ПИФы недвижимости: виды, структура, как найти
Содержание статьи
ПИФы недвижимости: виды, структура, как найти
Недвижимость является наиболее популярным вариантом инвестиций у россиян. Она понятна, как и банковский вклад: жильцы могут приносить владельцу рентный доход. Она надежна: многие дома стоят десятилетиями и квартиры переходят по наследству. Она будет пользоваться спросом в будущем: в домах, похожих на современные, жили и во времена Римской империи.
Но она не лишена недостатков: покупка требует времени и знаний, при сдаче в аренду нужно искать и контролировать жильцов (которые могут прожечь ковер, а соседи сверху устроят потоп), вести периодический ремонт и пр. Существует ли другой, более пассивный способ получать доход с российской недвижимости?
ПИФы недвижимости: что это и как их найти
Да, существует. В России есть множество паевых фондов недвижимости, куда достаточно инвестировать определенную сумму средств. Паевые фонды относительно надежны, а все вопросы с недвижимостью ложатся на плечи управляющей компании.
Российские ПИФы недвижимости – это закрытые фонды, сокращенно ЗПИФ. Что это значит? Это значит, что покупать пай у управляющей компании нужно на стадии формирования фонда. Паи после этого срока могут быть доступны на бирже, но это необязательно. Затем компания может управлять капиталом без оглядки на действия инвесторов, а число паев такого фонда остается постоянным.
Расчет с инвесторами происходит через несколько лет, когда ЗПИФ расформировывают. Этот срок указан в правилах доверительного управления. Там же обычно есть инструкция, как подать заявку на приобретение инвестиционных паев для физических и юридических лиц.
По ссылке https://investfunds.ru/funds можно найти актуальные закрытые фонды недвижимости (обновлено в марте 2018):
Как видно, на сегодня насчитывается более 500 фондов — вроде бы немалый выбор. Однако если мы поставим галочку «Не показывать фонды для квалифицированных инвесторов», то получим всего лишь 157 вариантов.
Фонды для квалифицированных инвесторов не ограничены в объектах недвижимости, к остальным требования строже: например, доступные для всех фонды могут включать коммерческую недвижимость лишь в случае, если 40% ее площади сдается в аренду. Данные по СЧА (стоимости чистых активов) в этом случае являются открытыми.
После нахождения нескольких вариантов нужно либо на сайте управляющей компании, либо обратившись в нее ознакомиться с инвестиционной декларацией и сделать выводы о доходности и рисках. Важно помнить, что изъять деньги раньше, чем через несколько лет, из этого фонда будет очень трудно. Об этом поговорим дальше.
Виды ЗПИФ недвижимости
Девелоперские ПИФы . Такие фонды специализируются на перепродаже зданий и земельных участков под застройку. Могут производить реконструкцию с целью увеличения цены продажи. Среди 157 общих вариантов к этому типу относится лишь два фонда
Смешанные ПИФы . Эти паевые фонды могут получать доход от недвижимости, комбинируя направления девелоперских, рентных и строительных ПИФов. Их на рынке подавляющее большинство — 135 штук, т.е. почти 86%.
Для того, чтобы войти в фонд на стадии его формирования, у инвестора должно быть не менее 300 000 рублей (часто больше). Чтобы увидеть актуальные варианты, нужно выбрать «Статус — идет формирование» или похожий вариант при смене дизайна:
О стоимости паев ЗПИФ
Но поговорим об уже сформированном фонде, для которого можно найти статистику. Для примера возьмем строительный фонд «Арсагера – Жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера). Существует с конца 2005 года. Дата расформирования: 31 декабря 2020 года. Инвестиционная политика:
Инвестиционная идея закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) надежных застройщиков. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья. По окончании строительства квартиры продаются, а инвестиционный цикл повторяется. Таким образом, результаты инвестирования в фонд зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности.
«Арсагера – жилищное строительство» — это закрытый фонд, то есть погашение паев осуществляется по завершении срока управления, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента покупку или продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке: тикер на фондовой бирже ММВБ «ПИФАрсЖС».
Итак, для покупки паев фонда доступен только вторичный рынок. Заглянем туда:
Тут мы видим три характеристики: Пай, Bid и Ask. Как с ними разобраться? Пай – это расчетная стоимость пая, определяемая в компании в соответствии с правилами расчета СЧА (объем средств от реализации всех активов фонда, деленный на количество паев, находящихся в фонде). Цена Ask означает заявки на продажу, т.е. в данный момент примерно 3500 рублей.
Цена Bid показывает заявки других инвесторов на покупку. Как видно, в последнее время это 3000 рублей, т.е. потеря на спреде (разнице цен) составит 15%. Выгодно ли это? Разумеется нет. Такой большой спред показывает, что сделки с паями фонда идут весьма редко – примерно раз в неделю, малыми объемами (когда либо продавец, либо покупатель идут на уступки):
Однако расчетная стоимость пая выше цены покупки: зеленая линия дает значение около 3700 рублей. Значит, если к концу 2020 года расчетная цена пая не изменится, то инвестор, купивший пай сегодня, заработает с каждого пая 200 рублей, т.е. около 6%. Немного даже за год – тем более, что с дохода нужно будет уплатить налог 13%.
Общая структура паевого фонда недвижимости:
Итак, управляющая компания связана договорами как с застройщиком, в которого она инвестирует собранные у пайщиков средства, так и с будущем покупателем готовой недвижимости. В этом случае прибыль будет от разницы цен. Кроме того, она может заключить договор с арендатором на сдачу построенной недвижимости и получать рентный доход, делясь им с инвесторами. Схема также может включать ссуду от банка, который выдает ее под залог строящейся недвижимости.
Какие риски? Немалые: мошенничество со стороны застройщика, резкий рост цен на стройматериалы, зыбкий грунт и будущие трещины, заморозка строительства из-за нехватки средств или исков. Тем не менее эти риски переложены на инвесторов: УК получает свою комиссию за управление, а банки обычно очень тщательно проверяют застройщиков. Это не значит, что паевые фонды недвижимости не могут приносить доход, однако здесь гораздо больше подводных камней, чем «вложился на этапе котлована и заработал». Так работает далеко не всегда.
Есть ли дополнительные риски, не связанные с застройщиком? Да, поскольку ЗПИФ недостаточно прозрачны. Структура фонда построена так, что практически не дает УК шансов украсть все средства вкладчиков, однако не исключает внедрения схем, ведущих к снижению прибыли или к росту убытка. На практике вкладчик лишен возможности детально проконтролировать движение всех вложенных средств.
Виды дохода ЗПИФ
Итак, ПИФы недвижимости могут получать три вида дохода:
- От перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки;
- От рентных платежей при сдаче объекта в аренду
- От перепродажи модернизированной/готовой недвижимости по более высокой цене
Понятно, что все эти три вида дохода могут не совпадать между собой — например, недвижимость в целом растет, однако выбор неудачного застройщика приводит паевой фонд к убыткам. В разных городах динамика цен на недвижимость может сильно отличаться и пр. Поэтому общие сравнения тут вряд ли годятся – нужно рассматривать каждый фонд в отдельности.
Но если все же сравнить стоимость квадратного метра в Москве с 2005 по начало 2015 года с доходностью ПИФов недвижимости, то выяснится следующее. За 2005-2009 годы квадратный метр в Москве по данным metrinfo.ru в рублях вырос примерно в два раза, и на эту же величину в 2010-2014 годах. А вот совокупность ПИФов недвижимости за 2005-2009 годы дала лишь около 15% дохода, зато в 2010-2014 году сразу 375%. Здесь я учел только фонды, доступные массовому инвестору. Итого, ПИФы могут как заметно отставать от роста рынка, так и сильно обгонять его.
Как инвестировать в недвижимость?
Российские ЗПИФ являются возможной альтернативной прямой покупки недвижимости, хотя имеют несколько недостатков.
Во-первых, они неликвидны и имеют высокий порог входа (хотя немного меньший, чем реальная недвижимость в крупных городах). Во-вторых, работают только с российской недвижимостью, обычно на этапе застройки. В-третьих, комиссии за управление могут достигать несколько процентов. Наконец, при желании у вкладчика нет возможности реинвестировать доход, да и сами рентные выплаты есть не у всех типов фондов. Про потенциальные проблемы с застройщиком и непрозрачность говорилось выше.
Однако зарубежные фонды недвижимости лишены этих недостатков. По факту это акции инвестиционных трастов (REITs), владеющих большим количеством недвижимости разного типа: жилой, коммерческой, складами, которая дает рентный доход. Поэтому такие компании крайне редко банкротятся. Их акции / паи ликвидны, поскольку торгуются на бирже по справедливой цене с минимальным разрывом между спросом и предложением. Порог входа не сотни тысяч рублей, а десятки долларов за пай. Комиссии за управление около десятой процента в год. Дивиденды состоят из рентных выплат, которые легко реинвестировать, купив те же недорогие паи.
Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости
Предлагаю вам рассмотреть один из достаточно интересных инструментов для инвестирования личного капитала — паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости. Я уже писал, что такое паевые инвестиционные фонды в целом, а также что представляют собой инвестиции в недвижимость. Сегодня же рассмотрю ПИФы недвижимости как возможность инвестировать в «квадратные метры», доступную даже начинающим частным инвесторам, не имеющим большого капитала. Итак, обо всем по порядку.
- Что такое ПИФы недвижимости?
- История развития ПИФов недвижимости в России
- Виды ПИФов недвижимости
- Как стать пайщиком ПИФа недвижимости?
- Плюсы и минусы ПИФов недвижимости
- Преимущества ПИФов недвижимости
- Недостатки ПИФов недвижимости
Многие люди считают недвижимость оптимальным способом вложения средств, причем, не только для заработка, но и просто для сохранения личных финансов, ведь она относится к твердым активам, которые можно «потрогать, пощупать» и даже использовать для собственных нужд. Это нечто такое, что никуда не денется, всегда будет принадлежать своему хозяину и передаваться по наследству его детям и внукам.
Однако, как вы понимаете, купить недвижимость сейчас способен не каждый, даже когда речь идет о приобретении жилья для личных нужд, что уж говорить об инвестировании. Но есть альтернативный вариант — ПИФЫ недвижимости, который позволяет инвестировать в жилье даже незначительные суммы (несравнимые со стоимостью отдельной квартиры или офиса) с целью получения прибыли, но без права физического владения недвижимыми объектами.
Что такое ПИФы недвижимости?
Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это виды ПИФов преимущественно закрытого типа, занимающиеся вложением средств пайщиков в строительство, реконструкцию и развитие всевозможных объектов недвижимости. ПИФы недвижимости открываются, как правило, на длительный период, необходимый для осуществления строительства, обустройства и реализации жилого или коммерческого объекта.
Такие фонды создаются управляющими компаниями, которые аккумулируют средства частных инвесторов и вкладывают их в недвижимость так, чтобы они могли принести прибыль. Почему ПИФы недвижимости закрытые? Потому что специфика этого рынка заключается в том, что для того, чтобы заработать на недвижимости, необходимо определенное время, и прибыль никак нельзя вывести «в середине» реализации проекта. К примеру, если ПИФ инвестирует капитал в строительство какого-то объекта с целью реализации, то прибыль можно получить только после того, как он будет полностью построен и реализован. Таким образом, паи в ПИФе недвижимости можно приобрести только в момент его открытия и формирования, далее как вход, так и выход из фонда закрывается до окончания срока реализации проекта.
Период функционирования паевых инвестиционных фондов недвижимости составляет не менее 2-3 лет, чаще всего это 5 и более лет, в отдельных случаях даже 10 или 15 лет. То есть, инвестируя личный капитал в такой фонд, необходимо понимать, что это долгосрочное вложение.
За участие пайщика в паевом фонде недвижимости управляющая компания берет комиссию в процентах от его суммы паев, которая начисляется и уплачивается, как правило, ежегодно.
В таких фондах принимают участие целый ряд субъектов, каждый из которых выполняет свою роль:
- Управляющая компания;
- Строительная компания;
- Риэлторская компания;
- Аудиторская компания;
- Оценочная компания;
- Компания-регистратор;
- Компания-депозитарий;
- Юридические лица и частные инвесторы — пайщики.
Некоторые ПИФы недвижимости состоят из ограниченного числа пайщиков (иногда это может быть даже всего один инвестор), но большинство объединяет в себе паи сотен, тысяч и десятков тысяч владельцев капитала.
История развития ПИФов недвижимости в России
ПИФы недвижимости появились и начали активно развиваться в России, Украине и других странах постсоветского пространства уже в начале 21 столетия, пик их развития пришелся на 2006-2008 годы. Сначала инвесторы только присматривались к ним, а затем, когда стали видны первые результаты деятельности таких фондов, туда начали инвестировать как крупные, так и мелкие владельцы капитала. Особенно повезло тем, кто вложился в паевые инвестиционные фонды недвижимости в период сверхбурного роста цен на недвижимость, продолжавшегося до 2008 года.
Как известно, доходность ПИФа всегда является не точной, а лишь прогнозируемой величиной, кроме того не может гарантироваться, и ПИФы недвижимости в этом плане не исключение. Их ориентировочная доходность обычно декларировалась на достаточно низком уровне, сравнимом, например, с доходностью банковских вкладов, и уступавшем ПИФам, инвестирующим в ценные бумаги, особенно — в акции, тем не менее, они всегда находили и продолжают находить своих сторонников, что обуславливается, прежде всего, надежностью самого объекта инвестирования.
Цена пая в первых паевых фондах недвижимости была довольно высокой, исчислялась миллионами денежных единиц, поэтому мелкие инвесторы автоматически отсеивались. Но со временем эти цены в большинстве управляющих компаний были снижены до уровня 1-2 тысячи долларов, что позволило привлечь широкий круг частных инвесторов, увеличить количество ПИФов недвижимости и, соответственно, больше зарабатывать самим компаниям.
Виды ПИФов недвижимости
Выделяют три основных вида ПИФов недвижимости:
1. Девелоперские ПИФы — фонды, которые вкладывают капитал в покупку и развитие имеющихся объектов недвижимости (модернизацию, ремонт, реконструкцию и т.д.) с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене.
2. Строительные ПИФы — фонды, инвестирующие в строительство объектов недвижимости с нуля с целью последующей реализации. Такое направление деятельности является наиболее популярным на текущий момент.
3. Рентные ПИФы — инвестиционные фонды, вкладывающие капитал в действующие объекты недвижимости (чаще всего — коммерческого характера — офисные, торговые, складские помещения) с целью заработка на их сдаче в аренду.
Нередко эти виды ПИФов недвижимости формируются не в чистом виде, а тесно переплетаются между собой: 1 ПИФ может содержать элементы даже всех трех видов фондов.
Как стать пайщиком ПИФа недвижимости?
Вложить капитал в паевой инвестиционный фонд недвижимости можно, прежде всего, на начальном этапе его формирования, который может занимать от нескольких дней до 1-2 месяцев. Затем эта возможность закрывается и становится недоступной, поэтому частному инвестору необходимо вовремя отслеживать период создания подобных фондов.
Если фонд уже закрыт, его паи иногда можно приобрести на биржевом рынке, если кто-то из действующих пайщиков выставит их туда на продажу. Для этого придется действовать через брокерскую компанию, которая по поручению клиента будет приобретать для него необходимые паи аналогично покупке ценных бумаг.
В редких случаях можно купить пай ПИФа недвижимости у другого владельца без участия биржи, напрямую, если управляющая компания поддерживает вторичный рынок паев, и есть желающие свои паи продать. Узнавать о такой возможности необходимо непосредственно в управляющих компаниях: даже если сразу желающих нет, вы всегда можете оставить там свою заявку, и, если другой участник ПИФа обратится с желанием продать свой пай — с вами свяжутся.
Плюсы и минусы ПИФов недвижимости
Как и любой инструмент для инвестирования, паевые фонды недвижимости обладают своими преимуществами и недостатками. Рассмотрим основные из них.
Преимущества ПИФов недвижимости
- Возможность вложить капитал в недвижимость с целью заработка, не имея достаточно средств для 100%-го финансирования покупки или строительства объекта недвижимости.
- Доступность для широкого круга частных инвесторов.
- Отсутствие необходимости самостоятельно заниматься вопросами строительства, покупки, оформления, продажи, аренды недвижимости — все это берет на себя управляющая компания.
- При желании выйти из ПИФа раньше срока можно продать свой пай через биржу или напрямую новому участнику.
- Отсрочка налогообложения до момента официального закрытия паевого фонда недвижимости и фиксации прибыли.
- Недвижимость традиционно считается твердым и надежным объектом для инвестирования, соответственно, ПИФы недвижимости видятся более надежными, чем ПИФы акций, облигаций и т.д.
- Пайщик ПИФа юридически становится долевым владельцем недвижимости.
Недостатки ПИФов недвижимости
- Слишком долгий срок деятельности ПИФа. При текущей экономической и политической нестабильности прогнозировать что-либо на длительный период практически невозможно, и чем больше период вложения, тем больше всевозможные риски.
- Как правило, не очень высокая доходность, сравнимая, например, с доходностью банковских вкладов, которые менее долгосрочные и попадают под действие государственных гарантий, в то время, как доходность ПИФа и сохранность инвестиций никем не гарантируется.
- В кризисные периоды недвижимость может падать в цене, а спрос на нее может существенно снижаться, что в большой степени препятствует деятельности и развитию паевого фонда недвижимости согласно намеченному плану.
- За управление средствами пайщиков управляющая компания берет свою комиссию, которую необходимо оплачивать, независимо от того, прибыльна ли деятельность фонда.
Подводя итог всему вышесказанному, можно сказать, что паевые инвестиционные фонды недвижимости — это довольно интересный инструмент для частного инвестора, в который можно распределить определенную долю общего портфеля инвестиций. В то же время, инвестирование в ПИФы недвижимости имеет и свои негативные стороны, которые, впрочем, есть и у любого другого инструмента для вложения личного капитала. Рынок недвижимости, тем не менее, всегда более предсказуем и прогнозируем, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе, в отличие от того же фондового или валютного рынка. Оптимальным моментом для инвестирования в паевые фонды недвижимости являются уверенные, обоснованные прогнозы роста цен и увеличения спроса на объекты жилого или коммерческого фонда.
Теперь вы имеете определенное представление о том, что такое ПИФы недвижимости и как их можно использовать в инвестиционных целях для получения пассивного дохода. Желаю вам успешных и прибыльных инвестиционных решений!
Чтобы ваша финансовая грамотность развивалась и дальше, оставайтесь на Финансовом гении и следите за обновлениями. Здесь вы найдете множество полезной практической информации, которая позволит вам вести управление личными финансами максимально эффективно. До новых встреч!
Источник https://investprofit.info/effect-ot-nedvizhimosti/
Источник https://fingeniy.com/paevye-investicionnye-fondy-pify-nedvizhimosti/
Источник
Источник