Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать

В этой статье объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.

Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.

Как недвижимость помогает диверсифицировать риски

Инвестиции в недвижимость на фоне широкого рынка финансовых инструментов выделяются низкой корреляцией с рынками акций, облигаций и другими традиционными активами. Это помогает инвестору диверсифицировать риски.

У недвижимости есть три особенности:

1. Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
2. У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
3. Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.

Что дает зарубежная недвижимость

Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.

Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.

В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.

Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.

Прямое владение объектом

Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.

Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.

Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.

Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.

Доли в портфеле траста, REIT

REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.

Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.

Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.

Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.

Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.

Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.

Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.

Фонд прямых инвестиций, REPE

REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.

Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.

Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.

Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.

Краудфандинг

Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:

Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.

Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.

Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.

Минусы: инвестор не влияет на проект.

Сравнение инвестиций в недвижимость

Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.

Иностранные (международные) инвестиции в России

Сегодня существует множество интересных и привлекательных проектов, но есть и проблемы в финансировании. Иногда случается, что на развитие грандиозного проекта в стране недостаточно капитала, и здесь уже могут инвестировать другие страны. Такой процесс получил название иностранные инвестиции.

Цель иностранных инвестиций

Любая страна заинтересована в привлечении иностранного капитала, так как это способ развиваться стране на общем мировом рынке. Преимущества иностранных инвестиций заключаются в следующем:

• действующее государство свободно позволяет создать организацию с участием иностранного капитала;
• имеют льготный режим ввода в страну, позволяющий не переплачивать проценты за пользование;
• контроль практически отсутствует на территории инвестируемого государства;
• отсутствует раздельный учет дохода внешних инвестиций непосредственно от внутренних;
• оплачивается минимальная сумма налогов в некоторых случаях просто отсутствует;
• сумма доходов не выплачивается инвестору в определенный срок, что позволяет проекту развиваться больше;

Виды иностранных инвестиций

Классификация иностранных инвестиций осуществляется в зависимости от влияющего фактора и распределяется следующим образом:

В зависимости от формы собственности на иностранный капитал:

• частные – свой вклад делают частные инвесторы, которые размещаются за пределами этой страны;
• государственные – денежные средства, направлены по приказу правительских организаций;
• смешанные – это совместный капитал частной и государственных структуре.

По активам, которые входят в состав инвестируемого капитала:

• реальные – представляю вклад капитала в долгосрочные проекты с приобретением нового производственного оборудования за рубежа;
• нематериальные – входит покупка лицензий, патентов и других нематериальных прав;
• финансовые – покупка акций, облигаций и других документов на имущество.

По объекту вложения инвестиций:

• прямые иностранные инвестиции – распространенный тип вложения, который предусматривает целенаправленное вложение денежных средств с постоянным участием и контролем инвестора в инвестиционном проекте;
• портфельные инвестиции — таким образом, инвестор покупает часть акций, по которым после получает проценты или дивиденды;
• прочие инвестиции – сюда можно включить банковские вклады, кредиты, кредиты от правительственных иностранных государств и другие кредиты.

По характеру использования:

• ссудные инвестиции – средства выдаются на основе займа с целью получения процентов за пользование;
• предпринимательские инвестиции – это получение средств, направленное на получение процентов от полученной прибыли.

Формы иностранных инвестиций, как и виды, могут подразделяться на несколько категорий:

1. Финансовые – это инвестиции в состав, которых могут входить не только денежные средства, но и купленные ранее ценные бумаги.
2. Основные фонды – инвестор целенаправленно вкладывает деньги на приобретение здания, сооружения, машин, инструментов и других основных средств.

Способы привлечения инвестиций

Для любой страны важным моментом считается привлечение иностранных инвестиций, так как этот способ позволяет развивать не только проект, но и экономику страны, в общем. Основными способами считаются создание за рубежом нового филиалы или создания общего предприятия. Но сегодня мы можем наблюдать и новый способ, при котором прямые инвестиции направлены на приобретение уже существующего предприятия, что в свое время строили с нуля. Такая продажа связана с тем, что в условиях современной глобализации особо ожесточилась конкуренция, которая препятствует рациональному развитию предприятия на рынке страны.

Действия требуют наладки производственного процесса, то есть покупки нового оборудования, введения новых мощностей, ускорения финансовых оборотов на предприятии.

Мы живем в XXI веке, где международные инвестиции идут на покупку новых технологий и новаций, в которых нуждаются современные организации. В таком случаи первых шагом в привлечении инвестиций считается развитие старых отраслей по новым информационным и производственным технологиям. Особенности иностранных инвестиций в старые отрасли заключаются в том, что необязательно вводить, что-то новое, чтобы получить прибыль. Достаточно будет модернизировать основные фонды. Преимуществом в таких случаях считается то, что необходимо будет затратить лишь часть инвестируемого капитала, а вторую часть иностранный инвестор может пустить на дополнительное развитие и соответственно получение большей прибыли.

Эксперты дают консультативный совет по иностранным инвестициям, суть которого заключается в контроле вложенного капитала. Многие инвесторы не хотят инвестировать собственные средства, так как не могут видеть их работу и присутствуют сомнения по поводу возврата с дополнительной прибылью.

Чтобы улучшить приток иностранного капитала, необходимо создать систему, которой смогут пользоваться вкладчики удаленно, то есть имеется в виду создание бухгалтерской отчетности, внедрение интегральных механизмов управления инвестициями.

Главными тенденциями привлечения инвестиционного капитала в мире считаются:

• глобализация и интернационализация все инвестиционных проектов, что в дальнейшем позволяют выходить проекту на международный уровень без государственных препятствий на такие действия;
• инвестиционные проекты должны быть максимально направлены на формирование благоприятных условий, где зарубежные инвестиции смогут приносить доход не только своему вкладчику, но и непосредственно всем участникам этого процесса.

В настоящее время, иностранные инвестиции в России находятся на стадии внедрения новых мер, так как финансовый кризис повлек большой отплыв иностранных средств. В особенности страна работает над привлечением иностранных инвестиций в такие отрасли, как: машиностроение, добыча и разработка полезных ископаемых, металлургия, нефтеперерабатывающая и нефтедобывающая.

Прямые иностранные инвестиции в России — это оптимальный вариант, который действительно приносит максимальную прибыль, при этом стимулирует развитие внутреннего рынка страны.

Но если говорить, то такой вариант более привлекательный для инвестора, ведь его деньги будут работать исключительно по одному направлению, а риск потерь сводится к минимуму. В РФ иностранные инвестиции осуществляются путем заключения договора, в котором прописываются основные моменты развития и вклада денежных средств, при этом включаются обязанности и права участников.

Можно наблюдать ряд причин, которые препятствуют привлечению иностранных инвестиций в России:

• значительно не развитая транспортная отрасль, система коммуникаций, связь, гостиничный сервис;
• нестабильная политическая атмосфера в стране, постоянные кризисы и тому подобное;
• низкий уровень материальной обеспеченности населения страны;
• активизация роста коррупции и криминала в предпринимательской деятельности;
• в правовой базе отсутствуют полномочия для спокойной деятельности иностранных инвесторов;
• определение высоких налогов и пошлин.

Иностранные инвестиции в экономике России могут быть направлены на:

1. Получения быстрой сверхприбыли, так как по сравнению со странами Европы, в России можно привлечь к исполнению проекта дешевую рабочую силу, но несмотря на это показатель они достаточно квалифицированные в необходимой сфере. В любом случаи, будет достигнут максимальный результат.
2. Большой внутренний рынок, который свидетельствует о сбыте продукции производства по максимально возможной цене, отталкиваясь от затраченных средств на производство.
3. Возможность приватизации. Иностранные инвесторы могут приватизировать свою деятельность на территории существующей страны.
4. Богатые и недорогие ресурсы, позволяют затратить минимальное количество денежного капитала на внедрение инвестиционного проекта.

По статистическим прогнозам экспертов занять лидирующие позиции среди европейских стран по привлечению иностранного капитала может Россия.

Сопутствующие данные утверждают, что многие страны хотели бы инвестировать в организации России, так как потенциал присутствует, но в ходе вышеизложенных проблем этот процесс приостанавливается еще в начале создания проекта.

Но все же, в планах страны присутствую идеи относительно освобождения организаций с иностранными инвестициями от уплаты пошлин налогов на импорт, необходимых производственных материалов, и предоставить территориальные участки для создания новых предприятий.

Понятие иностранных инвестиций предусматривает вклад капитала одной страны в развитие инвестиционного проекта другой страны, где обе стороны заинтересованы в получении прибыли. Зарубежные инвестиции способствуют стабилизации и росту экономики страны. Структура иностранных инвестиций в России очень ветхая, так как имеет ряд проблем, которые затрудняют привлечения дополнительного капитала. Но так как Россия относится к странам с большим потенциалом, выход все же можно найти. В настоящее время, представители в области привлечения инвестиций, активизируют свою деятельность, в основу этих мер входят законодательные положения, которые смогут упростить процесс входа инвестиций зарубежной страны на территорию России. Такой подход позволит стране занять лидирующие места в мировой экономике.

Охрану каких прав зарубежных инвесторов обеспечивает Российская Федерация.

Источник https://realty.rbc.ru/news/5efae75b9a794784e7d5df53

Источник https://kudainvestiruem.ru/klassifikatsiya/inostrannye-investicii.html

Источник

Источник