Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство

Инвестиции в строительстве являются важным элементом экономической политики для эффективного развития каждого города и всей страны. Инвестиции – денежные вливания в строительную отрасль, обеспечивающие дальнейшее расширение, воспроизводство и поддержание капитала. Процесс инвестирования заключается в переходе свободных финансов в различные формы накопления богатств от тех, у кого они находятся в избытке, к тем, кто в них нуждается.

Инвестирование в строительство представляет собой ресурсный поток в настоящее время в целях повышения объема капитала в последующих периодах. Субъекты инвестирования для получения прибыли и выгод после запуска инвестиционного плана в действие выжидают определенный период.

Виды инвестиций

Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.

Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.

Государство финансирует объекты, для этого осуществляет обоснование инвестиций в строительство, вклады направляются в отрасли производства, являющиеся дотационными. Финансированию подлежат социальные объекты и малодоходные предприятия. В качестве источника государственного инвестирования служат внешние и внутренние займы, налоги, доходы госпредприятий, ввод в обращение новых объемов денежной массы.

Частное финансирование инвестиций осуществляется за счет использования нераспределенной прибыли, амортизационных начислений внутри предприятия. Частным кредиторам разрешается осуществлять инвестиции в строительстве за счет привлечения чужих финансов в виде оформления кредитов или имитирования ценных бумаг.

Финансовое инвестирование в строительстве предполагает покупку ценных бумаг у собственника, который является хозяином строительства. Такие вложения дают право инвесторам после окончания застройки получать доход в виде дивидендов или процентов помимо номинальной стоимости бумаг.

Капитальное строительство

Строительство, как отрасль, отвечает за возведение, переоборудование, реконструкцию сооружений в различных областях хозяйственной деятельности. В более обобщенном понятии строительство рассматривается как объединение науки, зодчества и производства. В результате строительного производства возникает продукция, включающая жилые и общественные здания, постройки специального назначения, производственные комплексы и отдельные помещения, транспортные и коммуникационные линии.

Отличительные черты капитального строительства

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

• строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
• производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
• производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
• глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

Меры по эффективному расходованию инвестиций

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта.

Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.

Использование в строительстве частных инвестиций

В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:

• предпринимательская схема;
• арендная модель;
• концессионная система;
• совместная государственная и частная кооперация.

Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.

В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.

Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.

Объединение частного и государственного капитала в форме кооперации позволять использовать государственные средства и частные вложения для создания инвестиций в строящийся объект. Такой инвестиционный план предполагает создание смешанной по интересам группы предприятий. Государство оставляет за собой право использовать интерес в виде прямого присутствия, а частник надеется на прибыльное вложение капитала.

Функции Госстроя

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

• разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
• содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
• координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
• разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
• формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
• повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Инвестирование жилищного строительства

Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.

Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.

Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.

Инвестирование строительства офисной недвижимости

Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.

После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.

Инвестирование в строительство гостиничных комплексов

Туристический бизнес теряет прибыль от нехватки мест в гостиницах. Экономические причины, неблагоприятный инвестиционный климат в этой сфере приводят к тому, что потребность в поселении людей на краткосрочный период решается за счет владельцев, сдающих квартиры в посуточную аренду. Но последние тенденции рынка выявили тенденции, когда частные инвестиции поступают на возведение новых современных гостиничных комплексов всех классов от «эконом» до «престиж». Наиболее охотно вкладчики дают деньги на недорогие гостиницы, при этом спрос на такие номера резко возрастает по причине объединения безопасности, адекватной цены и качественного сервиса.

Понятие бизнес-плана

Бизнес-план является системным официальным документом, представляющим обоснование реализации инвестиционного проекта в представленном варианте. Входит в пакет бумаг, описывающих суть инвестиционной системы. Официально назначенным лицам, от которых напрямую зависит выбор того или иного инвестора, поступает на рассмотрение много бизнес-планов в составе проектной документации на инвестиции в строительстве.

Разработка бизнес-плана происходит в соответствии с определенными правилами:

• бизнес-план, оформленный по всем правилам, представляет собой рабочий документ, информирующий о воплощении в жизнь идей, которые заинтересуют потенциальных инвесторов;
• инвестиционная компания, тщательно продумавшая и качественно разработавшая план, показывает профессиональную подготовку в сфере строительства и определяет первое впечатление инвесторов о проекте и перспективах вложения средств;
• план помогает эффективному контролю реализации проекта;
• план включает детальное обоснование тех или иных мероприятий, заставляет разработчиков уже на первой стадии критически оценивать выбранные действия, расчет показателей, своевременно удалять возникшие ошибки и просчеты.

Бизнес-план разрабатывается по общепринятой системе. Его рабочая структура описывается в форме макета плана. Представляется состав разделов и характеризуется информация, содержащаяся в каждом разделе.

Сущность и виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски — это опасности обесценивания вклада в строительство, снижение и полная потеря его начальной стоимости в результате непрофессиональных действий руководства строительной организации или государственных органов. Составитель инвестиционного проекта в первую очередь обращает внимание именно на риск, а затем выявляет потенциальный доход. Проекты с перспективой высоких доходов, как правило, имеют высокие степени риска. Инвестиционные риски классифицируются:

• системная группа рисков возникает под действием внешних факторов рыночной экономики и является неотъемлемой составляющей любой деятельности, связанной с инвестированием, к ней относят инфляцию, политические конфликты, валютные колебания и другие;
• несистемные риски преследуют частные инвестиции по причине отраслевых, кредитных и деловых рисков одного конкретного инструмента или инвестора, для их минимизации во время реализации проекта сменяют стратегию, применяя рациональное управление;
• инфляционный риск вызывается непрогнозируемым ростом инфляции, оказывает негативное влияние на размер реальной прибыли, стоимость активов уменьшается, прогнозируемой доходности не достигается, этот вид риска напрямую связан с изменением процентной ставки.

Способы минимизировать риски

Инвестиции в строительстве подвергаются различным видам рисков, вовремя сделанная оценка рискованного вклада, анализ финансовых инструментов помогают наладить оптимальное соотношение между рисками и доходной частью проекта. Для минимизации рисков применяются различные методы, например, инвестирование в зарубежные активы, понижение объема кредитных средств, предназначенных для вклада.

Для уменьшения риска упущенной выгоды тщательно контролируется и проверяется смета на строительство, акции страхуются контрактами фьючерсного типа. Риск снижения ликвидности акций уменьшается при использовании наиболее проверенных акций с высокой ликвидностью известных компаний. Операционные риски уменьшаются при тщательном выборе профессионального исполнителя.

Инвестиционные компании на современном строительном рынке

Новая система кредитно-финансовых форм получила развитие еще в послевоенное время, до начала войны отмечаются только отдельные проявления инвестиционных компаний. Для привлечения финансов компании становятся эмитентами ценных бумаг, денежные средства затем вкладываются в покупку финансовых инструментов других компаний или корпораций.

Инвестиционные компании открытого типа относят к системе взаимных фондов, выпускают ценные документы небольшими равномерными порциями, привлекая капитал постепенно, рассчитывают на привлечение новых покупателей. Постоянная продажа акций позволяет целенаправленно наращивать инвестиции.

Закрытый тип компаний выпускает требуемый объем акций сразу в полном количестве. Новые покупатели не привлекаются, приобрести ценные документы можно только у старых покупателей.

В заключение следует отметить, что капитальное строительство в нашей стране развивается быстрыми темпами. Инвесторы, вкладывая средства в строительство хозяйственных и других объектов, получают хорошие выгоды. Если в основе финансирования лежит правильная оценка рисков и предполагаемой прибыли, то государственная или частная компания только выиграет от инвестирования в строительство.

Инвестиции в строительство: виды инвестиций, преимущества и недостатки

Вложения в строительство считаются одним из доступных способов инвестиций, позволяющим в сравнительно короткие сроки получать неплохую прибыль. Расскажем, в какие объекты можно вложить деньги, насколько это выгодно, и как защитить свой капитал.

Виды инвестиций в строительство

Свободные деньги не должны лежать мёртвым грузом, поэтому каждый, кто ими обладает, стремится вложить их максимально выгодно, например, в строительство.

Существует несколько вариантов вложений. Выбирая тот или иной вариант инвестиций в строительство, следует учесть не только риски и доходность, но и опыт инвестора, ведь есть направления, подходящие только опытным финансистам, и есть те, куда могут вкладывать деньги новички.

Жилая недвижимость

В России 50% всех инвестиций идут в жилищное строительство. Это весьма надёжное направление с минимальными для инвестора рисками, так как строить дома не перестают даже в самые тяжёлые для экономики страны времена. Такие вложения приносят большую прибыль, чем вклады в банки.

Планы действий инвестора таков:

1. Вкладываете деньги в дом, который уже возводится или только будет строиться.
2. После того как дом сдаётся в эксплуатацию, жилье продаёте по более высокой цене, чем покупали или сдаёте его в аренду, что позволит иметь постоянный доход.

При вложении финансов в жилищное строительство учитывают показатели, которые могут повлиять на стоимость готовых квартир:

• в какой части города расположен объект, его удалённость от инфраструктуры и т. п.;
• планировка квартир и количество комнат;
• планы властей на дальнейшее развитие района, в котором располагается жилье.

На рынке недвижимости наиболее ликвидными и востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры.

Покупка квартиры на стадии застройки обходится гораздо дешевле, чем после её окончания. Инвестор в данном случае зарабатывает на разнице в цене между жильем на период строительства и в момент сдачи его в эксплуатацию.

Коммерческая недвижимость

Коммерческой называют недвижимость, которую используют предприниматели для осуществления своей профессиональной деятельности. Владелец таких объектов получает прибыль, взимая плату с арендаторов.

В больших городах максимальным интересом у инвесторов пользуются офисные и торговые помещения (или целые здания). Владелец такой собственности ежемесячно получает оплату, при этом его обязанностью является поддержание нормального состояния объектов.

Особенности дохода с коммерческой недвижимости:

• доходность выше, чем в жилищном строительстве в 2 раза;
• слишком большие для обычных людей суммы инвестирования — от 10 миллионов рублей;
• физическое лицо может быть косвенным инвестором (через покупку акций или сотрудничество с компанией-посредником);
• прямая инвестиция предполагает совершение купли-продажи и заключение договора инвестирования строительства;
• окупаются вложения примерно через 10 лет, а размер годовой прибыли составляет 10% от суммы, которая была инвестирована.

Если недвижимость представляет собой помещение в составе бизнес-центра, могут возникать проблемы с владельцем всего здания (например, тот может выдвигать свои условия, которые не выгодны остальным собственникам доли данной недвижимости). Именно поэтому выгоднее владеть целым этажом, а ещё лучше — всем зданием.

В последние годы наблюдается спад инвестиций в коммерческую недвижимость. Эксперты регулярно прогнозирую рост вложений, но следует понимать, что доходность таких объектов во многом зависит от глобальной экономической ситуации.

Гостиничные комплексы

В России вложения в гостиничный бизнес не так популярны, как в жилой фонд. Окупаются гостиницы достаточно быстро (примерно за 5-7 лет), если сравнивать со многими другими видами инвестиций. Это вполне достойный показатель, поэтому вложения в гостиницы не могут не заинтересовать владельцев свободных денег.

Инвестициями в гостиницы обычно занимаются инвесторы, имеющие немалый опыт в операциях с недвижимостью. Чтобы выгодно вложить деньги, необходимо знать и учитывать массу нюансов, связанных с доходностью гостиничного бизнеса.

Индустриальные объекты

Этот вид инвестиций требует не только вливания значительных средств, но и знания конъюнктуры рынка, владение определённой информацией. Обычно инвестициями в промышленное строительство занимаются люди, имеющие соответствующий опыт.

Новичкам рекомендуется вкладывать средства в недвижимость, предназначенную для производства, через посредников. Можно воспользоваться услугами управляющей компании или инвестиционного фонда. Разумеется, предварительно надо поинтересоваться их репутацией.

Наиболее перспективными объектами считаются здания и помещения, предназначенные для производства:

• продуктов питания;
• бытовой химии
• мебели т. д.

Коттеджи

Коттеджное строительство считается выгодным способом вложения средств, но требует больших стартовых сумм.

Зажиточные граждане крупных городов активно интересуются загородным жильем, ведь жизнь в большом доме считается более комфортной. Особенно востребован коттеджный посёлок, который находится среди красивой природы.

Стандартный порядок действий при инвестировании в коттеджи:

1. Выясняете перспективность строящегося загородного дома. При этом учтите инфраструктуру посёлка, наличие коммуникации, удалённость от города и трассы, прочие показатели, влияющие на комфорт жизни и стоимость будущего жилья.
2. Покупаете коттедж на этапе возведения фундамента.
3. Далее есть несколько вариантов развития событий. Можно самому жить в построенном доме, пока не возникнет необходимость его продать (недвижимость со временем только дорожает). Другие варианты — продажа коттеджа по более высокой цене сразу после окончания плановых строительных работ или сдача его в аренду.

Зарубежное строительство

Этот вид инвестиций практикует определённый слой инвесторов, разбирающихся в законодательстве тех стран, в которых они делают вложения.

К преимуществам зарубежных инвестиций можно отнести:

• Возможность сдачи в наём жилья в курортный сезон (если купить его в стране развитого туризма).
• Получение пассивного дохода при заключении договора с агенством недвижимости. Фирма будет заниматься поиском и заселением жильцов, перечисляя часть дохода от аренды инвестору, а часть оставляя себе.

Не в каждой стране можно купить недвижимость, кроме того желательно знать язык той страны, в которой она покупается.

Строительная техника

В ходе строительства задействуется много дорогостоящей техники — бульдозеры, самосвалы, погрузчики, бетономешалки и другие специализированные машины и устройства. Спрос на них весьма велик. Многие строительные компании предпочитают не покупать подобную технику, а брать её при необходимости в прокат.

Владея парком строительной техники, можно получать прибыль от её эксплуатации арендаторами. Минус таких инвестиций — необходимость проводить ремонт и обслуживание техники за свой счёт, к тому же нужно возвести ангар, где будет размещаться спецтехника до того момента, как её возьмут в аренду.

Варианты вложений в строительство

Долевое участие. Инвестор вкладывает деньги в проект, при этом возведение объекта может находиться лишь на стадии планирования. Как только будет собрано нужное количество денег, компания приступит к реализации задуманного.

Все вложенные средства находятся не в распоряжении застройщика, а на особом счету — эксроу. Благодаря такой схеме минимизируются риски, а деньги в компанию поступают постепенно, по мере исполнения запроектированных работ.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Инвесторы создают сообщество, каждый участник которого вкладывает в дело определённую сумму. От размера вклада зависит прибыль — кто больше вкладывает денег, тот получает больший доход.

Сообщество, как правило, имеет паевую структуру. При таком подходе инвесторы чувствуют себя более защищёнными, так как коллективно проще находить правильное решение. Руководить ЖНК доверяют, как правило, опытному человеку с безупречной деловой репутацией.

Фонд финансирования. Эта организация исполняет роль посредника между строительной компанией и инвесторами. Фонд взаимодействует с вкладчиками, защищает их интересы, контролирует расход средств и процесс строительства, обеспечивает юридическое сопровождение. Поэтому этот вариант подойдёт инвесторам с любым капиталом и опытом в сфере инвестирования.

Порядок осуществления инвестиций в строительство

План действий зависит от способа вложений и выбранного объекта. Самый простой путь — стать дольщиком в каком-либо проекте надёжной строительной компании, тогда не придётся вникать в тонкости строительства. Если инвестор хочет тщательно разобраться в процессе, он действует по описанной ниже схеме.

Выбор застройщика

Первым делом выясните, кто является застройщиком, и узнайте о компании максимум информации. Выбирая застройщика, обратите внимание на такие моменты:

• какая репутация у компании;
• сколько объектов уже сдано в эксплуатацию;
• каков их опыт строительной деятельности;
• сколько инвесторов участвует в проекте;
• есть ли взаимодействие с банком и каким.

Застройщики в своей деятельности должны руководствоваться действующим законодательством, в частности законом, регулирующим их работу — 214-ФЗ.

Выбор объекта инвестирования

Выберите объект инвестиций, который бы соответствовал сумме вашего капитала и обеспечивал необходимую доходность. Если вы начинающий инвестор, проще всего вложиться в жилищное строительство.

Выберите подходящий дом, квартиру (одну или несколько), определитесь с целями инвестирования (продажа или аренда), и составьте реальный бизнес-план.

Переговоры

После того как вы определились с застройщиком, переходите к переговорам. По законам РФ нельзя купить объект, который находится в стадии возведения.

Как покупатель, вы имеет право на:

• заключение договора долевого участия/паевого взноса;
• внесение инвестиционного вклада;
• участие в строительном кооперативе.

Опытные инвесторы и эксперты считают, что наиболее выгоден и безопасен вариант долевого участия. Они рекомендуют вкладчикам настаивать именно на долевом договоре.

Обязательно обсудите с застройщиком способ внесения средств. Возможно поэтапное внесение денег, перевод денег одним платежом или другой вариант.

Изучение и заключение договора

Прежде чем подписать инвестиционный договор, учитывают нормы закона 214-ФЗ. Все документы рекомендуется дать на проверку независимому юристу. Это платная услуга, но помните, что правильное оформление документов — один из факторов минимизации рисков.

Если не желаете тратиться, то изучите все пункты соглашения самостоятельно. Не ограничивайтесь поверхностным просмотром — читайте внимательно.

Моменты, на которые надо обратить внимание при изучении договора:

• когда будет закончена стройка;
• обязательства и права сторон;
• обратите внимание на пункт с указанием конкретной стоимости 1 кв. м (она должна быть фиксированной, не подлежащей изменению);
• какие санкции предусмотрены в случае нарушения договора;
• условия, при которых договор может быть расторгнут.

Посмотреть пример инвестиционного договора можно здесь.

Финальная стадия — подписание договора в присутствии нотариуса, который заверяет состоявшуюся сделку.

Эффективность вложений

Инвестор, независимо от своего опыта и вкладываемой в проект суммы, желает заранее знать, на какую прибыль от сделанных инвестиций он может рассчитывать. Рассмотрим пример расчета доходности.

Пусть инвестор вложил в покупку квартиры 2,8 млн. руб. Он не желает её продавать, а собирается сдавать в аренду за 30 тыс. руб. (с учётом ЖКХ).

Размер годовой прибыли: 30 000 руб. х 12 месяцев = 360 000 руб.

Отнимем 10% суммы на непредвиденные расходы: 360 000 — 36 000 = 324 000 руб.

Таким образом, доходность вложения составит: (324 000/2 800 000) х 100% = 11,6%.

При инвестициях в строительство нужно проявлять больше сомнений, нежели уверенности — ситуация на рынке всегда может поменяться не в пользу инвестора.

Инвестиционные риски

Любой вид инвестиций связан с определёнными рисками. Прежде чем заниматься вложением денег в строительство, полезно ознакомиться с возможными неприятностями, подстерегающими инвесторов.

• Сорвались сроки сдачи объекта. Этот вариант связан с минимальными потерями. Их не сравнишь с потерей денег вследствие мошенничества или полного банкротства застройщика без выплаты компенсации своим инвесторам.
  Обычно жертвами долгостроя становятся компании, привлекающие к строительству банковские займы. Банки не интересуются сроками сдачи объектов, их волнует только своевременный возврат заёмных средств.
• Банкротство застройщика. Недостаточно продуманное, нерациональное или нецелевое использование инвестиций, приводит к банкротству строительной компании. Когда такое случается, инвесторы имеют все шансы потерять свои деньги.
• Инвестору продали «воздух». Это самый распространённый способ злонамеренного отъема денег у легковерных инвесторов. Мошеннические фирмы продают объекты, которые не собираются возводить. Чтобы убедить будущего вкладчика, мошенники могут даже привести потенциального инвестора на какую-нибудь строительную площадку.
  Зачастую в обмане принимают участие юристы из реальных юридических фирм, чтобы при заключении договора создавалось впечатление предельной законности происходящего. Собрав деньги с инвесторов, мошенники вместе со своей «фирмой» бесследно исчезают. Найти их впоследствии крайне сложно.

Заподозрить мошенничество можно по низкой цене на недвижимости — именно этой особенностью преступники заманивают инвесторов в свои сети. Избежать ошибки поможет своевременное изучение рыночных и средних цен на объекты, аналогичные тем, в которые предстоит вложить деньги.

Слишком привлекательное предложение всегда должно вызывать подозрение. Если вам предлагают сверхвыгодное вложение денег в недвижимость, отказывайтесь от заключения сделки.

Страхование и другие способы минимизации рисков

Деньги — нестабильная величина. Их можно лишиться, даже если никуда не вкладывать, например, вследствие инфляции. Помимо этого есть масса других способов потерять свой капитал. Выход — защитить свои вложения с помощью их страхования.

Особенности и порядок страхования вложений в строительство:

• Перед заключением договора страхования выполняют экспертизу всех объектов, на которых будет проводиться строительство. Страховые агенты должны оценить вероятность наступления страхового случая на основе проведённого исследования.
• После экспертизы инвестор выбирает страховую компанию для заключения договора. Чтобы выбрать подходящую организацию, инвестору полезно проверить претендентов на наличие лицензий для страхования инвестиционной деятельности.

Заключение договора страховки происходит только при наличии договора между самим инвестором и компанией-застройщиком.

Чтобы заключить договор о страховании инвестиций в строительство, надо подготовить такие документы:

• Разрешение на проведение строительства. Если возводимый объект находится за городом, необходимо получить «добро» от местных властей. Если стройка ведётся на земле, принадлежащей застройщику, понадобится документ, подтверждающий право владения земелей.
• Инвестиционный договор — правильно составленный и заверенный нотариально.
• Документы, подтверждающие вложение денег, например, квитанции.
• Акты о долевом распределении объекта между инвесторами.

Страховая организация может потребовать от клиента и другие документы. Инвестор, стремящийся заключить договор страхования, может обратиться за получением всей необходимой документацией к компании-застройщику.

Посмотреть пример договора о страховании от финансовых рисков можно тут.

Если при проведении страховой экспертизы выявляются факты, повышающие риски, то страховщик может предложить инвестору менее привлекательные условия договора.

Помимо страхования, свести к минимуму риски инвестиционно-строительных проектов позволяют такие мероприятия:

• Уделите внимание рыночной состоятельности проекта ещё до вложения средств. Проведите маркетинговые исследования, привлекая компании, специализирующиеся на подобных исследованиях. Акцент следует делать не столько на текущее состояние, сколько на перспективу объекта на рынке.
• Проводите выбор компании-застройщика на основе конкурса. Главные критерии оценки — опыт, репутация и ценовое предложение.
• Жестко контролируйте процесс строительства с точки зрения использования финансов. Банки для этой цели содержат специальные отделы, занимающиеся мониторингом строительства и его финансовой составляющей.

Налогообложение

В России инвестиции в строительство считаются делом первостепенной важности, а потому не облагаются налогами. А вот доходы, полученные вследствие инвестиционной деятельности, подлежат налогообложению.

Рассмотрим особенности взимания налогов с инвестиционной прибыли на основе простейшего примера и часто встречающейся ситуации. Допустим, физическим лицом приобретена квартира, стоимостью 4 миллиона рублей. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, человек рассчитывает продать её на 1 миллион дороже.

После того как владелец квартиры в новостройке продаст её за 5 миллионов рублей, он будет обязан уплатить налог (13%) с полученной прибыли:

• Если подаются документы на получение вычета — налог составит 130 тыс. руб.
• Если документы на получение вычета не подаются — налог будет равен 650 тыс. руб.

Для расчёта можно воспользоваться следующим онлайн-калькулятором — https://calcus.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Как видим, сумму налога можно понизить путём получения вычета. Для этого инвестор должен обратиться в территориальное отделение налоговой службы.

Налоговым вычетом называют сумму дохода, необлагаемую налогом, или возврат плательщику части суммы, уплаченной ранее с доходов.

Когда не уплачивается налог:

• квартира куплена большее 5-ти лет назад.
• стоимость квартиры меньше 1 миллиона рублей.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство

Инвестиции в строительство считаются выгодным способом приумножения денег, но как у всякой финансовой операции, есть не только преимущества, но и недостатки.

• высокая доходность инвестиций;
• большой выбор объектов.

• нужна большая денежная сумма, чтобы начать инвестиционную деятельность;
• у данного вида инвестирования есть свои риски и они существенные;
• нужно время и знания для изучения вопроса, подготовки документов и т. д.

Инвестиции в строительство являются перспективным и высокодоходным способом получения прибыли. При соблюдении мер безопасности, вложения способны принести инвестору приличную прибыль или обеспечить его надёжным пассивным доходом на долгие годы.

Источник https://businessman.ru/new-investicii-v-stroitelstve-investicionnaya-kompaniya-kapitalnoe-stroitelstvo.html

Источник https://samsebefinansist.com/investitsii-v-stroitelstvo.html

Источник

Источник