Что такое паевые фонды недвижимости и как они работают

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять в собственность квадратные метры. Можно вложиться в паевой фонд и получать доход от доверительного управления.

Затраты, в этом случае, будут в разы ниже, чем при покупке, к примеру, квартиры, а риски более сбалансированы. Паевой фонд недвижимости: что это и как работает? Давайте разбираться.

О понятии

В России инвестиции в недвижимость традиционно считают самыми надежными, поскольку это право собственности на реальный объект, который можно «потрогать». Но покупка и владение целым объектом сопряжены с целым рядом недостатков:

• Порог входа очень высок. Средняя стоимость квартиры в столице стартует от 5-7 млн. рублей, в регионах – от 1-2 млн. Если рассматривать альтернативный вариант — аренды большой квартиры и сдачи её в субаренду по частям — затраты все равно могут составлять несколько сотен тысяч рублей.
• Низкая ликвидность. Быстро продать квартиру удается крайне редко, а в период кризиса реализация объекта не обойдется без потерь.
• Прибавляем сюда затраты на содержание, ремонт, услуги риэлтора, юридическое оформление сделок и фактор износа. Бывает даже так, что сдача помещения в аренду не покрывает затрат на его содержание.

Достойной альтернативой может стать покупка доли в паевом фонде недвижимости. Это фонд, собирающий средства вкладчиков и инвестирующий их в жилые и коммерческие объекты.

Цель таких ПИФов в получении дохода за счет аренды или купли-продажи недвижимости в момент роста ее рыночной стоимости.

Прибыль также может идти от инвестирования в ценные бумаги и банковские депозиты, на которых управляющие компании временно размещают средства.

Доходность хороших фондов может составлять 8-12 % годовых, что на порядок выше самого прибыльного банковского вклада в настоящее время.

Особенность российских ПИФов недвижимости заключается в их закрытом типе, т.е. это закрытые паевые инвестиционные фонды — ЗПИФ. Паи продаются вкладчикам, как правило, при формировании фонда, а досрочная продажа паев — тут не предполагается.

Пай имеет определенный срок действия, до истечения которого выкуп доли не предусмотрен.

Некоторые ПИФы каждые полгода выплачивают инвесторам дивиденды (ренту).

Итоговая прибыль рассчитывается исходя из параметра СЧА (стоимости чистых активов), а за соблюдением объективной оценки следит независимая аудиторская компания.

За свои услуги доверительного управления средствами ЗПИФы ежегодно взимают вознаграждение в размере от 1 до 5 %. Срок инвестирования в среднем — от 3-5 лет до 7-10.

Риски такого инвестирования снижаются за счет диверсификации активов:

• Диверсификация по типам – жилая, коммерческая недвижимость, земля, первичный/вторичный рынок.
• По назначению – торговые объекты, промышленные, офисные, гостиничные, т.п.
• По размеру – квартира, торговый центр, жилая многоэтажка.
• По географическому параметру – преимущество на стороне регионов с тенденцией к росту.

Стоит иметь в виду, что закрытые фонды недвижимости – не самый прозрачный инструмент. Бумаги ЗПИФ не торгуются на бирже и ценообразование целиком зависимо от мнения аудиторов.

Отдельные фонды недоступны розничным неквалифицированным инвесторам. Отчетность не публикуется.

Российские ЗПИФ

Рынок закрытых паевых фондов в России не отличается особым разнообразием. Подавляющая часть доступных продуктов предлагается Сбербанком – «Управление активами».

Подобные инвестиционные предложения можно встретить на сайтах и других банков (ВТБ, Альфабанк, Уралсиб . )

Среди лидеров рынка за 2019 год можно отметить следующие ЗПИФы:

• QBF – Региональная недвижимость.
• Арсагера – Жилищное строительство.
• РФЦ – Шуваловские высоты.
• Аруджи.
• Две столицы.

Всего в нашей стране более 500 паевых фондов, но большинство из них созданы для ограниченного круга инвесторов под конкретные проекты. Кроме того, значительная часть ЗПИФов устанавливает высокий порог входа от нескольких миллионов рублей.

Два российских ПИФа специализируются на ETF зарубежной недвижимости:

• Открытие – зарубежная собственность.
• Уралсиб – зарубежная недвижимость.

Оба фонда вкладываются в один ETF – SPDR Dow Jones Real Estate. Комиссия здесь довольно высокая – 2-4 % (при ETF о,5 %).

Доходность

Предсказать заранее, какой окажется доходность того или иного закрытого фонда недвижимости, почти невозможно.

Несмотря на то, что управляющие компании примерно ориентируют по доходности инвестиций, многое все же зависит от ситуации на рынке и прочих сторонних факторов.

Поскольку данные о прибылях и убытках не разглашаются руководителями фондов (эта информация может предоставляться только самим инвесторам), можно вывести лишь усредненное значение: доходность в ЗПИФах варьируется в пределах 8 — 20 % годовых без учета налогов.

Несмотря на привязку к реальным активам на рынке, доходность фондов может как опережать, так и отставать от динамики цен на квадратный метр. Это зависит от качества управления, комиссий, стоимости услуги оценщиков и т.д.

Минимальный размер инвестиций существенно ниже, чем при покупке реальных объектов. Но, как правило, эта сумма начинается от 300 тысяч рублей.

Поскольку это долгосрочный проект, прибыль придется ждать несколько лет. Этот срок всегда заранее известен и прописан на сайте конкретного ПИФа.

В редких случаях допускается возможность вступить в уже открытый фонд, когда компания пускает свои паи в продажу на вторичном биржевом рынке.

Несмотря на небогатый выбор предложений, низкую ликвидность и высокие комиссии, многие инвесторы предпочитают иметь дело с отечественной юрисдикцией и русскоязычной техподдержкой, более уверенно ориентируясь на российском рынке.

REIT: зарубежные фонды недвижимости

Аналогами наших ЗПИФов является разновидность ETF – зарубежные Real Estate Investment Trust — REIT-фонды. Это компании, которые специализируются на приобретении, постройке и управлении объектами недвижимости, расположенными в США и иных развитых странах мира.

Справка. Первые REIT начали создаваться в Америке в 60-е годы прошлого века. Сегодня существует более тысячи подобных трастов в 45 странах, которые имеют активы по всему миру. Один из самых масштабных по составу эмитентов — фонд Vanguard Real Estate Index Fund, сумма активов которого более 30 млрд долларов, а в портфеле бумаги 157 трастов.

Есть три типа REIT:

1. Рентные. Самый распространенный вид, почти 90 % всех фондов. Такие компании занимаются продажей объектов и сдачей их в аренду. Среди активов могут быть жилые комплексы, отели, торговые центры, промышленные площади и многое другое.
2. Ипотечные. Инвестируют в долговые бумаги. Занимаются кредитованием и вкладывают средства в закладные на недвижимость и ипотечные облигации.
3. Гибридные. Совмещают в себе оба типа. Такие фонды могут как кредитовать клиентов, так и заниматься реализацией и сдачей объектов в аренду.

Особенность REIT в том, что прирост стоимости не облагается налогом – он взимается только с дивидендов. Но если реинвестировать полученные проценты, то от налогообложения можно избавиться вовсе.

REIT имеют весомые преимущества перед российскими ЗПИФами:

• Более ликвидны.
• Низкий порог входа.
• Независимость от курсовой нестабильности рубля.
• Чтобы вложиться в REIT, гражданину РФ не нужно открывать иностранный счет — достаточно счета у отечественного брокера.
• Есть возможность наследования.
• Отсутствуют риски, связанные с мошенничеством и завышенной ценой на объект недвижимости.

Вместе с тем такие фонды имеют и недостатки для российских инвесторов:

• В России не так много брокерских компаний, предлагающих выход на международные рынки.
• Низкая ликвидность российских площадок.
• Потребуется объемный пакет документов и знание английского.
• Нельзя воспользоваться налоговыми льготами, которые предусмотрены для российского ИИС.

Доходность

В сравнении с закрытыми ПИФами бумаги REIT на порядок ликвиднее: их легко купить на бирже. Стоимость одной такой ETF довольно низка – от 20 до 50 долларов.

Кроме того, большинство REIT ежемесячно выплачивают своим клиентам дивиденды.

Еще один плюс к надежности — за всю историю существования американских фондов не было зафиксировано ни одного банкротства. В долгосрочной перспективе REIT дают даже большую прибыль, чем акции.

Дивидендная доходность тоже выше и составляет примерно 4 % (в сравнении с 2 % по акциям). Общая доходность может доходить до 15 %, что для рынка США достаточно много.

Однако фонды недвижимости подвержены более существенным ценовым колебаниям, повышая показатели риска актива. REIT хорошо подойдут для диверсификации портфеля, базу которого составляют акции и облигации.

Выбрать подходящий фонд из сотен предложений может быть непросто, особенно новичкам. Гораздо легче купить ETF на REIT, доверив составление портфеля специалистам.

Где купить

Самая крупная российская площадка с зарубежными активами – Санкт-Петербургская Биржа, на которую можно выйти через брокера Финам или БКС .

Посмотреть доступный список всех бумаг можно здесь — spbexchange.ru/ru/listing/securities . Из недостатков – скудный выбор продуктов, низкая ликвидность площадки и непривлекательная политика налогообложения дивидендов.

Как альтернатива, но с более высоким порогом входа — компания Interactive Brokers, которая располагает десятками ETF на REIT. Минимальная сумма для открытия счета — 10 тысяч долларов.

Благодарю за внимание и надеюсь, что мне удалось ответить на многие Ваши вопросы по данной теме.

Подписывайтесь на обновления блога и делитесь статьей со своими друзьями в социальных сетях.

Более 6 лет изучаю инструменты интернет заработка, создал несколько источников дохода.

Активно инвестирую в различные направления.

На страницах блога помогаю людям становиться финансово грамотными и улучшать качество своей жизни.

Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости: зачем нужен, как работает, список всех ЗПИФов

Пришло время поговорить о паевых фондах и такой загадочной их разновидности, как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Первые ПИФы появились в России двадцать лет назад.

В последние годы они приобрели скверную репутацию в нашей стране, а между тем в США и Европе это один из самых популярных инвестиционных инструментов. На мой взгляд, главная причина недоверия к закрытым паевым фондам – это недостаток информации у граждан. Что я и попытаюсь исправить в своей очередной статье.

Что это такое и зачем они нужны

Есть мнение, что владение второй квартирой или офисом в бизнес-центре дает человеку уверенность в завтрашнем дне. Однако это также требует от собственника регулярного общения с арендаторами, страховщиками, ремонта и других мелочей, которые превращают инвестирование во вторую работу. Время всегда можно потратить с большей пользой, для чего и были созданы паевые фонды.

Паевое владение не требует активного участия инвесторов. Все заботы возьмет на себя управляющая компания, и она же в случае необходимости будет нести ответственность перед третьими лицами (пени, штрафы, неустойки и т. д.).

Существует несколько типов паевых инвестиционных фондов недвижимости. Для нас с вами самый большой интерес представляет один – закрытые (ЗПИФН). Попасть в такие проекты сложнее всего, на то они и закрытые, но именно они приносят максимальную инвестиционную отдачу. Поэтому усилия стоят того.

Список всех существующих ЗПИФов

Перечислены лидеры рынка, показавшие в 2019 году высокую доходность. Однако ими список активных инвестиционных фондов не ограничивается. Инвестиционные предложения разной степени привлекательности вы сможете найти на сайтах большинства российских банков (ВТБ, Сбербанк, Уралсиб, АльфаБанк и др.).

Как работают ЗПИФы

Принцип работы паевых инвестиционных фондов недвижимости следующий: УК проводит сбор средств, выбирает стратегию инвестирования и занимается оперативным управлением. При нормальной работе ЗПИФа пайщики в нее не вмешиваются, но в случае необходимости вправе навязать свое решение инвестиционной организации или даже выбрать другую.

Кто и как управляет имуществом ЗПИФН

Управлением имуществом инвестиционного фонда занимается УК, получая плату за свои услуги. Ее деятельность контролируют государственные органы, частный регистратор, независимые аудитор и оценщик, которых нанимает сама компания.

Граждане способны влиять на принятие решений лишь одним способом – при помощи общих собраний. Чтобы решение такого собрания стало обязательным, необходимо набрать 75 % голосов от общего числа инвесторов закрытого инвестиционного фонда.

Голосуют они стоимостью своих паев, т. е. принцип «один человек – один голос» здесь не действует. Отмечу: если количество инвесторов в ЗПИФе велико, собрать их всех в одном месте и убедить проголосовать за нужное решение сложно.

Каковы права у пайщиков ЗПИФН

Инвесторы закрытого инвестиционного проекта обладают правом требовать от УК качественного управления их имуществом. В случае необходимости они могут в любой момент отказаться от услуг своего управляющего и выбрать нового.

Также они наделены следующими правами:

• правом на получение части прибыли закрытого ПИФа согласно размерам доли;
• правом продажи доли в закрытом инвестиционном фонде на вторичном рынке, если он не ограничен в обороте;
• правом на досрочное погашение пая в предусмотренных уставом или законодательством случаях;
• правом на компенсацию от УК при досрочном прекращении договора доверительного управления;
• правом на участие в общем собрании закрытого ПИФа и свободное голосование на нем.

Механизм привлечения инвестиций в ЗПИФН

После открытия инвестиционного фонда компания начинает поиск инвесторов, размещая паи на Московской бирже, а также давая рекламу в журналах и на информационных ресурсах, посвященных инвестиционной деятельности.

Банки рассылают по почте предложения своим клиентам. Обычно у крупных УК есть сразу несколько активных проектов, в которые можно вложиться. Чтобы стать участником закрытого ПИФа, необходимо подписать договор с УК и перевести деньги на счет.

Куда инвестируют

Как правило, ЗПИФН создают, чтобы привести в жизнь крупный проект в сфере недвижимости (например, строительство высотного здания или застройка района).

После завершения закрытый паевой инвестиционный фонд прекращает свое существование, коллективное имущество идет на реализацию, а прибыль распределяется между инвесторами согласно размерам их долей. Если закрытый ПИФ занимается арендой недвижимости, его владельцы получают ренту.

Какова доходность ЗПИФН

Закрытые ПИФы показывают высокую доходность по сравнению с ценными бумагами и другими видами паевых фондов. Она может доходить до 34 % годовых (именно такую доходность в 2018–2019 годах показал QBF – Региональная недвижимость). В первую очередь показатели зависят от ситуации на рынке недвижимости и качества управления.

Можно ли приобрести паи в ЗПИФ

Закрытые паевые фонды принимают новых пайщиков только в момент открытия или при дополнительной выдаче паев. Что происходит не всегда. Также приобрести долю в ЗПИФе можно напрямую у инвестора либо через брокера на Московской бирже.

Виды ЗПИФ

• рентные. Создаются для покупки недвижимости, чтобы сдавать ее в аренду;
• девелоперские. Покупают недвижимость для последующей перепродажи (здания, жилые и коммерческие помещения, земельные участки);
• ипотечные. Продают жилье в ипотеку;
• инвестиционные. Не приобретают недвижимость напрямую, а занимаются финансированием других паевых фондов недвижимости;
• смешанные. Совмещают ряд направлений.

Преимущества и недостатки

Как и все инвестиционные инструменты, закрытые паевые фонды недвижимости обладают своими плюсами и минусами, рассмотрим основные из них.

• возможность менять паи разных инвестиционных фондов, принадлежащих одной управляющей компании, и тем самым законно избежать уплаты НДФЛ;
• относительно высокая доходность. При грамотном управлении доля может расти в цене даже в случае спада на рынке недвижимости, все зависит от стратегии УК;
• вложения хорошо защищены, а сама недвижимость всегда застрахована и находится в руках профессионалов;
• за УК установлен контроль со стороны госорганов, Центробанка, регистратора и независимого аудитора;
• информация об имуществе в открытом доступе, компания обязана публиковать ежемесячную отчетность о состоянии активов.

• прибыль закрытых паевых фондов не гарантирована и зависит от цен на недвижимость либо стоимости аренды помещений;
• необходимость платить комиссию, даже если доход невелик или отсутствует (по мнению многих специалистов, эта оплата завышена);
• нельзя выделить долю имущества в натуре, т. е. забрать свою часть собственности. Только погасить пай в УК или продать его другому инвестору;
• УК часто завышают стоимость активов при реализации долей;
• относительно высокий порог входа, который в закрытых паевых инвестиционных фондах может составлять от 300 тысяч до нескольких миллионов рублей.

Как создать ЗПИФ

Создание закрытого паевого фонда не представляет сложности. Чаще всего их создают для привлечения инвестиций в связанный со строительством проект.

Процедура состоит из четырех этапов:

• поиска инвесторов;
• заключения с ними договора долевого инвестирования;
• заключения договора доверительного управления с лицензированной УК;
• регистрации в Центробанке.

Если вы планируете открыть не один, а несколько закрытых паевых фондов, стоит подумать о регистрации собственной УК. Правда, это уже потребует времени и значительных финансовых затрат.

Заключение

Длительный застой на рынке недвижимости не лучшим образом повлиял на репутацию паевых фондов. Ситуация постепенно меняется к лучшему, в прошлом году большинство закрытых ПИФов недвижимости отчитались о прибыли. Уверен, что уже скоро мы увидим, как они занимают первое место среди средств долгосрочного инвестирования в России.

Понравилась статья? Не забудьте поделиться ей со своими друзьями. Обязательно подпишитесь, чтобы не пропустить ничего интересного!

Источник https://investbro.ru/paevojj-fond-nedvizhimosti-chto-ehto/

Источник https://greedisgood.one/zakrytiy-paevoy-investitsionniy-fond-nedvizhimosti

Источник

Источник