Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

срок окупаемости и доходности

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Прочие расходы

• Расходы на страхование;
• Расходы на аренду земельного участка;
• Комиссии риелторам, юристам.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – Процентная ставка;

n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро. Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке

ROE (доходность на собственный капитал)

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис. Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. О том, какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять читайте в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими.

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Вложения в IPO с максимальной прибылью

Здравствуйте, дорогие друзья! Этот материал – заключительный по теме вложений в Initial Public Offering. Ранее мы разбирались в теории, работали со статистикой и учились оценивать готовящиеся ИПО, сейчас пришло время углубится в практику и подсчитать, сколько может заработать каждый из вас. Инвестиции в IPO дают профит в разы больший по сравнению с банковскими процентами. При этом за счет тщательного отбора проектов удается снизить риски до приемлемой величины.

Что такое IPO и почему в нем выгодно участвовать

ИПО – первичное публичное размещение бумаг компании на бирже. За счет этого привлекаются средства на дальнейшее развитие, а статус компании меняется с частной на публичную (любой может приобрести ее бумаги на бирже).

• Бизнес получает деньги, причем это не кредит под грабительские проценты. Крупнейшие ИПО собирают миллиарды долларов.
• Инвесторыполучают бумаги, которые в будущем продают и зарабатывают на этом.

Основная привлекательность ИПО в том, что не придется ждать годы для получения прибыли. Есть примеры, когда после завершения lock-up периода стоимость акций вырастает на 100+%.

Хороший пример – Zscaler. В рамках ИПО бумаги продавались по $16, но уже в первый день торгов цена взлетела на 106%. После завершения лок-ап периода цена выросла до $40.9, в итоге отдача от инвестиции составила 155%.

При этом типе инвестирования особо важно отделять перспективные проекты от слабых. Удобно то, что большую часть аналитической работы за инвестора делает брокер. В том же United Traders в разделе с инвестиционными идеями периодически появляются ИПО. Команда отбирает их и приводит основную статистику. Самостоятельно изучать форму S-1 не придется – экономится масса времени.

Это важно, ведь за последние 20 лет только в США ежегодно на ИПО выходит больше 100 компаний. Самостоятельный анализ для начинающих был бы слишком сложен. Если все же хотите научиться своими силами оценивать ИПО и отбирать стоящие, рекомендую пройти ликбез как новичку выбрать IPO.

Статистика проведенных IPO за период с 2015 по 2019 год

Статистика ниже приведена для брокера United Traders:

• 2015 г. – брокер UT только начал работать в этом направлении, поэтому удалось принять участие в сравнительно малом количестве ИПО. Успех FIT перекрыл убытки и в первый же год инвестирования в IPO удалось получить прибыль.
• 2016 г. – количество ИПО удвоилось, выделяется успех TWLO: цена выросла на 329.67% по сравнению со стоимостью бумаги до выхода на биржу.
• 2017 г. – с прибылью завершилось 75% ИПО, также не обошлось без проектов с профитом выше 100%. На этот раз цена ROKU выросла на 281,43% к моменту окончания lock-up периода.
• 2018 г. – год выдался «урожайным», процент отработавших ИПО держится выше 70%. Сразу по 3 проектам рост стоимости бумаг превысил 100%, еще по 4 IPO увеличение цены акций находилось в диапазоне 60-100%.
• 2019 г. – по состоянию на конец октября уже завершено 19 IPO, еще по 2 вскоре истекает lock-up период. Сразу 6 ИПО показали рост свыше 100%, из них особо выделяется результат по BYND, рост стоимости акций к моменту окончания lock-up периода достиг почти 600%.

Из этого следуют промежуточные выводы:

• Инвестирование в IPO приносит доход в среднем 40-60%, изредка отдельные проекты «выстреливают» и дают профит в 100+%.
• По убыточным ИПО потери редко превышают 20-30%. Учитывая долю таких инвестиций и соотношение профита и потерь, вложения в IPO приносят стабильный доход.

Комиссии

Учтите – профит окажется несколько ниже, на гистограммах выше показана не прибыль от инвестиций, а рост цены бумаг по сравнению со стоимостью акций до выхода на биржу. Трейдер получит меньшую прибыль из-за комиссий:

• На вход – 3%, уплачивается с суммы, потраченной на покупку акций.
• На выход – 1,75%. Этот сбор брокер рассчитывает, опираясь на сумму, которую удастся выручить при продаже бумаг. Взимается независимо от финансового результата, то есть по убыточным ИПО также списывается комиссия на выход.
• На прибыль – United Traders берет 20%. Рассчитывается разница между вырученной при продаже суммой и деньгами, потраченными на приобретение акций и с нее списывается 20%. Ранее публиковалась статья, что такое IPO, в ней подробнее затрагивался вопрос комиссий и общая организация процесса. Рекомендую ознакомиться с этим материалом.

Досрочное закрытие позиций не рассматриваем, в этом случае трейдер теряет большую часть прибыли. Если хотите снизить риски, лучше хеджировать позиции фьючерсами.

Инвестируй в IPO от 50$ c брокером Unitedtraders

Сколько можно заработать на инвестициях в IPO

Для понимания масштабов потенциального заработка выполним расчёт, максимально приближенный к реальности. Исходные данные:

• Считаем, что трейдер принимает участие во всех IPO.
• Капитал трейдера равен $5000, делим его на 7 частей, то есть на 1 ИПО отводим $715. В United Traders в среднем в месяц предлагается не более 1-2 ИПО, после завершения lock-up периода по более ранним IPO средства будут возвращаться на счёт и всегда есть запас средств для новых вложений.
• Коэффициент исполнения заявки примем равным 50%, то есть часть средств возвращается трейдеру.
• Позиции не хеджируем. То есть просто вкладываем деньги во все анонсированные брокером ИПО и ждем результат.

При такой схеме работы результаты следующие:

• 2017 г. – прибыль составила $1457,84, а потери – -$598,36. Результат годовых инвестиций – прирост капитала на $859,48.
• 2018 г. – здесь результат оказался в разы лучше. Инвестиции в ИПО принесли прибыль в размере $2526,63, на убыточных IPO инвестор потерял бы $588,94. Капитал за год вырос на $1937,69.
• 2019 г. – год еще не завершился, но прибыль по состоянию на октябрь уже превышает результаты за предыдущие годы. Профит равен $3853,52, а убыток – лишь $283,13. К концу октября капитал инвестора уже вырос на $3570,39. В конце октября завершается еще 2 ИПО, так что итоговый результат за год изменится.

Участие в IPO и возможность купить акции до их выхода на биржу дает отдачу, в разы превышающую банковский процент по депозиту. Ниже – график, отражающий рост профита за все время инвестирования. Как видите, с 2017 г. нет периодов, когда инвестор уходил бы в просадку. Наблюдается уверенный рост, затем период консолидации и продолжение роста.

Всего за это время профит составил бы $6367,55 или 127,35% от стартового капитала в $5000. В среднем за год прирост оказался равен 42,45%. Банк дает на порядок меньший процент. UT заявляет о средней доходности по сделке в районе 40%, расчеты подтверждают этот результат.

Больший годовой прирост может дать разве что активный трейдинг на Форекс или фондовом рынке, но и риски при этом сильно выше. Вложения в IPO безопасны, так как все проекты проходят тщательный отбор. Неудачи случаются, но потери по ним редко превышают 20%, при этом ежегодно появляется 1-2 IPO, по которым отдача превышает 100%.

Приведенные выше расчеты несколько условны, так как исполнение не обязательно будет равно 50%. Оно может быть на уровне 80-90% и 10-15% – все зависит от интереса инвесторов к проекту и их количества. Но этот расчет показывает ориентировочный результат.

Как инвестировать в IPO

Рядовым инвесторам нужно работать через посредника в лице брокера. Он собирает пул из небольших взносов, затем подает заявку на участие в ИПО. Подробнее об организации процесса рассказывает пост об инвестициях в IPO.

Алгоритм действий следующий:

• Нужно пройти регистрацию у брокера , дающего выход на IPO. Помимо United Traders в этом направлении работает еще и Фридом Финанс, чуть позже сравним эти компании по ключевым показателям. Далее будем рассматривать именно пример UT, так как с моей точки зрения эта компания больше подходит для IPO.
• На почту или номер телефон приходит проверочный код.
• После этого получаете логин, остаётся лишь придумать пароль для входа на сайт.
• В личном кабинете можно просмотреть активные и завершенные инвестиции.
• На момент подготовки материала активных ИПО не было, поэтому для примера возьмем одну из ОТС (работа с акциями на внебиржевом рынке) идей. Для вложения, например, в акции Algolia жмем на кнопку «Инвестировать». Так как на счету денег еще нет, нам предложат внести определенную сумму (принимают и рубли, и доллары, и даже токены UTT).
• Если сумма на счету превышает минимальный допустимый порог, остается только указать размер вложений.
• Далее ждем непосредственно IPO. Начинается lock-up период, чаще всего его устанавливают равным 3 месяцам.
• Если бумага показывает солидный рост во время lock-up периода, можно захеджировать профит с помощью фьючерсов или опционов. Досрочно выходить нет смысла, так как брокер заберет большую часть прибыли.
• После окончания lock-up периода акции автоматически продаются и деньги зачисляются на ваш счет.

Затем ищем новый проект и инвестируем в него.

Инвестируй в IPO от 50$ c брокером Unitedtraders

Компании, работающие с IPO

Выйти на IPO позволяют не все брокеры России. Выбор сводится к United Traders, Freedom Finance. и Тинькофф Инвестиции

United Traders

• Есть лицензия Центробанка.
• Организован выход на торговые площадки NASDAQ, NYSE, AMEX, BATS.
• Можно работать с акциями и ETF, суммарное число доступных активов превышает 10 000.
• Есть 3 типа тарифов. В зависимости от их типа комиссия либо фиксированная $0,02 за акцию (тип счета «Начинающий»), либо привязана к торговому обороту. На тарифе «Инвестор» сбор равен 0,05% от объема.
• Первый депозит должен составлять как минимум $300, при этом допустимый баланс счета – $100.
• Плечо от 1 к 2 до 1 к 20.
• Есть система ограничения рисков. Трейдер задает допустимые дневные потери, и при их превышении торговля в этот день блокируется.
• Хорошо развито инвестиционное направление. В соответствующем разделе публикуются идеи по вложениям в IPO, ICO, OTC рынок, облигации, type C (блокчейн-технологии). Работает полноценный хедж-фонд Kvadrat Black. Отмечу доступность – по ряду инвестидей входной порог $10, по IPO от $50, по некоторым проектам от $5000.
• На выбор предоставляются терминалы Aurora, Volfix, PairTrader, Fusion, Laser Trader, Sterling Trader. Аврора бесплатна для тарифных планов «Начинающий» и «Инвестор».

Отмечу, что в последние пару лет брокер активизировался по части инвестиций в IPO. На качестве оценки проектов это не сказалось, выше расчетами мы подтвердили, что средняя годовая доходность держится выше 40%.

Источник https://dmitriypushin.ru/stati/dohodnost-i-okupaemost-investitsij-v-nedvizhimost/

Источник https://guide-investor.com/fondovyj-rynok/ipo-practice/

Источник

Источник