не коснутся этого вопроса, так как эта публикация первой попадается на глаза всем, кто хочет найти какую то информацию или отзывы про Активо. Собственно, расчеты в статье не корректны как минимум потому, что в расчете итоговой доходности учитывается как выплаченный доход так и колебание расчетного СЧА (оторванного от рыночной стоимости имущества), ну и анализ происходит не с позиции реального инвестора купившего паи фонда с учетом всех комиссий. При этом автор делает выводы в разрезе одного месяца, что тем более не корректно, так как и доходы и расходы не одинаковы каждый месяц и на них оказывают влияние разовые факторы (оплата налога, возврат ндс, оплата ЖКХ и их последующее возмещение от арендаторов, итд).

Считаю, что мои расчеты более корректны, так как учитывают доходность за более длинный период от вложенной инвестором суммы за вычетом всех комиссий.

Об Оскаре Хартманне

Мы не знаем его реальную долю в этом предприятии, так как бенефициары скрыты за кипрской компанией, но предположим что Оскар все же является основным учредителем.

Из публичных источников, Оскар Хартманн — сооснователь KupiVIP, CarPrice, CarFix, FarmaExpress, Factori market, «Заодно» и др. И, хоть и после просмотра большого количества видео и интервью, его можно спутать с бесконечными гуру-мотиваторами, умеющими профессионально пускать пыль в глаза, но очевидно что это не так. История его жизни не простая, его проекты вполне реальны и успешны, а Форбс оценивает личное состояние Оскара в 300млн$.

Встречается негатив, например обвинение в том что компания Carprice заказывала 17тысяч фейковых отзывов как часть рекламной компании. Очень даже правдоподобный вариант старта нового проекта, но это бизнес, и это оправдано для бизнеса. Для этого я и углубляюсь в изучение фондов, так как верить презентациям самих компаний и отзывам — нельзя.

Так же посмотрел свежее интервью с Оскаром Хартманном у Павла Комаровского.

Сложилось двоякое ощущение. Все так же — много мотивирующих слов, и водянистых ответов на конкретные вопросы, и это пожалуй самое водянистое интервью из всех что я видел в исполнении Павла. «Плохого полицейского» явно не хватило. Ничего нового кроме цитат из презентаций Активо мы не узнали из этого интервью. К примеру на прямые вопросы о том, как проверить что сам Оскар так же покупает доли в этих объектах наравне с другими пайщикам, ответа не последовало.

Так же мы услышали, что Оскар покупал доли в первых объектах и сейчас продает их. Если есть уверенность в своих объектах, то зачем продавать?

В целом, у меня Оскар Хартманн вызывает уважение, но, к сожалению, проверить что его «шкура в игре» и что он в одной лодке с инвесторами в объекты Активо возможности не представляется.

Мое мнение о фондах Активо

У Активо есть ряд ощутимых отличий от других популярных фондов недвижимости на рынке. Эти отличия не однозначны, и могут быть как плюсом так и минусом для инвестора, поэтому я не могу однозначно считать те или иные преимуществом или недостатком фонда, и просто резюмирую ключевые отличия:

1. 1 объект — 1 фонд, самостоятельный выбор объектов в портфель
2. Комиссии сравнимые с рыночными, хоть и на мой взгляд высокие (

Исходя из этого, определяю под Активо долю в своем портфеле «бумажной» недвижимости от 15 до 30%.

Хоть обзор писался в первую очередь для себя и принятия решения касательно своего портфеля, но погружение в детали фондов отнимает много времени, поэтому, если Вам окажется полезен этот обзор и Вы вдруг заинтересуетесь инвестициями в фонды Активо, в знак благодарности это можно сделать по реферальной ссылке .

Буду рад услышать отзывы об Активо от действующих пайщиков, и обсудить перспективы и риски.

Источник https://rb.ru/opinion/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Источник https://buythedip.ru/type/estate/zpif-aktivo.html

Источник

Источник