Как инвестировать в недвижимость через биржу

Стандартные вложения в недвижимость ассоциируются с большими тратами, продолжительным по времени поиском подходящего объекта, риском заморозки (при покупке на стадии строительства). Но можно выбрать другой путь – инвестировать через биржу, а именно через специальные фонды.

Какие бывают фонды недвижимости

REIT (аббревиатура расшифровывается как real estate investment trusts) – это фонды недвижимости, которые покупают или строят объекты, сдают в аренду или продают, а также приобретают ипотечные ценные бумаги у банков. Доход, полученный таким образом, распределяют между владельцами акций. Купить такие акции – способ инвестировать в недвижимость без огромных вложений. Это несложно и доступно всем желающим.

Выделяют долевые и ипотечные фонды. Долевые называются equity REIT и получают доход от ренты или продажи объектов. Вторые – mortgage REIT – получают деньги от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.

Также фонды классифицируют по виду недвижимости:

• office – офисные здания;
• industrial – производственные площади, склады и другие помещения для промышленности;
• lodging – отели и базы отдыха;
• health care – больницы, поликлиники, офисы, лаборатории – медицинская сфера;
• specialty – театры и кинотеатры, казино.

Особенности инвестирования через фонды

Инвестирование в фонды объединяет два вида инвестиций – в недвижимость и акции. Ниже расскажем об особенностях этой гибридной формы.

Если говорить о ликвидности, то акции фондов более ликвидны, чем физическая недвижимость. К примеру, инвестор вложил 10 млн руб. в объект, но срочно понадобилось 2 млн руб. В случае с недвижимостью объект придётся продать, взять необходимую сумму, а на оставшиеся деньги купить другой объект. Это большие временные затраты. Кроме того, неизвестно, удастся ли продать недвижимость по цене покупки. С акциями всё проще. Инвестор может продать бумаги по рыночной стоимости и получить деньги за пару дней.

Ещё одна особенность фондов – это защита от инфляции. Стоимость аренды недвижимости, которая находится в ведении фонда, ежегодно повышается на размер инфляции. Если же вы сдаёте в аренду квартиру, то не всегда сможете менять ежемесячный платёж в зависимости от инфляции. Сумма больше зависит от рыночной ситуации в конкретном регионе.

Дивидендная доходность REIT больше показателей многих акций других компаний. Дело в том, что фонды обязаны выплачивать в виде дивидендов акционерам не менее 90% дохода. Большинство из них выплачивают 100%.

Кроме того, фонды прекрасно используют идею диверсификации: взаимодействуют с объектами, которые различаются по географическому положению, секторам экономики и арендаторам. Для примера возьмём фонд Kimco Realty. Недвижимость в управлении этой компании равномерно распределена по основным метрополиям прибрежных штатов США. 13 крупнейших арендаторов фонда составляют только 23,6% от числа клиентов.

Что касается риска, он есть, пожалуй, в любом виде инвестиций.

Как выбрать фонд

Национальная ассоциация инвестиционных фондов (NAREIT) ввела индексы, по которым можно понять, каково положение дел у того или иного фонда. Рассчитывает и публикует индексы компания FTSE Russell.

Чтобы узнать показатели, придётся зайти на официальный сайт ассоциации или непосредственно сайт фонда. Будьте готовы к тому, что порталы англоязычные. Впрочем, при покупке акций также можно посмотреть статистику по фонду. Первый вариант подойдёт тем, кто хочет проверить всё сам.

Итак, в отчётности фонда смотрите на показатель FFO – поток денежных средств от операций. По нему можно оценить качество работы фонда. Также оценивайте мультипликатор FFO / S – поток денежных средств от операций на одну акцию. Если он идёт вниз, дивиденды акционерам уменьшаются, если растёт – увеличиваются.

Мультипликатор P / FFO – его используют, чтобы сравнить фонды недвижимости между собой. Чем он ниже, тем акции привлекательнее с точки зрения инвестиций.

Если вы начинающий инвестор, рекомендуем воспользоваться советами брокера, а не выбирать фонд самому.

Как купить акции фондов недвижимости

Акции можно приобрести на бирже. Например, на Санкт-Петербургской. Необходим брокерский счёт. По информации на январь 2020 года на бирже СПб доступны акции 18 фондов недвижимости.

Также есть вариант покупки через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже. Там выбор больше – доступны акции 150 компаний.

Комментарий эксперта

Комментирует Ольга Хрипченко, директор по развитию Rebridge Capital: «Вкладываться в недвижимость посредством REIT – это новый тренд, который распространён среди миллениалов в России. На мой взгляд, инвестиции в недвижимость через биржу и правда являются грамотным выбором для неквалифицированных инвесторов. В нём есть существенные плюсы в виде низкого порога входа и низких рисков. Минимально вам достаточно 1 доллара – это удобно, есть возможность протестировать инструмент. Риски же низки из-за высокой ликвидности объектов, находящихся в управлении или владении фонда.

На мой взгляд, REIT идеально подойдёт для молодой семьи с детьми: инвестиции через 5 лет предоставят существенные дивиденды, которых хватит для небольшого, но важного этапа роста «ячейки общества» типа выбора дорогой и престижной школы для ребёнка.

Интересной альтернативой данному инструменту является биткоин, который хоть и много более рисковый, но не менее простой и ликвидный. Вторая альтернатива – это краудинвестинг. Однако для неквалифицированного инвестора он не менее рискованный, чем таинственные криптовалюты.

Среди фондов REIT я посоветовала бы остановиться на Vanguard или Realty Income».

Источник https://finuslugi.ru/navigator/stat_kak_investirovat_v_nedvizhimost_cherez_birzhu

Источник

Источник

Источник