Покупка квартиры в Петербурге и области для сдачи в аренду: да или нет? Рентабельность, сроки окупаемости, советы

Арендный рынок в жилом сегменте — перспективная сфера для получения пассивного дохода. Даже несмотря на кризис отрасли в связи с пандемией, по прибыльности ее все еще можно сравнить с банковскими депозитами.

Каждый месяц в Северной столице сдаются тысячи квартир. Но насколько выгодна покупка жилья в Санкт-Петербурге с целью сдачи его в аренду в 2021 году? За какой период такое приобретение окупится, какие есть опасности и плюсы инвестиций в недвижимость в культурной столице при изменившихся и нестабильных условиях игры?

Мы расскажем об окупаемости инвестиционных квартир в самых перспективных районах СПб. Также поговорим о факторах риска вложения средств в недвижимость в 2021 году. Поделимся интересными фактами о заработке на сдаче жилья в аренду и советами экспертов, которые помогут увеличить рентабельность квартиры и не пожалеть о сделанной инвестиции.

Вводные данные

В РФ инвестиционная привлекательность, по сравнению со странами ЕС, низкая. На начало 2021 года прибыль от сдачи жилой недвижимости в аренду в Петербурге составляет 2,7-5,5% годовых, в зависимости от района и типа жилья. Плохая новость: во всех локациях по итогам 2020 года произошло заметное снижение доходности инвестиционных квартир.

Важно понимать, что обобщенной цифры окупаемости инвестиционных квартир для сдачи постояльцам в СПб и его предместьях нет. Данные и по срокам, и по суммам отличаются в зависимости от престижности районов, класса и качества домов, ремонта, отделки и меблировки. Чтобы посчитать доходность и окупаемость, сравниваются средние цены приобретения и аренды недвижимости.

На что рассчитывать

В среднем доходность сдачи квартир в СПб в 2021 году — 4% от цены покупки в год. По статистике, полностью такая инвестиция окупится в срок от 18 до 36 лет. Эти показатели оптимистичнее, чем во многих других городах России, включая столицу. Но, как говорилось выше, на усредненные данные ориентироваться не стоит: по мнению аналитиков, 4% — это в лучшем случае. За вычетом налогов, трат на ремонт и обслуживание квартиры, коммунальных платежей, поправки на сезонность и отсутствие постояльцев более реалистичная цифра — 2-3% в год. А это уже на 1-2% ниже среднего прироста депозита в банке (по состоянию на февраль-март 2021 года они приносили 3-7% годовых, в среднем 4%). Поднять доходность инвестиционной квартиры до 9-11% можно за счет посуточной сдачи жилья, но в этом случае недвижимость из объекта инвестиции, скорее, переходит в объект предпринимательской деятельности.

Чтобы определить, целесообразно ли покупать конкретную квартиру для сдачи жильцам, нужно вычислить соотношение ее цены и чистой предполагаемой прибыли от аренды без учета трат — price-to-rent ratio (P/R ratio). Например, недвижимость, купленная за 4 млн руб., при сдаче в аренду будет приносить условные 25 тыс. руб. в месяц, что в год составит 300 тыс. руб.

P/R = 4 000 000 / 300 000 = 13,33. Значит, отбить затраты на покупку этой квартиры с помощью ренты получится за 13 с небольшим лет, если не учитывать расходы на ремонт, обслуживание и налоги, а также сезонные простои.

Отдельная тема — сдача номеров в апарт-отелях Петербурга. С их окупаемостью, выкладками расчетов и наглядными примерами вы можете ознакомиться здесь.

Ренту в неудачной локации владельцам недвижимости часто приходится снижать, чтобы получить хоть какой-то доход, а это замедляет срок окупаемости инвестиций.

Районы Петербурга, перспективные для инвестиций в жилье

Самая доходная для сдачи в аренду недвижимость в 2021 году — в Адмиралтейском, Петродворцовом, Центральном, Московском и Красногвардейском районах. В них за 1-3-комнатное жилье можно получать 3,4-5,5% годовых, а инвестиционные квартиры окупаются в срок от 18 до 22 лет.

Наименее перспективны в этом ракурсе Петроградский и Пушкинский районы — в год доходность не превысит 2,7-4,6%. А ждать, когда прибыль от квартиросъемщиков перекроет затраты на покупку сдаваемого жилья, в этих локациях придется намного дольше — от 22 до 36 лет.

На заметку: по данным за февраль 2021 года, самые перспективные районы для инвестиций по соотношению цены и спроса — Московский, Приморский и Невский. А по статистике за последние месяцы 2020 года, четверть квартиросъемщиков, желающих арендовать жилье в Санкт-Петербурге надолго, интересовались квартирами в Центральном, Василеостровском, Петроградском и Адмиралтейском районах.

Наибольшие арендные ставки — в Центральном, Петроградском, Невском, Адмиралтейском, Пушкинском и Василеостровском районах. Рента в них в начале 2021 года составляла 60-95 тыс. руб. в месяц. Самые низкие доходы ожидают рантье, сдающих жилье в Кронштадтском и Красносельском районах — получить с жильцов можно в среднем 18-23 тыс. в месяц.

Рейтинг рентабельности районов

Самые «сдаваемые» в 2021 году районы Петербурга — Московский и Приморский, следом идут Невский и Калининский. Далее рейтинг районов, популярных у рантье и квартиросъемщиков, в порядке убывания выглядит так:

Меньше всего объявлений о сдаче жилья в начале 2021 года было в Колпинском, Курортном и Пушкинском районах. В них рынок аренды не так наполнен — ниже будет и конкуренция, и вероятность быстро отбить потраченные на покупку инвестиционной квартиры деньги.

Приобретая жилую недвижимость с целью сдачи в аренду, следует в первую очередь учитывать характеристики, которые положительно скажутся на ее ликвидности в будущем. Чтобы сравнить стоимость квартир с различными параметрами и подобрать оптимальный для себя вариант, воспользуйтесь нашим поисковым фильтром:

Динамика изменения цен на жилье играет роль

При выборе объекта и локации для инвестиций в жилье нужно учитывать и динамику цен на него. Например, если в большинстве случаев в 2020 году стоимость недвижимости повально росла на 20-25%, в некоторых объектах застройщики наоборот были вынуждены ее понижать.

Стоимость студий и однокомнатных квартир за 2020 год сильнее всего выросла в Выборгском и Калининском районах (примерно на четверть) и практически не изменилась в Центральном и Адмиралтейском районах. Двухкомнатные квартиры больше всего подорожали в Василеостровском и Калининском районах (на те же 25% в среднем). Меньше всего изменились цены в Центральном и Невском (всего на 5-6%).

Отслеживая такие колебания рынка, можно выгадать при покупке ощутимую сумму — около четверти стоимости квартиры.

На заметку: дороже всего в 2021 году квадратный метр стоит в Петроградском и Василеостровском районах — около 214 тыс. и 170 тыс. рублей соответственно. Самые дешевые квартиры — в Кировском и Красносельском районах (около 130 тыс. и 127 тыс. руб. за м² соответственно).

Как получить максимальный доход: факторы риска, советы

Мы уже рассказывали о том, как сдать жилье безопасно и выгодно и каковы условия рентабельности недвижимости внаем в СПб.

В этом разделе поговорим о том, какая недвижимость в ходу и почему, как ускорить окупаемость инвестиций и на что делать ставку, чтобы была прибыль.

Основные параметры, влияющие на окупаемость:

• исходные затраты на покупку;
• вложения в ремонт и меблировку;
• вид недвижимости;
• наличие в доме сервисных служб;
• расположение здания и ситуация с транспортом в районе.

Приоритет отдавайте сложившимся спальникам, в которых активной застройки или нет вообще, или она минимальна — сдать квартиру в таких условиях можно быстрее и дороже, плюс спрос на арендное жилье в таких районах стабильно высок.

Инвестиционная квартира принесет больше дохода, если купить ее на этапе котлована, отбить потраченную сумму сдачей внаем и перепродать. Так приобретение обойдется дешевле, а выйти в ноль и начать зарабатывать получится быстрее.

Временно сдавать жилье с целью возместить расходы на ее покупку целесообразно только в локации с выдающимися преимуществами — в исторических районах или в центре Северной столицы. В обычном спальнике годовая прибыль от сезонных гостей (туристов и командированных) из-за низкой заполняемости будет либо намного ниже, либо в лучшем случае примерно такой же, как при долгосрочных сделках — гарантий никаких.

Если хотите ускорить получение дохода от сдачи жилья в аренду, обратите внимание на новостройки, которые будут сданы в 2021 году.

Сохранить и приумножить: основные правила инвестора

В России на начало 2021 года доля инвестиционных квартир в домах, построенных после 2010, составляет около 7%. Для сравнения: в зданиях, введенных в эксплуатацию в 1992-2009 гг., эта цифра всего 4,8%, а в старом фонде 1950-1991 гг. — около 3%. Инвестировать в новострой выгоднее и перспективнее, чем в старый фонд.

Часть недвижимости приобретается для последующей перепродажи, часть — для сдачи в аренду. По мере готовности дома к стартовой стоимости квадратного метра прибавляется всего 20-30%, к этим данным плюсуется ежегодное увеличение рыночных расценок и инфляция. При удачном раскладе — когда здание сдается без задержек — инвесторы получают 10-12% годовых.

Чтобы получить максимальную прибыль при перепродаже квартиры, необходимо хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и знать особенности каждой локации Санкт-Петербурга. Как правило, самое удачное время для продажи инвестиционной квартиры, купленной «на котловане» — за несколько месяцев до сдачи дома. В это время предложение от застройщика уже ограничено, цены успевают вырасти, а спрос по-прежнему высок. Например, «однушка» в ЖК «Зеленый Квартал» от SetlGroup со сроком сдачи во 2 кв. 2022 года к моменту ввода новостройки в эксплуатацию может подорожать примерно на 1,25 млн руб., что равно 19% годовых.

В каких-то сегментах и локациях цены могут расти быстрее, например, если в прилегающих микрорайонах появляется станция метро — нужно отслеживать ситуацию по городу. Актуальные предложения на первичном рынке Петербурга представлены в подборке ниже:

Что учитывать при выборе инвестиционного жилья

Выбор объекта инвестиций — дело непростое. Многое зависит от того, как вы планируете поступить с приобретенной квартирой — перепродать ее либо сдать в аренду. Но есть и общие принципы, которые стоит учесть при поиске удачного варианта.

При выборе жилья под сдачу отдавайте предпочтение не дешевизне, а ликвидности. Оценивайте его привлекательность не только для арендаторов, но и для потенциальных покупателей — это избавит вас от проблем и убытков, если в будущем примете решение о перепродаже. При оценке объема стартовых вложений учитывайте ремонт или отделку, покупку мебели, налогообложение, коммунальные платежи, возможные периоды простоя.

Оценка возможностей

Для получения разового дохода выгоднее всего приобретать студии или однокомнатные квартиры и продавать их через 1-1,5 года после начала строительства. Опять же, нужно считать индивидуально по каждому объекту, ведь в среднем жилье ежегодно дорожает на уровень инфляции. Плюс при продаже квартиры менее чем через 3 года после покупки нужно будет заплатить налог.

Наиболее ликвидны объекты в пределах городской черты, но после пандемии спрос на жилье в Ленобласти активно нагоняет показатели Северной столицы. Если вы заинтересованы в долгосрочной прибыли (сдаче в аренду), стоит обратить внимание на малогабаритные квартиры в жилых комплексах с хорошей транспортной доступностью.

Тип и площадь квартиры

Самые рентабельные для найма — студии, однушки и двушки в развивающихся спальных районах недалеко от метро.У арендаторов популярны однокомнатные квартиры и «евродвушки», но они не готовы переплачивать за «избыток» квадратных метров, поэтому рыночная стоимость аренды «однушек» площадью 35 и 45 кв. м будет примерно одинаковой.

Выгоднее вкладываться в жилплощадь в новом, а не в старом фонде — «брежневки» и «хрущевки» пользуются меньшим спросом у арендаторов, квартиры в них сдаются дольше. Многокомнатное жилье также рентабельно для инвесторов, но чаще всего его приобретают для последующей перепродажи.

Важно: строительство жилых комплексов в РФ обычно продолжается 2-3 года. А это значит, что у покупателя есть совсем немного времени на принятие решения, инвестировать в жилье на раннем этапе строительства или не инвестировать.

Максимальную прибыль приносит класс «эконом». Выгоднее всего приобретать недвижимость на ранних стадиях строительства: разница в цене 1 м² при покупке на начальной стадии возведения и после введения дома в эксплуатацию достигает 50% (средний показатель — 30–40%).

Малогабаритные квартиры и студии окупаются быстрее, так как арендная плата не зависит от метража напрямую. В 2020 году в Ленобласти «малогабаритки» могли приносить до 10% годовых со сроком окупаемости около 10 лет.

На заметку: чем дешевле квартира, в которую вы инвестируете, тем быстрее она окупится. В среднем, доходность малогабаритного жилья в СПб в 2020 году составила 7,3% (окупаемость около 14 лет), средняя доходность от сдачи «однушки» варьируется в диапазоне 300-500 тыс. руб. Доходность студий еще выше.

Удачный выбор для инвестиций — квартиры на 3-10 этажах. Варианты на втором этаже можно рассматривать в случаях, когда их цена на 20-25% ниже остальной недвижимости, а окна выходят в тихий двор. Если квартира сдается без отделки, обратите внимание на расположение инженерных коммуникаций. При горизонтальной разводке труб не возникнет проблем с перепланировкой.

Выбор локации

Привлекательные для инвестиций объекты есть во всех частях СПб, но в приоритете остаются обжитые районы: Московский, Приморский, Невский. Для жилых комплексов в отдаленных локациях характерна низкая стоимость квадратного метра, но спрос здесь местный, поэтому рассчитывать на большую прибыль не стоит. Возможны и исключения. Как и со сдачей жилья в аренду, нужно смотреть на характеристики конкретной локации, жилого комплекса и текущую ситуацию на рынке.

Станция метро в пешей доступности позволяет более выгодно сдавать квартиру. В условиях самоизоляции этот вопрос временно утратил актуальность — и удаленные объекты находят своих арендаторов.

Отдавайте предпочтение домам на небольшом удалении от станций метро, а не прямо возле них — большая проходимость локации и шум за окнами снижают интерес арендаторов к жилью первой линии застройки.

Если капитала на покупку квартиры недалеко от станции метро нет, инвестиционное жилье в предместьях Петербурга — достойная альтернатива, если дом находится рядом с ж/д вокзалом. Логика проста: максимальная прибыль, которую можно будет выручать со съемщиков, ниже на 10-15%, но и потратить на приобретение можно на 40-50% меньше.

В объектах, расположенных в районах массового строительства на окраинах города и в прилегающих к Петербургу районах Ленобласти, доходность ниже, а окупаемость, как правило, занимает больше времени.

Многое зависит от соотношения предложения и спроса. В локациях, где в последнее время велась активная застройка, рынок перенасыщен, что негативно отражается на среднем размере арендных платежей. Лучше всего приобретать квартиры в районах, где прослеживается дефицит жилья. Стоит обратить внимание на имидж территории, развитость инфраструктуры и наличие рабочих мест.

В микрорайонах рядом с аэропортами жилье приносит регулярный и высокий доход от туристов и командированных.

Ремонт и отделка

Качественный исходный интерьер — также важный фактор. В новых домах целесообразнее выбрать жилье с отделкой. Это обойдется дешевле, чем выполнение работ своими силами, и сэкономит время — вложения начнут окупаться раньше. Важный момент: интерьер должен соответствовать классу недвижимости. Бессмысленно привлекать модного дизайнера для оформления эконом-однушки — сдавать ее по цене премиального сегмента не получится, и затраты не оправдают себя.

От недвижимости класса «премиум» люди ожидают соответствующего оформления — скромно обставленные комнаты в элитном доме будут простаивать. Поэтому, если средств на качественный статусный интерьер в премиальной недвижимости не хватает, остановитесь на другом ценовом сегменте.

Репутация и условия застройщика

Большую роль играет репутация застройщика: количество и тип сданных объектов, темпы проведения работ, своевременный ввод зданий в эксплуатацию, качество жилья.

Здесь важно найти разумный компромисс. Наиболее удобный момент для приобретения квартиры — начало строительства. На старте продаж застройщики реализуют недвижимость по сниженной стоимости, предлагают дополнительные акции и скидки.

Поводом для беспокойства может стать стабильность цены в течение длительного времени, особенно если она гораздо ниже среднерыночной. Нет никакой гарантии, что девелопер сможет сдать объект при такой системе финансирования.

Важно: точно спрогнозировать, насколько выгодной будет инвестиция, невозможно: слишком много факторов влияет на рост стоимости квартиры. Но если вы обладаете достаточным стартовым капиталом и разбираетесь в особенностях первичной недвижимости, заработать на перепродаже или сдаче в аренду вполне реально. Главное — не принимать необдуманных решений и не поддаваться сиюминутным порывам. Но и долго размышлять не стоит — лучшие инвестиционные лоты уходят в течение 1-2 месяцев с момента старта продаж.

Инвестиции в апартаменты

Еще один вариант инвестирования в новостройки — приобретение и сдача апартаментов внаем с самостоятельным открытием ИП или через заключение договора с управляющими компаниями, которые занимаются обслуживанием и сервисом.

Доход может зависеть от наполняемости, но некоторые фирмы предлагают фиксированную ежемесячную ставку. Окупаемость апартаментов в Санкт-Петербурге в 2021 году в среднем составляет около 10 лет (разброс от 6 до 15), а доходность может достигать 7,7-19% в год. Все зависит от объекта, локации, наполняемости и типа аренды (посуточной или долгосрочной).

Чем ближе сдача апарт-отеля в эксплуатацию, тем выше цена на апартаменты в нем. Средний прирост — 25%, но в отдельных случаях он может достигать и 35% изначальной цены. Рыночная же стоимость апартаментов ежегодно растет примерно на 5%, этот тип жилья можно рассматривать как для сдачи в аренду, так и для перепродажи.

Ознакомиться с доступными предложениями в апарт-отелях Северной столицы можно в этой подборке:

Важное о смене статуса апартаментов в 2020-2021 годах

Вопрос изменения статуса апартаментов (их предлагают признать новым видом помещений для жилья) должен был решиться в конце 2020 года. Но его рассмотрение отложено до декабря 2021 года — соответствующий законопроект пока разрабатывается в Совете Федерации.

Если за апартаментами закрепят статус жилья, в них можно будет регистрироваться, а в случае банкротства застройщика покупатели будут защищены так же, как защищены сейчас те, кто приобретает обычные квартиры. Но и цены в апарт-отелях в этом случае рано или поздно догонят стоимость классических квартир (сейчас они стоят в среднем на 10-30% дешевле).

Вложение в элитную недвижимость

Большинство покупателей расценивает приобретение жилья в историческом центре или видовых квартир на набережных как долгосрочное вложение, без цели перепродать объект в ближайшее время или сдать его внаем.

Покупка элитных квартир в центре города — инвестиция в вечность. Этот сегмент рынка наиболее инертный, а значит, он мало подвержен ценовым колебаниям в любых экономических условиях. Отмена долевого строительства почти не затронула арендную нишу в новостройках премиального уровня — квартиры в домах премиум-класса обычно покупают, когда дома уже сданы в эксплуатацию или находятся в высокой степени готовности.

Спрос на элитные квартиры небольшой, но стабильный. При этом за 2020 год предложение в этом сегменте сократилось на 29%, а объем спроса с января по декабрь наоборот вырос.

Средняя цена квадратного метра в элитном жилье СПб по итогам 2020 года составила 415 тыс. руб./кв. м — +21% (разброс по объектам — от 5 до 40%). В 2021 году эксперты прогнозируют рост цены еще на 9-12%.

Квартира-студия в качестве инвестиции: за и против

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева полагает, что только появившись на рынке, студии пользовались спросом, но сегодня уже очевидны их минусы, из-за чего спрос упал. Этого же мнения придерживается и Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». Он высказал мнение, что квартиры-студии покупают лишь потому, что пока они наиболее доступны по цене из малогабариток. А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева считает, что выгодно покупать студии площадью до 31 м², поскольку, в противном случае, их стоимость будет равна малогабаритной однушке, и клиенты выберут второй вариант.

Рост популярности однокомнатных квартир по сравнению со студиями прогнозировался еще в 2013 году, но студии и сейчас продаются активно вне зависимости от стадии готовности новостроек. В 2020 году спрос на студии вырос на 30% по сравнению с ситуацией в 2019 году. Это связано с нестабильностью экономической ситуации и регулярными обновлениями строительного законодательства — многие стремятся успеть вложить сбережения в первичную недвижимость до следующего подорожания. И накоплений зачастую хватает только на студию. Во многом поэтому самый популярный у инвесторов формат недвижимости — малогабаритные однушки и студии, наибольшая доля от всех инвестиционных сделок с недвижимостью в Северной столице принадлежит именно этому типу жилья.

Около четверти всех студий в РФ приобретается для последующей сдачи в аренду.

Студии обычно стоят в среднем на 20-30% дешевле типового однокомнатного жилья, а арендная плата в среднем на 10-20% ниже, чем в однушках, то есть ликвидность выше. Поэтому до 70% инвесторов-новичков выбирает именно этот формат недвижимости. При покупке квартиры на этапе котлована и перепродаже ее спустя 1-2 года после введения дома в эксплуатацию можно получить прибыль до 60% от первоначального взноса или около 30% от изначальной стоимости.

Также студии пользуются спросом на арендном рынке — за квартиру в хорошем районе со сложившейся инфраструктурой и приемлемой транспортной доступностью арендная плата может достигать уровня однушек. Как правило, маленькие студии лучше всего растут в цене и наиболее ликвидны. Напомним: каждый случай индивидуален, поэтому приведенные нами цифры и данные приблизительны.

Важно: квадратный метр в студии может стоить в 2 раза дороже квадратного метра в одно- и многокомнатном жилье, то есть покупатель экономит на сумме за квартиру, но переплачивает за м².

Советы по выбору студии в качестве инвестиции

Необходимо учитывать ряд факторов при покупке квартиры-студии для инвестирования:

• разницу в цене за 1 м² в начале строительства и по его окончании;
• близость к автомагистралям или метро;
• инфраструктуру района;
• срок введения дома в эксплуатацию;
• планировку (популярны студии прямоугольной или квадратной формы, допускающие возведение перегородок);
• этаж;
• наличие балкона и количество окон.

Также учитывайте общее количество бюджетного жилья в доме — большой процент студий в доме или подъезде превращает здание в «общежитие» с соответствующим контингентом, что снижает привлекательность жилья для арендаторов, а значит, и ликвидность квартиры, и темпы окупаемости.

Не считая резкого скачка покупок студий в прошлом 2020 году, спрос на квартиры-студии ежегодно колеблется в пределах 1-2% в зависимости от их количества на рынке, экономической ситуации, локации жилых комплексов. Целесообразнее вкладываться в жилье в черте города, но и в предместьях есть интересные ликвидные объекты, где стоимость м² в студиях начинается от 60-80 тыс. руб.

Квартиры с европланировкой для инвестирования

В странах Западной Европы формат квартир с европланировками (объединенными гостиной и кухней) известен и востребован уже более 30 лет. На российском рынке недвижимости «евродвушки» и «евротрешки» активно предлагаются застройщиками с 2010-2012 годов. Спрос на них объясняется меньшей площадью, по сравнению с обычными двух- и трехкомнатными квартирами в новостройках, что означает и более доступную стоимость.

Евроквартиры схожи с уже привычными российским потребителям квартирами-студиями, но, в отличие от последних, в них также есть 1 или 2 отдельных жилых комнаты. Квартиры с европланировками привлекают внимание покупателей функциональным зонированием всех площадей, то есть полезным использованием всего пространства, исключая чрезмерно большие прихожие и длинные коридоры.

Евроквартиры на рынке Санкт-Петербурга

В СПб возводить новостройки с евроквартирами стали около 10 лет назад. В Северной столице такое жилье получило распространение благодаря финским компаниям «Лемминкяйнен Рус» и «ЮИТ», строившим жилые комплексы в скандинавском стиле.

В данный момент квартиры с европланировками предлагают около трети застройщиков Санкт-Петербурга, кто-то из них делает ставку исключительно на евроформат жилья (LEGENDA Intelligent Development), а кто-то возводит дома и с обычными, и с евроквартирами (например, RBI, «Северный город»).

На петербургском рынке недвижимости чаще предлагают «евродвушки» и «евротрешки» с одной и двумя спальнями. Вариантов с тремя отдельными комнатами меньше. В договорах «евродвушки» значатся как однокомнатные квартиры, «евротрешки» — как двухкомнатные. Площадь типовых квартир с одной спальней составляет 40-60 м², кухня-гостиная занимает 16-20 м² от общей площади. Но для наиболее комфортного проживания подходят варианты с кухнями-гостиными площадью не менее 24 м² (при необходимости, например, после рождения ребенка, такая площадь позволяет разграничить пространство).

Особенности жилья с планировкой «евро»

Перед покупкой квартиры с европланировкой в качестве объекта инвестиции ознакомьтесь с особенностями такого жилья — они могут как привлечь внимание потенциального покупателя или арендодателя, так и отпугнуть его.

• Объединение кухонной и жилой зон требует установки мощной вытяжки, чтобы запахи во время приготовления пищи не портили микроклимат в помещении;
• основная целевая аудитория евроквартир — молодые бездетные пары, студенты, выпускники вузов, одинокие и/или и пожилые люди.
• 30% петербуржцев сегодня предпочитают еврожилье и 70% — варианты с классической планировкой.

Доля квартир с европланировками в новостройках разных классов

По оценкам самих строительных компаний, доля евроквартир в новых домах составляет до 15% от всего объема жилья.

Чаще такие квартиры предлагают в домах классов «комфорт» и «бизнес», в них доля еврожилья доходит до 40%. В новостройках класса «эконом» квартиры с европланировками составляют всего 7-10% от общего количества, поскольку покупатели в этом сегменте отдают предпочтение вариантам с традиционными планировками. Но застройщики уверены: число евроквартир будет расти и в этом сегменте.

Что происходило с рынком недвижимости в 2020 году

Последние несколько лет в Санкт-Петербурге и пригородах ежегодно продается по 4-4,5 млн кв м. жилья. С 2019 года предложение от девелоперов сократилось в связи с введением эскроу-счетов. Пандемия также оказала влияние на нишу жилой недвижимости — к концу года выбор для инвесторов уменьшился. На рынок поступило на 20-30% меньше жилья, чем в предыдущие годы. При этом объем спроса остался в районе 4,3 млн кв. м.

В 2020 году цены на жилье подскочили, поставив своеобразный антирекорд. По словам застройщиков, всему виной рост себестоимости строительства, дефицит рабочей силы, скачки валют. При этом инвестиционная привлекательность новостроек увеличилась, на что повлияла льготная ипотека.

Что было с рынком аренды

Начиная с апреля прошлого года, рынок найма в Петербурге переживал резкое сокращение спроса на 30-40%. Из-за оттока квартиросъемщиков упали и арендные ставки на жилье. На «однушки» цена просела на 11,4%, на «двушки» — на 14,5%, «трешки» подешевели на 13,2%. Количество желающих сдать жилье на длительный срок при этом выросло. Но уже летом спрос начал восстанавливаться, за ним поползли вверх и цены. В целом за прошлый год арендная ставка на жилье в Северной столице выросла на 4%, как и в других городах-миллионниках.

Какой была рента в Петербурге в конце 2020 и какова она в начале 2021 года:

Интересно, что арендная ставка на студии с марта 2020 года практически не изменилась, сегодня такое жилье можно сдать от 14 до 55 тыс. руб. в месяц.

На фоне обвала рубля, падения доходности банковских вкладов и продления льготной ипотеки количество инвестиционных сделок с недвижимостью выросло. Если в 2019 году речь шла о 5-6% от общего числа продаж, на конец 2020-го этот показатель вырос до 18%.

На заметку: по данным за март 2021 года, 5,1% от всей построенной недвижимости Петербурга так или иначе имеет отношение к рынку долгосрочной аренды.

В каких районах Петербурга самые дешевые студии для инвестиций

По данным на апрель 2021 года, наиболее бюджетные варианты по цене от 60 тыс. руб. за м² застройщики предлагают во Всеволожском районе, например, в ЖК «Мурино Парк» от ООО «Запрстрой» (стоимость студий — от 3,4 млн руб.). Но столь низкая цена квадратного метра, скорее, исключение — в 2021 году в Северной столице квадратный метр в студиях стоит от 102,8-114,4 тыс. руб.

Рейтинг районов СПб с самой низкой ценой за кв. м в студиях по возрастанию цены:

— от 102,8 тыс. руб. за м², например, в ЖК «All Inclusive» от Аквилон-Инвест (цена студий — от 3,5 млн руб.); — от 107 тыс. руб. за м², например, в ЖК «Лахта Парк» от Лахта Плаза (цена студии — от 5,07 млн руб.); — от 108 тыс. руб. за м², например, в ЖК «Юттери» от ЗАО «ЛенСтройТрест» (стоимость студий — от 3,57 млн руб.); — от 108,9 тыс. руб. за м², например, в ЖК «Охта Хаус» от АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (цена студий — от 4,49 млн руб.) и от 111,5 тыс. руб. м², например, в ЖК «Цветной Город» от «Группы ЛСР» (стоимость студий — от 2,84 млн руб.);

— от 113 тыс. руб. за м², например, в ЖК «Аквилон SKY» от Аквилон-Инвест (стоимость студий — от 3,34 млн руб.); — от 113,5 тыс. руб. м² в ЖК «Солнечный Город» от SetlGroup (стоимость студий — от 3,3 млн руб.); — от 114,3 тыс. руб. за м², например, в ЖК «Зеленый квартал» от SetlGroup (цена студий — от 3,4 млн руб.); — от 114,4 тыс. руб. за м², например, в апарт-отеле «Старт» (Start) от Петербургской Строительной Компании (стоимость студий — от 2,61 млн руб.) и от 115,8 тыс. руб. в ЖК «ЦДС Парколово (Parkolovo)» от ГК «ЦДС» (стоимость студий — от 3,45 млн руб.).

В Василеостровском, Адмиралтейском, Калининском, Кировском и Кронштадтском районах в 2021 году квадратный метр в студиях стоит от 145,5-170 тыс. руб. В Петроградском и Центральном цены стартуют от 240-280 тыс. руб.

Выводы

В среднем траты на жилье при сдаче его в аренду можно отбить за 18-36 лет (по состоянию на март 2021 года). Ждать, когда пойдет чистая прибыль, слишком долго, поэтому расценивать инвестиционную квартиру только как способ заработать на последующей сдаче ее внаем малоперспективно. Тем не менее, имея средства на первоначальный взнос, можно взять ипотеку на старте строительства дома, а затем сдать жилье в аренду и за счет арендной платы покрывать проценты по кредиту.

Для наглядности: в ЖК «Галактика» в корпусе 4.11 на старте продаж в апреле 2017 г. цена кв. м составляла 101 242 руб., а на момент его сдачи в эксплуатацию в январе 2020 года она 4 месяца держалась на уровне 156 995 руб.

Например, если весной 2017 года трешку в этом распроданном корпусе можно было купить за 8,747 млн руб., в начале 2020 года трехкомнатная квартира в нем оставалась всего одна и стоила уже 13,019 млн руб. — на 4,272 млн руб. дороже.

То есть человек, гипотетически оформивший такую трешку в 2017 году в ипотеку с 20% первоначальным взносом в 1,749 млн руб., до сдачи корпуса платил бы банку из своего кармана. А после ввода дома в эксплуатацию мог быстро сдать жилье в аренду (дом находится в 8 минутах от метро) и погашать ипотеку уже за счет арендной платы без необходимости выкраивать деньги из своей зарплаты. Такой подход надежнее и выгоднее тех же депозитов в банках, которые могут обанкротиться, заморозить вклады или вернуть их не в полном объеме.

Сдача жилья внаем — отсроченная прибыль по сравнению с покупкой квартиры на этапе котлована и удачной перепродажей недвижимости через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию. Но с введением эскроу-счетов перспективы выиграть на такой разнице при покупке и перепродаже становятся туманными, ведь количество объектов, в которых жилье продается пока еще по старым правилам, закончится в ближайшие пару лет.

Новые правила увеличили себестоимость строительства в среднем на 10%, следом произошел закономерный скачок цен на жилье, даже без учета нестабильной макроэкономической ситуации в связи с пандемией. В результате зарабатывать на перепродаже недвижимости станет сложнее, ведь доходы людей не растут пропорционально изменениям в строительном законодательстве. Именно в связи с этим сдача жилья в аренду — более устойчивый и перспективный вариант инвестиций в недвижимость в текущих условиях.

Годовая прибыль в 2,8-5,5% не баснословна. Но если жилплощадь покупается для детей или внуков, которые потом будут в ней жить, сдача квартиры внаем в период взросления будущих хозяев — выгодная инвестиция с сохранением и преумножением капитала.

Продать жилье или сдавать его — решать только вам. Определить рентабельность инвестиций в тот или иной формат и класс недвижимости в СПб с поправкой на частные детали вашей ситуации вам помогут наши менеджеры.

Квартиры для инвестиций, лучшее вложение средств на сегодняшний день

Несмотря на кризис, многие люди предпочитают не держать средства «под подушкой» или в банках, а делать выгодные инвестиционные вложения в недвижимое имущество. Для того чтобы правильно выбрать квартиры для инвестиций в Спб следует знать какими критериями следует руководствоваться для верного вложения средств.

Основные факторы при выборе

Необходимо понимать, что инвестиции в квартиры будут выгодны всегда. Тем более во времена кризиса, в текущий 2020 год. Это реальный, осязаемый актив, который может принести средства как для постоянного пользования (аренда), таки при необходимости в единовременной крупной сумме (продажа). При покупке как на первичном, так и на вторичном рынке жилья есть несколько общих правил, придерживаясь которых вы сделаете наиболее удачный выбор:

• Ценовая политика,
• Расположение,
• Инфраструктура,
• Качество постройки,
• Планировка приобретаемого жилья

Новостройки, как лучший выбор

Основным выбором для того, чтобы сделать инвестиции в недвижимость, для многих являются новостройки. Проанализировав рыночные предложения можно купить квартиру,рассматривая выгодные программы от застройщика. Когда инвестор решил вложить средства в строящееся жилье, он должен учитывать и некоторые риски (временные изменения при сдаче объекта, замораживание строительства), связанные с такой инвестицией. Для избегания таких ситуаций стоит вкладываться или в готовые объекты, или в недвижимость с высокой степенью готовности. При этом необходимо ориентироваться на показатели рейтинга заслуживающих доверия застройщиков. В этом году первые места заняли:

Это только тройка лидеров, основываясь на статистических данных, которым доверяют потребители. Более полный анализ данного рынка без труда можно найти в сети. Приобретение квартиры в новостройках, безусловно, выгодная инвестиционная политика, тем более многие объекты предлагаются с очень выгодными условиями по ипотечным договорам.

Вторичный рынок жилья

По-прежнему высоким спросом пользуется вторичная недвижимость. Квартира в уже обжитом доме, при наличии хорошо развитой инфраструктуры всегда будет пользоваться спросом, как у арендаторов, так и для покупателей. Такие инвестиции хороши как будущие арендные помещения. Вы сможете значительно повысить ликвидность жилья, сделав ремонт и оборудовав квартиру необходимой техникой, при этом доход можно начать получать с такого вложения практически сразу. Отличным вариантом будет покупка некондиционного жилья на вторичном рынке, купив запущенную квартиру за небольшие средства и отремонтировав, можно продать ее в разы дороже. Главное, правильно рассчитать будущую доходность такой покупки, при всех сделанных вложениях.

Нет никаких сомнений, что недвижимость — это всегда выгодное вложение финансовых накоплений. Это и гарантированная сохранность ваших денег, стабильный в любые времена доход и ценный актив для семейного бюджета.

Источник https://mirndv.ru/blog/pokupka-kvartiry-v-peterburge-dlya-sdachi-v-arendu/

Источник https://trendrealty.ru/articles/novostrojki/kvartiry-dlya-investicij

Источник

Источник