Инвестиции в ипотечную недвижимость

Инвестировать в недвижимость выгодно: жильё можно сдать в аренду, чтобы ежемесячно получать доход, либо продать, если нужна большая сумма сразу. Вопрос о выгоде инвестирования встаёт, когда речь заходит о покупке в ипотеку. В этом случае вложения могут быть как оправданными, так и откровенно провальными.

Особенности инвестирования в ипотечную недвижимость

Ипотека традиционно считается чем-то, на что тратишь, а не на чём зарабатываешь, если вы, конечно, не владелец банка, который эту ипотеку выдаёт. Но есть способы отбить вложенные деньги и даже заработать, если, конечно, всё грамотно посчитать.

Варианты инвестиций

Перепродажа квартиры. Квартира покупается за одну цену, а перепродаётся дороже. Но не получится купить жильё и сразу продать за другую сумму. Придётся выбрать подходящий вариант:

• купить жильё в новостройке на стадии строительства, а потом дождаться сдачи дома, а с ним и повышения цен;
• купить обветшалое жильё или квартиру в новостройке без ремонта, отремонтировать и перепродать дороже.

Сдача жилья в аренду. Вариант выбирают чаще, так как не нужно платить налог с продажи при владении недвижимостью менее 3 лет. Кроме того, не придётся заморачиваться с переводом ипотеки на другого человека – не все покупатели охотно перекупают ипотечную квартиру, так как обычно это дольше и сложнее, чем покупка квартиры без обременения.

Что учесть

1. Ипотечная недвижимость не должна быть единственной жилплощадью, то есть не надо инвестировать в жильё и при этом арендовать квартиру. Точнее, так можно делать, но лишь в случае, если доход от инвестиций покрывает платёж по ипотеке и арендную плату. Но это настолько редкая ситуация, что можно даже не рассматривать её.
2. Требования клиентов. Важно учитывать благоустройство, инфраструктуру и транспортную доступность района. Так получится быстро сдать или продать квартиру в будущем.
3. Величина ежемесячного платежа по ипотеке. После покупки квартиры можно долго ждать, когда дом достроят, что отдалит момент перепродажи, или можно месяцами сидеть без арендаторов. Ситуаций много, и нужно быть готовым платить за жильё самостоятельно.
4. Условия ипотечного договора. В соглашении с банком не должно быть запрета на перепродажу недвижимости в течение какого-то срока, как и пунктов о том, что в квартире до погашения ипотеки могут проживать только владелец или члены его семьи.
5. Стоимость квартиры. Деньги за жильё стоимостью 15 млн придётся «отбивать» годами. Вероятность того, что удасться получить большую прибыль при перепродаже, тоже невелика.

Определитесь, в каком виде и на каком этапе покупать недвижимость. Для сдачи в аренду лучше покупать жильё с ремонтом, в доме, который сдан или который скоро сдадут. Для перепродажи лучше покупать квартиру в самом начале строительства дома, так как в этот момент она дешевле.

Плюсы и минусы инвестирования в ипотечное жильё

Плюсы

Цены на недвижимость растут, аренда повышается, но это вас больше не затронет: есть стоимость жилья и ежемесячный платёж по ипотеке. После покупки они не изменятся. Нередки ситуации, когда инвестор платит по ипотеке, к примеру, 20 000 рублей в месяц и сдаёт жильё за 25 000 рублей в месяц в первый год, а через 5 лет он, продолжая платить 20 000 рублей по ипотеке, сдаёт квартиру уже за 30 000 рублей или и того дороже.

При покупке жилья можно получить налоговый вычет 13%. Значимый бонус к арендной плате или деньгам, полученным при перепродаже. Конечно, эти 13% выплатят не сразу, а по частям, в зависимости от белой зарплаты. Но всё равно приятно.

Ещё одно преимущество – «запасное» жильё. Если в жизни произойдут перемены и понадобятся деньги или жилплощадь, они будут. Недвижимость в этом плане надёжнее, чем валюта или ценные бумаги.

Минусы

Готовьтесь к ситуациям, когда нет ни покупателей, ни арендаторов (таких ситуаций может и не быть, но всё же). Как долго будут длиться эти периоды, предсказать невозможно, но это всегда удар по кошельку.

Придётся заплатить государству налог за продажу или аренду – это 13% от дохода. Если, например, арендная плата равняется или немногим больше платежа по ипотеке, то вы будете в минусе.

Застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома. Соответственно, пока дом не сдан, о прибыли говорить не получится.

Особенности ипотечного кредитования

Сэкономить на ипотеке хочет каждый. Но если покупатели, выбирающие жильё для себя, обычно ограничены временными рамками, то те, кто в жильё инвестирует, могут подождать, когда наступит идеальный момент. Отслеживайте акции, которые предлагают застройщики и банки, покупайте в кризис, так как в это время жильё дешевеет, а ставки снижаются.

Если сдаёте жильё в аренду, подберите параметры ипотеки так, чтобы ежемесячный платёж был меньше или в крайнем случае равнялся сумме арендной платы. Для этого нужно увеличить первоначальный взнос или срок кредитования. Но учтите: чем больше первоначальный взнос, тем ниже риски.

Если решите перепродать квартиру, то тоже посчитайте в зависимости от первоначального взноса и ежемесячных платежей, о какой переплате будет идти речь и за какие деньги сумеете продать жильё. Чаще выгоднее вложить минимум своих средств при покупке, а остальное взять в ипотеку, но всё зависит от предлагаемых банком программ.

Источник https://finuslugi.ru/navigator/stat_investicii_v_ipotechnuyu_nedvizhimost

Источник

Источник

Источник