Как выбрать инвестиционную квартиру и не прогадать

LIVING узнал, как выбрать новостройку для инвестиций и провести сделку по продаже квартиры через пару лет с максимальной выгодой.

Инвестиционная активность граждан за последние годы немного снизилась, тем не менее, квартиры по-прежнему являются привлекательным инструментом вложения средств.

По данным строительной компании «Главстрой-СПб», в 2014 году доля инвестиционных покупок составляла более 20% от общего числа сделок на рынке жилой недвижимости Петербурга и Ленинградской области. В 2015-2016 гг. этот показатель снизился до 10%. Сегодня, по оценкам компании, доля сделок с целью вложения средств составляет 10-15% от общего объема.

Граждане вкладывают деньги в жилье, чтобы не потерять накопления из-за инфляции, а также чтобы заработать на последующей перепродаже. LIVING узнал, как выбрать новостройку для инвестиций и провести сделку по продаже квартиры через пару лет с максимальной выгодой.

На какие факторы нужно обратить внимание при выборе инвестиционной квартиры?

Купить квартиру в строящемся доме и перепродать ее через несколько лет с выгодой бывает непросто. Если жилой комплекс выбран наобум, то и сделка не станет удачной. Эксперты советуют присмотреться к жилым комплексам в зависимости от ценовой категории: у каждого сегмента жилья свои особенности и перспективы.

«При выборе объекта для инвестиций на рынке новостроек стоит отметить, что инвестор, прежде всего, выбирает объект, исходя из собственного бюджета. Если инвестор может оперировать суммой от 3-3,5 млн рублей, то на сегодняшний день однозначно имеет смысл выбирать из объектов вне массовой застройки, стараться выбирать объекты с наилучшим расположением, в районах с уже развитой транспортной, социальной и торговой инфраструктурой. Например, покажут хороший рост жилые комплексы вдоль Московского проспекта, возле метро «Электросила», «Фрунзенская», а также новостройки вдоль Лиговского проспекта. Стоит понаблюдать за намывными территориями Васильевского острова», — советует финансовый директор E3 Group Антон Рудаковский.

Если инвестиционный капитал в районе 2-3 млн рублей, то эксперт советует выбирать из объектов массовой застройки. В этом случае главное собрать максимум информации о том, как изменится локация через 2-3 года и не верить всем обещаниям застройщика.

«При этом важно осознавать, что, если проект строительства того или иного инфраструктурного объекта (дороги, поликлиники, метро и т.п.) еще не перешел в стадию реализации, ориентироваться на него не стоит», — предупреждает Антон Рудаковский.

Новостройки на намывных территориях

Генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилл Игнахин считает, что инвестор должен четко представлять себе потенциального покупателя, который захочет приобрести квартиру через 2-3 года.

«Проект следует подбирать, отталкиваясь от представлений об оптимальном сочетании цены и качества самого распространенного покупателя. Соответственно, главный фактор – это транспортная доступность, за ним следует обеспеченность инфраструктурой (как собственной, так и «внешней») и благоустройство прилегающих территорий. Это основные составляющие, на которые обращают внимание клиенты», — добавляет Кирилл Игнахин.

Какие локации массовой застройки наиболее и наименее перспективны с инвестиционной точки зрения?

Среди локаций массовой застройки в Петербурге немало таких, где покупать жилье с целью перепродажи уже невыгодно. Наименее выигрышными для инвесторов на сегодняшний день являются новостройки Колтушей, Шушар, Мурино и Кудрово. С точки зрения инвестиций, по мнению Антона Рудаковского, нет смысла рассматривать и район Парнаса.

Но есть и более перспективные варианты. Например, эксперт советует обратить внимание на Приморский район.

«Среди перспективных локаций массовой застройки я бы выделил район Комендантского проспекта и Парашютной улицы. Жилье там возводится в комплексе, показывает хорошую динамику роста, да и сам район весьма востребован на рынке», — считает эксперт.

Довольно перспективными с инвестиционной точки зрения также являются районы близ Петергофского шоссе, с той оговоркой, что в локации намечаются трудности с транспортной доступностью, а проекты по строительству дорожной сети, развязок и альтернативных видов транспорта пока буксуют на стадии разработки.

Найти интересный вариант можно и в самом низком ценовом сегменте, но в этом случае придется взять ипотеку.

Как рассчитать темпы роста стоимости квартиры?

Самый просто способ узнать, как изменится стоимость квартиры через несколько лет, — посмотреть другие предложения в этой локации. Однако и в этом случае расчет будет приблизительным, предупреждают эксперты. «В любом случае, если проект выбран удачно, то можно рассчитывать на 15-20% увеличение цен за 1-2 года реализации», — считает Кирилл Игнахин.

Выгодно ли покупать апартаменты?

Рынок апартаментов в Петербурге развивается стремительно. По данным Knight Frank St.Petersburg, за последний год спрос в этом сегменте недвижимости вырос на 50%. Аналитики полагают, что апартаменты выгодно покупать для последующей перепродажи или сдачи в аренду.

«Апартаменты строить проще и дешевле, благодаря этому застройщики, условно, могут предложить покупателю больший уровень комфорта за те же деньги. Плюс большая часть апарт-комплексов изначально заточена именно на инвестора. Для них разработаны инвестиционные программы с повышенной доходностью и профессиональным сервисом. Все это делает апартаменты весьма привлекательным объектом для инвестиций, даже для дальнейшей перепродажи. Ведь если апартамент после сдачи будет действительно приносить заявленный постоянный доход, инвестор будет продавать его не как квартиру, а как готовый действующий бизнес, цена которого имеет право быть выше», — поясняет Антон Рудаковский.

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду?

Сдача квартиры в аренду может приносить немалый доход. Но к выбору такого жилья тоже следует отнестись ответственно. «Для сдачи в аренду лучше всего подбирать самые малогабаритные объекты. Кроме того, следует отдать предпочтение квартирам с отделкой – они позволят сэкономить инвестору на ремонте и без отлагательств сдать объект в аренду после его сдачи в эксплуатацию. В остальном арендаторы ориентируются на те же факторы, что и покупатели – наличие метро поблизости, хорошая транспортная доступность центра, социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности», — поясняет Кирилл Игнахин.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв советует не ограничивать себя одним видом заработка. «Доходность аренды сегодня крайне низкая (от 4% до 6% годовых), поэтому вкладываясь даже с этой целью, инвестор все равно должен учитывать увеличение стоимости «квадрата» в период строительства – только такая «двойная» капитализация позволит получить необходимый доход», — полагает эксперт.

Смогу ли я выгодно вложиться в новостройку, когда отменят долевое строительство?

Судя по заявлению президента России Владимира Путина, вопрос отмены долевого строительства в России уже решен. Участники рынка уверены, что такое решение положит конец сделкам с последующей перепродажей на рынке первичного жилья.

«Переход на проектное финансирование сделает покупку жилья на ранних стадиях строительства невозможной. Поэтому интерес инвесторов сместится в сторону апартаментов или покупки готового жилья для дальнейшей сдачи в аренду семьям с детьми. Объектом покупки станут двух и трехкомнатные квартиры в жилых комплексах, имеющих необходимую социальную инфраструктуру и хорошую транспортную доступность», — прогнозирует директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.

Возможно, вскоре инвестиции в новостройки уйдут в прошлое. Но пока долевое строительство позволяет покупать жилье в строящихся домах, и зарабатывать на перепродаже таких квартир пока реально.

Стоит ли сегодня инвестировать в недвижимость?

Мысли о том, как зарабатывать миллионы не работая, как правило, ведут либо к финансовой пирамиде, либо на рынок недвижимости, где, в свою очередь, тоже много сюрпризов. Принято считать, что инвестиции в жильё выгодны, а сдавая несколько арендных квартир, можно жить не хуже топ-менеджеров нацкоманий. Так ли это? Стоит ли вкладывать деньги в строительство или лучше инвестировать во вторичку? Самый обычный, не биржевой, а диванно-кухонный инвестор наверняка задумывался, как приспособить скромный стартовый капитал семьи. Разумеется, деньги в связи с девальвационными ожиданиями хотелось бы не просто сохранить, но ещё и приумножить.

Чтобы приумножить, надо поделить

Для того чтобы понять, насколько выгодно приобретение той или иной квартиры, необходимо поделить её стоимость на возможный доход от сдачи в аренду. Принцип вычисления индекса доходности в сравнении двух финансовых инструментов: на одной чаше весов — банковский депозит, на другой — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду.

Доходный метод оценки недвижимости, который лежит в основе, на самом деле несколько сложнее. Но в нашем случае калькуляция с учётом налогов, изменения цены и прочих факторов не имеет смысла. Их роль минимальна.

Согласно данным сайта www.krisha.kz, средняя цена квадратного метра в Астане и Алматы примерно сравнялась. Сейчас индекс «Крыши» находится у отметки 1 759 долларов.

Это значит, что среднюю однокомнатную квартиру можно приобрести примерно за 53 тысячи долларов, или 9.8 миллиона тенге. Средний арендный показатель (стоимость аренды квартиры в месяц) по Астане и Алматы тоже примерно одинаковый, и для однокомнатной квартиры это сумма 72 тысячи тенге. Разделив 9.8 миллиона на предполагаемый годовой доход от сдачи в аренду (864 тыс. тенге), мы получим показатель 11.3.

Согласно расчётам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, есть три коридора и три возможных сценария развития событий.

Исторически средним считается показатель соотношения цены к годовой аренде, который приходится на диапазон от 10 до 15. Если квартира стоит именно 10–15 годовых доходов от ренты, то, скорее всего, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке. Если ниже 10, недвижимость недооценена, и покупать самое время. Платить за аренду в таких условиях невыгодно. Если этот показатель выше 15, то квартира явно переоценена, доход от сдачи в аренду будет низок, и в ближайшее время на рост цен точно рассчитывать не стоит. Если показатель подбирается к 20 и тем более переваливает за 25, мыльный пузырь близок к взрыву.

Почему на другой чаше весов именно аренда? Потому что она наиболее чутко реагирует на все рыночные изменения и ловко подстраивается под ситуацию. В нашем случае эксперты утверждают, что 11.3 — это показатель слегка недооценённой недвижимости, и рост стоимости актива теоретически возможен.

А может, лучше депозит?

Традиционно, сравнивая инвестиции в недвижимость с доходами от банковских депозитов, учитываются именно валютные вклады.

Но реалии суровы. Девальвации и постоянные ожидания новых коррекций курса заставили правительство пойти на отчаянные меры и принудительно стимулировать популярность нацвалюты.

Поскольку ставки валютных банковских вкладов в Казахстане сейчас составляют 1–3 %, вложение средств в недвижимость покажется суперприбыльным делом. Придётся адаптировать формулы к местным условиям. Будем учитывать тенговые депозиты со средней ставкой, которая, по данным Нацбанка, равна 8.1 %.

О стабильности валюты и рисках временно забудем. Представим, что нас интересуют сухие расчёты. Итак, пока мы думаем, покупать ли актив, деньги лежат в банке. При сумме вклада 9.8 млн (а примерно столько необходимо на покупку однокомнатной квартиры) депозит «Безымянный» будет приносить нам ежемесячно по 66 тысяч тенге.

Если учитывать вышеупомянутый арендный индекс «Крыши», квартирант заплатит на 6 тысяч больше. Выгодно? Да. Высокоэффективно? Нет. Пожалуй, главным достоинством этой системы является то, что вы получаете стабильную ежемесячную прибавку к зарплате, которую тут же успеваете тратить, не давая деньгам обесцениться. А банковские проценты в конце года могут оказаться обидными по сравнению с инфляцией.

Разумеется, квартира не обесценится в секунду. Цены на жильё нерасторопны и неповоротливы. Но и продать актив в кризис может оказаться нелегко. Стрессовым активом жильё никак не назовёшь. Здесь главный принцип — стабильность.

Мы понимаем, что усреднённые коэффициенты не совсем правильно применять как аксиому к отдельным реальным ситуациям. Поэтому решили рассмотреть конкретную ситуацию из жизни.

Что, если нет 40 тысяч долларов? Если сумма, необходимая для приобретения готового жилья, не завалялась, а с огромным трудом накопилась на сомнительное и опасное предприятие — долевое участие в жилищном строительстве, которое принято подавать под видом контрактов инвестирования?

Негативный сценарий изучим в следующий раз. А сейчас представим, что на нашем Поле чудес из закопанных денежек все же пророс жилой комплекс.

Инвестиции в строительство: «за» и «против»

Ровно год назад на начальном этапе строительства в Астане несуществующая однокомнатная квартира площадью 29 квадратных метров стоила 37 700 долларов, или почти 7 миллионов тенге. Разумеется, после ввода объекта в эксплуатацию понадобилось вложить в квартиру ещё 400 тысяч тенге, чтобы сделать простейший ремонт. В итоге владелец вложил в недвижимость 7.4 миллиона тенге, или 40 000 долларов.

Сегодня в жилом комплексе выставлено на продажу более 40 квартир, и самая дешёвая жилплощадь продаётся по 1 782 доллара за квадратный метр. При таких расценках вложенные в однушку 40 000 у. е. уже могут превратиться в 51 тысячу. Арендных квартир в этом ЖК немало. Плата за однокомнатную составляет примерно 80 тысяч тенге.

Если бы деньги лежали на депозите, то приносили бы владельцу 50 тысяч ежемесячно, поэтому, казалось бы, квартирант лучше депозита. Но вот незадача. Год, пока дом строился, деньги жили своей отдельной жизнью, работали на стройке и не приносили хозяину дивидендов. Если сумма 7.4 млн пролежит на депозитном счету три года, то вклад вырастет на 1.9 млн. Это ровно столько же, сколько заплатит квартирант за два года.

Если бы владелец стартового капитала не вкладывал деньги в строительство, а купил квартиру на вторичном рынке частично за счёт ипотеки или грабительских потребительских кредитов, получил бы на несколько сотен тысяч тенге больше.

Что выгодно именно вам? Выгодно иметь планы и чёткое представление о целях и ценностях. Говорят, что главный инструмент инвестора — грабли. Не ошибаться и делать всегда правильный выбор удаётся немногим.

Источник https://living.ru/znanie/kak-vybrat-investitsionnuyu-kvartiru-i-ne-progadat/

Источник https://krisha.kz/content/articles/2015/stoit-li-segodnya-investirovat-v-nedvizhimost

Источник

Источник