22/01/2022

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — прибыль от инвестирования

 

Содержание статьи

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — прибыль от инвестирования

Разговор о том, как инвестировать в недвижимость без денег будет все-таки несерьезным. Поэтому сегодня мы расскажем обо всех способах вложения средств в недвижимость. Вообще, дома, квартиры и здания это пожалуй одно из самых консервативных направлений. Недвижимость, в отличие от других инструментов, может нести владельцу непосредственный доход. Особенно, если объект в центре миллионного города. Но не у всех есть возможность скупать подобное. Более того, если мы говорим о столице, то там уже давно все поделено между ограниченной группой лиц. Порой, у некоторых из них объекты просто отжимают , но не так часто как может показаться. Сегодня мы расскажем о подводных камнях инвестирования в недвижимость. И разберемся с тем, как вообще все это работает.

  • Оглавление

Базовые цели

Вообще, любое инвестирование предполагает, что человек будет извлекать доход за счет вложенных средств. И условно, все инвестиции в объекты недвижимости можно разделить на 2 основных направления:

  1. Спекуляция;
  2. Аренда.

В первом случае приобретается квартира. Которая потом перепродается по более высокой цене. Так как со временем ее стоимость увеличивается. Полученная разница и есть доход.

Второй вариант предполагает приобретение объекта недвижимости для того, чтобы потом сдавать его в аренду. Таким образом образуется пассивный доход. Так как владельцу не нужно совершать много телодвижений. При этом, можно эти 2 направления и совмещать. Опять-таки, у таких инвестиций есть ряд преимуществ и недостатков. Давайте начнем с плюсов:

  1. Ликвидность;
  2. Доступность;
  3. Разнообразие;
  4. Окупаемость;
  5. Долгосрочность.

В частности, если вы вкладываетесь в недвижимость в крупном миллионнике, то можете рассчитывать на то, что проблем с клиентами у вас не возникнет. Так как земля в центре города стоит дорого. Как и аренда помещений впоследствии.

Если денежных средств на уже построенное здание не хватает, то можно приобрести его еще на этапе возведения. Кроме того есть варианты с долевой собственностью. Потом можно сдавать имущество арендаторам, которые могут заключать договор субаренды. Если денег нет совсем, то вы можете заняться арендой и субарендой самостоятельно.

Что до разнообразия, то выбрать тут действительно есть из чего. Это не только вложение средств в только строящиеся жилые комплексы. Это еще и коммерческая недвижимость, работа со вторичным рынком и т.п. А при наличии солидного капитала вы можете еще и инвестировать в объекты недвижимости в другой стране. Доход там будет явно выше. Если не брать какой-то конкретный вариант, то в среднем, окупаемость объекта достигается через 7 лет. В более специфичных ситуациях этот срок может увеличиться до 12 лет.

Долгосрочность дохода даже и рассматривать нет смысла. Если вы обладаете квартирой в столице, да еще и в центре города, то только одной арендой вы можете обеспечить себе стабильный доход на десятки лет. Если не случится чего-нибудь плохого. Разумеется, без недостатков дело здесь тоже не обойдется:

  1. Естественные издержки;
  2. Неравномерный спрос;
  3. Высокая цена;
  4. Региональные особенности.

В частности, инвестируя в недвижимость вам придется закладывать расходы на страхование. Плюс к тому, нельзя забывать и о ремонте. Если объект коммерческий, то ему потребуется и охрана. А вот коммунальные услуги не всегда вносятся в основной пакет издержек. Вы можете переложить эту обязанность на арендатора.

В некоторых регионах спрос на недвижимость достаточно низкий. Надо понимать, что если населенный пункт достаточно маленький, то купить недвижимость будет нетрудно.А вот продать потом, крайне сложно. Потому что в таких населенных пунктах обычно условия для жизни мягко говоря не созданы. Речь о комфортной жизни. Попробуйте переехать из миллионника в маленький город без накоплений, поработав на зарплату в 15 тыс. рублей.

Стоимость недвижимости достаточно высокая. А соответственно, масштаб рисков при инвестировании увеличивается в геометрической прогрессии.

Опять-таки, все сильно сосредоточено на внутренней экономике региона. Да и сама ситуация мягко говоря не самая стабильная. Если вы взяли объект недвижимости в небольшом городе с 1 предприятием , а оно резко обанкротилось, то избавиться от него будет потом достаточно сложно. Потому что начнется сильный отток населения. Другие владельцы недвижимости будут пытаться от нее избавляться и выбросят ее на рынок. Цена на коммерческую недвижимость упадет и т.п. В конечном счете вы можете только потерять на таких инвестициях.

А теперь давайте разберемся с доходностью и рисками.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Инвестиционная деятельность с недвижимостью

Эта формула очевидна, и вместе с тем мы ее укажем. Размер прибыли от инвестиций будет зависеть от:

  1. Спроса на покупку или аренду объекта;
  2. Престижности расположения.

Чем выше спрос, тем выше стоимость аренды соответственно. Справедливо и обратное утверждение. Кстати, при долевом инвестировании, доход будет делиться пропорционально между собственниками долей.

Большая часть рисков при инвестировании в недвижимость связана с обстоятельствами, которые нельзя было предугадать. Например:

  1. Изменения в регионе;
  2. Разрушение здания (теракт например);
  3. Что-то еще.

Вы ведь не можете предсказать все форс-мажорные обстоятельства. А бороться с ними порой просто невозможно. На простом примере.

У нас есть миллионный город. А рядом с ним есть поселок. И город расширился до таких масштабов, что просто присоединил к себе этот поселок. Теперь недвижимость уже не в поселке, а в миллионнике. Стоимость соответственно разрастается.

Теперь возьмем другой пример. Предположим, что в вашей местности решили построить химический комбинат. При том, что раньше у вас был экологически чистый, и даже привлекательный район. Тут сценарий можно разделить на 2 истории. Первая:

  1. Хим. комбинат запускается;
  2. Экология резко ухудшается;
  3. Стоимость квартир резко падает.

Потом с хим. комбинатом происходит что-то веселое. Он закрывается например. Изгадив всю местность на 50 квадратных километров в радиусе. Вот тут начинается вторая часть марлезонского балета. Хим. комбинат был единственным производством в вашей местности. Теперь у вас есть «все условия»:

  1. Исчезло предприятие;
  2. Экология хуже чем в Чернобыльской Зоне отчуждения.

Разумеется, на такую недвижимость не позарится даже сумасшедший. Ее будут скупать за бесценок. Потому что с закрытием комбината стоимость недвижимости «просядет» еще сильнее. Ну и последний вариант. Застройщик собрал деньги, и отгрохал несколько «муравейников». А вы там купили квартиру. Проблема в том, что ничего рядом нет. Инфраструктура отсутствует. Ваши инвестиции не окупятся до тех пор, пока не будут построены:

  1. Больницы;
  2. Детсады;
  3. Школы;
  4. Магазины и т.п.

Только в этом случае квартиры начнут дорожать. Но не надо обольщаться. В долгосрочной перспективе не отобьется и это. Многоквартирные дома в таких районах постепенно превратятся в гетто. Мы как раз сейчас идем по европейскому сценарию. О чем говорят урбанисты.

Квартиру вы скорее всего окупить успеете. И вместе с тем, держать ее пол-века в таких «гетто» — идея очень сомнительная.

Опять-таки, есть вариант со строящимся объектом. Например с жилым комплексом. Проблемы начинаются тогда, когда застройщик прекращает строительство. Выбирать застройщика для подобных инвестиций нужно крайне тщательно:

  1. Проверять репутацию;
  2. Проверять прошлые объекты;
  3. Изучать обязательства перед кредиторами;
  4. Проверять целевое назначение участка земли, на котором строится дом и т.д.

Рисков тут достаточно много. Одним из них является гибель имущества, по исключительной причине. Это ситуации, когда страховщики отказывают возмещать потери. И в этом случае собственник останется без всего:

  1. Без недвижимости;
  2. Без денег.

Даже инвестиции в недвижимость связаны с рисками. Не забывайте в какой стране мы живем. Здесь обманутые дольщики могут жить 10-летиями на съемных квартирах.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

В какую недвижимость выгодно инвестировать сейчас?

Несмотря на то, что риски по инвестированию в недвижимость тоже достаточно высокие, они куда ниже чем в случае, если вы будете вкладывать деньги в:

  1. Чей-то бизнес;
  2. Стартап;
  3. Ценные бумаги и т.п.

Недвижимость считается одним из самых консервативных направлений для инвестирования. Разумеется, речь о профессиональных инвестициях. А обыватель способен погореть вообще при любых инвестициях. Можно инвестировать в коммерческую недвижимость. Но вам нужен опыт, который получить достаточно трудно. Для этого вам потребуется:

  1. Не меньше 5 миллионов рублей;
  2. Профессиональный юрист.

Даже если вы планируете заниматься долевым вложением-вам все-равно нужна эта сумма в свободных средствах. Брать кредит под это дело мы не рекомендуем. В принципе, если вы сможете купить выгодный объект с перспективами, то все должно получиться. А именно:

  1. Приобретаем объект недвижимости;
  2. Привлекаем арендаторов;
  3. Организуем разделение по площадям.

Со временем вы сможете передать дела агентам по недвижимости. Они сами будут искать вам арендаторов. А вы будете заниматься лишь техническими моментами и обслуживанием здания. И все-таки, начинать нужно с инвестиций в жилую недвижимость. Если с коммерческой все достаточно сложно, то вот с жилой проблем обычно не возникает. Со временем вы обучитесь:

  1. Методам сбивания цен при пересдаче/перепродаже;
  2. Нюансам в сделках покупки или аренды;
  3. Стратегии правильного выбора.

Выбрать объект недвижимости-тоже задача не из простых. Ведь далеко не все таунхаусы годятся для последующей перепродажи например. Учитывая то, как у нас сейчас строят. А для того, чтобы не прогореть на инвестициях в жилую недвижимость вторичного рынка вам придется выработать собственное чутьё. Прямо как у лабрадора в аэропорту, который унюхает наркотики даже в закрытой сумке.

В частности, вам придется научиться:

  1. Проверять ликвидную недвижимость (и сам факт ликвидности);
  2. Грамотной подготовке и оформлению документов;
  3. Расчетам между участниками сделки.

А вот все юридические аспекты лучше доверить профессионалу. Так как со стороны мошенников юрист присутствует почти всегда. И как показывает практика, у мошенников юристы всегда с наивысшей квалификацией. Так как они отыскивают бреши и пробоины в законодательстве. Порой находят так, что ни один законодатель даже в наркотическом опьянении бы такого не придумал.

Вообще, мошенничества в этом деле очень много. Поэтому юрист вам будет нужен практически для всех операций и процессов.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Другие виды инвестиций в недвижимость

Вы можете поступить следующим образом:

  1. Заключить договор с застройщиком;
  2. Приобрести еще строящуюся недвижимость.

Но надо четко осознавать, что риски здесь куда выше. Потому что даже при должной проверке всегда есть риск того, что у застройщика появятся проблемы с кредиторами. И те просто затормозят строительство или вовсе его остановят.

С другой стороны, повышенный риск оправдывается увеличенной прибылью. Дело в том, что разница между стоимостью только строящейся квартиры и уже готовой в новостройке, огромная. Стартовых инвестиций тут потребуется намного меньше.

Для приобретения недвижимости таким способом вам придется:

  1. Проверить все соглашения с потенциальным застройщиком от начала и до конца;
  2. Найти привлекательный и перспективный жилой комплекс или единичный дом;
  3. Все грамотно просчитать.

Ведь в расходы войдет также ремонт, и предварительная подготовка. А если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду, то придется еще и покупать мебель, бытовую технику и т.п. Говоря об инвестициях в землю, мы подразумеваем следующие преимущества:

  1. Мошенников тут намного меньше;
  2. Дополнительных расходов обычно нет;
  3. Процедура купли-продажи упрощена до безобразия.

Но есть и недостаток. Участок с требуемым целевым назначением крайне затруднительно. Плюс, востребованы обычно участки земли под строительство. Такая земля приносит прибыль в краткий срок. Если же вы предпочитаете «играть в долгую», то выбирайте участки земли для:

  1. Промышленности;
  2. Сельского хозяйства.

Есть вариант и с загородными объектами недвижимости. Наверняка вы заметили, как уже больше 15 лет крупные города все чаще обстраиваются коттеджными поселками. В принципе, тут тоже есть деление:

  1. Приобретение готовых объектов;
  2. Спекуляции с земельными участками;
  3. Скупка готового жилья.

Скупка таунхаусов и коттеджей на этапе строительства мало чем отличается от того же, но с квартирами. Правда, как показывает практика, риски здесь все-таки ниже. Опять-таки, все будет зависеть от транспортной доступности местности. А так же от местоположения объекта.

Но и тут есть одна хитрость. Выбирайте направления с жилищным строительством. Инвестировать в садовые и дачные дома точно не самая разумная идея. С точки зрения окупаемости уж точно.

Ну и закончим этот раздел парковочными местами. Тут доход значительно ниже. Плюс к тому, не везде эти парковки нужны. Но рисков значительно меньше. А значит, и стабильность выше.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Как извлекается прибыль от инвестирования в недвижимость?

Мы с вами рассмотрели основные направления. Но не все понимают, как же на это зарабатывать деньги. Все достаточно просто:

  1. Спекуляции со строящимися квартирами или домами;
  2. Аренда.

Предположим, что у вас есть лишние деньги. Но на готовую квартиру или полноценный особняк вам денег не хватает. В этом случае вы приобретаете строящийся. И таким образом экономите средства.

К моменту сдачи объект уже будет стоить дороже. Если застройщик не мошенник, то впоследствии район обрастет инфраструктурой. А квартира прибавит в цене серьезно. Пока вы ожидаете нужного ценового барьера, вы попутно можете сдавать квартиру. А можете осуществить сразу несколько сделок по купле-продаже. Тут уже все зависит от того, какую цель преследует инвестор.

Но уравнивать квартиры и таунхаусы например — не очень то разумно. Последние приносят больший доход в виде арендной платы. Но спрос на аренду подобных домов куда ниже, чем на квартиры. Да и приобретать подобные объекты нужно рядом с крупными миллионниками. Вкладывать деньги в таунхаус в городе на 50 тыс. населения-затея достаточно бессмысленная.

Плюс к тому, есть даже схема, позволяющая жить в доме и одновременно его сдавать. Иными словами, собственник будет жить в 1 половине дома. А сдавать другую. Но надо понимать, что в этом случае вам придется обеспечить удобство для арендатора:

  1. Разделение конструкций;
  2. Отдельные выходы и т.п.

Плюс к тому, подобная схема в России еще не адаптирована. А вот в США и некоторых Европейских странах-вполне. Опять-таки, заниматься всеми проблемами в доме придется собственнику. Учтите, что такой объект нужно подбирать без учета собственных удобств. Спрос на ваш коттедж будет выше, если рядом есть:

  1. Дорога;
  2. Транспортная развязка;
  3. Магазины, образовательные учреждения и т.п.

Тут в принципе, схема в точности такая же, как и с коммерческой недвижимостью. С разницей лишь в том, что отгрохать особняк в центре Москвы точно никому не дадут.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Как правильно заниматься инвестированием в недвижимость?

Универсального рецепта нет. Но мы рекомендуем взять за правило обычную аксиому: все хотят вас обмануть. Поэтому терять бдительность и проникаться излишним доверием точно не стоит. Инвестиции это про окупаемость и результативность. И исходить вы должны только из этого. Все остальное постигается путем проб и ошибок. Но ошибок вы совершите меньше, если у вас будет собственный юрист.

Инвестиции в недвижимость — ТОП-5 способов инвестирования без денег + советы по грамотному инвестированию в недвижимость при малом капитале

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами Денис Кудерин, специалист по инвестированию.

Продолжаем многоликую тему прибыльных финансовых инвестиций. Вопрос, который будет со всех сторон рассмотрен в новой публикации – вложения в недвижимость.

Материал будет полезен как инвесторам-новичкам, так и тем, кто уже имеет опыт в долгосрочном инвестировании.

Инвестиции в недвижимость

1. Стоит ли инвестировать в недвижимость – плюсы и минусы

Вопросы прибыльных вложений интересуют каждого разумного человека. Как сделать, чтобы наши сбережения не «съела» инфляция? Как заставить капитал работать и проносить постоянные дивиденды?

Ответ прост – нужно вкладывать финансы в долгосрочные и перспективные инвестиционные инструменты. Один из таких инструментов – недвижимость.

Крыша над головой нужна каждому. Пока существует человеческая цивилизация, её представители будут нуждаться в жилье. Стало быть, квартиры и дома всегда будут надёжным вариантом денежных вложений.

Вклады в недвижимость – полноценный вид бизнеса. Для инвестиций в жильё не обязательно даже обладать крупным капиталом, поскольку вложиться можно на стадии строительства или, скажем, приобрести долю в жилищном кооперативе.

К плюсам инвестирования в недвижимость относятся:

  • высокая ликвидность объектов;
  • доходность в долгосрочной перспективе (сдавая жильё в аренду, можно зарабатывать на этом годами и десятилетиями);
  • относительная доступность вкладов;
  • большой выбор направлений инвестирования (жилая и коммерческая недвижимость, здания на стадии котлована и «первого этажа», загородные коттеджи, элитное жильё).

Как и любые другие финансовые операции, рассматриваемый нами тип вложений подвержен определенным рискам.

Минусы вкладов в жильё:

  • зависимость спроса на объекты от общей экономической ситуации в стране и в конкретном регионе;
  • высокая стоимость объектов недвижимости;
  • низкий спрос на жильё в небольших городах;
  • сопутствующие расходы – налоги, оплата коммунальных услуг, отделка и ремонт.

Существуют и другие нюансы: цены на конкретные квартиры часто меняются из-за непредсказуемых факторов.

Пример

Вы купили жильё в относительно престижном районе с целью последующей перепродажи, а недалеко от дома через несколько лет построили фабрику (мясокомбинат, завод) или проложили оживленную магистраль. Стоимость такого объекта неизбежно снижается, вкладчики теряют часть своих сбережений.

Выбирая варианты инвестирования в недвижимость, следует провести предварительную работу и выяснить все сопутствующие факторы и обстоятельства.

Подробности по вопросу грамотных финансовых вложений читайте в статье «Что такое выгодные инвестиции в РФ».

2. Куда выгодно инвестировать – ТОП-5 популярных вариантов

Эксперты считают, что вклады в недвижимость несут в себе гораздо меньше рисков, чем работа с акциями на бирже, стартапами или вложениями в бизнес. Жилые и коммерческие объекты редко падают в цене, если, конечно, не находятся в аварийном состоянии.

Особенно выгодны инвестиции такого типа в крупных городах. Здесь существует прямая зависимость – чем больше город, тем выгоднее приобретать в нём жильё. Ликвидность объектов в Москве на порядок выше, чем, скажем, в Барабинске.

Тем не менее, свои варианты есть в любом населённом пункте. Чтобы ваши финансовые операции принесли вам прибыль, нужно выбрать наиболее выгодное направление для капиталовложений.

 

Подробнее об инвестициях в бизнес – в специальной статье журнала.

Вариант 1. В жилую недвижимость

Этот способ наиболее доступен и характеризуется минимальными рисками. Смысл инвестиций в жилые объекты предельно ясен: сначала приобретаем жилплощадь, затем продаём её по более высокой цене или зарабатываем на аренде.

При выборе квартиры обязательно учитываются следующие параметры:

  • район (престижный, удаленный, «спальный», «студенческий»);
  • планировка;
  • состояние;
  • инфраструктура (есть ли в шаговой доступности транспортные развязки, детские сады, школы, супермаркеты).

Если вы хотите сделать приобретение с максимальной выгодой, придётся заниматься поиском объекта самостоятельно, без привлечения риэлтора. Значение имеют любые мелочи, включая вид из окна, национальный состав района и контингент соседей.

Вариант 2. В коммерческую недвижимость

В коммерческие объекты вкладываются более опытные инвесторы. Это могут быть как небольшие офисные и торговые помещения, так и большие по площади здания под склады, супермаркеты, производство.

Помещения для бизнеса и делопроизводства пользуются стабильным спросом. Тысячи мелких, средних и крупных предпринимателей готовы платить аренду за предоставленные площади, а владельцу остаётся лишь получать регулярные дивиденды.

Коммерческая недвижимость

Аренда – классический пример пассивного дохода, когда заработок инвестора не зависит от его трудозатрат. В случае коммерческой недвижимости есть существенный нюанс – вклады в такие объекты начинаются с 5-7 млн. рублей.

Вариант 3. В землю

Земельные участки дешевле квартир и тем более коммерческих помещений.

Это тип вложений имеет существенные преимущества:

  • вероятность мошеннических операций с землёй сведена к минимуму;
  • никаких ремонтов, оплат жилищных услуг участки не требуют;
  • купить землю гораздо проще, чем любую другую недвижимость;
  • низкое (относительно) налогообложение;
  • оформление документов упрощено;
  • привлечения посредников (риэлторов) тоже не требуется.

Земельные участки классифицируются по целям их эксплуатации. Краткосрочные инвестиции с минимальными расходами делаются в земли, предназначенные под строительство. Долгосрочные вклады выполняются в земли сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Негативный момент – ужесточение государственного контроля над использованием территорий. Буквально в момент написания статьи стало известно об изменении порядка налоговых начислений на землю в сторону увеличения.

Вариант 4. В зарубежную недвижимость

Вклады в жильё за рубежом расцениваются знатоками как высокодоходные и надёжные. В других государствах недвижимость с годами тоже не дешевеет, а наоборот – прибавляет в стоимости.

Такие инвестиции оправдывают себя как с точки зрения будущих доходов, так и в качестве резервного жилья на случай выезда за рубеж.

Вариант 5. В загородную недвижимость

Операции купли/продажи с загородными коттеджами и дачами приносят инвесторам стабильную прибыль, особенно в больших городах. Причина очевидна – каждый житель мегаполиса хочет отдыхать на свежем воздухе, подальше от шума и загазованности.

Варианты приобретения загородного жилья многочисленны:

  • покупка недостроенного объекта;
  • готового коттеджа;
  • участка под строительство.

Такие вложения с течением времени становятся всё более перспективными. Однако при выборе объекта обязательно учитывайте местоположение, инфраструктуру, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортного проживания показатели.

Для наглядного сравнения различных вариантов инвестирования объединим их в таблицу:

Тип недвижимостиДоходностьОсобенности
1ЖилаяВысокая (от 20 до 70% за 2-4 года)Для получения доходов с аренды рассчитывайте на длительные сроки
2КоммерческаяВысокаяРассчитана на долгосрочную эксплуатацию
3Земельные участкиСредняяМинимум налогов и упрощённая схема оформления покупки
4ЗарубежнаяНе определенаДоходность зависит от экономических факторов в стране приобретения
5ЗагороднаяВысокаяЗависимость от инфраструктуры

Другие варианты высокодоходных и безопасных вложений рассмотрены в статье «Инвестирование для начинающих».

3. Как инвестировать в недвижимость – 5 основных этапов

Делать вклады в недвижимость нужно последовательно и осмотрительно, это снижает риски и повышает прибыли. Инвестировать «по науке» это как ездить по ровной автостраде – минимум опасности, максимум комфорта.

Этап 1. Определяем свои финансовые возможности

Для начала стоит определиться, какими активами вы располагаете. От этого зависит тип последующих инвестиций. Думаю, нет нужды напоминать, что вкладывать можно только «свободные» активы, которые не предназначены для оплаты собственного жилья и прочих жизненно необходимых вещей.

При небольших капиталах доступны лишь такие варианты как приобретение земли или покупка жилья на стадии стройки. Но не забывайте, что всегда есть возможность увеличить свои активы с помощью кредитов или привлечения соинвесторов.

Этап 2. Изучаем предложения на рынке недвижимости

Анализ предложений рынка – важнейшая стадия инвестирования, от которой зависит размер ваших дивидендов.

Чем больше времени, вы потратите на изучение текущей ситуации, тем выгоднее будет ваша покупка. В выигрыше оказываются вкладчики, в тонкостях постигшие все тенденции и нюансы рынка.

Этап 3. Выбираем объект недвижимости

Некоторые инвесторы предпочитают работать с элитным жильём и всяческим эксклюзивом (пентхаусы, квартиры с террасами). Стоимость такой жилплощади традиционно выше, но и ликвидность соответствующая, особенно в крупных городах.

Из объектов на стадии строительства стоит выбирать те, которые возводятся одним этапом. Стоимость жилья в строящемся доме возрастает по мере появления новых этажей. Поэтому целесообразнее вкладываться в такие проекты как можно раньше.

Вторичный рынок менее интересен с точки зрения доходности, но зато такие квартиры можно приобрести с минимальными активами.

Этап 4. Приобретаем недвижимость

При покупке жилья главное – правильно и с минимальными затратами оформить необходимые документы.

Если ваш опыт в приобретении недвижимости нулевой, стоит привлечь юриста, который поможет в оформлении сделки. Не забывайте про налоговые нюансы: их тоже стоит изучить заранее.

Этап 5. Перепродаем или сдаем недвижимость в аренду

Значение имеет цель приобретения. Сроки окупаемости при перепродаже новостроек составляют 2-3 года. Но помните, что придётся платить подоходный налог, если вы желаете реализовать объект в течение 3 лет после приобретения.

Сдаем недвижимость в аренду

Аренда – это «долгие» деньги: в среднем жильё окупается за 7-10 лет, но зато уровень надёжности – выше. При этом квартира, сдаваемая во временное пользование, даже через 10 лет всё равно останется вашей.

4. Как покупать недвижимость дешево – советы начинающему инвестору

При удачном раскладе можно сэкономить 40% стоимости квартиры, которые затем вернутся к вам в виде прибыли от последующей реализации объекта.

О покупке на стадии строительства уже упоминалось. Приобретать «недострой» выгодно и рентабельно, но рискованно. Не всегда строительство заканчивается в запланированные сроки. Бывает даже, что оно не закачивается вообще никогда.

В каждом большом городе время от времени появляются комитеты «обманутых вкладчиков» — людей, которые инвестировали в недвижимость и остались ни с чем. Судиться с компанией-застройщиком – не самая завидная перспектива.

Читайте развернутый материал по этой теме – «Инвестиции в строительство».

Ещё один способ сэкономить – купить квартиру без ремонта, сделать его за свой счет и продать объект по цене, покрывающей ваши затраты. В зависимости от качества расходных материалов и уровня отделки разница в стоимости может составить 10-20%.

Продвинутые инвесторы знают ещё более радикальные способы экономии. Например, покупают конфискованное имущество, которое продаётся на свободных торгах.

Недвижимость, которую выставляют на аукцион при банкротстве частных лиц и компаний, часто продаётся по сниженной цене, поскольку оценка таких объектов не всегда проводится профессионалами.

Банки периодически выставляют на продажу залоговую недвижимость, которую отсудили у ипотечных неплательщиков или кредиторов, взявших займ под свои квартиры и не вернувших его. Здесь тоже можно найти выгодные варианты.

Есть специальные сайты, на которых публикуются свежие лоты с выставленными на продажу залоговыми и конфискованными квартирами. Информации имеется также в Едином Реестре РФ по банкротству юридических субъектов.

5. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Небольшой размер начального капитала – не помеха для человека думающего и предприимчивого. Есть способы обойтись минимальными вложениями или привлечь для своего проекта дополнительные средства.

1) Оформляем кредит или занимаем у друзей

Самый очевидный вариант – взять целевой кредит на покупку жилья. Некоторые финансовые компании охотно субсидируют начинающих инвесторов.

Правда, любой займ нуждается в оплате процентов, так что любые операции, связанные с привлечением сторонних средств требуют тщательного расчета. Доход от предприятия должен перекрывать долги; кроме того, следует учитывать сроки кредита.

У богатых друзей и родственников, если таковые имеются, можно занять деньги без процентов.

2) Становимся соинвестором

Хороший способ для вкладчиков с небольшими сбережениями – поиск и привлечение соинвесторов. Если ваш проект действительно перспективный и продуманный, найти партнёров не составит труда.

3) Выбираем грамотную стратегию инвестирования

Грамотный план – залог успеха. Если вы ощущаете острую нехватку собственных знаний в вопросах эффективного инвестирования, обратитесь к профессионалам.

Рекомендую проект «Территория Инвестирования». Организация представляет собой Клуб Инвесторов, который проводит курсы и обучающие семинары для тех, кто интересуется частными вложениями. Особое внимание уделяется инвестированию в недвижимость.

Ведут уроки профессиональные инвесторы и бизнесмены. Тематические направления – стратегии инвестирования, быстрый старт с минимальными вложениями, инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, хостелы, аренда и субаренда.

6. Как увеличить свою прибыль при инвестировании в недвижимость – практические советы и рекомендации

Несколько советов для увеличения прибыли.

Совет 1. Делаем перепланировку

Перепланировка – самый доступный способ улучшить функциональные показатели жилья без увеличения его площади. Грамотная перепланировка поможет продать квартиру или дом на 10-25% дороже первоначальной стоимости.

Совет – не забудьте получить разрешение на переделку в соответствующих органах (архитектурном отделе районной администрации и в БТИ). Некоторые виды перепланировки однозначно запрещены законодательством – например, снос несущих стен или увеличение кухни за счет жилого помещения более чем на 25%.

Совет 2. Пристраиваем дополнительные помещения

Пристройка дополнительных помещений возможна лишь в частных домах и коттеджах. Там же допускается надстройка этажей, превращение чердака в мансарду, установка балконов и прочие архитектурные излишества.

Совет 3. Делаем качественный ремонт

Хороший ремонт повышает цену на квартиру на 10, а то и 20%. Разница будет ещё более ощутима, если вы сделаете ремонт самостоятельно.

Не стоит слишком экономить на качестве расходных материалов – покупатели тоже не дураки и легко отличат дешевые китайские обои от добротной европейской продукции.

Совет 4. Превращаем жилое помещение в нежилое и наоборот

В зависимости от того, на какие объекты в конкретном районе или городе есть повышенный спрос, можно переоборудовать помещение из жилого в коммерческое и наоборот.

Жилое и нежилое помещение

Устройство из жилых квартир офисов и торговых помещений – прибыльный бизнес в крупных городах. Особенно перспективны в этом плане жилые дома, расположенные на многолюдных улицах и деловых кварталах.

7. Инвестируем в недвижимость вместе с профессионалами

Профессиональная поддержка стоит денег, но в итоге может на порядок приумножить ваши прибыли. Хотите снизить риски и увеличить рентабельность – работайте с экспертами в сфере вложений в недвижимость.

Рекомендуем выбрать одну из четырёх российских компаний этого направления.

Инвестел — инвестиции в новостройки от 100 000 руб. с средней фиксированной ставкой 13% годовых, только в проекты проверенных застройщиков, работающих по эскроу. Инвестиции являются надежными, т.к. банк осуществляет полный контроль над деятельностью застройщика, управляет рисками.

Для инвестирования не требуется специальных знаний, документы подписываются напрямую с застройщиком, доставляются курьером. Простота действий сопоставима с размещением денег на банковском депозите.

AktivoActivo – доступ к самым ликвидным объектам недвижимости. Безопасная и автономная форма коллективного владения. Инвестиции с гарантированным коэффициентом прибыли в 11,6% для вложений от 2 млн. руб.

Вы покупаете недвижимость, а управление ей с целью дальнейшей реализации берут на себя опытные управляющие. Компания предоставляет клиентам ежемесячную отчетность и полностью отвечает за внесенный капитал.

E3 investmentE3 Investment – долгосрочные и высокодоходные вклады в различные виды недвижимости. Компания предоставляет вкладчикам возможность начать с минимальных для рынка жилья вкладов (от 100 000 руб.). На сайте есть калькулятор, позволяющий сразу подсчитать возможные прибыли инвесторов. Вклады характеризуются высокой степенью надёжности – на каждый актив приходится 3 вида страхования.

Gordon RockGordon Rock – международное агентство недвижимости. Полный комплекс услуг для инвесторов в коммерческую, гостиничную и жилую недвижимость за рубежом. Приобретение мини-отелей, кафе, ресторанов, гостиничных номеров, медицинских помещений и недвижимости для пенсионеров. Вклады в готовый бизнес в Великобритании, Германии, Испании, США. Консультации и семинары по выгодному инвестированию.

Смотрите полезное видео по теме вложений капитала в недвижимость.

8. Заключение

Подведём итоги. Вклады в жилые и коммерческие объекты – перспективный инвестиционный инструмент, который обеспечит вам долгосрочный пассивный заработок.

Неважно, каков размер вашего капитала, современные механизмы инвестиций позволяют начинать с минимальными вложениями. Но помните, что колебания цен на недвижимость напрямую зависят от экономического положения в стране.

Проект «ХитёрБобёр» желает своим читателям успехов в их коммерческих начинаниях. Ждём оценок, комментариев и замечаний по тематике публикации. До новых встреч!

Источник https://bankis.ru/kak-investirovat-v-nedvizhimost-pri-malom-kapitale-pribyl-ot-investirovaniya/

Источник https://hiterbober.ru/investment-tools/kak-investirovat-v-nedvizhimost-pri-malom-kapitale.html

Источник

Источник

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Предыдущая статья Как проверить баланс карты дома
Следующая статья Список банков, выдающих кредитные карты всем