25/01/2022

Вложение в недвижимость за рубежом; плюсы и минусы

 

Вложение в недвижимость за рубежом — плюсы и минусы

Автор

Написать эту статью меня побудило видео на Youtube одного из финансовых блогеров — Натальи Смирновой. В своем ролике «Мои провалы инвестиций в недвижимость» она рассказывает, как потеряла или не заработала деньги благодаря подводным камням инвестиций в иностранную недвижимость — английскую, немецкую и другую европейскую.

Все, что она не выбирала — оказалось провальным. При любой инвестиции срабатывал риск, который приводил к снижению дохода или к потере всего депозита.

Цель любых инвестиций является получение дохода. Однако чем больше доход, тем больше риск вложений. В В результате реализации риска вы можете полностью потерять или заморозить свой капитал. Поэтому нужно знать о ключевых недостатках, рисках или подводных камнях инвестиций в иностранную недвижимость.

Плюсы инвестиций в недвижимость

Можно выделить следующие достоинства вложений в недвижимость

  • Достаточно высокая доходность в валюте. Ставки по валютным вкладам в РФ находятся сейчас в диапазоне 0.5-2%. Вложение в недвижимость может дать доходность 5% и выше.
  • Снижение политических рисков. Нашу страну постоянно лихорадит в плане геополитики. Санкции, Навальный — все вызывает беспокойство и заставляет инвестора искать тихую гавань в Еврозоне, где все более-менее стабильно
  • Диверсификация портфеля. Вложение части средств в зарубежную недвижимость позволяет получить сбалансированный портфель для инвестора.
  • Наличие достаточно высокой балансовой стоимости. Недвижимость не сможет «стать банкротом» совсем. У нее обычно есть достаточно высокая стоимость, по которой ее можно продать и вернуть свои деньги. Это добавляет надежности и снижает риски

Казалось, купи где-нибудь на курорте квартиру и вкладывай там деньги. Доходность от в евровалюте или в долларах за съем. Но оказывается, не все так просто. Ниже о недостатках и рисках.

Риск 1. Управляющая компания и малая загруженность недвижимости для аренды.

Первый пример в указанном выше видео связано с инвестированием в недвижимость в Болгарии.
Был куплен апартаментик в Болгарии и деньги планировалось получать от его аренды. Сдачей в аренду занималась управляющая компания.

Управляющей компанией оказалось просто физическое лицо, которое сдавало недвижимость. Оно не сильно искало арендаторов для этого жилья.

В итоге — недвижимость сдавалась только в курортный летний сезон. В остальное время практически пустовала. Расходы на коммуналку в итоге покрыли все доходы. Доходность получилась нулевая.

Вывод: Если вы покупаете иностранную недвижимость на курорте, то нужно предсказывать ее загруженность и размер коммунальной платы. Первое предсказать или найти данные очень трудно. Второе можно предсказать. Кроме того, нужна строгая отчетность от управляющей компании. Просто так купить квартиру на иностранном курорте, отдать управляющей компании и забыть — значит просто остаться без дохода.

За недвижимостью нужно следить, возможно съездить в эту страну. Кроме того налоги в РФ никто не отменял. Если вам деньги будут приходить на расчетный счет, то ими может заинтересоваться налоговая и и налоги придется платить.

Риск 2. Неаккуратные арендаторы и налоги

Второй вариант вложения, упомянутый в видео — апартаменты во Флориде. Доход планировалось получить от разницы стоимости жилья и аренды. Апартамент был куплен, когда жилье было очень дешево в надежде, что оно вырастет в цене.

В итоге апартамент сдавался мексиканцам, которые были очень неаккуратны. Прилетали счета за разбитую мебель, испорченную сантехнику.

В итоге расходы на ремонт полностью покрыли всю доходность. При средней доходности 1% в год такие инвестиции никому не нужны. От них больше проблем и забот.

Кроме того нужно платить налоги. Для этого нужно нанять человека, который готовит документы. Это тоже стоит денег.

Вывод: при получении дохода в виде арендной платы очень важно понимать, кто будут твои арендаторы. Если это мигранты, то есть риск потерять всю доходность из-за неаккуратности квартиросъемщиков. Кроме того, нужно изучить налоговое законодательство страны, где сдается недвижимость, иметь определенный уровень английского языка.

Думаю последнее не всем под силу. В данном случае сложность вложений в зарубежную недвижимость не дала нужную доходность.

Риск 3. Вложения в новостройку также опасны как и везде

Следующий случай, описанный в видео, это инвестиции в Великобританию. Современному человеку кажется, что Великобритания — это тихая гавань в бушующем море. Там все стабильно, главенствует закон и жители ему подчиняются.

Но как оказалось, что не все так просто.

Объект инвестиции — строящийся апартамент отель рядом с футбольным стадионом. Смысл — получение дохода от аренды номеров болельщиками. Но объект так и не был построен, т.к. застройщик обанкротился. Страховая компания, которая страховала вложения, тоже обанкротилась Т.е. классическая российская история — деньги отданы, жилья нет. Только в Англии.

В Великобритании страхуется профессиональная ответственность юристов, которые дали добро на это вложение. Но возврат денег будет сопряжен с судебной тяжбой, за которую придется заплатить еще больше. Юридические услуги в Англии стоят намного дороже, чем в РФ.

Первый взнос, который был внесен в качестве инвестиции, был практически потерян.
В итоге вложений — суд с юристами, которые должны были защитить вложения.

Вывод: Вложение в новостройку в любой стране таят в себе такие же риски, что и в РФ. Никто не сможет гарантировать, что ваш объект будет достроен и вы не станете участником долгостроя.

Для анализа своих вложений нужно знать историю застройщика — какие объекты он построил, иметь представление о его финансовом состоянии — о долгах, репутации, судебных тяжбах. Кроме того, нужно изучить надежность страховой компании, которая страхует депозит.

Для этого нужно понимать, где искать эту информацию и свободно владеть английским.

В общем, вкладываться в строящиеся объекты за рубежом я бы 👉не стал. Слишком велики риски.

Риск 4. Сложность управления и малая ликвидность

Если вы покупаете объект недвижимости за границей, то им нужно управлять. Делать это самому будет затруднительно. Нужно показывать объект, взымать плату, платить коммунальные платежи.

Для этих целей есть управляющие компании, которые берут процент от дохода. В случае из видео объектом инвестиции была парковка в Великобритании, которая сдавалась в аренду управляющей компанией.

Управляющая компания стала банкротом, управлять парковкой стало некому. Новую найти не удалось. В итоге недвижимость стоит без пользы и приходится даже доплачивать за нее. Т.е. деньги вложены, но не работают.

Вывод: При вложении в зарубежную недвижимость нужно оценивать ликвидность объекта. Т.е. как быстро объект может быть реализован. Не брать объект где-то в провинции с низкой ликвидностью и транспортной доступностью, плохой инфраструктурой. Кроме того нужно оценивать риски управления. Как просто можно найти другую управляющую компанию при банкротстве текущей.

Риск 5. Везде есть мошенники, которые могут вас обмануть.

Инвестор, который вкладывает деньги в другом государстве, слабо защищен законами данного государства.
Он является слабой стороной и в случае проблем для защиты своих инвестиций потребуется достаточно дорогая юридическая помощь. Нужно быть к этому готовым.

Следующий пример из Видео — апартамент в ипотеку в Великобритании. Достаточно дорогое вложение, под которое был взят ипотечный кредит. Это вложение делалось через управляющую компанию, которая потом обанкротилась.

А ипотека оказалась фиктивной — т.е. права собственности на апартамент нет. Компания, с которой был подписан ипотечный договор, была аффилирована с обанкротившейся управляющей компанией. Т.е. налицо мошенническая схема, которую было достаточно трудно распознать инвестору из другой страны.

В итоге новая управляющая компания работает, но дохода нет. Т.е. опять деньги вложены, а вернуть их не удается.

Второй случай мошенничества, описанный в видео — покупка недвижимости в Германии. Опять же управляющая компания обманывала инвестора — предоставляла неверные отчеты, говорила что деньги уходят на ремонт.

 

В итоге доход инвестора уходил на счета третьих лиц, а недвижимость еще и была заложена. Пришлось обращаться в полицию для поиска и возврата своих денег.

Вывод: От мошенничества не защищен никто. А риск мошенничества в отношении иностранцев еще более велик при вложении в недвижимость.

Как наиболее безопасно вложиться в недвижимость?

Самый безопасный способ вложения в недвижимость за рубежом на данный момент — покупка акций REIT компаний. Примером такой компании может служить Simon Property Group. Компания занимается сдачей в аренду торговых центров и офисов для бизнеса. Эта компания платит дивиденды + курс акций компании может расти. Минусом покупки рейтов является 30%-й налог на дивиденды.

Стоит отметить другие REIT компании. Equinix является провайдером датацентов. Единственно цена акции достаточно высокая — более 600 долларов.

Есть достаточно большое количество вариантов вложений в недвижимость через Нью-йоркскую фондовую биржу.
Вы становитесь владельцем акций и получаете возможность получать дивиденды на свой счет.

Основной плюс👍 таких вложений — возможность диверсификации и долларовая доходность.

Вывод

Вложения в иностранную недвижимость на самом деле сопряжены с высоким риском для инвестора. Нужно разбираться очень хорошо в той области, куда вкладываешься.

Как видно из видео, даже финансовому эксперту не удается избежать подводных камней при инвестировании. Любой самый грамотный все равно может быть обманут.

Поэтому рекламе в интернете о вложении в недвижмость в Саудовской Аравии(в Дубаи), в Болгарии, в Италии и в других странах не нужно доверять.

Обычно за высокой доходностью стоят еще более высокие риски. Поэтому шанс потерять свои деньги после вложений достаточно велик.
Защиты от мошенников для иностранца практически никакой нет.

Зарубежная недвижимость: способ приумножить деньги или неудачное вложение?

Зарубежная недвижимость

Выбирая инструмент инвестиции, одним из основных критериев выбора, является его надежность. Вот почему зарубежная недвижимость пользовалась и будет продолжать пользоваться спросом, поскольку такие вложения считаются самыми надежными для сохранения и приумножения своих средств.

Однако инвесторов привлекает не только этот фактор, но и другие аспекты, которые дает покупка недвижимости за рубежом. Насколько выгодно сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость, какие объекты покупать, и каковы риски таких приобретений? Давайте поговорим об этом.

Оглавление:

Недвижимость за рубежом

Инвестиции в недвижимость предусматривают покупку жилой или коммерческой недвижимости за пределами родного государства с целью получения прибыли от роста стоимости такого объекта в будущем или получении пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду. Причем, отечественные инвесторы сегодня, как правило, приобретают именно жилую недвижимость. Хотя коммерческая недвижимость потенциально может принести доход больше, но она и требует к себе больше внимания. Вклад в коммерческую недвижимость более рискован, хотя, повторюсь, более доходен. Так что основным мотивом для инвестиций в зарубежную недвижимость является получение пассивного дохода на надежном рынке с минимальными рисками.

Так что если обобщить все преимущества такой инвестиции, то ими будут:

  • Надежность
  • Низкие риски
  • Получение дохода в валюте
  • Защита от локальной инфляции
  • Возможность получения долгосрочных виз или ВНЖ
  • Перспектива получения двойного гражданства с возможностью более легкого перемещения по миру

Зарубежная недвижимость — недвижимое имущество, расположенное в иностранном государстве, которое покупается для извлечения прибыли при последующей продаже или получении пассивного дохода при сдаче в аренду.

Какая недвижимость за границей выгодна

Как показывают последние исследования, все больше инвесторов покупают недвижимость не для себя, а для последующей сдачи в аренду, чтобы вложение приносило постоянную прибыль. И действительно, к примеру, недвижимость в Испании стоимостью в 500 тысяч евро может давать чистой прибыль до 18 тысяч в год. К тому же не стоит забывать, что недвижимость ежегодно растет в цене.

В последние годы европейская недвижимость, пользующаяся популярностью, росла на 3-5% в год, то есть это еще 15 000 евро в год. Кроме того, доход от инвестиций можно увеличить благодаря ипотечному кредитованию. Европейские банки выдают кредиты под залог недвижимости до 50% от стоимости жилья до 2,5%. Благодаря этому доходность от аренды жилой недвижимости может достигать 8-9% в год.

Заграничные объекты недвижимости можно приобрести, имея бюджет 100-200 тысяч евро, или даже снизить эту сумму вдвое благодаря банковскому кредиту. Хотя, как правило, такие объекты имеют высокие риски и низкую ликвидность. Эксперты рынка предлагают обратить внимание на квартиры и апартаменты, которые потом можно сдавать в аренду. Даже при среднесрочной аренде от 3-6 месяцев доходность составит около 4-5%. Если интересует большая доходность, то нужно рассмотреть инвестиции в строительство, то есть покупку объекта еще на стадии возведения дома с последующей продажей после введения его в эксплуатацию. Тут прибыльность достигает до 15% в год в зависимости от степени готовности покупаемой квартиры.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Если вы собираетесь делать инвестиции в зарубежную недвижимость, оценка рынка жилья в разных странах должна Вам в этом помочь. Найти ее можно на интернет-ресурсах, посвященных этому вопросу. Тем не менее, для того, чтобы получить реальную картину, нужно поработать сразу с несколькими сайтами. Помните, что чем больше источников информации, тем более реальную картину Вы получаете.

Самые востребованные направления

Если внимательно изучать инвестиции в зарубежную недвижимость и рейтинг стран, куда сегодня наши сограждане вкладывают деньги и недвижимость в каких странах покупают, то большинство из них предпочитают европейские страны, особенно, это касается прибалтийских Латвии и Литвы. Это обусловлено относительной близостью этих стран, а также возможностью оформления льготных условий въезда в страну и путешествий по шенгенской зоны. Другим популярным направлением в последние годы стала недвижимость в США. Почему именно так? Для этого есть несколько причин, которые необходимо понимать.

Прибалтика

Инвестора, покупающего недвижимость в Каунасе, Вильнюсе или Риге привлекает надежность ЕС, доступность и простота совершения сделок, рускоязычность этих мест, а также возможность при покупке таких объектов получить ВНЖ и безвиз в Шенген на 5 лет. Правда, для этого нужно купить квартиру на 250 тыс. евро или больше. Ликвидную однокомнатную здесь квартиру можно купить за 30 000 – 40 000 евро со всеми расходами, которая обеспечит около 7% годовых. Кроме того, инвесторы прогнозируют, что сейчас стоимость жилья достигла дна после мирового финансового кризиса и в ближайшие 10-15 лет цены на нее поднимутся на 50-70%.

Европа

Среди европейских стран наибольшей популярностью пользуются страны бывшего Варшавского договора. В последние годы наплыв наших соотечественников в Чехию и Польшу настолько велик, что открывает большие перспективы для владельцев жилых метров здесь. Также уровень жизни тут выше, как и траты населения, а близость к другим странам-старожилам ЕС, куда можно ездить на отдых в выходные делает эти государства желанными в плане смены места обитания. Учитывая все эти факторы, стоимость жилья тут превышает цены в Литве и Латвии, а доходность ниже – около 5% годовых, хотя такой показатель прибыльности для мировой резервной валюты считается очень даже неплохим.

Многие из нас знают, что в США достаточно большой процент населения всю жизнь живет в съемных апартаментах, домах, квартирах. Все это обуславливает высокий спрос на местную недвижимость со стороны желающих получать за ее счет пассивный доход. Прибавьте к этому гигантскую экономику, которая уверенно восстанавливается после финансового кризиса, растущие цены на недвижимость и лишний аргумент в пользу получения американской визы – и Вы поймете причину такой популярности. В качестве объекта инвестиций здесь популярна коммерческая недвижимость, которая способна приносить большую прибыльность от аренды своему владельцу.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Тем не менее, инвестиции в недвижимость также несут в себе некоторые риски или ограничения которые могут стать решающими при выборе инструмента дохода для потенциального инвестора. К ним можно отнести:

  • Достаточно высокий порог инвестиций
  • Необходимость разбираться в законодательстве страны, где покупаются недвижимость
  • Своя недвижимость потребует расходов на ее содержание, и в некоторых странах немаленьких
  • Недвижимость — инвестиция с низкой ликвидностью. В случае крайней необходимости в средствах и быстрой продажи можно потерять крупные деньги
  • В случае неудачно выбранного объекта прибыльность может быть отрицательной, а избавиться от купленного, как говорилось выше, не получится слишком быстро
  • В случае форс-мажорных условий, например, насильственной смены политического режима, можно потерять как доступ к объекту инвестиции, так и право собственности на него

Страны с непривлекательными инвестициями

При выборе объекта инвестиции в виде «жилых метров» за рубежом стоит избегать рекламы и проплаченных рекомендаций даже на самых авторитетных ресурсах. Это как раз тот случай, когда посредник будет работать на себя, вводя в заблуждение своего клиента. В числе неблагоприятных направлений я выделю 4, и объясню почему. Возможно, это удержит Вас от необдуманного вложения средств.

Германия (Берлин)

Несмотря на рост стоимости недвижимости несколько лет подряд и большой спрос на арендное жилье — это направление не кажется перспективным из-за нескольких причин. Во-первых, цены на жилье тут, кажется, близки к своему пику или даже завышены, а это значит, что в ближайшие годы роста не будет. Во-вторых, в Германии не слишком лояльное для инвесторов законодательство. Мало того, что около 8% от стоимости объекта придется отдать при заключении договора купли-продажи, так еще и капитальный ремонт лежит на его инвесторских плечах.

Дубай

Это направление несет в себе серьезные политические риски. Кроме того, значительная удаленность ОАЭ и вырастающая конкуренция со стороны стран-соседей подсказывают, что привлекательность этой инвестиции крайне мала. В дальнейшем эти риски будут расти, а привлекательность арабской недвижимости уменьшаться. Это повод для инвестора серьезно задуматься.

Дубай

Тайланд

Слишком разрекламированное направление. Как раз тот случай, когда нужно 7 раз отмерить. Кроме красивой страны и невысокой стоимости жизни тут, плюсов больше нет. Уже сейчас время простоя купленной инвесторами недвижимость под будущую аренду крайне велико. Так что, покупка апартаментов или дома в Таиланде можно рассматривать лишь, как место, куда можно приехать отдохнуть, а не как доходную инвестицию.

Еще одна страна, куда призывают вкладывать деньги риелторы. Мол, привлекательное туристическое направление и отбоя от желающих снять жилье тут не будет. Однако туристический сезон не вечен, а местное население не обеспечит большого спроса, способного принести хороший доход. Игра не стоит свеч, а доход инвестиций.

Несмотря на абсолютно противоположные взгляды на зарубежную недвижимость финансовыми консультантами, этот инструмент должен входит в инвестиционный портфель крупного инвестора. Конечно, это не Грааль, но при правильном подходе к покупке, недвижимость способна приносить хорошую, а главное, пассивную прибыль. При покупке недвижимости рассчитывайте риски, анализируйте возможности, и такая покупка Вас никогда не разочарует.

Источник https://mobile-testing.ru/investicii_nedvizhimost_za_rubegom/

Источник https://www.gq-blog.com/investicii/invest/nedvizhim/zarubezhnaja-nedvizhimost.html

Источник

Источник

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Предыдущая статья Сколько стоят акции ПАО «Транснефть» сегодня: график онлайн котировок аналитика и прогноз
Следующая статья Государственно-частное партнерство: куда и зачем инвестируют частники