REIT-фонды – что это такое и как помогают инвестировать в доходную недвижимость

Кто из россиян не мечтает купить пару-тройку квартир, чтобы безбедно жить на пассивный доход? Но мечты часто разбиваются о реальность: отсутствие миллионов на счете, невозможность найти адекватных съемщиков, замороженная стройка и пр. Как результат – трата времени, нервов и денег. Для тех, кто не хочет брать на себя все риски вложения в физическую недвижимость, придумали REIT-фонды. В статье разберем, что это такое, как в них инвестировать в России, какие есть преимущества и недостатки по сравнению с другими способами создания капитала.

Понятие и требования к фондам

REIT – аббревиатура от английского “real estate investment trusts”, что в переводе означает “инвестиционные фонды недвижимости”. Они выступают как коллективные инвестиции в недвижимость – когда в одном месте собираются денежные средства нескольких вкладчиков (десятков и сотен тысяч человек) и направляются в строительство или покупку активов с целью получения дохода.

Главные особенности инвестирования в такие фонды: инвестору не надо иметь миллионов на своем счете, чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость, не надо самостоятельно искать арендаторов, следить за своевременным поступлением арендных платежей, состоянием актива и т. д.

Необходимо просто выбрать подходящий REIT и купить его акции. Все точно так же, как и с обычной компанией, которая торгуется на бирже. Все остальное за вас сделает управляющая компания.

Как работает фонд:

1. аккумулирует деньги инвесторов и вкладывают их в объекты недвижимости (жилые дома, отели, офисные помещения, промышленные здания и сооружения, складские помещения и пр.);
2. в зависимости от вида актива фонд зарабатывает либо на продаже построенного объекта, либо на сдаче в аренду помещений, либо на бронировании (если речь идет об отелях);
3. полученные средства распределяются в виде дивидендов среди инвесторов пропорционально их доле в общей копилке фонда.

Доходность при таком раскладе формируется из 2 источников:

1. Рост котировок на бирже. Акции фондов свободно обращаются на фондовой бирже. Рыночная цена складывается под воздействием спроса и предложения. Она может расти, может и падать. Например, если сегодня на рынке недвижимость растет в цене по какой-либо причине, то интерес инвестора к ней и спрос на акции REIT повышаются. Любой человек, который имеет доступ на биржу, может их купить в свой портфель и в долгосрочной перспективе заработать на росте котировок.
2. Дивиденды. Не менее 90 % своего дохода от реализации или эксплуатации объекта недвижимости фонд должен отдать своим вкладчикам. Некоторые проводят выплаты раз в месяц, другие – раз в квартал. Это хороший вариант для формирования и получения пассивного дохода.

К фонду инвестиционной недвижимости предъявляется ряд требований:

1. открытая компания, акции которой свободно торгуются на фондовой бирже;
2. не менее 90 % дохода идет на дивиденды – в этом случае организация может рассчитывать на налоговые льготы в США в виде отсутствия корпоративного налога на распределяемый среди акционеров доход;
3. не менее 75 % вложено в недвижимость или ипотечные закладные;
4. не менее 75 % доходов приходится на поступления рентных или ипотечных платежей;
5. не менее 100 акционеров в составе фонда, не более 50 % акций находится в собственности 5 самых крупных из них.

Сегодня REIT – это отдельный класс активов, некоторые фонды входят в базу расчета индекса S&P 500. В отличие от физической недвижимости, порог входа маленький: от нескольких десятков до нескольких сотен долларов.

Классификация

Мы рассмотрим две классификации REIT. Первая из них основана на делении фондов по виду получаемого дохода:

1. Equity REIT или долевой. Наиболее распространенный вид. Основной доход получает от сдачи в аренду недвижимости, часть прибыли может поступить от продажи активов. Простой пример: фонд купил или построил офисное здание, сдает в аренду помещения, доходы распределяет среди акционеров.
2. Mortgage REIT или ипотечный. Фонд не вкладывает деньги инвесторов в конкретные объекты, а покупает ипотечные закладные. Основной доход будет от выплат заемщиков по ипотеке.

Каждому виду трастов присущи свои риски. Кроме рассмотренной выше классификации, все фонды делятся по видам недвижимости, в которые они вкладываются и которыми управляют:

1. Data centers – дата-центры, помещения для хранения серверов.
2. Infrastructure – объекты инфраструктуры: линии связи, электрические сети и пр.
3. Residential – жилые апартаменты.
4. Timberlands – леса, т. е. объекты по заготовке и переработке древесины.
5. Lodging/Resorts – отели, туристические базы.
6. Retail – объекты торговли: магазины, торговые центры и др.
7. Health care – объекты здравоохранения: больницы, медицинские лаборатории, поликлиники.
8. Self-storage – складские помещения самообслуживания.
9. Industrial – промышленные объекты, склады.
10. Office – офисные здания.
11. Specialty – разные специфические объекты: театры, кинотеатры, казино, другие объекты развлечений.
12. Diversified – диверсифицированные фонды, которые вкладывают деньги в объекты из разных секторов.

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене. . Мы часто в статьях пишем об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
6. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Вы можете возразить мне на счет тихой гавани. Показательный пример – кризис 2020 г. Весь мир сел на карантин, закрылись отели, производства, магазины. Фонды перестали получать арендные платежи и проценты по ипотеке. Стоимость акций просела на 50–70 %. Но их объекты физически никуда не исчезли. Это реальные активы, которые всегда будут востребованы. Исключение – мировой апокалипсис, когда мы с вами вряд ли будем волноваться о потерянных деньгах. Карантин закончится. Бизнес начнет восстанавливаться, платежи – тоже. Нужно просто подождать.

Минусы тоже есть:

1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Указанная таблица нужна только для того, чтобы посмотреть список торгуемых инструментов на Санкт-Петербургской бирже и краткое описание каждой компании. Текущие котировки лучше искать на investing.com или tradingview.com. Там же есть ссылка на официальный сайт фонда. С помощью онлайн-переводчика можно получить представление, куда инвестирует компания.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

1. их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
2. часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
3. высокие комиссии;
4. нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
5. высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
6. не выплачивают дивиденды;
7. зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра мы нашли 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

• ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

• ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Заключение

Инвестиции в недвижимость у россиян всегда ассоциировались с надежностью. Кризисы приходят и уходят, а объект стоит. Но у всех ли есть возможность вложить несколько миллионов рублей в квартиру, дом или офис? А купить больницу, склад или отель на берегу океана?

REIT позволяет это сделать каждому, у кого есть брокерский счет и пара сотен долларов в кошельке. И это не будет вложением в виртуальные активы. Вы инвестируете в реально стоящие на земле и работающие объекты недвижимости. При желании можете даже съездить на место и посмотреть свои владения. Поэтому и в этом случае справедливо сказать: “Кризисы приходят и уходят, а объект стоит”.

Очень надеемся, что российский инвестор оценит преимущества REIT, как это уже сделали миллионы людей по всему миру. И остается только надеяться, что на наших биржах появятся ETF на REIT, которые позволят минимизировать риски и повысить доходность инвестиционного портфеля.

Фонды REIT — инвестиция в недвижимость или в акции?

Раз пошла такая пьянка и не СЛ сегодня все поднимают тему недвижимости, репостну свою короткую заметку в ответ на пост о REITах.

Небольшая заметка о крайне популярном заблуждении в российском инвестиционном сообществе, которое звучит так: «Хочешь инвестировать в недвижимость? Просто купи REIT!».

Напомню, что несколько месяцев назад я продал последнюю инвестиционную однушку, посчитав исторические и ожидаемые доходности инвестиций в жилые «однушки» под аренду и решив переложить эту часть портфеля в альтернативные инструменты — фонды коммерческой недвижимости.

Самый частый вопрос, который я слышу, когда говорю о ЗПИФах недвижимости это вопрос «Зачем они нужны, если есть REIT?». И действительно, кому придет в голову покупать непонятные российские фонды, когда есть надежные, проверенные временем зарубежные фонды REIT?

Попробую сравнить эти два варианта, и оценить так ли они равнозначны, и так ли очевиден выбор.

Зачем вообще недвижимость в портфеле частного инвестора?

Банальные версии звучат так:

• Недвижимость всегда растет в цене;
• Недвижимость гарантированно защищает от инфляции;
• 30% состояния самых богатых людей это недвижимость;
• Недвижимость никогда не отберут;
• Не нужно никаких знаний, .

Конечно, все это не совсем верно, и легко найти аргументы против каждого из этих утверждений.

На мой взгляд, основная задача недвижимости — это психологическое спокойствие, которое дает недвижимость, и это становится особенно важно, когда вы начинаете изымать часть дохода на потребление.

Если Ваш портфель состоит из акций, то в периоды высокой волатильности, до конца непонятно, сколько вообще денег Вы можете изъять в этом месяце, ведь портфель упал на ХХ% и аналитики прогнозируют великую депрессию.

Недвижимость дает психологическое спокойствие от наличия относительного минимального дохода, который в любом случае поступит на счет.

Да, цены на недвижимость волатильны, но мы не знаем точных оценок до момента продажи, поэтому психологически владеть таким активом проще. И недвижимость отлично дополняет портфель акции/облигации, снижая волатильность, повышая предсказуемость дохода, и как следствие, снижая количество бессонных ночей инвестора.

Так, подходят ли REIT’ы для этой задачи?

Как все знают, REIT — Real Estate Investment Trust, фонды недвижимости, которые инвестируют в:

• Недвижимость (жилую, коммерческую, офисную, гостиничную, тюрьмы, дома престарелых, дата центра, лесные угодья, базовые станции операторов и так далее) — Equity REIT
• Ипотечные ценные бумаги — Mortgage REITs
• И то и другое (Hybrid REIT)

Согласно законодательству США, REITs должны распределять между своими инвесторами не менее 90% дохода.

Выглядит как отличная альтернатива прямому владению недвижимостью, но так ли это?

Минусы REIT’ов и почему REIT ≠ Недвижимость

Корреляция с рынком акций

Главное отличие, REIT — это по сути обычный бизнес управляющей компании, акции которой свободно торгуются на открытом рынке, и, в зависимости от рыночной ситуации могут иметь волатильность как у акций, или больше. При этом корреляция с рынком акций близка к единице, то есть держа в качестве альтернативы в портфеле фонды REIT, вы получаете волатильность такую же или больше чем у акций (последние два кризиса — 2008г и 2020г REIT падали сильнее других акций).

Корреляция близка к единице бОльшую часть времени (сравнение широкого фонда рейтов VNQ с ETF на S&P500)

Вряд ли такая «недвижимость» добавит инвестору спокойствия в кризисный период.

Кредитный риск, высокая чувствительность к рыночным циклам и процентным ставкам

Если Вы считаете, что покупая акции REIT’а, вы покупаете долю в объектах недвижимости, то это не совсем так. Проблема в том, что все REIT’ы используют кредитное плечо, и их закредитованность постоянно растет, а значит REIT подвержен кредитному риску и риску банкротства. Пока процентные ставки на нуле — долг не проблема, но будет ли так продолжаться вечно?

Согласно балансовому годовому отчету одного из крупнейших фондов в сфере торговой недвижимости — Simon Property Group, бОльшая часть объектов куплены на кредитные средства:

• Assets (балансовая стоимость объектов) без амортизации — 38 млрд$
• Debt (долг) — 31 млрд $
• Interest expense (проценты по долгу) — 0,784 млрд $
• FFO (операционный доход) — 3,2 млрд $
• interest expense/FFO = 0,25, то есть даже при столь низких ставках четверть дохода уходит только на обслуживание долга (без погашения тела)
• debt/FFO — 9,6, то есть около 10 лет всю прибыль от деятельности фонда нужно направлять на погашение долга для его погашения, без учета процентов.

Похоже ли это на альтернативу прямому владению недвижимости? На мой взгляд нет.

Напротив, в ЗПИФН для неквалифицированных инвесторов запрещено использование кредитных средств, поэтому 100% капитала составляют деньги пайщиков, кредитный риск исключен и это больше похоже на владение долями в недвижимости

Сложность с определением стоимости чистых активов фонда

Недвижимость по международному стандарту отчетности (GAAP) ставится на баланс по цене покупки, и ежегодно амортизируется, и если здание куплено давно то понять его рыночную стоимость (NAV — net asset value) можно только косвенно, через CAP RATE (аналог мультипликатора E/P — «доходность»).

Это тот самый «доходный» метод, который используют оценщики и при оценке недвижимости в РФ, в основе которого лежит текущая норма доходности для этого типа недвижимости (CAP RATE) и ее соотношение с текущим денежным потоком (Net Operation Income, NOI, или чистый операционный доход = ЧОД) от сдачи в аренду.

СЧА = ЧОД / НОРМА ДОХОДНОСТИ
NAV = NOI / CAP RATE

Этот метод только приблизительно может позволить посчитать рыночную стоимость имущества фондов, но как и в случае с ЗПИФН, эта стоимость неизвестна до момента продажи и до конца непонятно, какую премию мы платим на рынке к стоимости активов REIT’а.

Защита от инфляции не гарантирована

Проблема в том, что CAP RATE зависит от текущих процентных ставок (выше ставка — выше требования к доходности недвижимости), а та косвенно зависит от инфляции (выше инфляция — выше ставка), поэтому при инфляции недвижимость может даже подешеветь, так как возрастет и стоимость обслуживания долга.

В случае с ЗПИФН, инфляция транслируется в чистый операционный доход (через рост арендных ставок, если это предусмотрено в договоре аренды) и это нивелирует возросшие требования к доходности. В случае с REIT’ами, этот рост может быть съеден ростом стоимости обслуживания долга, что приведет к падению СЧА (в формуле — CAP RATE находится в знаменателе, значит чем он выше, при неизменном операционном доходе, тем ниже расчетная стоимость объекта).

Налог на дивиденды 30%

При покупке зарубежных REIT’ов через российских брокеров, даже при наличии справки w8ben, взимается налог 30% на дивиденды, что делает вложения еще менее привлекательными, так как основной доход такие фонды генерируют именно через распределение дивидендов, а акции как правило находятся в «боковике».

При покупке через зарубежного брокера, взимается обычный налог 10+3%, но зарубежный брокер это дополнительные сложности: комплаенс, издержки при вводе-выводе, риск блокировки активов, ежегодная подача все большего количества документов в российскую налоговую, самостоятельный расчет НДФЛ с большим количеством нюансов, и так далее и основная часть частных инвесторов все равно использует российских брокеров.

При покупке российского ЗПИФН — налог 13%, налоговый агент — УК, или брокер, ничего дополнительно делать не нужно.

Вывод

В отличие от ЗПИФН, REIT’ы не являются прямой альтернативой владению недвижимостью. По существу, они больше похоже на обычные акции обычных компаний, бизнесом которых является покупка объектов недвижимости с кредитным плечом, и сдача их в аренду. Этим компаниям присущи те же риски, что и любому другому бизнесу, вплоть до банкротства, а волатильность и падение в кризисы даже больше чем у акций.

Дает ли это спокойствие и предсказуемость, которое я ожидаю от недвижимости в своем портфеле? Однозначно нет.

В своем портфеле REIT’ы я отношу к классу «акции» а не к классу «недвижимость».

Это не полноценное сравнение ЗПИФН и REIT, поэтому очевидные преимущества и отличия тех и других не приведены сознательно. Я не агитирую за тот или иной вид инвестиций и в моем личном портфеле есть и те и другие.

Чтобы структурировать информацию, в следующей публикации сделаю более полное сравнение REIT <-> ЗПИФН

А пока, если кому интересно, я немного пишу:

• в блоге (тут уже несколько обзоров разных ЗПИФов, и в ближайшее время продолжу обзоры)
• в телеграмм канале

Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют шевелиться 🙂

Источник https://quasa.io/ru/media/reit-fondy-chto-eto-takoe-i-kak-pomogayut-investirovat-v-dohodnuyu-nedvizhimost

Источник https://smart-lab.ru/blog/703169.php

Источник

Источник