Рефинансирование ипотеки: что нужно знать, чтобы сэкономить свои деньги

Ипотека позволяет российским семьям приобрести собственное жилье. К сожалению, часть заемщиков спустя некоторое время после оформления кредита начинают ощущать всю тяжесть долговой нагрузки. Изменить условия кредитования и сохранить семейный бюджет помогает рефинансирование.

Рефинансирование ипотеки: что представляет эта процедура?

Рефинансирование ипотеки — банковская услуга, предусматривающая заключение новой кредитной сделки на более выгодных условиях с целью погашения уже имеющейся задолженности в другом финансовом учреждении.

В некоторых случаях возможно улучшение условий финансирования (снижение процентной ставки или увеличение периода выплат по договору) в «родном» банке, однако, такую процедуру правильнее назвать реструктуризацией долга. К заемщикам при этом предъявляются достаточно жесткие требования.

Переоформляя ипотечный кредит, заявитель получает возможность снизить ежемесячный платеж за счет увеличения сроков кредитования, а финансовая компания обретает платежеспособного и добросовестного клиента.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку?

На этот вопрос нельзя ответить категорично, так как все зависит от конкретной ситуации. Клиенты, желающие изменить условия кредитования, должны понимать, на что идут. Каждую ситуацию нужно рассматривать отдельно, с учетом конкретных особенностей. В качестве примера стоит привести цифры, полученные с помощью калькулятора ипотеки.

Пример

За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.

Показатели

По первоначальному кредиту, руб.

При условии рефинансирования, руб.

Размер ежемесячного платежа

Выплаты в счет основного долга в первый год

Проценты, уплаченные в первый год

Переплата по кредиту за весь период

Выгодные предложения по рефинансированию

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:

• разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
• клиент выплачивает два ипотечных кредита;
• с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
• у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
• заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
• пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
• клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.

Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.

Рефинансирование будет успешным, если:

• грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
• правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
• согласие на сделку дают все три стороны — первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.

Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?

Решение переоформить кредит на покупку жилья должно быть оправданным. Особенно учитывая тот факт, что с марта 2020 года ставки по этой банковской программе повысились на фоне экономического кризиса и объявленной пандемии, для клиента будет выгодна не каждая сделка.

Обращаться в банк за рефинансированием стоит лишь в том случае, когда срок выплаты долга еще не достиг половины от общего срока кредитования. А если до окончания выплаты по кредиту осталось менее года, и заемщик погасил в банке значительную часть процентов, заключать новое соглашение уже нет смысла.

Что касается банков, то они не стремятся выдавать кредиты на рефинансирование ссуд, оформленных недавно. Каждый кредитор желает убедиться в том, что клиент платежеспособен и надежен. Если действующей задолженности менее полугода, то переоформить договор будет затруднительно.

Какую ипотеку можно рефинансировать?

Подвергаться рефинансированию могут не все ипотечные кредиты. К таким кредитам предъявляется ряд требований:

• У клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность, а ежемесячный платеж по кредиту должен своевременно оплачиваться в течение, как минимум последних 12-ти месяцев. Банки очень строго следят за этим, и наличие даже мелких просрочек может повлиять на решение;
• В каждом финансовом учреждении свои условия по этой программе. Некоторые банки выставляют ограничения по сумме перекредитования. А другие компании определяют срок, ранее которого переоформлять договор нельзя;
• Не удастся рефинансировать кредит, по которому осталось платить менее 3-х месяцев;
• Банк откажет в переоформлении договора на новых условиях тем клиентам, у которых уже была реструктуризация задолженности.

Кстати! Чтобы не забывать о платежах по кредиту, Вы можете воспользоваться услугой от Юником24 "Защита от мошенников". Мы не только будем уведомлять вас в случае просроченного платежа, но и сообщим если кто-то попытается оформить на Вас кредит, об увеличении кредитного лимита, если превышен беспроцентный кредитный лимит по карте и многое другое!

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще, чем с первичном.

На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:

• процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
• выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
• хорошая кредитная история в БКИ (проверить свою кредитную историю);
• срок пользования заемными средствами – от 1 года до 30 лет;
• погашение производится равными частями;
• комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
• лимит выдачи – 80-85% от стоимости недвижимости;
• в обязательном порядке наличие залога;
• возможность досрочного возврата долга;
• взимание штрафов за просрочку;
• выдача средств только в безналичном порядке;
• повышение процентной ставки при отказе от страховки.

Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если:

• платежеспособны;
• не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
• имеют общий стаж работы не менее 1 года и на последнем участке не менее 3-х месяцев.

Как выгодно рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы заключить новую сделку, владелец недвижимости должен выполнить пошагово ряд действий.

• Уточнить в «родном» банке, нет ли у них услуги понижения процентной ставки. Эта процедура позволяет снизить долговую нагрузку без лишних формальностей и трат.
• Найти учреждение с подходящей программой, уточнить условия предоставления кредита и произвести подсчеты. Для этого можно воспользоваться специальным калькулятором.
• Нужно заранее выяснить, какие дополнительные расходы ожидают. Рефинансирование должно быть выгодным только в этом случае стоит прибегать к данной процедуре.

Совет заемщикам: при подборе банка, рекомендуется пользоваться нашим сервисом подбора ипотеки. С его помощью можно произвести рефинансирование на самых выгодных условиях.

• Уточнить пакет документов, собрать их и представить в отдел кредитования выбранного банка.
• Заполнить анкетные данные, подать заявку. Многие банки предоставляют своим клиентам возможность загружать документы дистанционно. Важно с максимальной точностью указать все данные.
• Дождаться результатов рассмотрения обращения (обычно на рассмотрение каждой заявки уходит не более 2-3 дней, но бывают и редкие исключения). Если банк дает ответ в дистанционном режиме, это еще не гарантирует клиенту выдачи кредита. Быстрый отказ может говорить о том, что заявитель неправильно заполнил анкету.
• Обратиться к текущему кредитору с заявлением о досрочном погашении ипотеки.
• Взять справку об остатке задолженности и личные реквизиты для перевода средств.
• Подготовить пакет документов, которые касаются объекта недвижимости. В случае необходимости провести оценку недвижимости. Эта процедура обычно занимает 3-5 дней.
• Подписать договор в новом банке.
• Дождаться перевода средств от первого кредитора и погасить старый долг. Деньги перечисляются в безналичном порядке.
• Взять справку о полном погашении долга для предъявления ее в банк и закладную с отметкой о том, что обязательства исполнены, и клиент ничего не должен финансовой компании.
• Произвести смену держателей залогового имущества – обратиться в МФЦ и снять обременение с залога по первому договору.
• Представить новому кредитору свидетельство о праве собственности, не обремененное залогом и недавно полученную выписку из ЕГРН. Это послужит основой для составления новой закладной.
• Зарегистрировать обеспечение по новой сделке. При проведении повторной регистрации в реестр вносятся данные второго финансового учреждения.
• Оформить страховку на объект залога.
• Получить измененный график платежей.
• Забрать оставшиеся деньги, если это предусматривается кредитным договором. Однако в некоторых случаях это нецелесообразно, поскольку дополнительные деньги – это дополнительная долговая нагрузка.

Документы, необходимые для оформления таких сделок

Для рефинансирования ипотеки обычно требуются те же самые документы, что и для получения обычного ипотечного кредита. Потенциальный заемщик предоставляет в банк пакет документов с личными данными, информацией о трудоустройстве и доходах, а также документы о залоговом имуществе, которое на текущий момент находится в обременении, и ожидает переоформления. В некоторых случаях для проведения процедуры рефинансирования может потребоваться ИНН и СНИЛС заявителя.

Подтвердить доход можно различными способами:

• справкой из бухгалтерии в форме 2-НДФЛ;
• выписками с банковских счетов, куда зачисляется заработная плата, поступает пенсия или различные пособия;
• справкой по форме кредитного учреждения.

Если заявитель имеет «зарплатный» счет в банке-кредиторе, и туда ежемесячно зачисляются средства, то представлять в банк справку 2-НДФЛ не нужно.

Важно: отличительной особенностью таких сделок является то, что клиенту придется также представить в банк документы по ранее оформленному ипотечному кредиту – справку об остатке задолженности, копию кредитного договора, а также полную информацию о рефинансируемой ипотеке (дата заключения соглашения, размер ежемесячного платежа, процентная ставка и др.).

В заявлении, на основании которого производится переоформление кредитного договора, в обязательном порядке прописываются следующие пункты:

• сведения о руководителе и наименование финансового учреждения;
• ФИО, реквизиты документа, позволяющего провести идентификацию заявителя (паспорта);
• размер ссуды;
• цель проведения процедуры;
• срок, на который заключается соглашение;
• размер процентной ставки (цифрами и прописью);
• имущество, предоставляемое в залог.

При рефинансировании ипотеки собственник жилья несет расходы. В числе таких издержек оплата справок, выписок и госпошлины, а также услуг по страховке и оценке недвижимости. Возможно, что заявителю придется отдать деньги за открытие счетов. Существует также комиссия за перевод наличности с текущего счета клиента в банке, с которым заключается новый договор, на его счет в первом кредитном учреждении.

Стоимость дополнительных трат может составлять от 15 до 50 тыс. рублей в зависимости от выбранного банка и конкретных условий рефинансирования. Следует иметь в виду, что совокупные издержки могут увеличиться, если к заключению сделки будут привлечены юристы.

Какие трудности могут возникнуть при рефинансировании?

Рефинансирование ипотеки – процедура, требующая немалых усилий. При оформлении нового кредитного договора заемщик может столкнуться с такими трудностями, как:

• незапланированные расходы на оценку недвижимости и страховку;
• отказ текущего залогодателя (банка) от передачи жилья;
• повторное прохождение всех этапов кредитования;
• лимит, одобренный финансовым учреждением.

На заметку: если текущий залогодержатель отказывается возвращать залоговое имущество клиенту, тот вправе написать письмо с просьбой предоставить ему обоснованный отказ. Это позволит оспорить решение банка в суде.

Если банк разрешает выдать заявителю меньшую сумму, чем та, на которую он рассчитывал, можно привлечь созаемщиков или «попытать счастье» в других банках.

Банк может отказать заявителю по разным причинам. Кредиторов очень часто не устраивает платежеспособность клиентов. В числе факторов, которые могут спровоцировать отказ:

• непостоянный доход;
• сомнительный работодатель;
• наличие инвалидности или опасных заболеваний;
• плохая кредитная история.

Банки также не любят заемщиков, которые имеют склонность к досрочному погашению кредитов. Это влияет на доходность, поскольку компания теряет часть процентов от кредитов.

На решение банка может повлиять и качество залога. Кредитор может отказать клиенту в рефинансировании, если рыночная стоимость на имущество сильно снизилась. Еще одним негативным фактором является незаконная перепланировка жилья.

В каких банках можно сделать рефинансирование ипотеки?

В 2021 году программы по рефинансированию ипотеки предлагают многие кредитные компании. В таблице представлены данные по наиболее крупным банкам, согласно рейтингу сайта Banki.ru. В перечень включены компании, входящие в ТОП-50 финансовых организаций. Банки размещены в порядке возрастания процентной ставки на момент марта 2021 года.

Минимальная ставка, в год

Лимит выдачи, рублей

Период действия, лет

Возраст потенциальных заемщиков

ПАО Банк «Возрождение»

500 000-60 000 000

ПАО «Банк «Санкт-Петербург»

500 000-10 000 000

ПАО «АК Барс» Банк

от 500 000 (определяется по платежеспособности клиента)

1 000 000-15 000 000

100 000-45 000 000

Банк «ФК Открытие»

500 000-30 000 000

500 000-8 000 000

ПАО «Банк Уралсиб»

300 000-50 000 000

600 000- 50 000 000

Информация на сайте отсутствует

Как видно из таблицы, самый крупный банк страны – ПАО «Сбербанк» в представленный перечень не попал. Он выдает деньги на рефинансирование ипотеки под 9% годовых, и это минимальная стоимость услуги. Финансовые организации не всегда идут на сотрудничество с частными лицами, желающими переоформить кредитные договора на новых условиях. Однако, несмотря на жесткие требования в целом, есть банки, в которых оформить рефинансирование довольно просто. В числе таких компаний АО «Альфа Банк».

Согласно последним данным, в начале 2021 года зафиксировано резкое повышение спроса на рефинансирование ипотеки, хотя еще в прошлом году количество желающих значительно сократилось. Такая тенденция объясняется снижением процентных ставов. По данным «РИА новости», самый высокий рост показателя зафиксирован в таких финансовых компаниях, как Банк «ФК Открытие» и ПАО «Банк «Санкт-Петербург» (в 4 раза).

Второй по величине активов банк – ПАО «Банк ВТБ» за январь и февраль 2021 года нарастил объем рефинансированных ссуд в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. В компании «Росбанк Дом» этот показатель повысился в 2,5 раза, и эксперты ожидают дальнейшего увеличения числа переоформленных кредитов.

Преимущества и недостатки рефинансирования

Перезаключив договор на новых условиях, заемщики чаще всего остаются в плюсе. Процедура рефинансирования дает им ряд преимуществ. Однако не стоит забывать, что любая процедура может быть как выгодной, так и не оправдывать ожиданий. У рефинансирования есть свои недостатки.

Снижается процентная ставка, и, соответственно, ежемесячный платеж по кредиту. Это очень ощутимо, если размер ссуды значителен.

При оформлении нового кредита заемщика ожидают неизбежные дополнительные издержки. В большинстве случаев новые кредиторы требуют от клиентов повторной оценки недвижимости и страхования всех рисков.

Есть возможность увеличить срок кредитования. Это также повлияет на размер ежемесячного платежа. Однако в сумме клиент отдаст банку больше.

Если условия кредита пересматриваются во второй половине срока действия договора, то сделка становится менее выгодной. Это наиболее ощутимо в ситуациях с аннуитетным графиком погашения. Дополнительные затраты ожидают и заемщиков, которые при переоформлении увеличивают сроки договоров.

Заявитель может упростить себе жизнь, объединив несколько ипотечных ссуд в одну. Это позволит ему погашать задолженность «с комфортом», без посещения разных банков. Клиенту не придется беспокоиться о том, по каким датам нужно производить выплаты , поскольку будет установлен единый день внесения средств. Это позволит заемщику избежать случайной просрочки.

Для проведения этой процедуры всегда требуется много времени. И неважно, в каком режиме происходит обработка заявки – offline или online. Даже если документы отправляются дистанционно, на их подготовку уходит много времени.

Кредит, оформленный в иностранной валюте, может быть оформлен в рублях. Это избавит заемщика от финансовых потерь, связанных с колебанием курсов.

Клиент может пользоваться системой дистанционного обслуживания новой компании, а также сетью банкоматов, терминалов и офисов.

Ответы на популярные вопросы

Какие «подводные камни» ожидают заемщиков, желающих рефинансировать ипотеку?

Существенный момент, который может осложнить процедуру оформление – необходимость согласия первичного банка. Это связано с тем, что финансовые учреждения неохотно расстаются с платежеспособными и добросовестными клиентами.

Можно ли рефинансировать военную ипотеку?

Да, это возможно, хотя такую услугу предоставляют не все банки. Однако взносы военнослужащих полностью финансируются за счет средств государственного бюджета, поэтому вопрос о рефинансировании военной ипотеки не всегда является актуальным для российских военнослужащих.

Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом?

Такая возможность у владельцев сертификата на материнский капитал есть. Однако заявителя ожидают большие сложности при переоформлении договора. Многие кредитные организации отказываются от заключения таких сделок, поскольку это обязывает их после погашения ипотечной ссуды выделять доли несовершеннолетним детям. Выйти из непростой ситуации можно единственным путем – получить разрешение от органов опеки. Для этого нужно убедить их, что ребенок получит аналогичное жилье или равноценную денежную компенсацию. Гораздо проще семьям, которые еще не успели использовать материнский капитал. Эти деньги можно будет пустить на погашение нового кредита.

Можно ли рефинансировать социальную ипотеку?

Ипотека с господдержкой, оформление которой стало возможно с января 2018 года, доступна молодым и многодетным семьям, малоимущим и другим категориям пользователей. Программы по рефинансированию этих кредитов также существуют. Оформить сделку на более выгодных условиях могут заемщики, которые в связи с непредвиденными обстоятельствами перестали справляться с погашением задолженности по действующим договорам.

Можно ли повторно рефинансировать ипотеку?

Никаких ограничений по этому вопросу не существует. Однако в некоторых банках могут существовать внутренние инструкции, запрещающие повторное рефинансирование ипотеки. Например, кредитор может отказаться от заключения сделки, если кредит уже проходил процедуру реструктуризации. Однако и этот барьер при наличии желания может быть преодолен.

Сколько всего раз, и как часто можно рефинансировать ипотеку?

Теоретически переоформлять договор на новых условиях можно не один, и не два раза, а столько, сколько захочется. Действующее законодательство не ограничивает в этом владельцев недвижимости. Но, как показывает практика, банки с осторожностью идут на сотрудничество с такими клиентами. Оформление занимает много времени, и отнимает немало сил, а результат не всегда оказывается положительным. К тому же стоит учитывать, при каждой последующей сделке заемщик несет дополнительные расходы, и смысл рефинансирования теряется. Поэтому владельцам жилья редко удается пройти этот процесс дважды.

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Рефинансирование не лишает заемщика права на получение налогового вычета. В соответствии с новыми правилами, которые вступили в силу с 2014 года, привязка возможности возврата средств к определенному объекту недвижимости отсутствует. Чтобы вернуть деньги, нужно юридически грамотно заполнить документы по совершаемой сделке. В кредитном договоре обязательно должна быть прописана цель получения кредита – рефинансирование ипотеки (перекредитование). Помимо этого, нужно поставить в известность налоговую службу, предоставив в отделение по месту регистрации стандартный комплект документов вместе с ксерокопиями первого договора и соглашения с новым кредитором.

Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки?

Выдавая кредит на погашение задолженности в другом финансовом учреждении, банк хочет понять, стоит ли предлагаемое имущество той суммы, которая запрашивается заемщиком. Поэтому документ по оценке недвижимости потребуется в любом случае. Исключением являются сделки, в которых клиента финансирует «родной» банк. Существует еще один вариант – оценка делалась заемщиком совсем недавно, и новый кредитор согласен принять ее.

Заключение

Многие заемщики уверены, что рефинансирование ипотеки способно изменить их жизнь к лучшему — снижается долговая нагрузка, изменяется срок кредитования, появляется больше возможностей для комфортного погашения долга. Но есть и такие клиенты, которые в процессе перекредитования теряют ценное время и несут дополнительные расходами. Чтобы оформление новой ипотеки оказалось выгодным, и принесло желаемый эффект, стоит тщательно взвешивать все «за» и «против».

Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика. Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях — ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.

Источник https://unicom24.ru/articles/refinansirovanie-ipoteki-instrukciya

Источник

Источник

Источник