Инвестиции в недвижимость с помощью ипотеки

Жилищный кредит – это прежде всего огромная процентная переплата, однако некоторые заемщики умудряются с его помощью заработать. Ипотека как инвестиция – звучит фантастически? Вовсе нет, недвижимость является одним из самых выгодных активов, если распоряжаться ею с умом. Мы расскажем, какие существуют варианты инвестирования в жилье.

Зачем инвестировать в недвижку

Недвижимость приобретают с разными целями: кто-то планирует сам жить в квартире, другие сдают квадратные метры, третьих интересует будущий рост цены. В последних двух случаях собственник получает доход. Значит, покупку можно считать настоящей инвестицией в недвижимость, даже если для нее использовалась ипотека.

Некоторые покупатели рассматривают жилье как способ сохранить накопления, даже если придется добавить кредитные средства. В сравнении с другими активами недвижимость стабильна – ее цена постоянно растет.

Однако это утверждение касается только ликвидных объектов, к которым относятся квартиры и коммерческие площади. Земельные участки, загородные дома, машиноместа и гаражи приобретать рискованно – спрос на них ниже, а цены могут оставаться на прежнем уровне долгое время. Сдавать их тоже проблематично: желающих арендовать коттедж или место под автомобиль не так уж и много.

К приобретению квартир и коммерческих объектов следует подойти обдуманно. Выбирайте такую недвижимость, на которую точно будет спрос даже спустя много лет. Например, жилье в центре или развитом спальном микрорайоне, площади в популярном торгово-развлекательном комплексе.

Способы инвестирования

Существует два варианта заработка на недвижимости: перепродажа с целью получить доход от разницы в цене и сдача в аренду. Разумно их совместить – например, сдавать квадратные метры, пока стоимость квартиры не поднимется до нужного уровня. Затем вырученные средства можно использовать как первый взнос по новой ипотеке – на более выгодную квартиру.

В готовое жилье

На рынке недвижимости время от времени формируются определенные тренды. Например, когда-то спросом пользовались студии, сегодня покупатели проявляют больший интерес к одно- и двухкомнатным квартирам.

При выборе объекта учитывайте факторы, которые могут повлиять на стоимость аренды и цену квартиры в будущем: расположение, район, развитость инфраструктуры (больницы, детские сады и школы, магазины, транспортная развязка и пр.), этаж, состояние дома и самого жилья. Причем оценивать недвижимость нужно именно с точки зрения инвестиций, а не руководствоваться личными предпочтениями.

Узнайте, какие квартиры пользуются большим спросом и имеют потенциал в качестве инвестиционного актива. Для этого изучите текущие предложения на рынке и мнение экспертов, посоветуйтесь с профессиональными риэлторами.

В новостройки

Если хотите максимально заработать на росте стоимости, нужно покупать квартиры на начальной стадии строительства. К примеру, на этапе котлована жилье часто стоит на 30-50% дешевле готового. Однако существуют риски, что застройщик обанкротится или стройка затянется, а платить банку придется в любом случае. Зато и доход будет максимальным: квартира, купленная за 2 млн, к моменту сдачи дома (через 2-3 года) может стоить уже 3 млн рублей.

Если вы готовы взять более значительную сумму ипотеки под инвестиции, можно приобрести квартиру, которую вот-вот сдадут. Вы сможете быстро получить ключи и сдать жилье, а средствами от найма погашать кредит. Стоит выбирать варианты с чистовым ремонтом, в который не придется вкладываться – жильцы могут заехать в квартиру сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Не забывайте, что вместе с тем стоимость квадратных метров будет постоянно расти.

В коммерческие площади

В случае инвестиции через ипотеку в помещения для бизнеса оптимальным решением станет сдача недвижимости в аренду. Так вы сможете быстрее отдать деньги банку и получить больший доход от вложения в данный актив.

При выборе учитывайте текущие тренды. Например, в связи с пандемией снизился спрос на офисы и магазины, зато у арендаторов появился интерес к коворкинговым пространствам. Также выгодно сдавать в аренду складские помещения и индустриальные объекты, а лучше всего – приобретать площади свободного назначения. При покупке уделяйте внимание расположению (удобные подъездные пути, близость важных объектов и пр.) и другим характеристикам.

Однако чтобы действительно оказаться в плюсе, нужно выбирать правильные кредитные продукты. Лучше всего для целей инвестирования подойдут льготные программы жилищного кредитования – с их помощью можно получить деньги под минимальный процент. Например, дальневосточная ипотека под 2%, заем на покупку строящегося жилья от застройщика под 6,5%, семейная ипотека под 5-6%.

Не забывайте о возможности получения налогового вычета на покупку жилой недвижимости и проценты по ипотеке. На него имеют право официально трудоустроенные граждане. За приобретенные квадратные метры можно вернуть до 260 тысяч, за ипотечную переплату – до 390 тысяч рублей.

Чтобы совершить действительно выгодную сделку, стоит обратиться к профессионалам на рынке недвижимости. Опытный риэлтор подскажет, цены на какие квартиры в перспективе вырастают больше всего и какой застройщик надежнее. Он поможет правильно оформить документы и сопроводит сделку, обеспечит ее правовую безопасность.

Купить квартиру в ипотеку или снимать и инвестировать?

Большинство россиян стремятся как можно скорее купить квартиру – в РФ это считается надежным вложением денег. Люди берут ипотеку под грабительские проценты и думают, что такая недвижимость, как объект инвестиций – это выгодно.

А знаете ли Вы, что финансовые советники и консультанты вовсе не стремятся купить квартиру, тем более в ипотеку: они их продают, чтобы жить в съемном жилье и инвестировать. И видят в этом намного больше плюсов и выгод для себя и своего капитала.

Стоит ли следовать их примеру? Разберем три сценария и сравним, что более выгодно на самом деле.

Сценарий 1. Аренда и инвестиции

В этом случае Вы платите 3-4% годовых в долларах от стоимости квартиры и инвестируете часть денег от дохода под 10% годовых в течение 25 лет.

По данным “The Village” (//www.the-village.ru/village/city/city/135153-tseny) средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве сегодня составляет 40.000 рублей.

Допустим, семья, в которой мужу и жене по 30 лет, общий семейный доход у которой 200.000 рублей. Ежемесячные траты семьи составляют 140.000 рублей (в том числе 40.000 рублей или 725 $ за снятую квартиру) Они могут вкладывать 60.000 рублей или 1100 $ каждый месяц.

Через 25 лет накопления такой семейной пары составят 1.472.900 $ (при условии, что они в течение 25 лет будут откладывать 1.100 $ каждый месяц под 10% годовых в долларах). К 55 годам ребята станут счастливыми обладателями без малого полутора миллионов долларов, из которых смогут с лёгкостью потратить 200-300 тысяч долларов на то, чтобы купить квартиру.

Такая покупка никак не отразится на их благосостоянии. Допустим, после 55 лет они больше не инвестируют дополнительных денег. Тогда к 60 годам их капитал составит 2.373.000 $, из которых также легко можно будет взять часть денег на покупку жилья, которое стоит 300-350 тысяч долларов. При этом оставшийся капитал составит внушительную сумму в 2.000.000$.

Сценарий 2. Ипотека и инвестиции

Учтём тот факт, что недвижимость будет расти в цене в среднем на уровне инфляции валюты, т.е. будет дорожать на 3% в долларах ежегодно в течение 25 лет. Средняя ипотечная ставка в середине мая 2015 года составляла 16% годовых: //www.sravni.ru/novost/2015/5/5/srednjaja-stavka-po-ipoteke-snizilas-do-1665/. Допустим, что средняя ставка даже чуть ниже – 15% годовых.

Квадратный метр жилой недвижимости в Москве стоит порядка 198.000 рублей (данные с сайта irn.ru от 20.06.2015). Курс валюты будем считать равным 55 рублей за один доллар. Общий метраж приобретаемой жилплощади – 50 квадратных метров, чтобы купить жилье нужно: 198.000*50=9.900.000 рублей или 180.000 $. Пусть у нашей семейной пары в наличии 30% стоимости жилья – 3.000.000 рублей Недостающую сумму в 6.930.000 рублей они берут в ипотеку на 15 лет (плюс расходы на ремонт в размере 1.000.000 рублей).

В итоге получается ежемесячный платёж за ипотеку в 97.000 рублей. Семья живёт на 100.000 рублей, а другую половину дохода тратит на погашение ипотеки. Не забываем ещё о миллионе, который требуется на ремонт купленной квартиры.

Итак, через 15 лет ипотечный кредит будет погашен, квартира окажется в собственности у семьи. Стоимость такого жилья через 15 лет будет в среднем составлять 180000*3% = 280.000$.

В последние 10 лет (из заявленных 25) семья начнёт делать вложения по 100.000 рублей (1.820$) в месяц под проценты для создания капитала.

Считаем: 1.820* 206.6 = 376.000 $ капитала удастся накопить на пенсию.

К 55 годам у семьи будет жильё и всего 376.000 $. Допустим, начиная с 55 лет, ребята больше не будут вкладывать дополнительных денег. Таким образом, к 60 годам у них будет жильё и капитал в 605.000 $ . Спросите себя: так ли уж это выгодно?

Сценарий 3. Оптимист!

Давайте возьмём более щадящий сценарий, т.е. не средний, а самый оптимистичный.

В этом сценарии всё по аналогии со сценарием 2, кроме того, что по ипотеке паре выгодно удалось найти условия в 12% годовых, а накопленный взнос – 40 %, т.е. 4 млн. рублей

Сумма долга по ипотеке на этот раз 5 940 000 рублей. Ежемесячный платёж равен 71 300 рублей (с учётом ставки в 12% годовых).

Т.е., семья помимо оплаты ипотечного кредита может позволить себе 30 000 рублей в месяц откладывать. НО! Сначала им нужно сделать ремонт, а на это требуется 1 000 000 рублей, т.е. во временном эквиваленте на это уйдёт три года. Таким образом, получается, что семья начнёт вкладывать по 550 $ в месяц , начиная с 4-го года, и будет это делать в течение 22 лет.

При таком сценарии через 22 года (к 55 годам) пара станет обладателем 528 000 $ .

Через 15 лет после взятия ипотеки на квартиру эта семья сможет вкладывать еще 70 000 рублей или 1250 $ ежемесячно. Эта инвестиция позволит создать им капитал в 262 000 $ .

Т.е., через 25 лет у семьи будет – квартира стоимостью 280 000 $ и капитал в 528 000 + 262 000 = 790 000 $ . В сухом остатке общая стоимость активов этой пары – 1 070 000 $ . Это меньше, чем капитал в первом сценарии. При условии, что в первом случае семья купит жильё, цифры будут отличаться примерно на 200 000 $ . При этом есть разница с первым сценарием в 20%. Если семья в третьем случае сможет больше откладывать, то третий сценарий качественно приблизится к первому. Допустим, после 55 лет они больше не инвестируют дополнительных денег. Тогда к 60 годам у них будет капитал в 1 272 000 $ , а также недвижимость стоимостью 325 000 $ .

Таким образом, сценарий 1 и сценарий 3 отличаются не значительно к 55 годам (через 25 лет), т.е. близки друг к другу по стоимости созданных активов к 55 годам. К 60 годам цифры начинают различаться уже значительно, почти в 2 раза.

Выводы

Нужно стараться инвестировать параллельно с арендой или ипотекой. Любую ситуацию можно рассчитать индивидуально.

Недвижимость растёт в цене на 3 % ежегодно, а доходность в инвестициях при умеренном портфеле в среднем 10 % в долларах. Инвестируя и арендуя, у вас получается положительная разница в 6-7 % ежегодно, то есть ваш чистый прирост капитала — 6-7 % — на ту сумму, которую вы вложили бы в покупку недвижимости.

Поэтому часто финансовые консультанты не покупают недвижимость, потому что в долгосрочной перспективе это не выгодно. Многие мои коллеги продали свои квартиры в Москве до 2014 года, за год приумножили свои деньги в два раза и продолжают приумножать. Многие НФС инвестируют и снимают жилье в Москве, в Бразилии или других странах.

Прислушайтесь!

Пока вы молоды и у вас нет собственной жилплощади — это здорово! Вы не привязаны к месту, можете экономить время и приумножать деньги. Вы спросите «Раз, всё так здорово, тогда почему люди в РФ покупают квартиры?». Они просто привыкли.

Люди считают, что недвижимость в РФ — надёжное вложение. Но это не совсем так. Недвижимость — собственность, которая точно также на бумаге прописывается в реестре и защищается по закону. Но стоит ли рассчитывать на защиту законом? Нет. Россияне на практике беззащитны, законы их не защищают. Поэтому активы в недвижимость — это не панацея. Надежность инвестиций глобальных, международных в сотни раз выше, чем «любимая недвижимость россиян».

Если вы так и не решили, купить квартиру или снимать, то проконсультируетесь со мной. Оставляйте свои данные и я свяжусь с вами

Источник https://vrn.domdex.ru/blog/investicii-s-pomoshchyu-ipoteki

Источник https://ilyafinance.ru/blog/kupit-kvartiru-v-ipoteku-ili-snimat-i-investirovat/

Источник

Источник