Как можно инвестировать в недвижимость, не покупая квартиры?

Инвестпривет, друзья! Под инвестициями в недвижимость обычно подразумевают покупку квартир или коммерческих объектов, возможно, в ипотеку, с последующей сдачей оных в аренду. Ну, или покупку жилой недвижимости на первом этаже, перепрофилировании в нежилую и сдачу в аренду под магазин, офис или склад. Но такие инвестиции в любом случае подразумевают серьезные вложения или необходимость получения ипотеки. Что делать, если таких денег нет, а заработать на недвижимости хочется? Предлагаю вам альтернативные способы вложиться в недвижимость, не покупая сами квадратные метры.

С чем сравнивать

Для начала определимся, вообще стоит ли сравнивать альтернативные методы инвестирования в недвижимость с покупкой новостройки и сдачи ее в аренду.

Есть заблуждение, что цена на недвижимость растет и поэтому инвестиции в бетон – самые надежные. На самом деле это не так. Посмотрите на график – на нем отображены цены на однокомнатные квартиры в Москве.

Видно, что есть периоды интенсивного роста, но с 2008 года – затяжное падение. Конечно, здесь показаны цены в долларах, но и в рублях ситуация не сильно лучше. Вот этот график за тот же период:

ПИК специализируется на работе в 10 регионах страны, но основную работу ведет в Москве и Московской области. Объем текущего строительства составляет порядка 7,5 млн квадратных метров. Чистая прибыль компании за 2018 год составила 21,25 млрд рублей, что больше аналогичного показателя за 2017 год в 6,7 раз!

ЛСР в основном работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, а также в Екатеринбурге и Свердловской области. До того, как ПИК объединилась с компаний Мортон, ЛСР была самым крупным застройщиком в РФ. текущий объем строительства ЛСР чуть больше 4,1 млн квадратных метров. Чистая прибыль растет – в 2017 году компания заработала 15,8 млрд рублей, в 2018 – уже 16,2 млрд.

ЛСР отличается стабильными дивидендами – который год подряд выплачивает по 78 рублей на акцию. Подробнее – в этом обзоре.

Также стоит отметить компанию Эталон, чьи акции обращаются на Лондонской бирже. Это третий по размеру застройщик в России, пусть с масштабами намного меньше, чем у лидеров. Присмотреться к нему можно для диверсификации своих рисков.

В связи с тем, что застройщики уходят от долевой схемы строительства в пользу эскроу-счетов, можно сказать, что перспективы у крупных строительных компаний становятся лучше. Многие мелкие конкуренты просто уйдут с рынка.

К тому же объемы строительства наращиваются – в частности, из-за реновации в Москве. ЛСР активно осваивает этот рынок, наступая ПИКу на пятки.

Так что вместо того, чтобы вкладываться в новостройку, можно вложиться в ценные бумаги тех компаний, которые эти новостройки возводят. Заработать можно на росте котировок и дивидендах.

Рост (или падение) котировок предсказать невозможно. Например, акции ПИК с 1 января 2018 года выросли с 327 до теперешних 387 рублей.

Акции ЛСР, напротив, серьезно упали (более чем на 10% за год), но при этом принесли неплохой дивидендный доход – 12% годовых в 2017 году и 10,47% – в 2018-м.

Дивиденды ПИК более скромные – 22,71 рубль на акцию (текущая дивдоходность – 6,14%).

Подробный обзор-сравнение наших российских девелоперов читайте по этой ссылке.

Облигации

Раз уж заговорили об акциях, то поговорим об облигациях. Застройщики часто выпускают бонды, чтобы поддерживать текущий уровень строительства. На Мосбирже обращаются выпуски многих застройщиков и девелоперов, например:

• уже упомянутые выше ПИК, ЛСР и Эталон;
• Автодор;
• АПРИ Флай Плэнинг;
• ГарантСтрой;
• Жилкапинвест;
• Инград;
• Легенда;
• Мостотрест;
• Пионер;
• РСГ-Финанс;
• Гарант-Инвест;
• Сэтл Групп.

Как видите, в списке не только строители жилой и коммерческой недвижимости, но и строители дорог, мостов и прочей инфраструктуры. Можно с их помощью разбавить свой портфель.

Зарабатывать на облигациях можно, главным образом, за счет купонов. Например, АПРИ Флай Плэнин выплачивает купон в 16% и 15% годовых по своим двум выпускам, РСГ-Финанс по выпуску 10-боб предлагает 14,5%, Легенда и Жилкапинвест по своим бондам – 14%. ПИК предлагает доходность 13% годовых, ЛСР – 10,45, Эталон – 11,85% по первому и 8,95% по второму выпускам.

REIT (разновидность ETF)

REIT – это зарубежный фонд недвижимости (траст), разновидность ETF. Наибольшее распространение трасты получили в США. Отдельно взятый фонд работает так:

• собирает средства инвесторов;
• приобретает недвижимость либо возводит ее;
• сдает ее в аренду;
• получает плату от арендаторов;
• распределяет прибыль между инвесторами (по закону, действующему в США, в виде дивидендов должно быть распределено не менее 90% дохода фонда).

Чем значительнее портфель недвижимости и солиднее арендаторы, тем лучше при прочих равных. Поэтому REITы стремятся к максимальной диверсификации своих активов и к работе только с проверенными арендаторами.

Выделяют три основных типов трастов:

• долевые – выкупают недвижимость на себя и управляют ей, т.е. являются такими аналогами управляющей компании (таких REIT примерно 90%);
• ипотечные (Mortgage REIT) – специализируются на выкупах и перепродажах закладных на недвижимость, а также кредитовании (проще говоря, такой спекулянт и мини-банк в одном лице, таких фондов около 7% от общего количества);
• гибридные – инвестируют как в покупку / постройку недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Обычно трасты работают только в одной сфере недвижимости или с одним определенным арендатором. Например, самый известный из них Realty Income занимается в основном коммерческой недвижимостью, сдавая помещения строго по схеме один объект – один арендатор. LTC Properties сдает свои помещения в основном медицинским учреждениям, GNL – правительственным организациям, а Apple Hospitality – исключительно отелям Hilton и Marriot.

Большинство трастов платят дивиденды ежемесячно или ежеквартально. Упомянутые выше трасты платят дивиденды каждый месяц. Так что это не просто акции, а практически квазиоблигации.

Заработок инвестора зависит от двух составляющих: роста котировок и дивидендов. Насчет котировок прогнозировать не берусь – тут может быть что угодно, но в целом акции REIT довольно стабильные, и цена резко не меняется. Поэтому целесообразнее смотреть на дивиденды. Здесь разброс достаточно большой.

Например, Realty Income платит по 22 цента на одну акцию в месяц, что дает годовую доходность на уровне 4%. А вот Global Net Lease платит по 45 центов, что дает доходность 7,16% годовых.

В среднем стоимость одной акции REIT на рынке США находится в районе 20-40 долларов, а дивидендная доходность соответствует 4-7% годовых. Так что можно ориентироваться на эти цифры.

В других странах тоже есть трасты недвижимости. В Германии, к примеру, работают такие REITs, как Alstria Office, Fair Value и Hamborner. В Великобритании – Workspace Group, British Land и Hammerson.

Подробнее о REITах читайте в этой статье.

Закрытые ПИФы недвижимости

В России есть аналог REIT – ПИФы недвижимости. Их главная особенность – они все закрытые. Это означает, что войти в такой ПИФ можно только на этапе его формирования, а выйти – после его расформирования (паи открытого ПИФа можно купить / продать / обменять в любой момент времени).

ЗПИФов недвижимости среди закрытых фондов больше всего, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ в России. Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке Эксперт РА, составляет порядка 2,6 трлн рублей. Сколько приходится на фонды недвижимости – считайте сами.

Большинство таких ЗПИФов создаются под конкретный проект – условно говоря, такой фонд некая складчина для инвесторов, финансирующих постройку или просто желающих заработать на каком-то проекте. Всего их в России 1287 по состоянию на 2019 год. Полный список можно посмотреть здесь (фильтры уже настроены).

Но паи некоторых ЗПИФов обращаются и на Московской бирже. На сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.

Вход в ЗПИФы недвижимости обычно начинается от 300 тысяч рублей. Доходность – порядка 10-12% годовых. По комиссиям за вход и выход не скажу, так как данная информация обычно является закрытой и предоставляется только непосредственным пайщикам фонда. По некоторым данным, комиссия завышенная – может достигать 5%, а то и 10% от СЧА в год.

Структурные продукты

Еще один альтернативный способ вложиться в недвижимость, не инвестируя напрямую в квадратные метры – приобрести структурный продукт. Это вид ценных бумаг, который позволяет инвестировать в определенный актив на оговоренное время, при этом возможный убыток ограничен коэффициентом участия. Цена структурного продукта привязана к стоимости базового актива. Инвестор получает доходность, если цена актива выросла – чем выше коэффициент участия, тем выше потенциальный заработок.

Например, если создается структурный продукт на индекс NAREIT (включает в себя акции 20 крупнейших американских компаний в сфере недвижимости) с коэффициентом 95%, то при росте индекса на 10% инвестор получает доходность 9,5% (95% от 10%).

Коэффициент нужен для защиты от снижения цены базового актива. Например, если бы цена индекса упала на 10%, то убыток инвестора составил бы всего 5% от этого (т.е. всего 0,5%), а не все 10%. Можно сказать, это страховка от убытков.

На самом деле структурный продукт и коэффициент работают сложнее, и всё зависит от условий поставщика продукта – но я привел самый простой и понятный пример.

Вход в структурные продукты начинается от 100 тысяч рублей, а доходность может составлять 10-15% годовых в зависимости от коэффициента участия (он, кстати, может быть и больше 100 – например, 120%, тогда инвестор получит повышенную прибыль, но и вынужден будет принять на себя повышенные риски).

У структурных продуктов может быть разный уровень риска: от полной защиты капитала (практически нулевой риск, если только эмитент не обанкротится) до частичной защиты, где можно потерять часть капитала. При этом стратегия заработка может строиться не только на росте базового актива, но и на его падении, достижении определенного значения и т.д.

Главный недостаток структурного актива – из него практически невозможно выйти без потери дохода и штрафов, поэтому его ликвидность практически нулевая. И нужно быть готовым, что деньги буду заморожены на весь срок действия договора.

Заключение

Естественно, что альтернативных способов вложиться в недвижимость еще много. «За бортом» остались более сложные формы – например, передача средств в доверительное управление российским и зарубежным застройщикам, покупка нот, оформление НСЖ или ИСЖ с базовым активом «недвижимость» и другие. Но самые действенные и реальные перечислены выше. Если вы знаете еще какие-то варианты – пишите в комментариях. Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Что такое REIT-фонды и как в них инвестировать

Всем привет. Чтобы инвестировать в недвижимость, совсем необязательно иметь многомиллионный капитал, возиться с оформлением, ремонтом, поиском квартирантов и т.д. Есть вариант проще и удобнее – REIT-фонды.

Сегодня мы разберем REIT-фонды в России: что это и как инвестировать в них рядовому инвестору.

О понятии

REIT – это аббревиатура от английского «real estate investment trusts», что переводится как «инвестиционные фонды недвижимости». Они строят или покупают недвижимость по всему миру, сдают ее в аренду или продают, а также вкладывают средства в ипотечные ценные бумаги.

Полученный доход делится между акционерами и выплачивается в форме дивидендов.

Как и любой фонд, REIT представляет собой коллективные инвестиции, когда средства вкладчиков (их может быть до нескольких десятков или сотен тысяч человек) аккумулируются на едином счете и инвестируются в целях последующего получения прибыли.

REIT начали появляться в США после того как президент Дуайт Эйзенхауэр в 1960 году подписал закон 86-779, который позволил вкладываться в аренду недвижимости частным инвесторам.

До этого инвестировать в такие объекты могли только крупные инвестиционные фонды.

REIT могут владеть многими видами коммерческой недвижимости:

• офисами;
• складами;
• больницами;
• торговыми центрами;
• гостиницами;
• апартаментами и пр.

Как я уже отметил, прибыль вкладчиков формируется за счет дивидендов. Фонд обязуется направлять своим акционерам не менее 90 % извлеченного дохода. Периодичность устанавливается индивидуально – кто-то платит ежемесячно, кто-то раз в квартал.

Таким образом, вкладчики получают возможность обеспечить себя стабильным пассивным доходом.

Прибыль с помощью REIT можно получать не только в виде дивидендов, но еще и за счет роста котировок на бирже. Если спрос на недвижимость начинает расти, интерес к акциям фонда тоже увеличивается, а, следовательно, растет и цена на них.

Какие требования предъявляются к REIT

Организация может получить статус real estate investment trusts только при соблюдении определенных условий:

1. Форма организации должна быть налогооблагаемой, т.е. благотворительный фонд не сможет стать REIT.
2. В фонде должно быть не менее 100 акционеров, при этом 5 или менее вкладчиков не могут владеть более чем 49 % акций.
3. Не менее 75 % активов должны находиться в недвижимости или закладных бумагах.
4. Не менее 90 % прибыли должно распределяться на дивиденды. Нераспределенный из этих 90 % доход облагается корпоративным налогом.
5. Не менее 75 % годового дохода должны приносить операции с недвижимостью (аренда, проценты по закладным, продажа и т.п.), не более 20 % дохода – дивиденды и проценты по вкладам, остальные типы доходов – не более 5 %.

Классификация

По виду получаемого дохода фонды недвижимости делятся на:

• Долевые (equity REIT). Получают доход от ренты или продажи разных видов объектов недвижимости. Является наиболее распространенным типом фондов.
• Ипотечные (mortgage REIT). Их доход составляют проценты по ипотекам, которые фонды выкупают у банков.

Есть еще одна классификация – по видам недвижимости, в которую инвестирует фонд:

• Office — офисные здания и прилегающие к ним территории.
• Retail — магазины, торговые центры.
• Health care — сфера здравоохранения: поликлиники, больницы, лаборатории и пр.
• Specialty — кинотеатры, театры, казино, наружная реклама и прочие развлекательные объекты.
• Industrial — производственные и промышленные площади, склады.
• Self-storage — складские площадки самообслуживания.
• Lodging — отели и базы отдыха.
• Residential — апартаменты для проживания.
• Timberland — территории лесной промышленности.
• Infrastructure — инфраструктурные объекты: связь, энергетика.
• Data center — помещения для серверов.
• Diversified – может включать в себя любые из вышеперечисленных объектов.

Достоинства REIT фондов и инвестиций в них

У такого направления инвестирования есть ряд неоспоримых плюсов. Недаром фонды недвижимости имеются в портфелях почти каждого американца.

• Доступность. Вам не нужно быть долларовым миллионером, чтобы стать совладельцем крупного отеля или сети торговых центров в Европе. Достаточно внести любую комфортную сумму и нажать кнопку «Купить» в приложении своего брокера. Для примера: компания Welltower Inc., которая входит в индекс S&P 500 и вкладывается в объекты здравоохранения, продает свои акции по 58 долларов за штуку. Акции Simon Property Group – мирового лидера, занимающегося коммерческой недвижимостью, можно купить за 68 долларов.
• Высокие дивиденды. Для получения налоговых льгот фондам необходимо направлять на выплаты акционерам не менее 90 % своего дохода. В итоге вкладчики получают неплохое вознаграждение за владение акциями REIT каждый месяц или раз в квартал.
• Ликвидность. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны чем физические объекты. Ценные бумаги можно легко и быстро купить или продать, получив деньги в течение пары дней. Если сравнивать этот процесс с продажей физической недвижимости, то здесь может пройти как минимум несколько недель, при условии, что цена будет заметно ниже рыночной.
• Возможность частичного снятия средств. Если Вы владеете квартирой и Вам срочно понадобились деньги, придется продавать весь объект целиком. В случае с фондом недвижимости можно продать акции ровно на ту сумму, которая сейчас необходима.
• Защита от инфляции и экономических потрясений. Стоимость аренды повышается с каждым годом на величину инфляции, вслед за этим растет и доходность REIT фондов. Кроме того, мировые кризисы обычно не так сильно действуют на сферу недвижимости.
• Средство диверсификации. Фонды инвестируют сразу в несколько объектов недвижимости, это могут быть даже десятки, а то и сотни объектов из разных стран и секторов экономики.

Есть ли минусы

Разумеется, без недостатков не обходится ни один биржевой актив. REIT – не исключение.

• Риски. Они есть всегда и везде. Рынок недвижимости подвержен разным рискам – макроэкономическим, рыночным, законодательным, природным, техногенным и т.п.
• Налог. Россияне, которые инвестируют в американские объекты недвижимости через Санкт-Петербургскую биржу, платят 30 % налога.
• Зависимость от УК. От того, насколько профессионально управляющая компания будет работать, зависит доход акционеров и величина рисков.

Как можно инвестировать в REIT

Российский инвестор может вложиться в фонд недвижимости США или других стран только двумя путями:

• Если у него есть статус квалифицированного инвестора.
• Через зарубежного брокера (например, Interactive Brokers).

Рассмотрим несколько вариантов покупки акций REIT фонда:

1. Фонды недвижимости в России. Американские REIT торгуются на бирже СПб и доступны неквалифицированным инвесторам. Посмотреть весь список можно на сайте investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments . Здесь нужно выбрать сектор недвижимости и список сформируется автоматически. Нажав на биржевой тикер, Вы попадете на страницу с информацией о фонде, где можно почитать о том, чем занимается фонд, посмотреть график и другие данные.
2. ETF. Более удобный инструмент, но в России им могут пользоваться только квалифицированные инвесторы и те, у кого есть зарубежный брокерский счет. ETF – это «корзина», в которой помещаются десятки или сотни REIT фондов, которые в свою очередь вкладываются в десятки и сотни объектов недвижимости. Найти и выбрать подходящий ETF можно с помощью ресурсов etf.com и etfdb.com .
3. ЗПИФ. Закрытые паевые инвестиционные фонды представляют собой некий аналог зарубежного REIT. Разумеется, они существенно не дотягивают до оригинала ввиду высоких комиссий, краткосрочности, высокого порога входа. Кроме того они не платят дивиденды и не раскрывают информацию о том, куда вкладываются средства инвесторов. К примеру, такие ЗПИФы есть у Сбербанка, но минимальная сумма для инвестирования стартует с 300 тысяч рублей и доходит до нескольких миллионов.

Заключение

REIT – очень интересный актив со множеством преимуществ. Благодаря его доступности, позволить себе приобрести крупный доходный объект недвижимости может каждый, у кого есть брокерский счет и сотня долларов.

И главное, Вы инвестируете не в какую-то виртуальную гостиницу или складское помещение, а в реальный объект, который при желании можно посмотреть воочию.

Остается надеяться на то, что для российского инвестора в будущем появится больше возможностей для инвестиций в REIT, поскольку отечественный аналог пока сильно отстает и не обладает достоинствами оригинала.

На сегодня у меня все. Благодарю за внимание и рекомендую подписаться на обновления блога, чтобы не пропустить выход новых полезных и актуальных публикаций.

Более 6 лет изучаю инструменты интернет заработка, создал несколько источников дохода.

Активно инвестирую в различные направления.

На страницах блога помогаю людям становиться финансово грамотными и улучшать качество своей жизни.

Источник https://alfainvestor.ru/kak-mozhno-investirovat-v-nedvizhimost-ne-pokupaja-kvartiry/

Источник https://investbro.ru/chto-takoe-reit-fondy/

Источник

Источник