ЗПИФ как эффективный инструмент управления гостиничной недвижимостью. Мнение эксперта

Последние несколько лет ставки по банковским вкладам как одному из наиболее традиционных инструментов инвестирования демонстрировали устойчивое снижение. В таких условиях многие частные инвесторы сконцентрировали свое внимание на паевых инвестиционных фондах (ПИФ) как на простом и доступном способе инвестиций в ценные бумаги и другие активы. Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM рассказал о новом эффективном инструменте для отельеров.

Даже с учетом волатильности рынков, управляющие компании таких фондов показали в 2020 году впечатляющий рост объема активов под своим управлением, на рынок вышло несколько новых фондов и управляющих компаний (УК).

Среди фондов, представляющих особый интерес, можно выделить закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Этот инструмент обладает целым рядом преимуществ. Он позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением. Надежное, прозрачное и эффективное управление активами обеспечивается благодаря инфраструктуре ЗПИФ, состоящей из множества элементов.

ЗПИФ позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением

Теоретически любая недвижимость, способная приносить доход через аренду или рост капитализации, может быть включена в состав имущества ЗПИФ, и ее категория зависит от проекта, под который создается фонд. Кроме выбора стиля управления и сектора можно выбирать разную географию, локации, даже форматы недвижимости в рамках одного сектора. Так, к примеру, гостиничная недвижимость может быть представлена как загородными бутик-отелями, так и крупными сетевыми историческими объектами в центральных локациях. ЗПИФы можно условно разделить на две большие группы — для квалифицированных и для неквалифицированных инвесторов. Возможности первых, очевидно, шире.

Следует отметить, что довольно низкая ликвидность объектов недвижимости по сравнению с рыночными финансовыми инструментами и достаточно длинные горизонты планирования привлекают скорее осторожных инвесторов, не готовых к высокому риску, что соответствует уровню ожидаемой доходности от таких инвестиций.

Ранее такие фонды по доходности не могли конкурировать со ставками по банковским депозитам, но в последние годы на фоне падения ставок по вкладам доходы ЗПИФов недвижимости стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов. За это время количество ЗПИФов, в состав активов которых входит коммерческая недвижимость, выросло в несколько раз. Такие фонды наиболее близки по профилю риска и прогнозируемости к консервативным стратегиям.

На фоне падения ставок по вкладам доходы ЗПИФов недвижимости стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов

Закрытый паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности. ЗПИФ — один из инструментов на российском финансовом рынке, направленный на создание, организацию и развитие конкретных проектов клиента. Данный инструмент позволяет учесть его специфические потребности и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии. В правилах ЗПИФ можно предусмотреть выплату владельцам инвестиционных паев промежуточного дохода по инвестиционным паям.

В отношении имущества фонда УК осуществляет все правомочия собственника, в том числе ряд функций по администрированию ЗПИФ, таких как, к примеру, осуществление сделок с имуществом ЗПИФ, выплата платежей за счет имущества ЗПИФ и получение платежей в состав имущества ЗПИФ, ведение учета имущества и операций с имуществом ЗПИФ. Кроме того, УК предоставляет отчетность в Банк России и другие контролирующие органы, а также взаимодействует с инфраструктурными организациями — специализированным депозитарием и регистратором, оценщиком, аудиторской организацией.

В случае с ЗПИФ, в составе которого есть недвижимость, УК также осуществляет юридическое взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и с различными органами государственной власти. Управляющая компания взаимодействует с налоговыми органами по вопросам исчисления и уплаты налога на имущество, земельного налога и НДС.

Важно, что инвестор, купив пай ЗПИФа, становится совладельцем активов фонда и весь риск потери арендного потока и стоимости активов становится риском инвестора. Поэтому инвестору необходимо понимать специфику сектора недвижимости, входящей в фонд, в том числе – локацию, возраст и архитектуру объекта, качество контракта аренды или управления (к примеру, когда гостиничный объект входит в известную международную сеть на условиях долгосрочного контракта).

ЗПИФ позволяет учесть специфические потребности инвесторов и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии

ЗПИФы обладают целым рядом преимуществ для инвесторов в объекты коммерческой, в том числе гостиничной, недвижимости:

• Фактически ЗПИФ предоставляет клиенту налоговые каникулы. Финансовые результаты работы различных активов, упакованных в ЗПИФ, не облагаются налогом на прибыль и НДФЛ. Налоги придется заплатить только при погашении или продаже инвестиционных паев (либо при получении промежуточного дохода по инвестиционным паям)
• ЗПИФ дает возможность защитить свои капиталы и бизнес, в том числе от недружественного захвата. Учетом и хранением имущества ЗПИФ, а также контролем за распоряжением имуществом фонда занимается специализированный депозитарий. Сведения о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ не раскрываются управляющей компанией. Взыскание по долгам УК не может быть обращено на имущество фонда
• Включение активов в состав ЗПИФа позволяет повысить их ликвидность и секьюритизировать инвестпроекты. Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом. Инвестиционные паи — это неэмиссионные бездокументарные именные ценные бумаги, которые могут обращаться на рынке ценных бумаг
• ЗПИФ может быть создан под определенный круг потенциальных инвесторов или конкретный проект. При этом имущество, составляющее ЗПИФ, является общим имуществом всех владельцев инвестиционных паев. Оно принадлежит им на праве общей долевой собственности. Инвестиционный пай ЗПИФ удостоверяет долю его владельца в праве собственности на имущество ЗПИФ. Это позволяет аккумулировать средства клиентов для достижения общих инвестиционных целей
• Благодаря существованию ЗПИФ инвестор может упаковать разрозненные активы в единый портфель, что существенно упрощает процедуру их наследования.

Если рассматривать конкретно сферу гостиничной недвижимости, то, говоря о влиянии страновых и рыночных рисков на такие объекты, можно уже констатировать, что нынешний кризис негативно повлиял на финансовые результаты отелей. Хотя все предыдущие годы этот рынок отличал стабильный рост трафика, увеличение популярности ключевых центров туризма, рост цен на размещение, активность международных гостиничных операторов и локальных управляющих компаний, открытие новых качественных объектов размещения в самых разных сегментах.

Несмотря на негативные результаты в моменте, есть существенная уверенность – как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост. Более того, вероятен дальнейший сдвиг к увеличению количества загородных отелей, предлагающих широкий комплекс услуг и показавших в условиях пандемии более устойчивые результаты, чем объекты в крупных центральных городах.

Как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост

На развитых рынках Европы и США подобным инструментом являются Real Estate Investment Trusts (REIT), давно и успешно функционирующие на рынке гостиничной недвижимости и входящие в рейтинги S&P500 и Nasdaq. Такие фонды как Host Hotels&Resorts, Apple Hospitality, Sunstone включают в себя десятки и сотни отелей, управляемых международными гостиничными операторами, и несмотря на снижение доходности в 2020 году, прогнозы по их деятельности на предстоящий период оцениваются экспертами как позитивные.

Таким образом, качественные объекты гостиничной недвижимости в сегментах от midmarket до luxe, находящиеся под долгосрочным профессиональным управлением известных зарубежных или локальных операторов, имеющие в своем составе не только номерной фонд, но и центры дополнительного дохода (рестораны, СПА, переговорные зоны и т.д.), расположенные в центральных городских или напротив, локальных курортных локациях, могут являться одним из наиболее эффективных составляющих ЗПИФов недвижимости в будущем.

Специфика таких гостиничных объектов будет обуславливать возможность получения более высокого по сравнению с депозитами дохода (с учетом факторов риска), а доверие со стороны консервативно настроенных розничных инвесторов позитивно повлияет на ликвидность паев.

Закрытый паевой инвестиционный фонд можно сформировать, обратившись к надежной и проверенной УК. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) работает с ЗПИФ с 2003 года. За это время компания накопила богатый опыт работы с широким спектром активов. Среди них – акции и долговые ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки, права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов.

Автор: Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM

Статья отражает мнение автора и может не совпадать с мнением ТКБ Инвестмент Партнерс (АО)

• Facebook
• Messenger
• Twitter
• Pinterest
• Whatsapp
• Email

Свежие записи

Контакты

ТКБ Инвестмент Партнерс

О компании

ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) – одна из крупнейших управляющих компаний на российском рынке управления частным и корпоративным капиталом с рейтингом максимальной надежности от ведущего российского рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА»).

Инвестиции в индексные фонды недвижимости

От читателей блога и учеников курса Ленивого инвестора регулярно поступают вопросы про инвестиции в недвижимость. Этот вид вложений справедливо считается классическим, однако в разное время и на разных рынках он имеет неоднозначные результаты. Сегодня разберем один из инвестиционных инструментов и ответим на вопросы:

• Как устроены паевые фонды недвижимости;
• ПИФы недвижимости в России;
• Фонды недвижимости на зарубежных рынках.

Как устроены паевые фонды недвижимости

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель — более 5 000 000 рублей.

Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.

Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.

Среди россиян инвестиции в недвижимость по традиции считаются самыми надежными. Склонность к этому способу сбережения объясняется не столько ростом рынка (его в последние годы не наблюдается), сколько понесенными потерями: в 1991 и 1998 годах, а также во время валютных кризисов 2008 и 2014 годов. Поэтому многие предпочитают иметь дело с чем-то материальным и осязаемым, что можно «потрогать» и владеть документами на право собственности. Более 40% сбережений российских граждан инвестированы в недвижимость.

Однако вложения в целый объект имеют изрядное количество недостатков. Инвестирование требует немалого стартового капитала: в столицах от 5–6 млн рублей, в других регионах – от 1–2 млн. Альтернативой могут быть инвестиции в субаренду со сдачей большой квартиры по частям, но и здесь понадобятся сотни тысяч рублей для входа в проект. Доходность коммерческой недвижимости на длинном горизонте выше жилой. Однако в стадии экономического спада она менее всего интересна инвесторам.

Таким же серьезным препятствием является низкая ликвидность актива. Продать объект, особенно в кризис, без потерь почти нереально. Плюсуем к этому амортизацию актива, расходы на его содержание, юридическое оформление сделки и комиссию риэлтера. Как показывают расчеты, сдача помещения в аренду не всегда покрывает убытки от его содержания.

Выходом может стать участие в сделках купли-продажи или эксплуатации недвижимости через покупку долей (паев). Самая распространенная в России форма такого участия – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФН). Их цель – получение прибыли от аренды или за счет купли-продажи при увеличении рыночной стоимости. Кроме того, доход идет от владения ценными бумагами и процентов по банковским депозитам, в которые УК временно размещает средства. Некоторые фонды выплачивают ренту, т. е. прибыль в виде дивидендов, по аналогии с акциями. Доходность неубыточных фондов составляет 8–12%, что на 2–4% превышает максимальную доходность по депозитам.

Пай инвестора имеет определенный срок действия, до истечения которого выкуп не предусмотрен. Инвестиционный доход распределяется между пайщиками обычно раз в полгода. Как и в рядовом ПИФе, прибыль рассчитывается от стоимости чистых активов (СЧА). Для этого нанимается независимая аудиторская компания, что снижает риск манипулирования показателями.

В чем преимущество ЗПИФН перед покупкой конкретного объекта? Управляющая компания имеет возможность диверсифицировать их:

• по типам (жилая, коммерческая, земельные участки, первичный и вторичный рынок);
• по назначению (торговая, офисная, гостиничная, складская, промышленная);
• по географическому признаку (выбор регионов с потенциалом роста цен);
• по размеру (от квартир до торговых центров).

ЗПИФН предназначен для долгосрочного инвестирования и не предполагает преждевременную продажу паев. Вкладывать средства в закрытый фонд в большинстве случаев можно только на стадии его формирования. При этом закрытый паевой фонд – не самый прозрачный инструмент. Бумаги фонда не обращаются на вторичном рынке и ценообразование зависит от мнения аудитора и оценочной компании. Многие ЗПИФ недвижимости недоступны частным неквалифицированным инвесторам и не публикуют отчетность, так созданы узкой группой лиц с целью оптимизации налогообложения.

Что такое ETF на золото и выгодно ли в него инвестировать

ETF на золото – способ заработать на древнейшем активе

ПИФы недвижимости в России

Российский рынок не отличается разнообразием предложений. Большая часть линейки – это продукты, сформированные «Сбербанк – управление активами». Кроме того, есть паи, например, «Арсагера – жилищное строительство», ЗПИФН АИЖК (переименован в Дом.рф). Удалось найти только два российских ПИФа на ETF зарубежной недвижимости, в скобках показано увеличение стоимости пая за год, а график за 3 года:

«Открытие – зарубежная собственность» (+ 4.24%);

«Уралсиб Зарубежная недвижимость» (+ 5.21%).

Оба фонда инвестируют в один ETF – SPDR Dow Jones Real Estate и повторяют его график. Это не самый привлекательный вариант из-за высоких комиссий: 2–4%. Для сравнения ETF – 0,5%. Российские ПИФы проигрывают как минимум в комиссии базовому инструменту – зарубежным ETF недвижимости.

Иногда ЗПИФН создаются девелоперами с целью долевого финансирования своих проектов. Не менее важный мотив — получение налоговых льгот.

Потенциальная доходность российских ЗПИФов достигает 20% годовых. Но 68% из них в 2016 году показали убыток (точная статистика за 2017 пока не опубликована). Несмотря на привязку к активам на рынке недвижимости, доходность паевых фондов может как обгонять, так и отставать от роста или падения стоимости кв. метра. Это зависит от качества управления, затрат на депозитарий, аудиторов и оценщиков, а также комиссии фонда. Последняя может колебаться от 2 до 6%. Популярность ЗПИФН среди инвесторов невысока, но она постепенно растет. В этом вопросе не стоит оценивать только текущие показатели доходности, поскольку инструмент долгосрочный. Это связано и с возможными длительными просадками в цене. К примеру, сейчас рынок находится не в самой благоприятной фазе. На картинках ниже отражена динами стоимости паев ЗПИФН Сбербанка:

Минимальная инвестиция в ЗПИФН меньше, чем при покупке физического объекта. Но все же она может начинаться от 300 000 руб. и достигать десятков миллионов. Несмотря на то что популярность среди частных инвесторов пока невысока, доля их чистых активов составляет половину всего российского рынка ПИФов. Это объясняется относительно большим размером среднего чека.

Получения прибыли приходится ждать несколько лет (до 15). Срок инвестирования известен заранее и прописан на сайте фонда. Лишь немногие фонды (около 15%) пускают паи в продажу на вторичном биржевом рынке. Только в этом случае инвестор может «долиться» в уже сформированный фонд или получить прибыль до его закрытия.

Пожалуй, главным преимуществом российских ЗПИФН является регулирование фондов в рамках отечественной юрисдикции. Большинство частных инвесторов лучше ориентируются на родном рынке и привыкли пользоваться русскоязычной поддержкой. Это не страхует от банкротства, но снижает риск откровенного скама. Из недостатков выделим высокие издержки на комиссии управляющему, отсутствие богатого выбора и низкую ликвидность инструментов.

Биржевые фонды Тинькофф NASDAQ, Тинькофф Золото и Тинькофф iMOEX

Новые биржевые ПИФы от Тинькофф Капитал

Фонды недвижимости на зарубежных рынках

Инвестиции в зарубежную недвижимость традиционно считаются одним из лучших способов сохранения сбережений и формирования пенсионного капитала.

Что такое REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) – разновидность ETF (Exchange Traded Fund). Это инвестиционный фонд, который приобретает, строит и управляет объектами недвижимости, а также связанными с ней производными активами.

Паевые фонды REIT являются аналогом наших ЗПИФН. Их родина – США, где они существуют с 60-х годов ХХ века. Постепенно они распространились на другие юрисдикции и сегодня имеются в 45 странах. Они широко диверсифицированы и включают активы по всему миру. Самым крупным и разнообразным по составу эмитентов является фонд Vanguard Real Estate Index Fund: $30 млрд активов, 157 бумаг.

Выделяется три основных типа паевых фондов недвижимости:

1. Рентные (Equity REIT) предполагают участие пайщиков во владении недвижимым имуществом, управление которым передается фонду. Они занимаются куплей-продажей недвижимости и сдачей её в аренду. Самые популярные из них имеют диверсифицированный состав активов – от жилья до крупных отелей, промышленных площадок и торговых центров. Это самый распространенный тип, около 90% всех фондов.
2. Ипотечные (Mortgage REIT) занимаются кредитованием и операциями с залогами в виде закладных и ипотечных облигаций. Это инвестиции не в объекты, а в долговые бумаги.
3. Гибридные (Hybrid REIT) комбинируют два первых типа. Они могут как торговать и сдавать в аренду недвижимость, так и кредитовать клиентов.

Часть активов может находиться в деньгах или казначейских облигациях. Но не менее 75% должно быть связано с недвижимостью. REIT интересны тем, что освобождены от налога на прирост стоимости, облагаются налогом только дивиденды. Однако их тоже можно освободить от налогообложения, если реинвестировать дивиденды.

Организационно REIT представляет собой траст (передача активов в управление), который создается с целью коллективных инвестиций. По сравнению с российскими паевыми фондами, они более ликвидны — вы просто покупаете их биржевые акции — и не требуют большого стартового капитала. REIT имеют весомое преимущество: защиту от курсовых колебаний рубля. Также привлекательность для российских инвесторов обусловлена следующими причинами:

• высокой ликвидностьюREIT, акции которых обращаются на вторичном рынке;
• не нужно открывать счет за рубежом, достаточно счета у брокера, работающего в России;
• надежными схемами наследования и раздела имущества при разводе;
• отсутствием расходов на поездки за границу для поиска, осмотра и контроля за содержанием объекта;
• нет необходимости вникать в особенности местной юридической системы и налогообложения;
• исключаются риски столкнуться с мошенничеством или просто завышенной ценой на объект.

Минусы REIT для российского инвестора:

• мало брокеров, предлагающих вывод на зарубежные биржи;
• низкая ликвидность отечественных торговых площадок;
• в отличие от покупки конкретного объекта, не дают привилегий при получении визы, двойного гражданства;
• отсутствие российских налоговых льгот, предусмотренных для ИИС или по сроку владения активом;
• языковой барьер иобъемный пакет документов для открытия счета на английском языке.

Доходность REIT

За все время существования REIT на американском рынке не было ни одного случая банкротства. На длинном горизонте (от 5 лет) REIT показывают доходность больше, чем у акций. Выше и дивидендная доходность: около 4%, по сравнению с 2% по акциям в среднем из S&P 500. Именно на этот показатель и стоит смотреть при выборе фонда. Высокие дивиденды объясняются тем, что по американским законам REIT должны распределять между пайщиками 90% прибыли. Общая доходность, с учетом реинвеста, может достигать 15%, что для американского рынка немало. Однако, обыгрывая фондовый рынок и инфляцию, ETF недвижимости подвержены даже большим ценовым колебаниям, чем акции. Так, во время ипотечного кризиса 2007—2008 годов они потеряли почти 40% своей капитализации.

Фьючерс на индекс РТС – можно ли на нём заработать

Фьючерс на индекс РТС: почему он так популярен?

Доходность ETF REIT в среднем на 1.5-2% больше, чем у акций. Но выше и усредненные показатели риска. Стоит учитывать, что общая капитализация паевых фондов недвижимости составляет только несколько процентов от капитализации всего фондового рынка. Включение в портфель REIT хорошо подходит для целей диверсификации: между ними, акциями и облигациями нет прямой корреляции. Иногда паи REIT идут вверх, когда весь фондовый рынок падает и наоборот. Этот инструмент годится в качестве «разбавочного» сегмента портфеля, основу которого лучше составить из акций и облигаций.

Для частного инвестора сделать самостоятельный выбор из сотен REIT – почти неразрешимая задача. Поэтому более подходящим вариантом будет покупка ETF на REIT. Таким образом, вы доверяете составление портфеля профессионалам и, по сути, инвестируете в индекс по аналогии с S&P или DJ. К тому же вы снижаете порог входа до нескольких десятков долларов и облегчаете процедуру покупки и продажи. ETF – гораздо более ликвидный инструмент, чем акции отдельного REIT.

Где купить ETF на REIT

Самой известной российской биржей с иностранными активами является Санкт-Петербургская фондовая биржа – смотрим листинг ETF на REIT spbexchange.ru/ru/listing/securities. Минус – низкая ликвидность самой площадки и невыгодное налогообложение дивидендов.

Значительно БОльшим разнообразием отличается уже не раз описанный на блоге Interactive Brokers. Он имеет в перечне инструментов десятки ETF на REIT. Найти их можно здесь. Минимальная сумма для открытия счета у разных брокеров колеблется от 5к до 10к долларов.

Существует и менее распространенный способ инвестирования в ETF REIT – инвестиционное страхование Unit-Linked от зарубежных страховщиков. Они предполагают полисы со взносами от 300 долларов ежемесячно.

При выборе фонда, будь то отечественный или зарубежный, советую внимательно изучить правила доверительного управления и инвестиционную декларацию фонда. Стоит сравнить с конкурентами состав пула объектов, условия инвестирования, показатели доходности, долю на рынке.

Если у вас есть опыт работы с паевыми фондами недвижимости, то напишите свой отзыв в комментариях.

Источник https://journal.tkbip.ru/2021/01/29/real-estate/

Источник https://smfanton.ru/investicionnye-instrumenty/paevye-fondy-nedvizhimosti.html

Источник

Источник