ПИФ недвижимости: что это такое и как на нём заработать частному инвестору

Вложения в недвижимость — не такая плохая идея, как кажется многим инвесторам. Главное, не покупать квартиру в надежде заработать на сдаче в аренду, а выбирать другие инструменты. Например, вложиться в паевой инвестиционный фонд недвижимости.

Что такое ПИФ недвижимости

Паевой инвестиционный фонд — это простой способ вложения денег в недвижимость или ценные бумаги (зависит от типа фонда). Вкладчики отдают фонду свои деньги в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Управляющая компания фонда инвестирует полученные средства в различные активы — если речь идёт о фондах недвижимости, это может быть покупка жилых квартир или офисов и последующая их перепродажа либо сдача в аренду. Через заранее определённое время фонд закрывается, и полученная прибыль распределяется между вкладчиками пропорционально их паям.

ПИФы недвижимости закрытые: это значит, что нельзя в любой момент обналичить свой пай, то есть получить вложенные деньги назад. Паи погашаются только после закрытия фонда.

В целом такие вложения удобны инвесторам, которые не готовы самостоятельно принимать решения из-за недостатка опыта или времени. Вы фактически отдаёте свои деньги под доверительное управление профессионалам и рассчитываете получить прибыль, которую фонд обозначает как целевую.

Теперь самое интересное: о какой прибыли идёт речь. Вообще фонды недвижимости ориентированы на доходность выше ставок банковских депозитов и других консервативных инвестиций. Однако итоговая доходность всё же зависит от конкретного фонда — некоторые уходят в минус, другие приносят вкладчикам 10-15% годовых. Прежде чем отнести свои деньги, внимательно изучите нужно всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.

Во что ЗПИФн вкладывает деньги

По закону фонды на недвижимость должны вкладывать большую долю капитала именно в недвижимость — это могут быть квартиры, офисы, ТЦ, отели, земельные участки.

Сложностей тут несколько. Во-первых, большинство российских ЗПИФн просто покупают какой-то объём недвижимости и держат её несколько лет в надежде, что цены вырастут. Но исторически это совершенно не обязательно, и таким образом легко уйти в минус.

Во-вторых, инвестиции в недвижимость подвержены валютным колебаниям. Ведь на российском рынке мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара резко растёт, то в валюте мы либо получаем нулевую прибыль, либо и вовсе теряем. Застраховаться от этих рисков можно, если небольшую часть денег фонда вкладывать не в депозиты и облигации, как это делают обычно, а покупать фьючерсы на доллар. Такой схемы пока нет на российском рынке, но фонд «Реалист», который скоро откроется, будет действовать именно так.

Преимущества ЗПИФн

• Высокая надёжность.

Банк России и специализированный депозитарий жёстко контролируют распоряжение имуществом ЗПИФн. Деятельность самого фонда регулируется государством. Активами фонда распоряжается профессиональный участник рынка ценных бумаг — управляющая компания. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.

• Невысокий порог входа.

Стоимость паёв в разы ниже цены реальной недвижимости: инвестору не нужно иметь на счету миллионы рублей, обычно речь идёт о нескольких сотнях тысяч.

• Прозрачность.

Управляющая компания обязана регулярно публиковать отчёты фонда, чтобы инвестор понимал, что происходит с его деньгами.

• Фонд не отвечает по долгам инвесторов или управляющей компании.

Если у кого-то из пайщиков или у УК возникнут финансовые трудности, средства фонда останутся нетронутыми. Вложенный вами капитал не сгорит.

• Возможность регулярных выплат.

Некоторые фонды в течение срока своего действия выплачивают пайщикам промежуточный доход.

• Налоговые льготы.

Доход от управления активами, полученный в рамках ЗПИФн, не подлежит налогообложению и может быть полностью реинвестирован. Это ещё больше повышает доходность. Налог на доход пайщик выплачивает только после погашения пая или его продажи либо получения промежуточного дохода.

Минусы ЗПИФн

• Доходность зависит от качества управления.

Далеко не каждый фонд принесёт вам обещанную прибыль: всегда нужно разбираться, во что будут вложены ваши деньги и как ими будут управлять. Главный риск тут в том, что капитал инвестирую в 1-2 крупных объекта, которые за 5-10 лет существования фонда не подорожают, а, наоборот, потеряют в цене, а значит, принесут пайщикам убытки.

• Не слишком высокая ликвидность.

Деньги остаются в фонде до окончания его срока действия — обычно речь идёт о 5-10 годах.

• В России на открытом рынке доступно не так много ЗПИФ, что затрудняет вложения в них для неквалифицированных инвесторов.

Многие фонды, приносящие высокий доход, создаются под определённые проекты, то есть по сути для своих. На бирже же доступно всего несколько десятков фондов из примерно 500 зарегистрированных.

Как вступить в ЗПИФн

Паи некоторых ЗПИФн доступны на бирже в том числе и для неквалифицированных инвесторов — и в этом случае можно повысить ликвидность актива, продав их через брокера. Однако нужно учитывать, что на бирже вы можете найти лишь несколько десятков фондов из сотен зарегистрированных. Минус ещё и в том, что у большинства доступных через биржу ЗПИФн сделок не бывает годами, а значит, эффективность управления невысокая.

Чтобы купить пай, найдите в поиске ЗПИФн, доступные у вашего брокера. Довольно много вариантов предлагают инвестиционные сервисы от Сбербанка или ВТБ: в них можно купить, например, ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» (управляется Сбербанком, цена пая всего 158 рублей), ЗПИФн «Дом.рф» (1 320 рублей за пай) или ЗПИФн «Рентный» (тут пай стоит уже 526 000 рублей). Подчеркну, что я просто перечисляю фонды, это не рекомендация к покупке. И ещё раз напомню, что перед покупкой важно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.

Я считаю, что сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций для частного инвестора за счёт надёжности и защиты государством. Фактически ваши деньги защищены так же, как если бы лежали на банковском вкладе, однако при правильном выборе фонда доходность будет в разы выше.

Выбор фонда — это как раз основная сложность. Ищите ЗПИФн, который обещает прозрачность в управлении (частая публикация отчётов, чтобы было видно движение денег) и планирует регулярно совершать сделки. Если фонд к тому же обещает защитить капитал вкладчиков от валютных колебаний, то этот вариант действительно достоин выбора.

Как инвестировать в недвижимость от $10

В мегаполисах на покупку жилой или коммерческой недвижимости нужно несколько миллионов рублей. Такие деньги есть не у всех, но это не значит, что инвестировать в недвижимость нельзя. Начать вкладывать деньги в жильё и коммерческие помещения можно с $10. Вот четыре варианта инвестирования в недвижимость и их доходность.

4 способа инвестировать в недвижимость

Вложиться в недвижимость — не значит купить её. Можно приобрести паи инвестиционного фонда или акции фонда недвижимости (REIT), то есть вложить деньги напрямую в недвижимость. Есть также косвенные инвестиции в сферу недвижимости через акции и облигации.

Способ 1. Закрытый паевой инвестиционный фонд

Минимальная сумма вложений: 300 000 ₽.

Прогнозируемая доходность: 10–15%.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) создаёт управляющая компания, когда нужны деньги, чтобы вложиться в какой-то инвестиционный объект. Например, компания решила купить апарт-отель. Деньги на его покупку дают инвесторы и взамен получают паи этого фонда. Чем больше инвестор вложил денег, тем больше у него паёв.

По своей организации ЗПИФ напоминает коллективную складчину, где люди собирают деньги, чтобы что-то купить и потом получать с этого прибыль. Купить пай можно, пока собирается нужная сумма. После того как она наберётся, купить пай не получится. Если только управляющая компания не решит вывести паевой инвестиционный фонд на биржу. В этом случае инвесторы смогут продавать и покупать паи друг у друга.

Где и за сколько можно купить паи фонда

Купить паи фонда можно через управляющую компанию (УК), пока идёт сбор определённой суммы на покупку. Например, УК решила купить бизнес-центр за 500 миллионов ₽. Пока фонд собирает нужную сумму, инвесторы могут купить паи. Как только 500 миллионов ₽ будут собраны — паи перестанут продавать. Стартовая цена пая в среднем для неквалифицированных инвесторов — 300 000 ₽, для квалифицированных инвесторов ограничений нет.

Если управляющая компания вывела фонд на биржу, то паи можно купить там. Также их можно продавать, дарить и наследовать, как любое имущество.

При выборе фонда нужно обратить внимание на несколько моментов:

• Управляющая компания должна быть зарегистрирована на сайте национальной ассоциации участников фондового рынка НАУФОР. Если фирмы нет в списке, связываться с ней не стоит.
• Планируемый срок инвестиций компании. Если срок инвестирования — три года, то это значит, что через три года инвестор получит деньги обратно.
• Есть ли фонд на бирже. Это большой плюс, потому что в этом случае инвестору не нужно ждать погашения пая и при необходимости он может продать его раньше срока.
• Комиссия управляющей компании. Все УК берут комиссию за управление деньгами инвесторов, и у каждой компании она будет своя. Например, комиссия ЗПИФН «ВТБ — Рентный доход» — 1,5% от активов фонда ежегодно, а ЗПИФН «Сбер — Фонд Коммерческая недвижимость» — 2%.

➕Плюсы ЗПИФН

• Низкая вероятность потерять деньги.
• Доходность может достигать 15% в год.

➖ Минусы ЗПИФН

• Мало фондов торгуются на бирже, и уровень доходности напрямую зависит от рынка недвижимости.
• Хорошо себя чувствует рынок — паи растут в цене и приносят хороший доход, плохо — маленькая доходность или её нет вообще.

Способ 2. REIT

Минимальная сумма вложений: $17 (1240 ₽).

Прогнозируемая доходность: 2–5%.

REIT (Real Estate Investment Trust — с англ. инвестиционный фонд недвижимости) — это иностранные фонды недвижимости с минимальным числом акционеров 100 человек.

Через REIT инвестор может вложиться в зарубежную недвижимость. Принцип работы схож с паевыми фондами в России: управляющая компания фонда собирает деньги с инвесторов и покупает недвижимость, которую затем перепродаёт или сдаёт в аренду. Минимум 90% дохода УК выплачивает своим акционерам в виде дивидендов пропорционально их вложениям.

На зарубежном рынке есть долевые, ипотечные и гибридные фонды. Долевые фонды зарабатывают на аренде и продаже недвижимости, ипотечные — на процентах от ипотеки, когда выкупают закладные по ипотеке у банков, а гибридные фонды объединяют в себе несколько активов.

Как правило, инвестфонды специализируются на определённом секторе недвижимости, например вкладывают деньги в офисные здания, или складские помещения, или многоквартирные дома.

Где и за сколько можно купить акции фонда

Акции REIT можно купить на Санкт-Петербургской бирже и бирже Нью-Йорка. Чтобы участвовать в торгах на бирже Нью-Йорка, надо получить статус квалифицированного инвестора. Для Санкт-Петербургской биржи этого не нужно. Ознакомиться со списком фондов можно на сайте Национальной ассоциации риелторов США.

Чтобы купить акцию REIT, в среднем нужно от $17. Например, акцию Sabra Health Care REIT — инвестиционного фонда недвижимости в области здравоохранения — можно купить за $16. Фонд Apple Hospitality REIT, который инвестирует в гостинично-курортный сектор, предлагает купить акцию за $15.

Как выбрать REIT

Чтобы разобраться, как ведёт себя зарубежный сектор недвижимости, надо отслеживать индексы. Их можно найти на сайте компании FTSE Russel. Индексы нужно сравнить с доходностью фонда за несколько лет. Они должны быть схожими.

Необходимо разобраться, во что фонд вкладывает деньги, какая у него структура активов и насколько разнообразен его инвестиционный портфель. Ещё нужно посмотреть, сколько дивидендов платит компания и как часто она это делает. Если в какой-то период дивидендов не было, то следует узнать, по какой причине.

➕ Плюсы REIT

• Возможность заработать в среднем 5% годовых в долларах.
• Низкая вероятность потерять деньги.
• Низкая волатильность доходов.

➖ Минусы REIT

• Прямая зависимость от ситуации на рынке недвижимости и уровня экономики.
• Присутствуют валютные риски, когда может резко измениться курс доллара.

Способ 3. Акции

Минимальная сумма вложений: менее 1000 ₽.

Прогнозируемая доходность: 8–15%.

Покупая акции строительных компаний, инвесторы приобретают долю в бизнесе. За это получают процент с прибыли в виде дивидендов. Некоторые компании дивиденды не платят и вкладывают все деньги в расширение бизнеса. В этом случае можно заработать на росте стоимости ценных бумаг.

На бирже торгуется не так много акций крупных российских застройщиков. Это «ПИК», «Самолёт», «ЛСР» и «Эталон».

Где и за сколько можно купить акции

Купить акции можно на Мосбирже. Для этого нужен брокерский счёт и деньги на нём. Стоимость ценной бумаги у каждой компании своя. Например, акция «ПИК» 6 сентября стоила 1400 ₽, «ЛСР» — 774 ₽.

Как выбрать акции

Главное, что должен сделать инвестор, — это найти перспективную компанию. Оценить бизнес помогут её финансовые отчёты, публикуемые на официальном сайте. Рост выручки и прибыли указывает на хороший потенциал. Показатели лучше смотреть в динамике и брать сразу за несколько лет.

Нужно также посмотреть на дивиденды: платит их компания или нет, как часто и были ли простои. Если были, то стоит узнать их причину.

Затем можно посмотреть динамику цены акции в течение года и за несколько лет: как часто она менялась и насколько. Оценить помесячно итоги торгов по конкретным акциям на бирже — сколько было совершено сделок и на какую сумму. Если сложно анализировать самостоятельно, то можно воспользоваться советами аналитиков брокерских компаний и их инвестиционными идеями.

➕ Плюсы акций

• Хорошая доходность.
• Акции могут приносить 15% годовых и более.
• Есть возможность заработать не только на дивидендах, но и на росте стоимости.

➖ Минусы акций

• Высокая степень риска: акции могут резко подешеветь или застройщик — обанкротиться, тогда акции вовсе обесценятся и вернуть вложенные деньги не получится.

Способ 4. Облигации

Минимальная сумма вложений: менее 1000 ₽.

Прогнозируемая доходность: до 10%.

Покупая облигации, инвестор даёт компании деньги в долг. Взамен он получает купоны — процент за то, что компания использует его деньги. Частота выплат купонов у каждой компании своя. Кто-то платит два раза в год, кто-то — четыре раза в год.

Инвестор даёт деньги на определённый срок. Когда срок подходит к концу, компания возвращает вложения. Это называется погашением облигации. В итоге инвестор получает свою сумму обратно, плюс у него уже есть купоны, которые он получал, пока компания пользовалась его деньгами.

Где и за сколько можно купить облигации

На бирже через брокера можно купить облигации застройщиков «ПИК», «Самолёт», «ЛСР» и «Эталон». Также можно купить облигации в период размещения — напрямую у компании по фиксированной цене.

Как выбрать облигации

Сначала надо определиться с эмитентом, изучить его финансовую отчётность и стабильность выплат купонов. Есть агентства, которые анализируют компании и присваивают им рейтинги надёжности. Например, на сайте Аналитического кредитного рейтингового агентства можно проверить любую компанию по её названию, ИНН или лицензии Банка России.

Лучше брать облигации со сроком погашения до двух-трёх лет. За короткий период меньше вероятность форс-мажоров. Прогнозировать устойчивость ситуации в мире и в экономике в перспективе на пять лет достаточно сложно.

Покупая облигации при первичном размещении, нужно обратить внимание на купонный доход. Если номинал 1000 ₽, а купонный доход 10% годовых, это значит, что инвестор получит 100 ₽ с каждой облигации.

При покупке облигации на бирже у другого инвестора нужно смотреть на её доходность к погашению. Она показывает, сколько заработает инвестор при покупке облигации по цене, отличной от номинала. Например, цена облигации — 1000 ₽, инвестор купил её за 95% от номинала, срок действия ценной бумаги — два года. Через два года облигация погасится на 100% и инвестор заработает 5%.

Если купить облигацию на бирже по цене ниже номинала, например за 900 ₽, то прибыль будет больше. При этом купон компания всё равно будет платить с 1000 ₽.

➕Плюсы облигаций

• Облигации — это консервативный инвестиционный инструмент, который имеет высокую степень надёжности.
• Инвестор сразу видит, сколько он получит и в какие сроки.

➖ Минусы облигаций

• Низкая доходность, которая, как правило, на пару процентов больше дохода по вкладам. Зависимость от ключевой ставки Банка России — растёт ставка, снижается цена облигаций, и наоборот.
• Компания может обанкротиться и не вернуть деньги инвесторам.

Выводы

• Помимо фактической покупки недвижимости есть два способа инвестировать в неё напрямую — через ЗПИФН и REIT. Акции и облигации относятся к косвенным инвестициям.
• Чтобы инвестировать через ЗПИФН, нужно в среднем 300 000 ₽, в остальных случаях — от 750 ₽.
• Перед инвестированием следует изучить финансовую отчётность компании в динамике и оценить её потенциал. Если компания платит дивиденды или купоны, посмотреть, как стабильно она это делает.
• У каждого инвестиционного инструмента есть свои плюсы и минусы, с которыми надо ознакомиться до покупки.

Статья не является инвестиционной рекомендацией. Доходность инвестиций гарантировать невозможно.
Указанные цены актуальны на 6 сентября 2021 года.

Источник https://www.finversia.ru/publication/experts/pif-nedvizhimosti-chto-eto-takoe-i-kak-na-nem-zarabotat-chastnomu-investoru-90431

Источник https://www.sravni.ru/text/4-sposoba-investirovat-v-nedvizhimost/

Источник

Источник