Ипотека и дети. Несовершеннолетние собственники.

Права несовершеннолетних детей на квартиру

Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.

Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).

Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.

Есть и положительные факторы связки «ипотека – дети». Когда рождается второй и последующий дети, родители становятся обладателями материнского капитала. Он может быть использован для того, чтобы погасить ипотечный кредит (либо же в качестве первоначального взноса для его получения). А программа Сбербанка «Молодая семья» говорит о том, что заемщику при рождении ребенка может быть предоставлена отсрочка в погашении главного долга либо же увеличен срок кредитования (пока ребенку не исполнится три года).

Ребенок и ипотека

Сам по себе ребенок ничего не изменит – банк, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, не занимается делением клиентов на «детных» и «бездетных». Банк отслеживает только уровень доходов заемщика. Иное дело, если семья уже обладает квартирой, при продаже которой и станет возможным внесение первоначального взноса.

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки. Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки. В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка. Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру. Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

«Очень многое зависит от вида разрешения, выданного органами опеки. На результат влияет и качественная подготовка к встрече с муниципальными органами, также конкретный округ, специалист и даже форма подачи заявления», — сообщается генеральным директором

«Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит. Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит. Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.

Банки против такого развития событий

Из-за второго варианта возникают проблемы с банками. Многие отказываются принять в качестве залога жилое помещение, если один из собственников – ребенок. «Нами не выделяется доля, положенная несовершеннолетним детям. Это только потому, что нельзя нести ответственность и выделять долю несовершеннолетнему лицу в случае, если его родителями-банковскими заемщиками вдруг не будет обслужен свой ипотечный кредит (и квартира будет реализована)», — такой ответ был дан руководителем руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала «Промсвязьбанка», Александром Жестковым. Кредитные организации ведут себя осторожно, ведь, как гласит действующее российское законодательство, при дефолте заемщика продажа квартиры с долей ребенка будет очень сложным процессом.

Задача решается путем исключения из схемы залога недвижимости, собственником которой выступает несовершеннолетний. К примеру, залогом может стать иная недвижимость, если семья имеет таковую. Есть вариант с потребительским кредитом для доплаты при обмене жилья. Но, такой кредит меньше, чем ипотечный. И он более дорогой — примерно 18-22% годовых против 12-14% по жилищному займу.

Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.

Приоткрытая дверь

Многие банки, хоть и с исключениями, все же принимают в залог квартиру с несовершеннолетним собственником. Например, ВТБ24 такую возможность предоставляет в том случае, если ипотечный кредит не более 1,5 млн руб. При этом стоимость доли несовершеннолетнего в новом жилье не должна превышать кредитную сумму. «Если продается квартира, стоимость которой 2 млн руб. с долей ребенка, равной трети продаваемой квартиры, у семьи есть возможность приобретения квартиры, стоимость которой 3,5 млн руб., взяв кредит в 1,5 млн руб. и выделив в собственность своему ребенку треть купленной квартиры. Такая ипотечная сделка очень часто реализуется», – рассказывается начальником отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, Татьяной Хоботовой.

Другой возможностью является обращение в банки, которые работают по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования. «Не все банки, ведущие работу с АИЖК, выделяют доли несовершеннолетним в залоговом жилье. Но нашими партнерами исполняется этот принцип, так как мы ответственны за кредит и в случае дефолта заемщика мы выкупаем его у банка», — рассказывается руководителем ипотечного управления компании «Балтийская ипотечная корпорация», Марианной Бельковой.

Но и данная схема обладает ограничениями – программа АИЖК может быть использована только заемщиками, имеющими официальную зарплату (еще лучше — зарплатную карту). Ее должна подтверждать справка 2НДФЛ. Но есть и плюсы – кредитная программа АИЖК «Материнский капитал» как раз и рассчитана на заемщиков с детьми и позволяет использовать МСК в любой временной период. Этот кредит очень нравится родителям, желающим улучшить условия проживания своих детей», — рассказывается вице-президентом группы компаний «ЮРИНФО», Николаем Лавровым.

Также, с прошлого года продолжается действие специальной городской программы «Лучшая доля детям». Ее реализует «Санкт-Петербургский центр доступного жилья». Помощь предоставляется в тех случаях, когда выделенная доля ребенка – это условие получаемой денежной выплаты либо если первоначальным взносом выступают средства от продажи помещения, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему. В программе на сегодняшний день участвуют шесть банков – «Тверьуниверсалбанк», «Петербургский социальный коммерческий банк», банк «Образование», «Мираф-Банк», «Энергомашбанк», «Мосстройэкономбанк».

«Что касается рисков банков-партнеров, то наша схема работы говорит о том, что кредит на сопровождении банка находится лишь два месяца, а затем мы его выкупаем. За эти месяцы дефолт врядли случится, поэтому все риски на себя берутся нашим центром», – поясняется директором департамента консультирования граждан «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Натальей Сергеевой. Она говорит об отсутствии ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним). Размер определяется только сложившимися обстоятельствами и здравым смыслом. Зато есть многие другие условия: приобретать можно только готовую недвижимость, за услуги центра клиент должен заплатить.

Необходимо напомнить о том, что проведение сделок с участием несовершеннолетних собственников – очень сложный процесс. Если это простая ипотечная сделка – регистрация – это единовременное заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на два этапа. Сначала заключают договор купли-продажи и выделяется доля ребенку.

После этого происходит подписание ипотечного договора передаче в залог квартиры и регистрируется ипотека. «Очень трудно найти продавца, готового сначала оформить такой договор с выделением необходимой доли и лишь потом получить средства за помещение», – сообщается Максимом Ельцовым. Поэтому, как говорит Наталия Сергеева, необходимо обязательное привлечение к сделкам подобного типа профессиональных риэлторов. Центром поощряется это решение, клиент получает 20%-ную скидку на свои услуги.

Что такое образовательный кредит и как оформить его с господдержкой

Если искать образовательные кредиты, предложений можно найти много. Однако при ближайшем рассмотрении выяснится, что это обычные потребительские кредиты. Иногда они могут быть целевыми. В таком случае для получения необходимо будет предоставить дополнительные бумаги — например, подтвердить, что у образовательного учреждения есть лицензия. А взамен получить чуть более выгодную ставку.

Предложение от Райффайзенбанка: потребительский нецелевой кредит

Предложение от ВТБ: обещают ставку чуть ниже обычной

Но, так или иначе, кредит выдаётся на условиях, близких к обычному займу на что угодно. При этом, как правило, надо иметь постоянный доход, возраст от 21 года и так далее.

У настоящего кредита на образование есть специфика. Студент не может полноценно работать — у него занятия и экзамены. И родители не готовы платить за обучение ребёнка, в том числе и по кредиту, иначе и вопросов бы не возникло. Чтобы погасить долг самостоятельно, студенту нужно получить диплом и найти работу. Именно такую возможность обычно предоставляет образовательный кредит.

Во время обучения заёмщик выплачивает банку только проценты за пользование деньгами. С основным долгом надо будет разбираться уже после получения диплома.

Как работает образовательный кредит с отсрочкой платежа

Подобных кредитов на рынке очень мало, и это понятно. Экономическую ситуацию в России редко когда можно назвать стабильной. И для банка расстаться с деньгами на несколько лет довольно рискованно. Но подобные предложения всё же встречаются.

Разберём, как это работает, на примере займа «Знание — сила» от «Почта Банка». Учреждение обещает предоставить отсрочку на обучение и поиск работы. В это время студент будет платить только проценты, и вот как это происходит.

Допустим, обучение стоит 100 тысяч в год и длится четыре года. Общая сумма кредита составит 400 тысяч, но вся она разом не нужна. Банк будет по мере необходимости переводить в вуз дополнительные порции средств. За пользование деньгами организация хочет получить 9,9% годовых.

Постепенно ежемесячный платёж по процентам растёт: от 1 276 рублей в первый месяц до 4 639 в последний. При этом основной долг не нужно (но можно) погашать в течение всего срока обучения и трёх месяцев, которые даются на трудоустройство. Затем студент получает диплом, начинает работать и платит 11,5 тысячи в месяц в течение четырёх лет — периода, равного времени учёбы.

Для примера взяты базовые условия. Сроки, суммы можно менять. При этом никто не может запретить гасить кредит досрочно. Причём это касается любого займа, так предусмотрено законом.

Как взять образовательный кредит с господдержкой

В России существует государственная программа льготных образовательных кредитов. Условия по ней периодически изменяют Постановление Правительства Российской Федерации от 15 сентября 2020 г. № 1448 «О государственной поддержке образовательного кредитования» . Сейчас это работает так.

Кто может взять образовательный кредит с господдержкой

Заёмщик — сам абитуриент. Ему должно быть от 14 лет. Но, чтобы взять кредит до совершеннолетия, необходимо согласие родителей. Подтверждать доход не требуется — с большой долей вероятности человек ещё не работает. Или, по крайней мере, не зарабатывает существенные суммы.

Какое образование можно оплатить льготным кредитом

Подходит и среднеспециальное, и высшее образование. Правда, только в российских заведениях.

Одного желания учиться недостаточно. Заёмщик должен поступить. При этом договор на оплату вуз или ссуз заключает именно с абитуриентом. Иначе на льготный кредит рассчитывать не приходится.

С поддержкой государства можно получать не только первое образование, но и любое следующее.

Сколько можно взять в кредит

Заём будет равен сумме, которая выплачивается за образование. Деньги банк перечисляет напрямую в учебное заведение.

Но есть ещё сопутствующий кредит — средства на оплату проживания, питания, покупку учебников и тому подобное. Максимум банк определяет самостоятельно. Но заём не может превышать два прожиточных минимума в регионе на каждый месяц обучения.

В каком банке можно взять образовательный кредит

Только в учреждении, которое участвует в программе льготного кредитования. Сейчас это Сбербанк.

На каких условиях выдаётся льготный кредит на обучение

Процентная ставка — 3% годовых. Всё, что банк недополучит из‑за низкого процента, компенсирует государство.

Есть льготный период, в течение которого студент не выплачивает основной долг, а также лишь частично возмещает проценты за первые два года обучения. В начальные 12 месяцев предстоит отдавать 40% от начисленных процентов, во вторые — 60%. Их остаток и основной долг необходимо будет выплачивать после окончания льготного периода. Делать это можно в течение 15 лет — чем длиннее срок, тем меньше платёж, но больше переплата. Льготный период равен времени обучения плюс девяти месяцам, которые даются на поиск работы. Срок увеличивается, если студент взял академический отпуск — на длину этого перерыва. А при отчислении из учебного заведения льготный период закончится досрочно — надо будет сразу возвращать и основной долг.

В целом это работает аналогично примеру выше, только ежемесячные взносы значительно меньше — из‑за низкой процентной ставки.

Например, так выглядят предварительные расчёты на сайте Сбербанка:

Правда, здесь общий срок кредита с учётом льготного периода составляет 19 лет и 9 месяцев, что довольно много. Чем быстрее возвращать заём, тем выгоднее он будет.

Источник https://finexpert24.com/poleznye-materialy/articles/ipotechnye-kredity/ipoteka-i-deti/

Источник https://lifehacker.ru/obrazovatelnyj-kredit/

Источник

Источник