23/10/2021

ПИФы недвижимости: виды, структура, как найти

 

ПИФы недвижимости: виды, структура, как найти

Недвижимость является наиболее популярным вариантом инвестиций у россиян. Она понятна, как и банковский вклад: жильцы могут приносить владельцу рентный доход. Она надежна: многие дома стоят десятилетиями и квартиры переходят по наследству. Она будет пользоваться спросом в будущем: в домах, похожих на современные, жили и во времена Римской империи.

Но она не лишена недостатков: покупка требует времени и знаний, при сдаче в аренду нужно искать и контролировать жильцов (которые могут прожечь ковер, а соседи сверху устроят потоп), вести периодический ремонт и пр. Существует ли другой, более пассивный способ получать доход с российской недвижимости?

ПИФы недвижимости: что это и как их найти

Да, существует. В России есть множество паевых фондов недвижимости, куда достаточно инвестировать определенную сумму средств. Паевые фонды относительно надежны, а все вопросы с недвижимостью ложатся на плечи управляющей компании.

Российские ПИФы недвижимости – это закрытые фонды, сокращенно ЗПИФ. Что это значит? Это значит, что покупать пай у управляющей компании нужно на стадии формирования фонда. Паи после этого срока могут быть доступны на бирже, но это необязательно. Затем компания может управлять капиталом без оглядки на действия инвесторов, а число паев такого фонда остается постоянным.

Расчет с инвесторами происходит через несколько лет, когда ЗПИФ расформировывают. Этот срок указан в правилах доверительного управления. Там же обычно есть инструкция, как подать заявку на приобретение инвестиционных паев для физических и юридических лиц.

По ссылке https://investfunds.ru/funds можно найти актуальные закрытые фонды недвижимости (обновлено в марте 2018):

ПИФы недвижимости

Как видно, на сегодня насчитывается более 500 фондов — вроде бы немалый выбор. Однако если мы поставим галочку «Не показывать фонды для квалифицированных инвесторов», то получим всего лишь 157 вариантов.

Фонды для квалифицированных инвесторов не ограничены в объектах недвижимости, к остальным требования строже: например, доступные для всех фонды могут включать коммерческую недвижимость лишь в случае, если 40% ее площади сдается в аренду. Данные по СЧА (стоимости чистых активов) в этом случае являются открытыми.

После нахождения нескольких вариантов нужно либо на сайте управляющей компании, либо обратившись в нее ознакомиться с инвестиционной декларацией и сделать выводы о доходности и рисках. Важно помнить, что изъять деньги раньше, чем через несколько лет, из этого фонда будет очень трудно. Об этом поговорим дальше.

Виды ЗПИФ недвижимости

Девелоперские ПИФы . Такие фонды специализируются на перепродаже зданий и земельных участков под застройку. Могут производить реконструкцию с целью увеличения цены продажи. Среди 157 общих вариантов к этому типу относится лишь два фонда

Смешанные ПИФы . Эти паевые фонды могут получать доход от недвижимости, комбинируя направления девелоперских, рентных и строительных ПИФов. Их на рынке подавляющее большинство — 135 штук, т.е. почти 86%.

Для того, чтобы войти в фонд на стадии его формирования, у инвестора должно быть не менее 300 000 рублей (часто больше). Чтобы увидеть актуальные варианты, нужно выбрать «Статус — идет формирование» или похожий вариант при смене дизайна:

ПИФы недвижимости. Стадия формирования

О стоимости паев ЗПИФ

Но поговорим об уже сформированном фонде, для которого можно найти статистику. Для примера возьмем строительный фонд «Арсагера – Жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера). Существует с конца 2005 года. Дата расформирования: 31 декабря 2020 года. Инвестиционная политика:

Инвестиционная идея закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) надежных застройщиков. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья. По окончании строительства квартиры продаются, а инвестиционный цикл повторяется. Таким образом, результаты инвестирования в фонд зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности.

«Арсагера – жилищное строительство» — это закрытый фонд, то есть погашение паев осуществляется по завершении срока управления, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента покупку или продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке: тикер на фондовой бирже ММВБ «ПИФАрсЖС».

Итак, для покупки паев фонда доступен только вторичный рынок. Заглянем туда:

ПИФы недвижимости на вторичном рынке

Тут мы видим три характеристики: Пай, Bid и Ask. Как с ними разобраться? Пай – это расчетная стоимость пая, определяемая в компании в соответствии с правилами расчета СЧА (объем средств от реализации всех активов фонда, деленный на количество паев, находящихся в фонде). Цена Ask означает заявки на продажу, т.е. в данный момент примерно 3500 рублей.

Цена Bid показывает заявки других инвесторов на покупку. Как видно, в последнее время это 3000 рублей, т.е. потеря на спреде (разнице цен) составит 15%. Выгодно ли это? Разумеется нет. Такой большой спред показывает, что сделки с паями фонда идут весьма редко – примерно раз в неделю, малыми объемами (когда либо продавец, либо покупатель идут на уступки):

Сделки с ПИФами на бирже

Однако расчетная стоимость пая выше цены покупки: зеленая линия дает значение около 3700 рублей. Значит, если к концу 2020 года расчетная цена пая не изменится, то инвестор, купивший пай сегодня, заработает с каждого пая 200 рублей, т.е. около 6%. Немного даже за год – тем более, что с дохода нужно будет уплатить налог 13%.

Общая структура паевого фонда недвижимости:

Структура ПИФа недвижимости

Итак, управляющая компания связана договорами как с застройщиком, в которого она инвестирует собранные у пайщиков средства, так и с будущем покупателем готовой недвижимости. В этом случае прибыль будет от разницы цен. Кроме того, она может заключить договор с арендатором на сдачу построенной недвижимости и получать рентный доход, делясь им с инвесторами. Схема также может включать ссуду от банка, который выдает ее под залог строящейся недвижимости.

Какие риски? Немалые: мошенничество со стороны застройщика, резкий рост цен на стройматериалы, зыбкий грунт и будущие трещины, заморозка строительства из-за нехватки средств или исков. Тем не менее эти риски переложены на инвесторов: УК получает свою комиссию за управление, а банки обычно очень тщательно проверяют застройщиков. Это не значит, что паевые фонды недвижимости не могут приносить доход, однако здесь гораздо больше подводных камней, чем «вложился на этапе котлована и заработал». Так работает далеко не всегда.

Есть ли дополнительные риски, не связанные с застройщиком? Да, поскольку ЗПИФ недостаточно прозрачны. Структура фонда построена так, что практически не дает УК шансов украсть все средства вкладчиков, однако не исключает внедрения схем, ведущих к снижению прибыли или к росту убытка. На практике вкладчик лишен возможности детально проконтролировать движение всех вложенных средств.

Виды дохода ЗПИФ

Итак, ПИФы недвижимости могут получать три вида дохода:

  • От перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки;
  • От рентных платежей при сдаче объекта в аренду
  • От перепродажи модернизированной/готовой недвижимости по более высокой цене

Понятно, что все эти три вида дохода могут не совпадать между собой — например, недвижимость в целом растет, однако выбор неудачного застройщика приводит паевой фонд к убыткам. В разных городах динамика цен на недвижимость может сильно отличаться и пр. Поэтому общие сравнения тут вряд ли годятся – нужно рассматривать каждый фонд в отдельности.

Но если все же сравнить стоимость квадратного метра в Москве с 2005 по начало 2015 года с доходностью ПИФов недвижимости, то выяснится следующее. За 2005-2009 годы квадратный метр в Москве по данным metrinfo.ru в рублях вырос примерно в два раза, и на эту же величину в 2010-2014 годах. А вот совокупность ПИФов недвижимости за 2005-2009 годы дала лишь около 15% дохода, зато в 2010-2014 году сразу 375%. Здесь я учел только фонды, доступные массовому инвестору. Итого, ПИФы могут как заметно отставать от роста рынка, так и сильно обгонять его.

Как инвестировать в недвижимость?

Российские ЗПИФ являются возможной альтернативной прямой покупки недвижимости, хотя имеют несколько недостатков.

Во-первых, они неликвидны и имеют высокий порог входа (хотя немного меньший, чем реальная недвижимость в крупных городах). Во-вторых, работают только с российской недвижимостью, обычно на этапе застройки. В-третьих, комиссии за управление могут достигать несколько процентов. Наконец, при желании у вкладчика нет возможности реинвестировать доход, да и сами рентные выплаты есть не у всех типов фондов. Про потенциальные проблемы с застройщиком и непрозрачность говорилось выше.

Однако зарубежные фонды недвижимости лишены этих недостатков. По факту это акции инвестиционных трастов (REITs), владеющих большим количеством недвижимости разного типа: жилой, коммерческой, складами, которая дает рентный доход. Поэтому такие компании крайне редко банкротятся. Их акции / паи ликвидны, поскольку торгуются на бирже по справедливой цене с минимальным разрывом между спросом и предложением. Порог входа не сотни тысяч рублей, а десятки долларов за пай. Комиссии за управление около десятой процента в год. Дивиденды состоят из рентных выплат, которые легко реинвестировать, купив те же недорогие паи.

ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал — Рентный доход

Недвижимость

Очередной, достаточно молодой ЗПИФ недвижимости, теперь от УК «ВТБ Капитал Пенсионный резерв» — «Рентный доход».

Посмотрим что из себя представляет фонд, какими объектами наполнен, и какую доходность стоит ожидать.

Ключевая информация о фонде

Задача фонда: покупка стабилизированных (с готовым арендатором) объектов недвижимости в трех секторах:

  • Индустриальная недвижимость
    • Стабильный денежный поток
    • Низкая вакантность, дефицит площадей
    • Ставка на рост арендных ставок при восстановлении экономики
    • Гипотеза о расширении офисных пространств благодаря новым требованиям к расстоянию между столами
    • Короткие договора аренды => более быстрая реакция на изменение арендных ставок на рынке
    • Сектор под давлением онлайн ритейла (тенденция во всем мире)
    • Ставка на точечный подбор объектов и диверсификацию по отраслям

    Звучит неплохо — диверсификация по отраслям внутри одного фонда. Правда, никто не мешает инвестору самому ей заниматься, подбирая разные фонды из разных отраслей от разных УК.

    Что же на самом деле внутри фонда?

    Посмотрим, какие объекты уже куплены фондом на текущий момент.

     

    Для тех, кто следит за моими публикациями о фонде от PNK, не новость, что PNK продала несколько объектов фонду от ВТБ. Покупателем и был фонд «ВТБ рентный капитал». Не секрет и то, что ВТБ покупал объекты дороже, чем они были куплены в фонд от ПНК, на чем пайщики фонда PNKrental уже заработали.

    И на данный момент, в фонде нет ничего, кроме складских объектов, купленных у PNK.

    ВТБ рентный доход - объекты в фонде

    ВТБ рентный доход — объекты в фонде, из презентации фонда

    К слову, в последнем отчете за декабрь 2020, мы еще этих объектов не видим. Часть из них были в процессе передачи (отражены как дебиторская задолженность со стороны продавца), часть видимо куплено/покупается позднее. Предположим что все они уже в фонде, согласно тем долям, что указаны в презентации.

    Из отчетов оценщика по трем купленным объектам следует, что текущий чистый операционный доход трех купленных объектов — ПНК Парк Валищево к.9, к.10 и ПНК Парк Толмачево к.9 — 236 298 600 р в год, что при текущей СЧА фонда 5 068 862 466р, дает доходность 4,6% годовых до вычета комиссии фонда, и НДФЛ.

    Выглядит не очень привлекательно, и, как и в фонде от Альфа «Арендный поток», выход на прогнозную доходность займет определенное время, в течение которого инвесторы будут получать доходность сравнимую или ниже безрисковых ОФЗ.

    При этом инвесторы в фонд PNKrental могут покупать наполненный объектами фонд, у которого допэмиссия происходит сразу под покупку объекта.

    Комиссии

    2,5% общих комиссий от СЧА, временно сниженных до 2%, это много, если речь идет про инвестиции в недвижимость, в которой нормой доходности является 11,5% годовых (по расчетам того же оценщика), но это соответствует комиссиям в аналогичных фондах от Активо или Альфа Арендный поток.

    С учетом комиссии и НДФЛ, реальная рентная доходность такого фонда может составлять 8,5%, что уже ощутимо мало, учитывая риски и ликвидность, и вся надежда, видимо на прирост стоимости имущества фонда, который может скорректировать доходность как в плюс так и в минус.

    Ликвидность и листинг на мосбирже

    10 февраля 2021 года фонд прошел листинг на мосбирже, нанял маркет мейкера и открылись торги паями фонда. Доступны на московской бирже, любым клиентам, в том числе без статуса квалифицированного инвестора. Судя по графику, маркет мейкер активно расторговывает паи, и дела с ликвидностью обстоят лучше чем у Альфы.

    ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал - Рентный доход

    Торги паями фонда ВТБ Рентный доход на мосбирже

    Маркет мейкер поддерживает среднедневной объем

    В общем, для подобных фондов, ликвидность хорошая.

    Как купить паи фонда ВТБ Капитал «Рентный доход»

    Участвуя в допэмиссии фонда

    Для этого придется ловить окно допэмиссии на сайте УК и подавать заявку в управляющую компанию через ЛК .

    Сейчас как раз открыто такое окно — с 3 февраля, и действует в течение 30 суток.

    На вторичном рынке

    Через любого российского брокера с доступом на Московскую биржу, найдя паи фонда по ISIN: RU000A102N77

    ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал - Рентный доход

    Проверил, через Финам ищется без проблем

    alt=»ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал — Рентный доход» width=»144″ height=»300″ /> Через ВТБ брокера само собой фонд тоже доступен сразу в разделе Фонды

    Мое мнение о фонде

    Фонд от крупной и старой УК (существует с 2003 года, под управлением более 100 млрд рублей) с хорошей ликвидностью на вторичном рынке. Понятная стратегия, экспозиция на три сектора коммерческой недвижимости (правда пока только на один). Но медленное наполнение фонда и относительно высокие комиссии, съедающие значительную часть потенциальной прибыли.

    Лично я для себя не вижу смысла покупать фонд от ВТБ, в котором те же объекты от ПНК, только купленные дороже, и с более высокими комиссиями, и предпочитаю взять ПНКрентал, но при необходимости диверсификации по УК — вполне рабочий вариант. На мой взгляд это по прежнему лучше, чем покупка жилой недвижимости под самостоятельную сдачу в аренду.

    Обзор будет обновляться по мере появления дополнительной информации и отзывов.

    Отчеты фонда

    1 квартал 2021 года

    Многих смутила большая выплата за 1 квартал, в результате которой может показаться что доходность фонда уже сейчас

    Выплата 7035,89р при цене пая на дату фиксации на вторичке — 312 720р — 2,25% за квартал,

    На самом деле доход от аренды за 1 квартал составил 21,4 млн, из которых расходы и комиссии фонда составили 12,4 млн (больше половины), то есть рентный доход фонда за этот период 9 млн (что соответствует доходу 0,19% за квартал и 0,76% за год)

    Доход от аренды за 1 квартар 2021 года

    При этом в фонде по прежнему недвижимость составляет 1 867 000 000р из 4 860 597 313р (

    38% СЧА, все остальное составляет дебиторская задолженность — сделки РЕПО с ц.к ., низко рисковый инструмент денежного рынка, доходность которого сейчас около 4,5% годовых, половину из которых съедают комиссии фонда)

    Доходность от сделок РЕПО с ц.к.

    Доход от сделок РЕПО с ц.к.

    Основной же доход, который был распределен среди пайщиков я так и не смог классифицировать, в отчете он отражен как «Сумма начисленных дивидендов по акциям акционерного инвестиционного фонда (дохода по инвестиционным паям паевого инвестиционного фонда)»

    Доход за 1 квартар 2021

    Распределено в виде дивидендов как раз столько же — 111 297 990р

    Возможно это как то связано с переоценкой имущества и погашением 4% паев, произошедших в феврале, не знаю, запросил в УК информацию, но важно понимать что это не доход от сдаваемого в аренду недвижимого имущества фонда, и не разобравшись, не стоит бежать покупать паи фонда.

    Источник https://investprofit.info/effect-ot-nedvizhimosti/

    Источник https://buythedip.ru/type/estate/zpif-vtb-rentnyy-dohod.html

    Источник

    Источник

     

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Предыдущая статья Ткб бнп париба пифы. Объединение паевых инвестиционных фондов под управлением партнера ЮниКредит Банка ТКБ БНП Париба Инвестмент Партнерс (ОАО)
Следующая статья Стратегии для малого депозита на форекс