Сколько стоит жилье в Подмосковье

Квартиры в Подмосковье в последнее время пользуются огромным спросом, что не удивительно, ведь добраться до Москвы из гродов-спутников можно за полчаса, а то и за 20 минут, при этом стоимость квадратных метров существенно ниже столичных. Сколько стоят новостройки и вторичное жилье в Московской области, и какие направления лучше рассматривать для покупки недвижимости?

Сколько стоит жилье в Подмосковье

Средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье на июль текущего года составляет 83 827 тысячи рублей (81,5 в «двушке» и «трешке», 87 тысяч рублей в «однушке»). На сегодняшний день на продажу выставлено чуть более 58 тысяч объектов, а это в половину больше, чем в столице. Рынок вторичной недвижимости представлен двухкомнатными квартирами в панельных и кирпичных домах. Стоимость зависит от квадратуры и города. Так, к примеру, в Балашихе однокомнатную квартиру можно приобрести за 3,6 млн. рублей, двухкомнатную – за 4,9 млн. рублей. В Мытищах – за 4,2 и 5,7 млн. рублей, Химках – за 4,7 и 6,4 млн. рублей, Реутове – 5,4 и 7,4 млн. рублей соответственно.

Можно рассматривать более отдаленные от Москвы города. В том же Королеве однокомнатная квартира будет стоить в среднем 3,7 млн. рублей, двухкомнатная – 5 млн. рублей. В г. Яхрома просят в среднем 2 млн. рублей за «однушку» и 2,5 млн. рублей за «двушку» (средняя цена за кв. м. – 57 тысяч рублей). Правда, в последнем случае на дорогу до Москвы придется тратить чуть более часа.

В среднем цены за квадратный метр в Подмосковье колеблются от 25 до 500 тысяч рублей. Так, если говорить о самом дорогом жилье на сегодняшний день, это – пентхаус ОП более 300 кв. метров в Одинцовском районе. Находится этот объект в клубном доме, состоит из 3 уровней и 6 комнат. Рядом с домом находится элитная гимназия, спорткомплекс. Продается пентхаус за 170 млн. рублей. В стоимость входит мебель, бытовая техника. Что касается самого дешевого варианта, то это – однокомнатная квартира в Егорьевске (95 км до МКАД). «Однушка», ОП которой составляет 32 квадрата, продается всего за 700 тысяч рулей. Правда, квартира требует капитального ремонта. Данные объекты, конечно же, не особо влияют на среднюю ценовую политику по Подмосковью.

Так, по представленным данным Росреестра, в прошлом месяце было зарегистрировано всего 7 267 ДДУ, а это на 4,6 процента меньше, чем в мае текущего года. Если сравнивать с июнем прошлого года, то ДДУ в 2017 году было заключено больше на 7,5 процента.

Почему выбирают Подмосковье

Долгое время спрос был только на жилье в Москве, Подмосковье было «мертвым». Сейчас же можно наблюдать, как меняется тенденция в покупательской активности. Почему так происходит? Все дело в том, что в Московской области сейчас социальная и транспортная инфраструктуры развиты ничуть ни хуже столичных. Во многих городах такие же зарплаты, как и в Москве, поэтому ехать на заработки уже не имеет особого смысла. А цены на недвижимость различаются в два-три раза.

«Самые дорогие и востребованные квартиры находятся в Реутове, Химках, Долгопрудном и Котельниках. Что не удивительно, ведь добраться туда можно на общественном транспорте из Москвы за 10 минут. На втором месте – Одинцово, Балашиха, Подольск» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Самые дешевые объекты находятся на заметном удалении от Москвы – в Электрогорске, Озерах, Рошале. При этом на цену влияет не только расстояние, но и плохая инфраструктура, некачественный жилой фонд (в большинстве случае это квартиры в панельных и кирпичных многоэтажках).

Вообще специалисты рекомендуют рассматривать для инвестирования в недвижимость города, расположенные в 5-20 км от МКАД, не далее. При этом разброс цен в данном случае будет незначительным. «Малогабаритка» в доме на этапе возведения, который находится на удалении 5 км от МКАД, обойдется в среднем в полтора миллиона рублей. Такой же вариант, но в 20 км от МКАД, будет стоить от 1,2 млн. рублей. После сдачи дома в эксплуатацию цены, естественно, вырастают. Дороже всего стоят квартиры в монолитных зданиях. На втором месте идут монолитно-кирпичные дома. Панельные многоэтажки ценятся меньше всего. На спрос квартир в Московской области также повлияла программа господдержки ипотечного кредитования, которая была продлена и на 2017 год.

«Цены на Подмосковную недвижимость продолжит расти только в тех городах, где будут проводиться серьезные реконструкционные работы, открываться большие торговые центры и развиваться экономика. К примеру, до недавнего времени на Химки мало обращали внимания, но затем город разросся и туда хлынул основной поток покупателей. А после того, как власти заявили о намерениях присоединить Подмосковные города к Москве, среди которых и те же самые Химки, цены на недвижимость там значительно выросли» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Также планируется, что к 2028 году будет проложена еще одна наземная кольцевая ветка метро, которая свяжет ближайшие крупные города Московской области. Если это произойдет, то в Мытищах, Реутове цены на квадратные метры будут практически столичные. Сейчас это не самые дорогие города-спутники. Так, в Мытищах за квадратный метр в среднем просят 101 тысячу рублей, в Реутове – 130 тысяч рублей.

Кто покупает жилье в Подмосковье

Если коренные москвичи считают, что за МКАД жизни нет, то приезжие не столь категоричны. 15 километров – не такое уж большое расстояние, зато при покупке недвижимости можно сэкономить 1-2 миллиона рублей. Особенно это актуально для тех, кто берет жилье с использованием ипотечного займа. 8 % годовых выливаются в немалую сумму, и чем дороже квартира, тем больше переплата.

Также жилье в Московской области покупают сами жители. После улучшения условия по ипотечному кредитованию количество желающих приобрести квартиру увеличилось в два раза. И это не предел, особенно если, как обещает Сбербанк, процентная ставка будет и дальше падать.

Что влияет на стоимость объекта

Как утверждают риелторы, на цену сильно влияет экологическая обстановка района, где находится дом. Если рядом есть парк, озеро, лес, придется заплатить процентов на 20 дороже среднерыночной стоимости. Неплохо, если рядом с городом находится усадьба, поместье или любой другой памятник архитектуры. Если недалеко фабрика или завод, можно с продавцом торговаться. Такая недвижимость не слишком-то и востребована.

Помимо транспортной доступности, покупатели обращают внимание и на интенсивность дорожного движения. Будь шоссе сделано трижды качественно, какой от этого смысл, если там постоянные пробки из машин.

Также не следует забывать и о классе объекта, в котором продаются квартиры. Естественно, что элитные дома чаще всего находятся в городах-спутниках, расположенных недалеко от столицы. Искать такие варианты на расстоянии более 30 км от МКАД не имеет смысла. Помимо этого, в стоимость закладываются «бонусы» от строительной и управляющей компании (благоустройство внутренней территории, большая парковка, охрана, количество лифтов и т.д.). При этом, несмотря на высокий спрос (более 55 %), в Московской области отмечается дефицит новостроек комфорт-класса. Основной упор застройщики делают на жилье эконом-класса, которым интересуется около 40 % покупателей. Не более 10 % предпочитает покупать именно элитную недвижимость.

А что с ценами в Москве? На июль 2017 года средняя цена за квадратный метр составляет 197 тысяч рублей. Однокомнатная квартира в среднем стоит 6,5 млн. рублей, двухкомнатная – 9,5 млн. рублей, трехкомнатная – 17 млн. рублей.

Инвестиции в новостройки

Вложение капитала в недвижимое имущество на начальных стадиях строительства является одним из надёжных и прибыльных способов заработка. Стоимость квартиры в новостройке на этапе котлована намного ниже цены жилья в полностью готовом доме, и после продажи недвижимость вложенные средства вернутся с хорошей прибылью. Однако не всё так просто, как может показаться на первый взгляд, в этом бизнесе присутствуют свои риски и подводные камни. В пределах настоящей статьи рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в строящуюся недвижимость.

Что привлекает инвесторов в недвижимость. Преимущества

Недвижимость на этапе строительства привлекает инвесторов по следующим причинам:

Возможность заработать на перепродаже;

Возможность защитить свой капитал от инфляции;

Возможность обеспечить себе стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

Вероятность того, что недвижимость не поднимется в цене за время строительства крайне невелика. Кроме того, жилье является сегодня достаточно ликвидным имуществом, с продажей которого не возникнет затруднений. Даже если произойдет скачок инфляции и покупательская способность денег снизится – с недвижимостью такого не случится, сама по себе она не может сильно упасть в цене.

Минусы данного вида инвестиций

К минусам такого рода инвестирования, в первую очередь, нужно отнести риски – это риск неполучения жилья в результате банкротства застройщика или получение жилья, не соответствующего заявленным качественным параметрам.

Впрочем, законодательная база по долевому строительству на сегодняшний день проработана достаточно неплохо и есть механизмы, способные защитить дольщика (в независимости от того, является он инвестором или покупает квартиру для себя). Несоответствие параметров качества, в свою очередь, может привести к дополнительным расходам, связанным с исправлением тех или иных недочетов.

В числе минусов – необходимость оплачивать налог на прибыль, который в РФ составляет 13%, если жилье продается после оформления прав собственности. Но если жилье реализуется по схеме долевого строительства (через ДДУ – договор долевого участия), то используется схема «переуступки прав» и такой налог не взымается, так как продается не жилье, а «права требования».

Кроме того, нужно приложить определенные усилия, чтобы найти объект недвижимости, который будет востребован на рынке и принесет прибыль, неудачный же выбор может привести к нулевому результату. Рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики в стране, это требует от инвестора навыков анализа текущей ситуации, а также способностей в плане прогнозирования состояния экономики на несколько лет (пока закончится строительство).

Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты

Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями . Такое может произойти в результате кризисных явлений (резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.

Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:

Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;

Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);

Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).

Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию. Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции). Деньги в подобных случаях возвращаются нескоро, сначала проводится процедура банкротства, затем ищутся источники финансирования.

Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет. Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным. Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.

Как ограничить инвестиционные риски. Оценка застройщика

Грамотный инвестор в момент оценки недвижимости, которая потенциально может принести прибыль, наряду с параметрами квартиры, оценивает финансовую состоятельность и порядочность самого застройщика. Даже если есть высокая вероятность получения компенсации при возникновении нештатных ситуаций, то инвестор никак не заинтересован в подобных сюрпризах – ему нужна прибыль, а не возврат средств. Результатом грамотной оценки должен быть исчерпывающий набор информации о деятельности застройщика.

При выборе строительной компании в первую очередь оценивают опыт возведения недвижимости (именно жилой), изучают отзывы от дольщиков по предыдущим проектам, такие отзывы имеются на профильных форумах. Однако этого недостаточно, поскольку отзывы вполне могут оказаться фальшивыми.

В сети есть сервисы, которые дают будущему дольщику возможность проверить информацию о застройщике. Так, на сайте egrul.nalog.ru можно посмотреть регистрационные данные юридического лица, на которое оформлена компания, здесь берем выписку ЕГРЮЛ. В выписке смотрим дату регистрации, если компания зарегистрирована недавно, но представители застройщика упоминают об успешном опыте пятилетней работы, возможно, предыдущее юр. лицо было ликвидировано по причине возникновения проблем.

Берем в выписке ИНН директора и отправляемся на сайт focus.kontur.ru, где можно узнать, не менялся ли в последнее время генеральный директор. Смена руководства перед началом строительства может означать, что компания готовится к банкротству.

Идем на сайт kad.arbitr.ru и смотрим, в каких судебных разбирательствах участвовала компания, какие рассматривались дела, кто был истцом и ответчиком, какие вынесены решения и открыты исполнительные производства. В частности, могут иметь место разбирательства с дольщиками относительно срыва срока окончания строительства, с банками по поводу просрочек по кредитам, с поставщиками стройматериалов – все это поможет вовремя сориентироваться и не заключить договор с проблемным застройщиком.

Стоит также позвонить в строительную компанию и узнать, предлагают они договор долевого участия или же — продажу жилья по другим схемам, на какое юридическое лицо оформляется договор. Если строительство уже в полном разгаре – необходимо съездить на строительную площадку и посмотреть – укладывается ли застройщик в план возведения дома, оценить, насколько активно ведутся работы.

Посещение сайта застройщика позволит получить следующую информацию: все ли документы строительная компания успела оформить, на чье имя выписаны все бумаги (необходимо сверить информацию с данными из выписки) . В числе прочего на сайте должны находиться следующие сведения:

Разрешение на строительство;

Документы на землю (срок договора аренды должен быть более поздним, чем срок окончания строительства).

Выбор новостройки для вложений. От чего отталкиваться

После того, как определен перечень застройщиков, взаимодействие с которыми потенциально может привести к желаемому результату, переходим к выбору конкретного проекта. Выбор должен осуществляться согласно инвестиционным целям.

Если было принято решение о покупки жилья с целью сдачи его в аренду, необходимо заранее знать о расценках на арендную недвижимость в том же районе, это позволит определить время окупаемости инвестиций и будущий доход. Желательно выяснить, какое именно жилье пользуется спросом и кто входит в аудиторию потенциальных арендаторов.

Например, если новостройка возводится в деловой части города или недалеко от крупного института, стоит предпочесть покупку квартиры-студии или однокомнатной квартиры, такое жилье пользуется популярностью среди студентов и тех, кто не желает каждое утро стоять в пробках, добираясь до места работы. В спальных районах, где предпочитают селиться семейные пары с детьми, неплохим вариантом может оказаться покупка двух или даже трехкомнатной квартиры. Дополнительное преимущество последнего варианта заключается в том, что такое жилье снимают, как правило, надолго, и есть вероятность, что в течение нескольких лет не придется искать новых квартирантов.

В случае приобретения квартиры для перепродажи нужно знать стоимость аналогичного жилья в районе возведения новостройки, учитывать реальный спрос. Так, например, в спальном районе на удалении от центра вряд ли будут нарасхват квартиры бизнес-класса, в подобных местах лучше выбирать «панельки» класса «комфорт». Наиболее ликвидными на рынке всегда были студии и однокомнатные квартиры, поэтому при желании быстро продать жилье стоит выбирать именно такие варианты.

С другой стороны, именно по причине популярности студий на рынке инвестирования в недвижимость присутствует конкуренция, за счет которой стоимость «однушек» и студий снижается к минимуму. Для повышения отдачи желательно приобретать более крупную недвижимость, правда, может занять некоторое время поиск покупателя по хорошей цене.

На стоимость готовой квартиры, помимо прочих параметров влияет план дальнейшей застройки района, а также текущее состояние социальной инфраструктуры . Так, например, если в число преимуществ квартиры входят отличные видовые характеристики, то последующее возведение прямо перед окнами очередной многоэтажки может существенно снизить цену жилья. Не стоит сомневаться, что этот параметр потенциальные покупатели проверят обязательно.

Заключение

Инвестиции в новостройку при обдуманном подходе могут приносить неплохой доход. Если имеются свободные средства, которые можно вложить в строительство жилой недвижимости, капитал за пару лет «заработает» больше, чем при обычном размещении на банковском депозите на такой же срок. Сразу же после продажи можно присматривать очередную новостройку, процесс инвестирования может быть непрерывным.

Однако если речь идет о недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, стоит учесть, что прибыль будет поступать только после того, как квартира окупится, а произойдет это не раньше пяти-шести лет. И в течение этого времени инвестировать средства заново не получится, придется ожидать, пока капитал накопится снова.

Источник https://move.ru/articles/skolko_stoit_zhile_v_podmoskove/

Источник https://novostroev.ru/articles/investirovanie-v-novostroyki/

Источник

Источник