Инвестиции в строительство: виды инвестиций, преимущества и недостатки

Вложения в строительство считаются одним из доступных способов инвестиций, позволяющим в сравнительно короткие сроки получать неплохую прибыль. Расскажем, в какие объекты можно вложить деньги, насколько это выгодно, и как защитить свой капитал.

Виды инвестиций в строительство

Свободные деньги не должны лежать мёртвым грузом, поэтому каждый, кто ими обладает, стремится вложить их максимально выгодно, например, в строительство.

Существует несколько вариантов вложений. Выбирая тот или иной вариант инвестиций в строительство, следует учесть не только риски и доходность, но и опыт инвестора, ведь есть направления, подходящие только опытным финансистам, и есть те, куда могут вкладывать деньги новички.

Жилая недвижимость

В России 50% всех инвестиций идут в жилищное строительство. Это весьма надёжное направление с минимальными для инвестора рисками, так как строить дома не перестают даже в самые тяжёлые для экономики страны времена. Такие вложения приносят большую прибыль, чем вклады в банки.

Планы действий инвестора таков:

1. Вкладываете деньги в дом, который уже возводится или только будет строиться.
2. После того как дом сдаётся в эксплуатацию, жилье продаёте по более высокой цене, чем покупали или сдаёте его в аренду, что позволит иметь постоянный доход.

При вложении финансов в жилищное строительство учитывают показатели, которые могут повлиять на стоимость готовых квартир:

• в какой части города расположен объект, его удалённость от инфраструктуры и т. п.;
• планировка квартир и количество комнат;
• планы властей на дальнейшее развитие района, в котором располагается жилье.

На рынке недвижимости наиболее ликвидными и востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры.

Покупка квартиры на стадии застройки обходится гораздо дешевле, чем после её окончания. Инвестор в данном случае зарабатывает на разнице в цене между жильем на период строительства и в момент сдачи его в эксплуатацию.

Коммерческая недвижимость

Коммерческой называют недвижимость, которую используют предприниматели для осуществления своей профессиональной деятельности. Владелец таких объектов получает прибыль, взимая плату с арендаторов.

В больших городах максимальным интересом у инвесторов пользуются офисные и торговые помещения (или целые здания). Владелец такой собственности ежемесячно получает оплату, при этом его обязанностью является поддержание нормального состояния объектов.

Особенности дохода с коммерческой недвижимости:

• доходность выше, чем в жилищном строительстве в 2 раза;
• слишком большие для обычных людей суммы инвестирования — от 10 миллионов рублей;
• физическое лицо может быть косвенным инвестором (через покупку акций или сотрудничество с компанией-посредником);
• прямая инвестиция предполагает совершение купли-продажи и заключение договора инвестирования строительства;
• окупаются вложения примерно через 10 лет, а размер годовой прибыли составляет 10% от суммы, которая была инвестирована.

Если недвижимость представляет собой помещение в составе бизнес-центра, могут возникать проблемы с владельцем всего здания (например, тот может выдвигать свои условия, которые не выгодны остальным собственникам доли данной недвижимости). Именно поэтому выгоднее владеть целым этажом, а ещё лучше — всем зданием.

В последние годы наблюдается спад инвестиций в коммерческую недвижимость. Эксперты регулярно прогнозирую рост вложений, но следует понимать, что доходность таких объектов во многом зависит от глобальной экономической ситуации.

Гостиничные комплексы

В России вложения в гостиничный бизнес не так популярны, как в жилой фонд. Окупаются гостиницы достаточно быстро (примерно за 5-7 лет), если сравнивать со многими другими видами инвестиций. Это вполне достойный показатель, поэтому вложения в гостиницы не могут не заинтересовать владельцев свободных денег.

Инвестициями в гостиницы обычно занимаются инвесторы, имеющие немалый опыт в операциях с недвижимостью. Чтобы выгодно вложить деньги, необходимо знать и учитывать массу нюансов, связанных с доходностью гостиничного бизнеса.

Индустриальные объекты

Этот вид инвестиций требует не только вливания значительных средств, но и знания конъюнктуры рынка, владение определённой информацией. Обычно инвестициями в промышленное строительство занимаются люди, имеющие соответствующий опыт.

Новичкам рекомендуется вкладывать средства в недвижимость, предназначенную для производства, через посредников. Можно воспользоваться услугами управляющей компании или инвестиционного фонда. Разумеется, предварительно надо поинтересоваться их репутацией.

Наиболее перспективными объектами считаются здания и помещения, предназначенные для производства:

• продуктов питания;
• бытовой химии
• мебели т. д.

Коттеджи

Коттеджное строительство считается выгодным способом вложения средств, но требует больших стартовых сумм.

Зажиточные граждане крупных городов активно интересуются загородным жильем, ведь жизнь в большом доме считается более комфортной. Особенно востребован коттеджный посёлок, который находится среди красивой природы.

Стандартный порядок действий при инвестировании в коттеджи:

1. Выясняете перспективность строящегося загородного дома. При этом учтите инфраструктуру посёлка, наличие коммуникации, удалённость от города и трассы, прочие показатели, влияющие на комфорт жизни и стоимость будущего жилья.
2. Покупаете коттедж на этапе возведения фундамента.
3. Далее есть несколько вариантов развития событий. Можно самому жить в построенном доме, пока не возникнет необходимость его продать (недвижимость со временем только дорожает). Другие варианты — продажа коттеджа по более высокой цене сразу после окончания плановых строительных работ или сдача его в аренду.

Зарубежное строительство

Этот вид инвестиций практикует определённый слой инвесторов, разбирающихся в законодательстве тех стран, в которых они делают вложения.

К преимуществам зарубежных инвестиций можно отнести:

• Возможность сдачи в наём жилья в курортный сезон (если купить его в стране развитого туризма).
• Получение пассивного дохода при заключении договора с агенством недвижимости. Фирма будет заниматься поиском и заселением жильцов, перечисляя часть дохода от аренды инвестору, а часть оставляя себе.

Не в каждой стране можно купить недвижимость, кроме того желательно знать язык той страны, в которой она покупается.

Строительная техника

В ходе строительства задействуется много дорогостоящей техники — бульдозеры, самосвалы, погрузчики, бетономешалки и другие специализированные машины и устройства. Спрос на них весьма велик. Многие строительные компании предпочитают не покупать подобную технику, а брать её при необходимости в прокат.

Владея парком строительной техники, можно получать прибыль от её эксплуатации арендаторами. Минус таких инвестиций — необходимость проводить ремонт и обслуживание техники за свой счёт, к тому же нужно возвести ангар, где будет размещаться спецтехника до того момента, как её возьмут в аренду.

Варианты вложений в строительство

Долевое участие. Инвестор вкладывает деньги в проект, при этом возведение объекта может находиться лишь на стадии планирования. Как только будет собрано нужное количество денег, компания приступит к реализации задуманного.

Все вложенные средства находятся не в распоряжении застройщика, а на особом счету — эксроу. Благодаря такой схеме минимизируются риски, а деньги в компанию поступают постепенно, по мере исполнения запроектированных работ.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Инвесторы создают сообщество, каждый участник которого вкладывает в дело определённую сумму. От размера вклада зависит прибыль — кто больше вкладывает денег, тот получает больший доход.

Сообщество, как правило, имеет паевую структуру. При таком подходе инвесторы чувствуют себя более защищёнными, так как коллективно проще находить правильное решение. Руководить ЖНК доверяют, как правило, опытному человеку с безупречной деловой репутацией.

Фонд финансирования. Эта организация исполняет роль посредника между строительной компанией и инвесторами. Фонд взаимодействует с вкладчиками, защищает их интересы, контролирует расход средств и процесс строительства, обеспечивает юридическое сопровождение. Поэтому этот вариант подойдёт инвесторам с любым капиталом и опытом в сфере инвестирования.

Порядок осуществления инвестиций в строительство

План действий зависит от способа вложений и выбранного объекта. Самый простой путь — стать дольщиком в каком-либо проекте надёжной строительной компании, тогда не придётся вникать в тонкости строительства. Если инвестор хочет тщательно разобраться в процессе, он действует по описанной ниже схеме.

Выбор застройщика

Первым делом выясните, кто является застройщиком, и узнайте о компании максимум информации. Выбирая застройщика, обратите внимание на такие моменты:

• какая репутация у компании;
• сколько объектов уже сдано в эксплуатацию;
• каков их опыт строительной деятельности;
• сколько инвесторов участвует в проекте;
• есть ли взаимодействие с банком и каким.

Застройщики в своей деятельности должны руководствоваться действующим законодательством, в частности законом, регулирующим их работу — 214-ФЗ.

Выбор объекта инвестирования

Выберите объект инвестиций, который бы соответствовал сумме вашего капитала и обеспечивал необходимую доходность. Если вы начинающий инвестор, проще всего вложиться в жилищное строительство.

Выберите подходящий дом, квартиру (одну или несколько), определитесь с целями инвестирования (продажа или аренда), и составьте реальный бизнес-план.

Переговоры

После того как вы определились с застройщиком, переходите к переговорам. По законам РФ нельзя купить объект, который находится в стадии возведения.

Как покупатель, вы имеет право на:

• заключение договора долевого участия/паевого взноса;
• внесение инвестиционного вклада;
• участие в строительном кооперативе.

Опытные инвесторы и эксперты считают, что наиболее выгоден и безопасен вариант долевого участия. Они рекомендуют вкладчикам настаивать именно на долевом договоре.

Обязательно обсудите с застройщиком способ внесения средств. Возможно поэтапное внесение денег, перевод денег одним платежом или другой вариант.

Изучение и заключение договора

Прежде чем подписать инвестиционный договор, учитывают нормы закона 214-ФЗ. Все документы рекомендуется дать на проверку независимому юристу. Это платная услуга, но помните, что правильное оформление документов — один из факторов минимизации рисков.

Если не желаете тратиться, то изучите все пункты соглашения самостоятельно. Не ограничивайтесь поверхностным просмотром — читайте внимательно.

Моменты, на которые надо обратить внимание при изучении договора:

• когда будет закончена стройка;
• обязательства и права сторон;
• обратите внимание на пункт с указанием конкретной стоимости 1 кв. м (она должна быть фиксированной, не подлежащей изменению);
• какие санкции предусмотрены в случае нарушения договора;
• условия, при которых договор может быть расторгнут.

Посмотреть пример инвестиционного договора можно здесь.

Финальная стадия — подписание договора в присутствии нотариуса, который заверяет состоявшуюся сделку.

Эффективность вложений

Инвестор, независимо от своего опыта и вкладываемой в проект суммы, желает заранее знать, на какую прибыль от сделанных инвестиций он может рассчитывать. Рассмотрим пример расчета доходности.

Пусть инвестор вложил в покупку квартиры 2,8 млн. руб. Он не желает её продавать, а собирается сдавать в аренду за 30 тыс. руб. (с учётом ЖКХ).

Размер годовой прибыли: 30 000 руб. х 12 месяцев = 360 000 руб.

Отнимем 10% суммы на непредвиденные расходы: 360 000 — 36 000 = 324 000 руб.

Таким образом, доходность вложения составит: (324 000/2 800 000) х 100% = 11,6%.

При инвестициях в строительство нужно проявлять больше сомнений, нежели уверенности — ситуация на рынке всегда может поменяться не в пользу инвестора.

Инвестиционные риски

Любой вид инвестиций связан с определёнными рисками. Прежде чем заниматься вложением денег в строительство, полезно ознакомиться с возможными неприятностями, подстерегающими инвесторов.

• Сорвались сроки сдачи объекта. Этот вариант связан с минимальными потерями. Их не сравнишь с потерей денег вследствие мошенничества или полного банкротства застройщика без выплаты компенсации своим инвесторам.
  Обычно жертвами долгостроя становятся компании, привлекающие к строительству банковские займы. Банки не интересуются сроками сдачи объектов, их волнует только своевременный возврат заёмных средств.
• Банкротство застройщика. Недостаточно продуманное, нерациональное или нецелевое использование инвестиций, приводит к банкротству строительной компании. Когда такое случается, инвесторы имеют все шансы потерять свои деньги.
• Инвестору продали «воздух». Это самый распространённый способ злонамеренного отъема денег у легковерных инвесторов. Мошеннические фирмы продают объекты, которые не собираются возводить. Чтобы убедить будущего вкладчика, мошенники могут даже привести потенциального инвестора на какую-нибудь строительную площадку.
  Зачастую в обмане принимают участие юристы из реальных юридических фирм, чтобы при заключении договора создавалось впечатление предельной законности происходящего. Собрав деньги с инвесторов, мошенники вместе со своей «фирмой» бесследно исчезают. Найти их впоследствии крайне сложно.

Заподозрить мошенничество можно по низкой цене на недвижимости — именно этой особенностью преступники заманивают инвесторов в свои сети. Избежать ошибки поможет своевременное изучение рыночных и средних цен на объекты, аналогичные тем, в которые предстоит вложить деньги.

Слишком привлекательное предложение всегда должно вызывать подозрение. Если вам предлагают сверхвыгодное вложение денег в недвижимость, отказывайтесь от заключения сделки.

Страхование и другие способы минимизации рисков

Деньги — нестабильная величина. Их можно лишиться, даже если никуда не вкладывать, например, вследствие инфляции. Помимо этого есть масса других способов потерять свой капитал. Выход — защитить свои вложения с помощью их страхования.

Особенности и порядок страхования вложений в строительство:

• Перед заключением договора страхования выполняют экспертизу всех объектов, на которых будет проводиться строительство. Страховые агенты должны оценить вероятность наступления страхового случая на основе проведённого исследования.
• После экспертизы инвестор выбирает страховую компанию для заключения договора. Чтобы выбрать подходящую организацию, инвестору полезно проверить претендентов на наличие лицензий для страхования инвестиционной деятельности.

Заключение договора страховки происходит только при наличии договора между самим инвестором и компанией-застройщиком.

Чтобы заключить договор о страховании инвестиций в строительство, надо подготовить такие документы:

• Разрешение на проведение строительства. Если возводимый объект находится за городом, необходимо получить «добро» от местных властей. Если стройка ведётся на земле, принадлежащей застройщику, понадобится документ, подтверждающий право владения земелей.
• Инвестиционный договор — правильно составленный и заверенный нотариально.
• Документы, подтверждающие вложение денег, например, квитанции.
• Акты о долевом распределении объекта между инвесторами.

Страховая организация может потребовать от клиента и другие документы. Инвестор, стремящийся заключить договор страхования, может обратиться за получением всей необходимой документацией к компании-застройщику.

Посмотреть пример договора о страховании от финансовых рисков можно тут.

Если при проведении страховой экспертизы выявляются факты, повышающие риски, то страховщик может предложить инвестору менее привлекательные условия договора.

Помимо страхования, свести к минимуму риски инвестиционно-строительных проектов позволяют такие мероприятия:

• Уделите внимание рыночной состоятельности проекта ещё до вложения средств. Проведите маркетинговые исследования, привлекая компании, специализирующиеся на подобных исследованиях. Акцент следует делать не столько на текущее состояние, сколько на перспективу объекта на рынке.
• Проводите выбор компании-застройщика на основе конкурса. Главные критерии оценки — опыт, репутация и ценовое предложение.
• Жестко контролируйте процесс строительства с точки зрения использования финансов. Банки для этой цели содержат специальные отделы, занимающиеся мониторингом строительства и его финансовой составляющей.

Налогообложение

В России инвестиции в строительство считаются делом первостепенной важности, а потому не облагаются налогами. А вот доходы, полученные вследствие инвестиционной деятельности, подлежат налогообложению.

Рассмотрим особенности взимания налогов с инвестиционной прибыли на основе простейшего примера и часто встречающейся ситуации. Допустим, физическим лицом приобретена квартира, стоимостью 4 миллиона рублей. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, человек рассчитывает продать её на 1 миллион дороже.

После того как владелец квартиры в новостройке продаст её за 5 миллионов рублей, он будет обязан уплатить налог (13%) с полученной прибыли:

• Если подаются документы на получение вычета — налог составит 130 тыс. руб.
• Если документы на получение вычета не подаются — налог будет равен 650 тыс. руб.

Для расчёта можно воспользоваться следующим онлайн-калькулятором — https://calcus.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Как видим, сумму налога можно понизить путём получения вычета. Для этого инвестор должен обратиться в территориальное отделение налоговой службы.

Налоговым вычетом называют сумму дохода, необлагаемую налогом, или возврат плательщику части суммы, уплаченной ранее с доходов.

Когда не уплачивается налог:

• квартира куплена большее 5-ти лет назад.
• стоимость квартиры меньше 1 миллиона рублей.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство

Инвестиции в строительство считаются выгодным способом приумножения денег, но как у всякой финансовой операции, есть не только преимущества, но и недостатки.

• высокая доходность инвестиций;
• большой выбор объектов.

• нужна большая денежная сумма, чтобы начать инвестиционную деятельность;
• у данного вида инвестирования есть свои риски и они существенные;
• нужно время и знания для изучения вопроса, подготовки документов и т. д.

Инвестиции в строительство являются перспективным и высокодоходным способом получения прибыли. При соблюдении мер безопасности, вложения способны принести инвестору приличную прибыль или обеспечить его надёжным пассивным доходом на долгие годы.

Инвестиции в строительство. Право на вычет НДС у инвестора

Фото Евгения Резника, Кублог

Налоговые вычеты по НДС представляют собой процедуру уменьшения суммы налога, начисленного налогоплательщиком к уплате в казну, на установленные главой 21 НК РФ суммы. Право на применение налоговых вычетов закреплено законом и успешно реализуется налогоплательщиками. Проанализируем, может ли воспользоваться налоговым вычетом налогоплательщик-инвестор и что для этого необходимо.

Основные положения

Состав налоговых вычетов при капитальном строительстве определенп. 6 ст. 171 НК РФ, в соответствии с которым вычетам подлежат суммы налога, предъявленные:

налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств; налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ; предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

Именно этой нормой законодательства в части вычетов пользуются плательщики НДС, которые строят разные объекты капитального строительства.

Если сумма налога по работам подрядчика или ресурсам, приобретаемым в ходе строительства объекта, предъявляется самому плательщику НДС, то проблем обычно не возникает при выполнении следующих необходимых требований:

объект строительства предназначен для использования в налогооблагаемой деятельности; товары (работы, услуги), приобретенные для строительства, приняты налогоплательщиком на учет; если имеется счет-фактура подрядчика (поставщика), оформленный надлежащим образом, то налогоплательщик, строящий объект, вправе воспользоваться вычетом.

Для справки. С 1 апреля 2012 г. налогоплательщики применяют исключительно официальную форму счета-фактуры, утвержденную постановлением Правительства РФ от 26.12.11 г. № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее — Правила № 1137).

Обратите внимание! С октября 2013 г. для получения вычета по сумме «входного» налога можно воспользоваться и универсальным передаточным документом (далее — УПД), полученным от поставщика, форма которого основана на официальной форме счета-фактуры, утвержденной Правилами № 1137. Рекомендуемая форма УПД и соответствующие разъяснения о сферах его применения приведены в письме ФНС России от 21.10.13 г. № ММВ-20-3/96@ «Об отсутствии налоговых рисков при применении налогоплательщиками первичного документа, составленного на основе формы счета-фактуры».

Договор строительного подряда

Напомним, что при строительстве объектов с привлечением подрядчика отношения сторон строятся на основании договора строительного подряда, которым может быть предусмотрено, что результат работ передается заказчику только по завершению строительства объекта в целом или же поэтапно, если договором такие этапы предусмотрены.

Вместе с тем практика говорит о том, что зачастую при отсутствии в договоре строительного подряда указаний на поэтапную сдачу работ схема взаимоотношений сторон выглядит следующим образом: заказчик рассчитывается с подрядчиком помесячно на основании актов о приемке работ по форме № КС-2, справок по форме № КС-3 и счетов-фактур, выставляемых подрядчиком (указанные формы первичной учетной документации утверждены постановлением Госкомстата России от 11.11.99 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ»).

Такая схема взаимоотношений между заказчиком строительных работ — плательщиком НДС и подрядчиком несет для первого определенные налоговые риски, связанные с вычетами по НДС.

Вычет «подрядного» НДС

Вместе с тем с точки зрения бухгалтерского учета расходы на оплату услуг подрядчика при возведении объекта капитального строительства представляют собой не что иное, как расходы, формирующие первоначальную стоимость возводимого объекта (объекта основных средств) у налогоплательщика.

Напоминаем, что с 1 января 2013 г. основным нормативным документом в области бухгалтерского учета выступает Федеральный закон от 6.12.11 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон № 402-ФЗ). Из положений Закона № 402-ФЗ вытекает, что все российские компании обязаны вести бухгалтерский учет, руководствуясь при этом федеральными и отраслевыми стандартами, предусмотренными Законом № 402-ФЗ. Однако пока таких стандартов нет, их еще только предстоит разработать и утвердить Минфину России. В таких условиях на основании п. 1 ст. 30 Закона № 402-ФЗ при ведении бухгалтерского учета организации руководствуются действующими правилами его ведения, утвержденными Минфином России до 1 января 2013 г.

По правилам бухгалтерского учета расходы признаются в учете только при одновременном выполнении условий, перечисленных в п. 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. № 33н, а именно:

расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота; сумма расхода может быть определена; имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация передала актив либо отсутствует неопределенность в отношении передачи актива.

На основании чего можно сделать вывод, что работы, выполненные подрядчиком, не могут быть приняты к учету до их передачи заказчику (налогоплательщику) в соответствии с договором строительного подряда.

В случае если договором строительного подряда отдельные этапы работы не выделены, то унифицированные формы № КС-2 и № КС-3, выставляемые помесячно, рассматриваются лишь как расчетные документы для авансирования строительства объекта и не являются актами приемки результатов строительных работ. Аналогичная точка зрения изложена арбитрами в п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда». Практически дословно данная точка зрения арбитров воспроизведена налоговой службой в письме ФНС России от 2.07.13 г. № ОА-4-13/11860@ «О заполнении уведомлений о контролируемых сделках».

По мнению чиновников Минфина России, выполненные подрядные работы не могут быть приняты налогоплательщиком-заказчиком на учет. Что в результате? Не выполняется условие о принятии на учет работ, выполненных подрядчиком и, как следствие, отсутствует право на вычет даже при наличии выставленного подрядчиком счета-фактуры.

О том, что вычет «подрядного» НДС в таких условиях возможен только после принятия заказчиком результата работ в объеме, определенном договором строительного подряда, указывают разъяснения чиновников, изложенные в письмах Минфина России от 14.10.10 г. № 03-07-10/13, от 5.03.09 г. № 03-07-11/52 и от 20.03.09 г. № 03-07-10/07.

В то же время отметим, что арбитражная практика с таким подходом не согласна. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 19.04.12 г. по делу № А40-77285/11-107-332 арбитры указали, что действующее налоговое законодательство обусловливает право на применение налоговых вычетов заказчиком при приобретении работ, в том числе строительных, приемкой и принятием на учет результатов выполненных работ безотносительно того, выделены ли в договоре этапы строительных работ, происходит ли переход от подрядчика к заказчику рисков случайной гибели или повреждения результатов работ, а также независимо от факта окончания или степени законченности строительных работ.

На основании изложенного можно сделать вывод, что если договором строительного подряда не предусмотрено, что результаты работ передаются заказчику поэтапно, то у него могут возникнуть проблемы с вычетами по счетам-фактурам подрядчика, выставленным помесячно.

Как указано в письме Минфина России от 31.05.12 г. № 03-07-10/12, при таком варианте исполнения договора строительного подряда счета-фактуры подрядчику следует выставлять как при передаче заказчику результата работ в объеме, определенном в договоре, так и при получении от заказчика оплаты в счет предстоящего выполнения работ. При этом НДС по авансовым платежам, перечисленным в счет предстоящего выполнения работ по капитальному строительству на основании форм № КС-2 и № КС-3, принимается у заказчика к вычету при наличии документов, перечень которых установлен п. 9 ст. 172 НК РФ.

Вычеты сумм НДС, предъявленные генеральным подрядчиком заказчику по выполненным работам, применяются заказчиком в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ.

Инвестиционный договор

При инвестиционном договоре схема взаимоотношений несколько иная, так как инвестор самостоятельно не вступает в отношения с подрядчиками или поставщиками товаров (работ, услуг), вследствие чего сумма налога предъявляется последними не ему, а заказчику, который осуществляет реализацию проекта. В силу того что прямой порядок применения налогового вычета в условиях инвестиционных договоров в главе 21 НК РФ не прописан, на сегодняшний день существуют две возможные точки зрения по этому вопросу. Одни специалисты считают, что инвестор не вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДС, так как инвестиционная деятельность не облагается налогом. Поэтому сумма «входного» налога должна учитываться им в стоимости построенного объекта. В частности, такой вывод содержится в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 10.03.06 г. по делу № А29-502/2005.

Другие, в том числе и автор, считают, что налогом не облагается лишь сама передача имущества, носящая инвестиционный характер, а операции по строительству в рамках инвестиционного проекта, осуществленные за счет средств инвестора, облагаются налогом в общем порядке. Следовательно, при выполнении необходимых условий инвестор вправе воспользоваться вычетом по сумме «входного» налога, переданного ему заказчиком. Вместе с тем, чтобы понять порядок возмещения налога инвестором, необходимо рассмотреть схему исполнения инвестиционного договора.

Напомним, что основным нормативным документом в Российской Федерации, устанавливающим правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, выступает Федеральный закон от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Как определено ст. 4 Закона № 39-ФЗ, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Под инвестором понимается лицо, финансирующее строительство объекта, причем субъектный состав инвесторов не ограничен законом. В качестве таковых могут выступать физические и юридические лица (в том числе иностранные), создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения фирм, а также органы государственной власти различных уровней.

В качестве заказчика выступает уполномоченное инвестором физическое или юридическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта. Причем по общему правилу заказчики не вмешиваются в деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.

Отметим, что заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных инвестиционным договором.

Следует сказать, что в долевом строительстве жилья довольно часто используется понятие заказчика-застройщика, и при этом нигде не сказано, что скрывается за данным термином.

Обратите внимание! Отношения сторон при инвестициях в строительство жилья строятся на основании Федерального закона от 30.12.04 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отметим, что анализ положений Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, в инвестиционной деятельности под заказчиком-застройщиком понимается субъект, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта, обладающий правом на земельный участок, предназначенный для строительства объекта.

Возведением объекта строительства занимается подрядчик, в качестве которого могут выступать физические и юридические лица, имеющие свидетельство о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное саморегулируемой организацией.

Закон № 39-ФЗ не запрещает субъектам инвестиционной деятельности совмещать функции двух и более субъектов.

Отношения субъектов инвестиционной деятельности строятся на основании инвестиционного договора, который, кстати сказать, не обозначен в российском праве в качестве самостоятельного договора, поэтому к нему применяются общие нормы о договоре, не противоречащие действующему законодательству.

Анализируя законодательство, отметим, что инвестиционный договор на строительство объекта, по своей сути, напоминает посреднический договор, в котором заказчик за счет средств инвестора организует строительство объекта, предназначенного для инвестора. Главным признаком такого договора является то, что право собственности на построенный объект принадлежит инвестору, поэтому заказчик-застройщик по окончании капитального строительства передает инвестору на баланс объект законченного капитального строительства.

Получение инвестором вычета по «входному» НДС, уплаченному заказчиком

Как указано в письме УМНС России по г. Москве от 4.06.02 г. № 24–11/25818, при осуществлении строительства объекта денежные средства, получаемые заказчиком-застройщиком от инвестора, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются у заказчика-застройщика как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), следовательно, они не являются объектом обложения НДС.

В то же время оплата выполненных подрядными организациями работ за счет указанных целевых средств производится заказчиком-застройщиком в большинстве своем с НДС.

Передача законченного строительством объекта от заказчика-застройщика к инвестору также не является объектом обложения НДС у заказчика, поскольку, инвестируя деньги в строительство объекта, инвестор изначально закрепляет за собой право собственности на него. Передача объекта от заказчика-застройщика инвестору осуществляется по фактической стоимости объекта с учетом НДС. При передаче законченного объекта целевые средства списываются с дебета счета 86 в кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (в части стоимости объекта) и счета 19 «Налог на добавленную стоимость» (в части сумм «входного» налога, предъявленного подрядчиками и поставщиками).

В бухгалтерском учете заказчика эти операции отражаются следующим образом:

Дебет 51, Кредит 76 — получены денежные средства от инвестора; Дебет 76, Кредит 86 — отражены в составе целевого финансирования на строительство объекта денежные средства инвестора; Дебет 08, Кредит 60 — отражены затраты на строительство объекта; Дебет 19, Кредит 60 — отражен НДС, предъявленный подрядчиками и поставщиками; Дебет 86, Кредит 08 — передан инвестору объект законченного строительства на основании акта приема-передачи; Дебет 86, Кредит 19 — передан инвестору «входной» НДС.

Порядок выставления счетов-фактур

Причем ни НК РФ, ни Правила № 1137 не содержат специального порядка выставления счетов-фактур, которым может воспользоваться застройщик по суммам НДС, предъявленным ему подрядными организациями.

Тем не менее на протяжении ряда лет застройщики «передают» «входной» НДС организациям-инвесторам посредством выставления сводных счетов-фактур. О том, каким образом выставляются такие счета-фактуры заказчиками-застройщиками, разъяснено в письмах Минфина России от 4.02.13 г. № 03-07-10/2254, от 18.10.11 г. № 03-07-10/15, от 23.04.10 г. № 03-07-10/08, а также в письме ФНС России от 12.07.11 г. № ЕД-4-3/11248@.

Несмотря на то что в данных письмах речь идет о порядке оформления сводных счетов-фактур организациями, выполняющими функции заказчика-застройщика, осуществляющими работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами, по мнению автора, их можно применить и в отношении застройщика по договору долевого участия в строительстве.

По мнению чиновников, сводный счет-фактура составляется застройщиком в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных им от подрядных организаций по выполненным работам, а также по товарам (услугам), приобретенным у поставщиков для целей строительства. При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) целесообразно выделить в самостоятельные позиции.

К первому экземпляру счета-фактуры, передаваемому застройщиком организации-инвестору, прилагаются копии счетов-фактур, полученных застройщиком от подрядных организаций и поставщиков товаров (работ, услуг), а также копии соответствующих первичных документов.

Второй экземпляр счета-фактуры регистрируется застройщиком в части 1 Журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж (далее — Журнал).

По своим услугам, оказанным инвестору, застройщику следует выставить последнему счет-фактуру в общеустановленном порядке и зарегистрировать его в своей книге продаж.

При наличии нескольких инвесторов для целей выставления сводных счетов-фактур застройщику необходимо учесть долю средств, вложенных каждым инвестором. При этом пропорция, в соответствии с которой подлежит распределению передаваемый «входной» НДС, должна определяться с учетом всех участников строительства, а не только плательщиков НДС в соответствии с положениями главы 21 НК РФ.

О том, что застройщик может «передавать» инвестору НДС, предъявленный ему третьими лицами на основании сводного счета-фактуры, указывает и арбитражная практика. В частности, это отмечено в постановлениях ФАС Московского округа от 29.07.13 г. по делу № А40-136043/12-140-964, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.12 г. по делу № А32-40373/2011 и т. д. Поддерживает в данном вопросе региональных арбитров и Президиум ВАС РФ в постановлении от 26.06.12 г. № 1784/12 по делу № А38-1216/2011.

Итак, сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании входящих счетов-фактур, ранее полученных заказчиком от поставщиков и подрядчиков. При этом в сводном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции.

Первый экземпляр сводного счета-фактуры заказчик передает инвестору, на основании которого он и получает вычет по сумме налога. Этот документ инвестор регистрирует у себя в книге покупок и хранит его в своем Журнале.

Второй экземпляр сводного счета-фактуры регистрируется заказчиком только в части 1 Журнала, на что указывает п. 7 раздела II приложения № 3 Правил № 1137. В книге продаж заказчика этот счет-фактура не регистрируется. Как указано в п. 20 раздела II приложения № 5 Правил № 1137 в книге продаж посредники регистрируют счета-фактуры (в том числе корректировочные), выставленные доверителю, комитенту или принципалу на сумму своего вознаграждения по оказанным посредническим услугам.

К первому экземпляру счета-фактуры, передаваемому заказчиком инвестору, прилагаются копии счетов-фактур, полученных заказчиком от подрядных организаций, а также копии соответствующих первичных документов.

Сводные счета-фактуры с приложениями, полученные инвестором от заказчика, хранятся в Журнале и регистрируются в книге покупок по мере возникновения права на применение вычета по НДС по соответствующему объекту капитального строительства.

Отметим, что свои услуги по организации строительства заказчик-застройщик в сводный счет-фактуру не включает. На свои услуги он выставляет отдельный счет-фактуру, выписываемый на имя инвестора. Порядок регистрации в соответствующих налоговых регистрах по НДС этого счета-фактуры производится и инвестором, и заказчиком в обычном порядке.

Восстановление сумм налога, принятых к вычету

Итак, п. 6 ст. 171 НК РФ (в ред. Закона № 366-ФЗ) установлено, что суммы налога, принятые налогоплательщиком к вычету в отношении приобретенных или построенных объектов основных средств, подлежат восстановлению в случаях и порядке, предусмотренных ст. 171.1 НК РФ.

Положения ст. 171.1 НК РФ в отношении восстановления сумм налога применяются к суммам налога, предъявленным налогоплательщику (либо уплаченным или исчисленным налогоплательщиком) и принятым им к вычету при осуществлении, в частности, следующих операций при:

проведении подрядчиками капитального строительства объектов недвижимости, учитываемых как объекты основных средств; приобретении товаров (работ, услуг) для выполнения строительно-монтажных работ; выполнении налогоплательщиком строительно-монтажных работ для собственного потребления.

В силу п. 3 ст. 171.1 НК РФ восстановление сумм налога, принятых налогоплательщиком к вычету в отношении приобретенных или построенных объектов основных средств, производится в случае, если такие объекты основных средств в дальнейшем используются этим налогоплательщиком для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, за исключением объектов основных средств, которые полностью самортизированы или с момента ввода которых в эксплуатацию у такого налогоплательщика прошло не менее 15 лет.

Расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет, производится исходя из 1/10 суммы налога, принятой к вычету, в соответствующей доле, которая определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав, не облагаемых налогом и указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (переданных) за соответствующий календарный год. При этом сумма налога, подлежащая восстановлению, в стоимость данного имущества не включается, а учитывается в составе прочих расходов в соответствии со ст. 264 НК РФ.

В случае, если проведена модернизация (реконструкция) объектов основных средств (в том числе после истечения срока, указанного в п. 3 ст. 171.1 НК РФ), приводящая к изменению их первоначальной стоимости, суммы налога по строительно-монтажным работам, а также по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ при проведении модернизации (реконструкции), принятые налогоплательщиком к вычету, подлежат восстановлению в случае, если указанные объекты основных средств в дальнейшем используются для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ.

При модернизации (реконструкции) объектов основных средств, приводящей к изменению их первоначальной стоимости, налогоплательщик обязан отражать восстановленную сумму налога по окончании каждого календарного года в течение 10 лет начиная с года, в котором на основании п. 4 ст. 259 НК РФ производится начисление амортизации с измененной первоначальной стоимости объекта основных средств, в налоговой декларации, представляемой в налоговые органы по месту своего учета за последний налоговый период каждого календарного года из 10 лет. В указанном случае расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет, производится исходя из 1/10 суммы налога, принятой к вычету по строительно-монтажным работам, а также по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ при проведении модернизации (реконструкции), в соответствующей доле (п. 7 ст. 171.1 НК РФ).

В случае, если до истечения срока, указанного в п. 3 ст. 171.1 НК РФ, модернизируемый (реконструируемый) объект основных средств исключается из состава амортизируемого имущества и не используется в деятельности налогоплательщика один год или несколько полных календарных лет, за эти годы восстановление сумм налога, принятых к вычету, не производится.

При этом начиная с года, в котором на основании п. 4 ст. 259 НК РФ производится начисление амортизации с измененной первоначальной стоимости объекта основных средств, налогоплательщик обязан отражать восстановленную сумму налога в налоговой декларации, представляемой в налоговые органы по месту своего учета за последний налоговый период каждого календарного года из оставшихся до окончания 10-летнего срока, указанного в п. 4 ст. 171.1 НК РФ.

Пунктом 4 ст. 171.1 установлено, что налогоплательщик обязан отражать восстановленную сумму налога в налоговой декларации, представляемой в налоговые органы по месту своего учета за последний налоговый период каждого календарного года из 10 лет начиная с года, в котором наступил момент, указанный в п. 4 ст. 259 НК РФ.

Расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет в соответствии с п. 8 ст. 171.1 НК РФ, производится исходя из суммы налога, исчисленной как поделенная на количество лет, оставшихся до окончания 10-летнего срока, разница между суммой налога, указанной в п. 2 ст. 171.1 НК РФ, принятой налогоплательщиком к вычету, и суммой налога, полученной в результате сложения 1/10 суммы налога, указанной в п. 5 ст. 171.1 НК РФ, за годы, предшествующие полному календарному году, в котором по модернизируемому (реконструируемому) объекту основных средств начисление амортизации не производится и объект основных средств не используется в деятельности налогоплательщика, в соответствующей доле.

При этом расчет суммы налога, подлежащей восстановлению по строительно-монтажным работам, а также по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ при проведении модернизации (реконструкции), осуществляется в порядке, установленном пп. 6 и 7 ст. 171.1 НК РФ.

Источник https://samsebefinansist.com/investitsii-v-stroitelstvo.html

Источник https://www.klerk.ru/buh/articles/449321/

Источник

Источник