В какую недвижимость вкладывать: коммерческую или жилую? Как инвестировать выгодно

Инвестиции в недвижимость считают надежным вложением денег. На самом деле это не совсем так. Потому что недвижимость сложно правильно выбрать и купить, еще сложнее выгодно продать те объекты, которые по каким-то независимым от вас причинам потеряли свою ликвидность.От недвижимости тяжело избавиться в плюс, когда срочно нужны свободные деньги. Неповоротливость актива — это главная проблема любой недвижимости.

Начинающих инвесторов интересует более прозаичный вопрос. В какую недвижимость лучше вложить деньги? Коммерческую? Жилую? Купить склад, офис, помещение свободной планировки или квартиру в новостройке? Что лучше и выгоднее?

ЖК “Некрасовка”, двушка 59.4 м2, цена 8 200 000 р.

Унас большой опыт в управлении коммерческой недвижимостью. Работаем со стрит-ритейлом с 1996 года. И, конечно же, мы думали куда лучше вкладывать и почему. И сейчас поделимся своим опытом и наблюдениями.

Выгоднее коммерческая или жилая недвижимость?

Это неправильный вопрос. И коммерческая, и жилая недвижимость может приносить стабильный доход. Это просто разные виды вложений со своим управлением, сложностями и доходностью.

До 2014 года доходность коммерческой недвижимости стрит-ритейл была в районе 14-15% годовых. Ликвидный объект, купленный в правильной локации, окупался за 5 лет. Поэтому многие инвесторы охотились за квартирами первых этажей и переводили их в коммерческую недвижимость. Сегодня многое изменилось. И этот способ инвестиций больше не работает в Москве.

Первое — квартиры стало очень сложно переводить в коммерческую недвижимость. По новым правилам нужно собрать 100% подписей собственников дома (раньше было 2/3), чтобы такой перевод разрешили. Как вы понимаете, это сделать практически невозможно. Всегда и везде есть кто-то, кто против. Почитайте о переводе коммерческой недвижимости в жилую (та еще задачка).

Второе — доходность коммерческой недвижимости упала до 6-7%, жилой до 5%. Как вы понимаете, рынок недвижимости пришел в движение и что будет дальше неясно.

Чтобы выбрать, в какую недвижимость лучше инвестировать, нужно ответить на несколько вопросов.

Какая цель инвестиций? Если вы хотите стабильно зарабатывать деньги, то подойдет как коммерческая, так и жилая недвижимость. Если цель — купить квартиру для семьи или счастливой пенсии- но это не инвестиция — выбирайте жилую недвижимость (желательно в теплых странах или на побережье Черного моря). Только не покупайте квартиру для детей, особенно в Москве. Высока вероятность, что дети, унаследовав квартиру, которую сдавали родители, просто продадут её и пустят деньги в ту область, которая кажется им интереснее.

Каков бюджет? У инвестиций в коммерческую недвижимость высокий порог вхождения. На помещение стрит-ритейл в Подмосковье нужно минимум от 20 млн рублей. Для покупки коммерческих помещений в регионах (города до 100 000 населения) от 10 млн рублей. В жилую недвижимость вкладывать проще, а начать можно с суммы от 5 млн рублей. Если взять 20 млн рублей и распределить вложения в жилую недвижимость, то эти деньги в сумме могут приносить больше, чем одно коммерческое помещение, стоимостью 20 млн руб. С четырьмя квартирами по 5 млн Вы будете финансово защищены, так как распределите инвестиции.

Стратегия управления и масштабирование. Коммерческой и жилой недвижимостью нужно управлять по-разному. Соответственно, нужно знать схемы, которых вы будете придерживаться, и особенности рынка. Об этом мы поговорим далее.

Почему в инвестициях так важно позиционирование

Задача инвестора приобретать такую недвижимость, которой он сможет легко управлять. Сложно управлять одновременно коммерческими и жилыми объектами. Ведь такое разделение приведет к дополнительным расходам и сложностям. Сейчас объясним.

Москва, ул. Кравченко, дом на фото, двушка площадью 54 м2 (мебель, бытовая техника), 45 000 р. в месяц. Для семьи без детей — провал

Представьте, что вы специализируетесь на двухкомнатных квартирах. Ваша целевая аудитория — это семьи 30 — 35+ С ДЕТЬМИ. Студию или однокомнатную квартиру им снимать неудобно, а трехкомнатная квартира — это лишняя комната, за которую придется платить. Поэтому они выбирают двушки! Таких жильцов просто приманивать низкими ценами, а потом повышать аренду каждые 6 месяцев. Семьи не мобильны. Они быстро прикипают к району, садику, школе и снимают квартиры на длительный срок.

Получается, что если вы будете владеть двумя, тремя или пятью двухкомнатными квартирами, то у вас будут одинаковая целевая аудитория, реклама, одинаковые проблемы и способы их решать. Вы построите систему управления недвижимостью, которую легко масштабировать и контролировать.

Проще сосредоточиться на одном виде недвижимости и развиваться в своем направлении, создавая одну систему управления для всех объектов.

Наш пример. Мы выбрали коммерческую недвижимость стрит-ритейл, потому что была удачная ситуация на рынке. Квартиры легко переводились в коммерческую недвижимость, а бизнес в стране стремительно развивался. Кроме того, в 90-х не было жесткого государственного регулирования.

В результате через 10 лет под нашим управлением было более 40 объектов стрит-ритейл. Мы знаем арендаторов, как их привлекать, что им нужно и умеем решать любые вопросы, связанные с коммерческой недвижимостью первых этажей.

Типичный стрит-ритейл в РФ. ВАО, Новокосино, Реутов, Южная, д. 2. Жирное место.

Получается, что вопрос “В какую недвижимость вложить деньги?” — это не локальный вопрос “Что мне сейчас выбрать?” или “Что выгоднее?”, а вопрос глобальный. Так что давайте разберем принципы работы с коммерческой и жилой недвижимостью.

Офисы рассматривать не будем, так как это очень перегретая тема в Москве. Офисами уже все наелись, особенно классом “А”. Сдать их на долгий срок крайне сложно, потому что 9 из 10 молодых компаний закрываются в первый год работы и не могут себе позволить шикарный офис.

Жилая недвижимость до 5% годовых

Однушки, квартиры-студии и двухкомнатные квартиры — хлеб инвестора, который хочет вкладывать в жилую недвижимость.

В некоторых европейских странах возможно покупать трехкомнатные аппартаменты и разбивать их на три однокомнатные для сдачи в аренду. С нашими планировками и законами реализовать такую схему проблематично, поэтому удачных направлений для инвестирования в жилую недвижимость два:

Двушки для семей с детьми на долгий срок. Это стабильная арендная плата в долгосрочной перспективе и хорошая возможность её поднимать. Об этой схеме мы уже говорили.

Квартиры-студии и однушки минимальной площади для посуточной или долговременной сдаче ненадежной аудитории: студенты, переехавшие в Москву, молодые люди, решившие пожить без родителей. Посуточная сдача перспективнее, но без управляющей компании управлять тяжело. Потому что это постоянный поиск арендатора и решение вопросов. Придется бросить все и заниматься исключительно этой работой или организовывать компанию.

Найти арендаторов на долгий срок для однокомнатной квартиры или студии проблематично. Студенты уезжают на лето. Переехавшие могут сорваться в любой момент. А молодежь быстро наиграется в семью.

Главное при инвестициях в недвижимость — получать СТАБИЛЬНЫЙ доход.

Как увеличить доход с жилой недвижимости и снять с себя большую часть проблем:

1. Никакой дорогой и хорошей отделки в однокомнатные квартиры (низкий сегмент). Обои, паркет, дорогая плитка — всё это не нужно. Если делаете ремонт под сдачу, то делайте его под сдачу. Гостиницы и мотели в Европе — это хороший пример такого ремонта. Стены под покраску или штукатурку. Самая дешевая плитка в ванную и туалет. Недорогой ламинат. Дешевые межкомнатные двери, простые выключатели и розетки. Сэкономленные деньги лучше потратить на необходимую технику.

2. Только необходимая бытовая техника. Стиральная машина, холодильник, кондиционер, микроволновка. Все. Никаких посудомоек, комбайнов, соковыжималок и духовых шкафов, которые будут гнить в квартире. Нет смысла обставлять квартиру техникой, которой не будет пользоваться часть жильцов. А вот кондиционер или приточная вентиляция — это огромный плюс.

3. Мебель IKEA. Вы купите всю мебель в квартиру за 100 000 — 200 000 р. При небольшом бюджете комплекты мебели IKEA — это дизайнерское решение, простая, но не лишенная комфорта мебель, которую не жалко. Сломалась полка, стул, шкаф — IKEA, 10 000 р. и проблема решена.

4. Страховые депозиты. Никогда не берите страховые депозиты. И вот почему. Страховой депозит на квартиру — это вторая аренда. Для однушки +35 000 р.

Вы сдали квартиру. Получили 35 000 р. за первый месяц и 35 000 р. в качестве страхового депозита. Через три дня звонит сосед, с которым вы договорились “приглядывать за квартирой и арендаторами”. Сообщение неприятное. Арендатор залил квартиру и соседей снизу.

Это обычная, самая распространенная ситуация. Стоимость ущерба вашей квартире 20 000 р., соседям 150 000 р. Арендатор сбежал, а вам придется общаться с соседями снизу через суд, который вы проиграете. Квартира ведь ваша, а кого вы там селили и по какому договору, суд разбираться не будет. Собственник отвечает за все.

Как избежать такой ситуации? Вместо того, чтобы брать депозит, договоритесь с арендатором застраховать свои риски. Страховые компании у нас плохо работают, но дешевле и проще судиться с одной страховой, чем с соседями.

5. Покупайте квартиры за 20 км от МКАД у метро или ж/д станции. Квадратные метры стоят дешевле, а аренда практически такая же. Если у вас есть 10 млн рублей, то в Москве купите одну квартиру и будете сдавать её за 50 000 р. В 20 км от МКАД купите две квартиры и получите от 60 000 р., а также распределите вложения в разные объекты недвижимости.

Квартира под сдачу массовому сегменту: минимум техники, мебель IKEA

Если ориентируетесь на средний класс (его крайне мало, в РФ есть богатые и бедные), то обращайтесь к дизайнерам, которые могут сделать красиво и недорого. Мебель китайская, но под Италию. Разницу многие не заметят.

Это то, что мы знаем о жилой недвижимости. Переходим к коммерческой.

Коммерческая недвижимость до 7% годовых

Складские помещения и офисы рассматривать не будем. В Москве рынок офисов перегрет. Хуже всего ситуация с офисами класса “А”.

Если у вас есть деньги выкупить землю и построить складской комплекс, то мы не сможем дать дельный совет. Поэтому поговорим о недвижимости первых этажей (стрит-ритейл).

Москва и до 10 км от МКАД. Продают только те объекты, которые могут потерять свою ликвидность в ближайшее время или уже потеряли её. Вам будут стараться продать прошлые заслуги.

Если вы видите какой-то хороший объект за 30 млн рублей в радиусе 10 км от МКАД, то, скорее всего, он вам не нужен. Потому что в Подмосковье и присоединенных к Москве городах можно купить 2 объекта за эту цену и получать больше денег с аренды.

Между ж/д ст. Реутов и метро Новокосино на тропе “ишака”, 22.5 м2

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

В какую коммерческую недвижимость вкладывать:

1. Стрит-ритейл в Подмосковье (от 20 до 40 км от МКАД). Ищите недвижимость у ж/д и автобусных станций или на подходе к ним у троп “ишака” (путь “дом/работа”). Найти ликвидную недвижимость сложно даже тут, но если постараетесь, то вложите деньги правильно. Узнайте больше из нашей статьи: “Как найти и выбрать коммерческую недвижимость стрит-ритейл”.

Коммерческая недвижимость в новостройках. Обычно все “жирные” места покупают на этапе котлована и плана застройки. Так как у матерых инвесторов есть связи в строительных комитетах города. Далее эту недвижимость перепродают или оставляют под сдачу в аренду. Если видите площадь рядом с будущей остановкой, тропой “ишака” или автобусной станцией и Москва вот-вот приберет этот район — покупайте не глядя. Окупаемость в районах с новостройками увеличивается на несколько лет, но это стабильный доход и очередь из арендаторов, среди которых будут и сети.

Коммерческая недвижимость в регионах. Недооцененный формат инвестиций. Кроме Москвы есть и другие мегаполисы, а также малые города, которые станут частью мегаполиса в течение ближайших 10 лет. Это лучшая коммерческая недвижимость стрит-ритейл. Она недорогая, растет в цене, а многие неопытные собственники стараются её продать, чтобы, внимание, вложиться в недвижимость Москвы. Идеальный вариант, который непросто найти.

Есть деньги и связи? Влезайте в площади торговых центров. ТЦ — это ликвидные инвестиции с большим сроком окупаемости (от 10 лет).

Так в какую недвижимость лучше инвестировать?

В какую недвижимость вложить деньги? Коммерческую или жилую? Мы взвесили плюсы и минусы в таблице, чтобы помочь вам принять решение.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Что запомнить

Нет лучшей недвижимости. Заработать можно как на коммерческой, так и на жилой недвижимости. Важен подход к инвестициям, умение считать и думать.

Есть разница в управлении. Чтобы было проще управлять недвижимостью и масштабироваться, нужно выбрать позиционирование на конкретных объектах.

Выгоднее разделить инвестиции на два объекта, чем купить один дорогой. Децентрализация инвестиций поможет избежать крупных финансовых потерь.

Сравнивайте стоимость и цену аренды за 1 м2. Это ключевые показатели, о которых не думают начинающие инвесторы.

Почему недвижимость — плохая инвестиция?

Инвестиции в недвижимость всегда считались среди россиян самым выгодным вложением своих сбережений. И судя по последним опросам квадратные метры продолжают пользоваться популярностью. Почти половина опрошенных считают покупку недвижимости выгодным и надежным вложением. Многих привлекает идея сдачи квартиры в аренду и получения пассивного дохода. Кроме того, квартира растет в цене, ее можно потом продать или оставить в наследство внукам.

В условиях кризиса (который происходил в нашей стране регулярно) люди стремятся вложить деньги в нечто осязаемое, что можно увидеть своими глазами и потрогать.

Лишь не многие знают или понимают, что на самом деле недвижимость — не самый лучший способ вложения своих сбережений, и в него уж точно не стоит вкладывать все свои деньги. Почему? Читайте дальше.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать ее в аренду.

Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно. В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно. Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем.

Второй способ — сдачу недвижимости в аренду, разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.

При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место. Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков. Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры.

После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт. Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной. Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид. С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков. В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.

После этого этапа наступает поиск арендаторов. Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.

Так же желательно заключить с арендатором договор, в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.

Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.

Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.

Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Попробуем оценить выгодность вложений в недвижимость. Сейчас в Москве стоимость 1-комнатной квартиры составляет около 5-6 млн. рублей. Сдать такую квартиру можно от 30 000 в месяц. В итоге доходность от аренды составит около 5-6% годовых.

Если учесть расходы на ремонт, простои, налоги, то доходность может снизиться до 4%. На рынке Санкт-Петербурга доходность от аренды составляет те же 5-6% по данным портала bn.ru. Причем, последние пять лет она снижается. Самая высокая рентабельность у 1-комнатных квартир, следом идут 2-комнатные и 3-комнатные.

Доходность недвижимости от сдачи в аренду 1,2,3- комнатные кв. СПб. Источник bn.ru

Рентабельность 4% означает, что инвестиция будет окупать себя 16 лет. В то же время сегодня можно открыть вклад в банке с доходностью 7% годовых.

Вложения в недвижимость становятся выгодны только в случае роста цен и последующей продажи квартиры. А динамика цен зависит от спроса и предложения в конкретном районе/регионе/стране. И если вы выбрали неудачное место или время, то скорее всего вас ждут разочарования. Например, последние 5 лет цены на недвижимость а Москве не растут.

Индекс стоимости жилья irn.ru

По сути недвижимость — это бетонная коробка, которая сама по себе не приносит дохода. Если ее кто-то снимает, она приносит доход. Если место, где она построена, растет и развивается, идет приток населения, растут доходы и спрос, то цена недвижимости тоже будет расти. Если этого нет и не предвидится — это будет плохая инвестиция.

Не многие знают, но фондовый рынок может приносить доходность как минимум не меньше недвижимости. В отличие от последней за акциями стоит бизнес, который зарабатывает деньги трудом.

Ниже на графике показана динамика 100 рублей, вложенных в недвижимость (цена квадратного метра в Москве + 4% дохода от аренды), и в инвестиционный портфель, состоящий из 70% российских акций, 20% гособлигаций и 10% золота.

Недвижимость и фондовый рынок

К концу 2017 года сумма, вложенная в квадратные метры, выросла бы до 856 рублей, а в фондовый рынок до 1076 руб. В реальности доход от недвижимости был бы еще меньше, так как доход от аренды нельзя сразу реинвестировать, его просто не хватит на покупку квартиры.

Основные минусы инвестиций в недвижимость:

Высокий порог входа — для покупки квартиры потребуется несколько миллионов рублей в зависимости от региона. Некоторые думают взять квартиру в ипотеку, а из арендной платы оплачивать кредит. Однако даже сегодняшние низкие ставки по ипотеке будут выше аренды. Чтобы арендная плата перекрывала платеж по кредиту, потребуется большой первоначальный взнос.

Низкая ликвидность — продажа квартиры по рыночной цене обычно занимает несколько месяцев. Если квартира находится в не очень привлекательном районе, эта процедура может растянуться даже на год и более. Чем дороже квартира, тем труднее ее продать. Если деньги нужны срочно, недвижимость придется продавать с дисконтом.

Рыночный риск — вопреки общему мнению «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры могут стремительно падать. График цен выше является ярким тому подтверждением.

Помимо цены самого объекта, стоимость аренды тоже может падать. Например, за последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды 1-комн. квартиры (около 20 000 рублей) не выросла (то есть даже не покрыла инфляцию).

Изменение арендной платы 1,2,3- комнатные кв. Источник bn.ru

Риск простоя — старые квартиранты съехали, а пока найдешь новых, пройдет какое-то время. Поэтому периодически квартира будет простаивать без дохода. Иногда это может затянуться на несколько месяцев. Сейчас рынок недвижимости — рынок арендатора, и те владельцы, кто не готов идти на уступки, терпят убытки.

Сергею 48 лет, в прошлом он совладелец семи кафе и ресторанов в Москве. Все доходы с середины нулевых вкладывал в недвижимость. Считает, что совершил большую ошибку (подробнее).

Необходимость управления — купив квартиру, необходимо заниматься поиском и отбором арендаторов, решением других различных вопросов (периодический ремонт, замена бытовой техники или мебели и т.д.). Это потребует вашего личного времени и дополнительных расходов.

Форс-мажор — не дай бог, если в квартире произойдет пожар или потоп. Чтобы восстановить квартиру и возместить ущерб соседям, придется потратить уйму денег и времени. Чтобы как-то защититься, нужно покупать страховку, то есть нести дополнительные расходы.

Диверсификация — если у вас всего одна квартира, и с ней что-то случится, ваш доход сильно упадет. Эту проблему можно решить, купив несколько квартир (например, десять) в разных домах и районах города. Тогда проблемы с одной квартирой не сильно ударят по доходу. Но для покупки нескольких квартир требуется очень большой капитал.

На фондовом рынке можно очень легко и просто диверсифицировать свой портфель с помощью инвестиционных фондов, которые состоят из множества ценных бумаг, и это не потребует большой суммы.

Комиссии — если совершать сделки и управлять своей квартирой вы будете не сами, а с помощью риэлтора, вам нужно будет ему платить. Стоимость услуг варьируется от 2% до 5% от суммы сделки. Комиссии брокера на фондовом рынке составляют десятые-сотые доли процента.

Трудность реинвестирования — дивиденды и купоны по ценным бумагам гораздо проще реинвестировать, так как порог входа в ценные бумаги совсем небольшой. Арендный доход от недвижимости реинвестировать не получится, так как его хватит только на несколько квадратных метров.

Налоги — для того, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, она должна находится в собственности не менее 5 лет. Для акций этот срок составляет 3 года.

Налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры, ограничен 2 млн. рублей и величиной вашего официального дохода. Налоговый вычет на доход, полученный на индивидуальном инвестиционном счете, не ограничен ни суммой, ни вашими доходами.

Еще с квартиры каждый год нужно платить имущественный налог, который будет рассчитываться из более высокой кадастровой стоимости. По ценным бумагам такой налог не платится.

Несмотря на свою популярность, инвестиции в недвижимость имеют множество рисков и недостатков. Вопреки общему мнению, это не такой уж простой и надежный способ вложения. Это низколиквидный актив с высоким порогом входа и высокими трудовыми затратами. Поэтому вкладывать в нее все свои сбережения явно не стоит. Инвестиционный портфель на фондовом рынке способен приносить очень хорошую доходность, при этом ваши трудозатраты будут несравнимо меньше.

Сравнение недвижимости и фондового рынка

Тем не менее, полностью отказываться от инвестирования в недвижимость не стоит. Вполне допустимо, чтобы этот актив занимал какую-то долю в вашем инвестиционном портфеле, но не более 20%. Покупка квартиры — не единственный вариант. О более простых и выгодных вариантах инвестирования в недвижимость я напишу в следующей статье.

Источник https://retail-realty.ru/stati/v-kakuyu-nedvizhimost-vkladyvat-kommercheskuyu-ili-zhiluyu-kak-investirovat-vygodno/

Источник https://activeinvestor.pro/pochemu-nedvizhimost-plohaya-investitsiya/

Источник

Источник