Как заработать на новостройках по максимуму? Купить в закрытой продаже

Вы приобрели квартиру в новостройке на старте продаж и радуетесь, что удалось получить ее по самой низкой цене? А теперь представьте, что кто-то уже купил такую же квартиру в том же доме, но… еще на 20% дешевле. Но когда, ведь продажи открылись только что? Оказывается, существуют еще так называемые закрытые продажи, которые ведутся до официального представления проекта публике и начала реализации квартир.

Покупаете дешевле – рискуете сильнее. Фото: Мир Квартир

Кто и как покупает «по блату»?

Квартиры в доме, о строительстве которого еще не объявлено, обычно покупают те, кто узнал об этом по каким-то своим каналам. Это люди, близкие к компании-застройщику и ее компаниям-партнерам, люди, работающие там; чиновники, которые согласовывали проект; архитекторы, которые проектировали, подрядчики, риэлторы, которые готовятся продавать новостройку, и т.д. Они точно представляют перспективы проекта и сроки его строительства.

Либо это те, кто узнал о намеченном строительстве от первой группы, и пришедшие через «сарафанное радио». А также частные инвесторы, которые готовы приобрести несколько квартир для последующей перепродажи, и даже целые блоки квартир – у них, как правило, постоянно раскинута информационная сеть.

Застройщики обычно не огранивают частных лиц, желающих принять участие в закрытых продажах. Интересанту достаточно предоставить лишь общую информацию о себе – как правило, ФИО и род занятий.

«Инвесторы, с одной стороны, могут получить значительную выгоду: в среднем такие лоты стоят на 20% дешевле относительно официального старта продаж. Но, с другой стороны, они рискуют. Такие сделки оформляются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), и поэтому законы, которые защищают покупателей и компенсируют потраченные средства, на закрытые продажи не распространяются», – сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».

Почему застройщик делает это?

Объем лотов, выставленных на закрытых продажах, зависит от конкретного проекта и целей застройщика. Мотивацией девелопера может стать использование средств покупателей для строительства объектов. Для привлечения клиентов им предлагается приобрести объект с хорошей скидкой. Поскольку покупка по ПДКП несет определенные риски для покупателя, застройщик стремится нивелировать любые сомнения потенциальных кандидатов привлекательным прайсом.

Деньги инвесторов, дажа частных, для застройщика не лишние. Фото: Мир Квартир

Бывало и так, когда с помощью закрытых продаж застройщик создавал проект «для избранных», самостоятельно выбирая будущих жильцов своего дома. Речь идет о клубных элитных домах в Москве. В таком случае цены крайне высокие, а объем лотов – максимальный. Правда, сейчас девелоперы редко могут себе позволить такое и отказывать каким-либо покупателям. Чаще всего на закрытых продажах они проверяют спрос в жилом комплексе.

На старте продаж тоже неплохо

Впрочем, те, кто приходит в офис продаж в первый день реализации квартир в проекте, тоже могут здорово «навариться». Не так сильно, как это было 10-20 лет назад, когда на новостройке можно было заработать и 40, и 100% от вложенных средств, но все же ощутимо. В наши дни квартиры в среднем прибавляют в цене 20-25% в ходе строительства, однако некоторые проекты дорожают намного сильнее – на 50-60%.

«Сейчас в Москве нередко цены могут «взлететь» вверх в первые недели появления нового проекта на рынке, – говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Впрочем, на более поздних стадиях смысл вкладываться тоже есть, но маржа будет уменьшаться пропорционально готовности объекта».

Другие же проекты, напротив, выходят по уже завышенной цене, и заработать на них много не получится.

Понять, насколько «вырастет» тот или иной проект к моменту сдачи в эксплуатацию, сложно даже самому застройщику. В любом случае, специалисты в области инвестиций в недвижимость учитывают локацию (характеристики района, транспортную доступность, перспективы), качество проекта (ценовой сегмент, инфраструктуру, благоустройство, качество строительства и планировок) и из этого пытаются вывести показатели ликвидности жилья и перспективы роста цены. Но иногда ошибаются даже они.

Нужно понимать рынок недвижимости, чтобы спрогнозировать цены. Фото: Мир Квартир

«Сейчас для инвесторов складывается благоприятная ситуация. Последние годы их доля среди всех покупателей квартир в новостройках колебалась около 10%, но в этом году подскочила до 20%», – сообщила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Когда нужно продавать?

Продать квартиру лучше до ввода новостройки в эксплуатацию и получения права собственности. Потому что после этого возникает обязанность заплатить НДФЛ на выручку при перепродаже. С покупателем нужно будет подписать договор уступки прав требования участника долевого строительства, получив предварительное разрешение у застройщика. «Правда, нужно понимать, что конкуренция может быть высокой, и для ускорения перепродажи нужно готовиться давать скидки», – напоминает Владимир Щекин.

Если вы не продали в этот момент, то придется держать квартиру в собственности пять лет, чтобы потом продать также без налога (и в течение этого срока сдавать жилье в аренду), либо включать НДФЛ в размере 13% в стоимость квартиры (если, конечно, по этой цене удастся продать).

Кстати, этот пятилетний срок, в течение которого нужно платить налог, может быть сокращен в случае положительного рассмотрения законопроекта, который недавно предложило правительство. Поправки предлагают отсчитывать срок собственности не с введения объекта в эксплуатацию и оформления права собственности, а с момента заключения ДДУ. Таким образом, облагаемый налогом период уменьшится на 2-3 года – среднюю продолжительность строительного цикла.

«Нововведения могут сделать более популярной стратегию сдачи жилья в аренду до освобождения от налога, – считает Мария Литинецкая. – Годовая доходность от аренды в таком случае составляет порядка 8% для квартир и 10% для апартаментов. Однако срок окупаемости здесь продолжительный – более 10 лет. Поэтому оптимальная стратегия заработка на квартирах остается прежней: приобрести жилье на начальном этапе, сдавать в аренду после запуска объекта и продать через несколько лет без НДФЛ».

Инвестиции в недвижимость

Принесет ли прибыль квартира, купленная с целью вложения денег? Совсем недавно покупка недвижимости в Москве считалась выгодным и верным вложением денег не только для москвичей, но и для гостей столицы. Многие старались купить жилье и сразу сдать его в аренду или купить недорого, а потом продать подороже.

В данный момент на рынке жилья существует двоякое мнение экспертов, касаемо инвестиций в недвижимость Москвы.

Сдача квартиры в аренду

Кто-то покупает квартиру для вложения денег, кто-то хочет купить жилье подрастающим детям. А кто-то видит приобретение под аренду, как способ неплохо заработать. Приобретение квартиры под сдачу в аренду позволяет получать стабильный ежемесячный доход. Такое вложение считается наиболее выгодным и может приносить от 4 до 10 % годовых. Все зависит от ликвидности сдаваемого объекта и срока сдачи. Например, лучше всего сдаются квартиры на длительный срок. Но бывают арендодатели, которые сдают квартиры посуточно, такой способ аренды выгоднее всего, но он и самый рискованный.

Выгоднее всего сдаются в аренду однокомнатные квартиры в хороших районах. Если вы хотите купить дорогое жилье под аренду, мы не советуем вам это делать. Приобретите на эти деньги две квартиры и получайте неплохие дивиденды от такого вложение средств! На что обращать внимание при покупке квартиры под аренду:

• Расположение. Квартира должная быть в пешей доступности от метрополитена.
• Средние этажи. Квартира на первых и последних этажах считается неликвидной.
• Ремонт должен быть свежим, не броским и среднего уровня. Убитые квартиры также никто не будет снимать за приличные деньги.
• Лучше всего квартиры сдаются в новых домах. Но разница в цене аренды не существенна и вероятность купить жилье в новостройке в ликвидном районе небольшая.

Уже после приобретения квартиры под аренду старайтесь не слишком большие средства в нее вкладывать. Обеспечьте полное наличие бытовой техники или произведите косметический ремонт. Назначьте обоснованную цену на аренду, и вы быстро найдете своих арендаторов.

Выгодное вложение средств

Не зря в народе говорят — недвижимость всегда в цене. Эксперты столичного рынка добавляют — особенно в Москве. Всегда вложение денежных средств в недвижимость было выгодным вариантом. Но в сегодняшней ситуации на рынке столичного жилья наблюдаются сложности в инвестировании. Все больше людей задумываются и приобретают квартиры на котлованной стадии постройки.

Как определить ценность квартиры

Прежде чем купить квартиру и вложить в нее средства, необходимо уметь ее правильно выбрать. Вот некоторые критерии выбора жилья:

• Качество квартиры и дома
• Транспортная развязка
• Перспективность и ликвидность района

В Москве недвижимость ценится своей удаленностью от метрополитена. Старайтесь покупать квартиру, которая располагается в пешей доступности от метро. Можно сделать ремонт и организовать остальные блага, но компенсировать плохую развязку или удаленность района вам вряд ли удастся.

Также следует обратить внимание на состояние дома, в котором находится квартира. Если строение ветхое или требует ремонта, лучше от приобретения такого жилья отказаться. А вот зеленые насаждения или парковые зоны предполагаемого района будут положительно влиять на ликвидность квартиры. Негативными факторами наоборот могут стать близкое расположение промышленных предприятий. Особенно обращайте внимание не только на ремонт, но и расположение комнат, высоту потолков и т.д. Поэтому выбирая квартиру для инвестирования в Москве, учитывайте все возможные риски и тщательно подходите к подбору вариантов.

Инвестиции в квартиры Москвы

Инвестиции в недвижимость всегда считались самым выгодным вариантом сбережения денег. В крупном мегаполисе Москве на квартирах можно и неплохо заработать. Согласно статистике 70% россиян имеют в своей собственности лишь такой актив, как жилплощадь. Даже если недвижимость подешевеет, то ее владелец не понесет колоссальных убытков.

Вклад денежных средств в московские квартиры позволяет получать стабильные заработки от ее аренды. Многие люди, имея несколько квартир в столице, обеспечили себе основной источник доходов.

Также необходимо учитывать, что за последние несколько лет недвижимость в Москве не слишком упала в цене, ходя и имеются некоторые тенденции уменьшения стоимости жилья. в частности новостроек.

Нюансы при вложении средств в квартиру в Москве

При выборе объекта недвижимости для инвестирования, необходимо внимательно анализировать и определяться, для каких именно целей она нужна. Будет ли квартира сдаваться, или вы просто вкладываете деньги в жилье на будущее.

Если речь идет о покупке квартиры в новостройке, нужно помнить — приобретая объект на начальной, котлованной стадии, вы можете выгоднее всего вложить средства. После сдачи объекта в эксплуатацию стоимость его станет намного выше. В среднем, стоимость квартиры вырастает почти на треть.

Покупка квартиры с последующей перепродажей

А вот от такого способа инвестирования специалисты рынка недвижимости Москвы советуют воздержаться. Существуют определенные риски и связаны они со следующими факторами:

• Если недвижимость приобретена менее 3-х лет, возможны большие расходы при заключении последующей сделки
• Ценовая политика может колебаться

Другой вопрос, если вы покупаете квартиру без ремонта с целью перепродажи или жилье в новостройке на ранних стадиях продаж. Эта покупка жилья также несет определенную долю риска — стоимость ремонта может не покрыть расходы, а налог при владении квартирой менее 3 лет при заключении сделки также никто не отменял.

Покупая квартиру в новом доме, многие располагают на выгодные условия от застройщиков. Это может быть:

• Низкие ставки по ипотечному кредитованию
• Рассрочки без процентов
• Различные распродажи и акции

Как не прогадать с приобретением квартиры в новостройке и выгодно вложить свои деньги в недвижимость? Выход один — обращайтесь к компетентным специалистам. Опытный агент по недвижимости всегда подскажет, в каком строящемся доме лучше всего покупать квартиру и обезопасит ваше приобретение от проблем и форс-мажоров.

Компания «Чистые Пруды» всегда рада помочь с приобретением квартиры в Москве или Подмосковье. Мы поможем не только купить жилье, но и прежде всего, выгодно вложить свои средства. Наша команда юристов, экспертов, оценщиков и консультантов будет сопровождать сделку на всех ее этапах. Ждем вас в «Чистых Прудах» и надеемся на долговременное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/actual/2020/11/16/kak-zarabotat-na/

Источник https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/investitsii-v-nedvizhimost/

Источник

Источник