REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора

Более 50% россиян при появлении крупной суммы купят квартиру, показал опрос ВЦИОМ и «ДОМ.РФ». И хотя инвестиции в недвижимость не слишком доходны, иметь ее в портфеле — хорошая идея. Только если это не квартира.

REIT: что это такое

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.

REIT бывают трех категорий:

• имущественные — занимаются прямыми вложениями в недвижимость;
• ипотечные — инвестируют в ипотечные ценные бумаги;
• гибридные — инвестируют и напрямую, и в ценные бумаги.

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Преимущества REIT

• Низкий порог входа: при вложении в недвижимость речь обычно идет минимум о 5 млн рублей. Акции REIT или ETF на REIT можно купить за 30—100 долларов.
• Высокая ликвидность: продать фонд можно в пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера — в часы работы биржи.
• Диверсификация: для российского инвестора покупка REIT — это возможность хранить часть капитала на зарубежном рынке и получать доход в валюте.
• Доходность: средняя доходность американского REIT составляет от 4% до 6% годовых в долларах США (до налогов).
• Надежность.

Минусы REIT

• Больше подходит для активных инвесторов. Вложение в REIT больше похоже не на пассивные ETF, а на акции: важно перед покупкой внимательно изучить всю информацию о выбранном фонде, найти его показатели, узнать перспективы и долю на рынке. Не стоит покупать фонд просто ради эксперимента — он может обойтись довольно дорого, ведь некоторые REIT и в минус уходят. Но снизить риск можно, купив не акции одного фонда, а REIT ETF.

• Высокие налоги для российских инвесторов. Покупая REIT, российский инвестор вынужден платить довольно существенный налог в казну той страны, в которой основан фонд. Например, если речь идет о США, то с вас удержат 30% от дохода, причем в долларах. А если не подпишете форму W-8BEN, то сверху заплатите еще и 13% НДФЛ (но форму, конечно, просто подписать у вашего брокера). В любом случае сумма будет существенная: например, если вы заработали за год 500 долларов дивидендов, то 150 из них уйдут на налоги. Так что всегда нужно внимательно считать, насколько лично вам выгодна такая инвестиция.

Как вложиться в REIT

Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.

Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).

ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?

В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).

Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.

Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.

ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.

Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.

Преимущества ЗПИФн:

• Простота вложений: инвестору не нужно самому заниматься поиском квартир для покупки, их улучшением и перепродажей — все это берет на себя управляющая компания.
• Сравнительно невысокий порог входа: стоимость паев выше, чем акций или ETF REIT, но все же не сравнится с ценой недвижимости. Обычно речь идет о сотнях тысяч или паре миллионов рублей.
• Высокая прозрачность: управляющая компания обязательно регулярно публикует отчеты фонда, и инвестор может проследить за тем, что происходит с его деньгами.
• Надежность: деятельность ЗПИФн регулируется государством, за ней следит специальный депозитарий. Активами фонда распоряжается управляющая компания — профессиональный участник рынка ценных бумаг. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.
• Имущество фонда принадлежит пайщикам: если у управляющей компании или фонда возникнут финансовые трудности, средства фонда перейдут под управление другой компании. Вложенный капитал не сгорит.
• Налоговые льготы: многие ЗПИФ создаются под конкретные проекты или оптимизацию владения недвижимостью, поскольку имеют налоговые льготы.

Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть

• Не все фонды приносят хорошую доходность.
• Ликвидность часто чуть ниже, чем у REIT: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, чаще всего ваши деньги остаются в фонде до окончания его срока действия (по закону это от трех до 15 лет).
• Риски плохого управления: перед тем, как вложиться в ЗПИФн, нужно внимательно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.
• Частному (неквалифицированному) инвестору доступно не так много ЗПИФ: многие фонды, которые приносят хорошую прибыль, создаются под определенные проекты, то есть фактически только для своих.
• Главная проблема: возможное обесценивание со временем объекта недвижимости, который составляет «тело» фонда, а значит, возможные убытки пайщиков, когда фонд через 5—15 лет расформируется.

Как вступить в ЗПИФн

Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.

Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?

Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.

На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.

Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

Как инвестировать в компании и заработать? 2 надежных варианта

Инвестиции как метод заработка существует уже очень давно. Инвесторы преследуют разные цели – одни хотят приумножить свой капитал, другим достаточно просто сохранить. В зависимости от того, что интересует, выбираются разные методы вложений. Но есть один универсальный способ – инвестиции в компании, который на сегодняшний день можно назвать ключевым, если речь идёт именно об инвестировании, не спекуляции. Хотя, как показывает практика, в последнее время одно практически неразрывно связано с другим, и не всегда есть возможность увидеть различия.

1. Инвестиции в компании — что это?
2. Инвестиции в акции компаний
3. Инвестиции в облигации компаний
4. Прямые и косвенные инвестиции в компании
5. Как инвестировать в компании
6. Заключение

Инвестиции в компании — что это?

Инвестиции в компании – это получение дохода от вложений в какую-либо компанию (фирму, корпорацию, фонд и так далее). Основная схема крайне проста – мы вкладываем деньги и, если деятельность компании прибыльна, получаем свою долю . Также можно ссудить деньги и получить доход независимо от результатов деятельности. Бывают инвестиции в прямом виде и прочие способы финансового взаимодействия. Далее мы рассмотрим основные варианты инвестиций в компании, какие есть плюсы, минусы и особенности. Единого мнения относительно того, какой способ лучший нет, поэтому инвестор сам взвешивает все “за” и “против”, выбирает то, что ему больше всего подходит исходя из личных предпочтений.

Чтобы понять всю разницу, рассмотрим один конкретный пример. Все знают, что представляет собой Газпром . Также, наверняка, все слышали об автомобильном гиганте General Motors. Можно вложиться в Газпром, который является надёжным, прекрасным для инвестиций объектом, а можно вложиться в General Motors, который пережил банкротство. В первом случае у нас практически гарантия получения дохода, но не очень большого. Во втором случае имеем определённый риск, но зато и потенциал гораздо выше. То есть рассматривается два пути – инвестиции в изначально высококачественное направление и инвестиции в не очень надёжное, но более перспективное в контексте прибыли. И то и другое будет инвестициями в компании, но, как видим, подход самого инвестора будет совершенно разным.

Инвестиции в акции компаний

Для начала рассмотрим самый распространённый, простой и доступный способ инвестировать в компании – приобретать их акции . Акция является финансовым инструментом, который юридически подтверждает право обладателя на определённую долю в прибыли. Здесь, конечно, есть нюансы по поводу того, какой процент прибыли должен направляться держателям акций, но, в целом, доходность получается неплохая, если дела у такой компании идут хорошо. На рынке есть некоторый ориентир соотношения стоимости акции и дохода – он составляет примерно 5-6% годовых . Отсюда следует два варианта действий:

1. Если бумага переоценена, то есть выплаты составляют менее 5% от её стоимости, то в этом случае лучше подождать, пока она опустится. Акции обычно совсем недолго находятся в таком перекупленном состоянии, рынок быстро возвращает всё на место.
2. Если бумага недооценена, то это прекрасный повод прикупить такие акции. Причём, можно это сделать в увеличенном объёме, так как заработать можно будет сразу на двух способах, о которых речь пойдёт далее. Но необходимо внимательно ознакомиться с тем, какой информационный фон вокруг компании, попытаться выявить причину недооценки бумаги. Акции склонны падать при первом же намёке на любой негатив, поэтому подобные события обычно хорошо освещаются в профильных СМИ.

Также стоит отметить, что без какого-либо интереса к сфере инвестирования результат может быть не очень хорошим. Под этим подразумевается то, что необходимо как минимум просто поглядывать хотя бы раз в неделю как идут дела на российском фондовом рынке , какая обстановка в мировой экономике и чего следует ожидать. Нужно сопоставлять эти слова с тем, что происходит, так как среди аналитиков очень модно “хоронить” российский рынок, призывать граждан покупать доллары и сидеть ждать краха. Такая тенденция наблюдается уже не первый год. Когда-нибудь новый кризис всё же будет, и все эти господа (телеведущие, выступающие на БизнесФМ и так далее) будут рассказывать о том, что они предупреждали. Но глобально в данный момент ничего не предвещает краха, поэтому можно смело инвестировать в компании.

Теперь рассмотрим, как мы можем получать доход от инвестиций в акции компаний. Всего есть два варианта, которые предполагают совершенно разный подход к получению прибыли. Иногда их комбинируют (как в предложенном варианте с недооценённой бумагой) и получается третий вариант:

Покупка акций с целью удержания и получения дивидендов. Дивиденды – это периодические выплаты акционерам части прибыли, полученной компанией за определённый промежуток времени. Понятное дело, что не вся прибыль идёт на выплаты, обычно только часть, хотя, некоторые компании выплачивают и по 100% всей прибыли. Но это редкость. В общем, что бы ни происходило со стоимостью самой акции, мы её просто держим и получаем выплаты. Стратегия очень простая, не требует практически никаких действий. Часто делают следующим образом – на полученные дивиденды докупают ещё некоторое количество этих же акций, то есть из года в год наращивают объём позиции . Или покупают акции недооценённых, расширяя свой инвестиционный портфель .

Самое важное, что нужно запомнить – акции не являются таким волатильным инструментом как криптовалюта или драгоценные металлы . Монета может легко вырасти в разы, а потом обвалиться на 80%. Акции же очень чётко показывают реальное положение дел, огромное количество инвесторов пристально следят за тем, что происходит. Это, конечно, не исключает манипуляций с ценой, но мы здесь говорим об инвестициях в акции компаний, а не о краткосрочных спекуляциях. Если даже бумага просела на 10% без видимых причин, то беспокоиться и наводить панику не стоит , она может через месяц вернуться обратно, а уже через два стоить даже больше, чем мы ожидали. Такого рода инвестиции нужно воспринимать как долгосрочные и выходить из акций только в том случае, когда есть возможность получить солидный плюс.

Инвестиции в облигации компаний

Ещё один метод инвестирования, доступный каждому желающему. Облигация – долговое обязательство. То есть мы “даём в долг” компании. Можно провести аналогию с долговой распиской. Рассмотрим все аспекты такой инвестиции в компанию, начнём с плюсов:

1. Консервативный, стабильный заработок. Надёжнее таких вложений разве что государственные облигации (ОФЗ). Но разве кто-то допускает мысль, что Лукойл или МТС могут обанкротиться и не платить по своим обязательствам? Вряд ли. Поэтому, если мы хотим сделать крайне надёжное вложение, лучшим выбором будет корпоративная облигация . К тому же, на нашем фондовом рынке доступны только действительно безопасные варианты. Вообще, тут прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск. Поэтому можно посоветовать госкорпорации, например, Газпром.
2. Получение выплат в установленном порядке, указанном в описании облигации. Где-то платят раз вгод, а где-то и каждый квартал. Также можно выбрать и длительность.
3. Возможность продажи. Если мы купили облигацию МТС со сроком погашения в 2021 году, это ещё не значит, что мы обязаны ждать 2021 года. Это такой же товар, как и акции, можно в любой момент продать (но с дисконтом!). Чем ликвиднее облигация, тем проще и выгоднее её можно реализовать. Можно взять пятилетку, а продать через полгода.

Минусов, как таковых, у корпоративных облигаций нет. Разве что не очень большая прибыль – от 5% до 7-8% . С другой стороны, это гораздо больше того, что предлагается на депозитах в банке , поэтому инвесторам, ценящим безопасность, но желающим получить максимальный доход, такой вариант инвестиций в компании идеально подойдёт.

Прямые и косвенные инвестиции в компании

Сделать вложение можно и не связываясь с акциями или облигациями. К тому же, для такого рода инвестиций компания должна быть представлена на бирже. Если есть на примете какой-либо бизнес, зарегистрированный как юридическое лицо, мы можем приобрести долю в нём. Разумеется, при согласии владельца или владельцев и их готовности продать. Здесь обычно действуют двумя путями:

1. Покупка доли в тот момент, когда бизнес ещё находится в стадии проекта либо сразу после начала работы. Какой бы интересной и перспективной идея не казалась поначалу, многие подобные проекты загибаются по множеству разных причин. Это может быть некачественное управление, неверная оценка рынка, плохое маркетологическое исследование и ещё много чего. Поэтому инвестировать в компании на совсем ранней стадии её развития лучше после тщательного самостоятельного изучения всех возможностей и всех рисков. Вообще, удобнее делать инвестиции в компании тогда, когда она начала функционировать и показывает уверенный рост. Это может быть дороже, чем при открытии, но зато надёжнее. Значительно снижается вероятность полной потери средств.
2. Покупка доли тогда, когда уже компания заняла своё место на рынке. Стоить доля будет достаточно много, но зато мы покупаем уже поставленное на ноги дело, которое развивается и имеет перспективы. Такой подход можно назвать консервативным, примерно так же, как и в случае с дивидендами по акциям. Но даже в этом случае никто не застрахован, любая новая законодательная инициатива может запросто погубить целый рыночный сектор.
   Пример объявлений о продаже доли в бизнесе

В качестве косвенных инвестиций можно привести один жизненный пример. Допустим, у нас есть оборудование, которое мы можем сдать в аренду (автомобиль, экскаватор, серверная станция, что-нибудь ещё). Чем большую роль это будет играть в деятельности компании, тем на больший профит можно рассчитывать. Сдать можно по-разному – с фиксированной платой или же с получением доли прибыли. В общем, всё зависит от ценности предлагаемого и актуальности. Главное, помнить, что на рынке помимо множества компаний есть также и множество инвесторов, и если искать совсем идеальный вариант, то в итоге можно его не найти и упустить момент выгодного вложения.

Как инвестировать в компании?

Для того, чтобы начать инвестировать в компании, нужно получить доступ к такой возможности. Делается это через иностранных брокеров или отечественных , имеющих лицензии на осуществление такой деятельности в РФ. Ничего сложного в этом нет. Итак, порядок действий:

1. Подготавливаем сумму денег. Она должна быть такой, чтобы не возникло срочной необходимости её забирать. То есть у нас должен быть стабильный доход, иметься финансовая подушка безопасности . Если всё так и есть, переходим к следующему этапу.
2. Выбор брокера. Здесь, в общем-то, не так и много пространства для размышлений, просто выбираем наиболее подходящего по условиям (минимальный депозит, предлагаемые сервисы, условия торговли, доступность и удобство). Переводим деньги на брокерский счёт. Если изначально есть понимание, что инвестировать будем долго, то следует ознакомиться с таким вариантом как индивидуальный инвестиционный счёт . Это поможет сэкономить на налогах, что будет однозначным плюсом. Если хотите инвестировать в иностранные акции, то лучше воспользоваться зарубежным брокером.

Источник https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10941029

Источник https://internetboss.ru/investicii-v-kompanii/

Источник

Источник