Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — что это

Доброго времен суток, уважаемые читатели проекта Тюлягин! В этой статье про инвестиции в недвижимость мы поговорим об инвестиционных фондах недвижимости, также известных как REIT. Вы узнаете что такое REIT и что под ними понимается, как они устроены и работают, какие основные типы бывают и как в них инвестировать. Также затронем плюсы и минусы REIT фондов, примеры и риски мошенничества. Об этом и другом в статье далее.

Содержание статьи:

Что такое инвестиционный фонд недвижимости (REIT)?

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Созданные по образцу паевых (взаимных) инвестиционных фондов, REIT объединяют капитал многочисленных инвесторов. Это позволяет индивидуальным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость — без необходимости покупать, управлять или финансировать какую-либо недвижимость самостоятельно.

Как работают REIT

Конгресс США учредил REIT в 1960 году в качестве поправки к расширению акцизного налога на сигары. Это положение позволяет инвесторам покупать акции в портфелях коммерческой недвижимости — то, что ранее было доступно только богатым людям и через крупных финансовых посредников.

Недвижимость в портфеле REIT может включать жилые комплексы, дата-центры, медицинские учреждения, отели, инфраструктуру — в виде оптоволоконных кабелей, вышек сотовой связи и трубопроводов энергоснабжения — офисные здания, торговые центры, склады самообслуживания, лесные массивы и склады.

В целом REIT специализируются на определенном секторе недвижимости. Однако диверсифицированные и специализированные REIT могут иметь в своем портфеле различные типы недвижимости, например REIT, который состоит как из офисной, так и из торговой недвижимости.

Многие REIT публично торгуются на крупных фондовых биржах, и инвесторы могут покупать и продавать их, как акции, в течение торговой сессии. Эти REIT обычно торгуются в больших объемах и считаются очень ликвидными инструментами.

Что считается REIT?

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: REIT арендует помещения и собирает арендную плату за недвижимость, а затем распределяет этот доход в качестве дивидендов среди акционеров. Ипотечные REIT не владеют недвижимостью, а финансируют ее. Эти REIT получают доход от процентов по своим инвестициям.

Чтобы квалифицироваться как REIT, компания должна соответствовать определенным положениям Налогового кодекса США (IRC). Эти требования включают в себя владение недвижимостью, приносящей доход, в первую очередь на длительный срок, а также распределение доходов между акционерами. В частности, для получения статуса REIT компания в США должна соответствовать следующим требованиям:

• Инвестируйте не менее 75% общих активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские обязательства США.
• Получайте не менее 75% валового дохода от аренды, процентов по ипотечным кредитам для финансирования недвижимости или продажи недвижимости.
• Выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционеров каждый год.
• Быть юридическим лицом, которое подлежит налогообложению как корпорация.
• Управляться советом директоров или попечителями
• Иметь не менее 100 акционеров после первого года существования
• Не более 50% акций принадлежит пяти или менее физическим лицам

Сегодня, по оценкам, совокупные активы REIT составляют около 3 триллионов долларов США. Публично торгуемые акции REIT составляют 2 триллиона долларов. В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи.

Типы REIT

Существует три типа REIT:

• Рентные или долевые REIT. Большинство REIT являются рентными (или долевыми) REIT, которые владеют и управляют доходной недвижимостью. Доходы формируются в основном за счет арендной платы (а не за счет перепродажи собственности).
• Ипотечные REIT. Ипотечные REIT дают в кредит деньги владельцам и операторам недвижимости либо напрямую через ипотеку и кредиты, либо косвенно через приобретение ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Их доходы формируются в основном за счет чистой процентной маржи — разницы между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их потенциально чувствительными к повышению процентных ставок.
• Гибридные REIT. Эти REIT используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT.

REIT могут быть дополнительно классифицированы в зависимости от того, как их акции покупаются и удерживаются:

• Публично торгуемые REIT. Акции публично торгуемых REIT котируются на национальной фондовой бирже, где их покупают и продают индивидуальные инвесторы. В США они регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC).
• Публичные внебиржевые REIT. Эти REIT также зарегистрированы в SEC, но не торгуются на национальных биржах ценных бумаг. В результате они менее ликвидны, чем публично торгуемые REIT. Тем не менее, они, как правило, более стабильны, потому что не подвержены рыночным колебаниям.
• Частные REIT. Эти REIT не зарегистрированы в SEC и не торгуются на национальных фондовых биржах. Как правило, частные REIT могут продаваться только институциональным инвесторам.

Как инвестировать в REIT

Вы можете инвестировать в публично торгуемые REIT, а также в взаимные инвестиционные фонды REIT и биржевые фонды REIT (ETF), покупая акции через брокера. Вы можете купить акции не торгуемого REIT через брокера или финансового консультанта, который участвует в предложении не торгуемого REIT.

REIT также включаются во все большее число инвестиционных планов с установленными выплатами и с установленными взносами. По оценкам исследовательской фирмы REIT из Вашингтона, около 87 миллионов американских инвесторов владеют REIT за счет своих пенсионных сбережений и других инвестиционных фондов.

В результате деятельности REIT в 2019 году дивидендный доход составил 69 миллиардов долларов (по последним доступным данным).

В США существует более 225 публично торгуемых REIT, а это значит, что вам нужно будет сделать некоторый самостоятельный анализ, прежде чем вы решите, какой REIT покупать. Обязательно изучите управленческую команду REIT и послужной список — и узнайте, как они получают вознаграждение. Если это вознаграждение, основанное на результатах, скорее всего, они будут усердно работать, чтобы выбрать правильные инвестиции и выбрать лучшие стратегии.

Конечно, также неплохо посмотреть на цифры, такие как ожидаемый рост прибыли на акцию и текущая дивидендная доходность. Особенно полезный показатель — это операционные фонды REIT (FFO), которые рассчитываются путем добавления амортизации к прибыли и последующего вычитания прибыли от продаж.

В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи.

Плюсы и минусы инвестирования в REIT

REIT могут играть важную роль в инвестиционном портфеле, потому что они могут предложить сильные, стабильные годовые дивиденды и потенциал для долгосрочного прироста капитала. Показатели общей доходности REIT за последние 20 лет превзошли индекс S&P 500, другие индексы и уровень инфляции. Как и все инвестиции, REIT имеют свои преимущества и недостатки.

С положительной стороны, REIT легко покупать и продавать, как и большинство сделок на публичных биржах, — функция, которая смягчает некоторые из традиционных недостатков недвижимости. С точки зрения результативности, REIT предлагают привлекательную доходность с поправкой на риск и стабильный денежный поток. Кроме того, присутствие в сфере недвижимости может быть полезным для портфеля, поскольку оно обеспечивает диверсификацию и доход на основе дивидендов, а дивиденды часто выше, чем вы можете получить с другими инвестициями.

С негативной стороны, REIT мало что предлагают с точки зрения прироста капитала. В рамках своей структуры они должны возвращать инвесторам 90% дохода. Таким образом, только 10% налогооблагаемого дохода можно реинвестировать обратно в REIT для покупки новых холдингов. Другим недостатком является то, что дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход, а некоторые REIT имеют высокие комиссии за управление и транзакции.

Плюсы

Минусы

• Низкий рост облагаются налогом как обычный доход
• Подвержен рыночному риску
• Возможность высоких комиссий за управление и транзакции

REIT Мошенничество

Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) рекомендует инвесторам опасаться любого, кто пытается продать REIT, не зарегистрированные в SEC. Он сообщает, что «Вы можете проверить регистрацию как публично торгуемых, так и неторгуемых REIT через систему EDGAR SEC. Вы также можете использовать EDGAR для просмотра годовых и квартальных отчетов REIT, а также любого проспекта размещения».

Также рекомендуется обратиться к брокеру или инвестиционному консультанту, который рекомендует REIT. У SEC есть бесплатный инструмент поиска, который позволяет вам узнать, имеет ли инвестиционный профессионал лицензию и регистрацию.

Примеры REIT из реального мира

Еще одно соображение при выборе REIT — это посмотреть на наиболее популярные секторы рынка недвижимости. Какие в целом быстро развивающиеся секторы экономики можно задействовать с помощью недвижимости? Например, здравоохранение — одна из самых быстрорастущих отраслей в США, особенно в плане роста медицинских зданий, амбулаторных центров, учреждений по уходу за престарелыми и пенсионных сообществ.

Несколько REIT сосредоточены на этом секторе. Healthpeak Properties — ранее HCP — является одним из примеров. По состоянию на 12 сентября 2021 года его рыночная капитализация составляла 19 миллиардов долларов США, при этом ежедневно обращалось около 3.8 миллионов акций. Его портфель сосредоточен на трех основных классах активов: медико-биологические учреждения, медицинские кабинеты и жилье для престарелых.

Резюме

• Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость.
• REIT генерируют стабильный поток доходов для инвесторов, но мало что предлагают в плане прироста капитала.
• Большинство REIT торгуются на открытом рынке как акции, что делает их очень ликвидными (в отличие от инвестиций в физическую недвижимость).
• REIT инвестируют в недвижимость большинства типов, включая многоквартирные дома, вышки сотовой связи, центры обработки данных, отели, медицинские учреждения, офисы, торговые центры и склады.
• В России есть собственный аналог REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи.

А на этом сегодня все про REIT — Инвестиционный фонд недвижимости. Надеюсь статья оказалась для вас полезной. Делитесь статьей в социальных сетях и мессенджерах и добавляйте сайт в закладки. Успехов и до новых встреч на страницах проекта Тюлягин!

Что такое инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, как инвестировать и сколько можно заработать

Тема инвестирования в физическую недвижимость в Украине или за ее пределами очень популярна. Обычно инвестиции в недвижимость рассматриваются как основной инструмент сохранения и приумножения средств. Однако недвижимость в Украине последние 10 лет только снижается в цене, да и риски инвестирования в один объект в одной стране очень высоки. Более того, при выборе объекта для инвестирования необходимо провести детальный анализ собранной информации с привлечением разного рода специалистов.

Поэтому, чтобы уменьшить риски и избежать ситуации с замораживанием капитала в неликвидных объектах, рекомендуется инвестировать в недвижимость в пределах 20-30 % от всего капитала, предназначенного для инвестирования.

Инвестировать в недвижимость не более 20-30 % от свободного капитала и тщательно подбирать объект для инвестирования

Если исходить из того, что средняя стоимость квартиры в Киеве 40 000 $, то размер капитала, в котором доля недвижимости 20 %, должен быть 200 000 $. Если у инвестора капитал меньше или у него всего 40 000 $, как быть в такой ситуации? Отказаться от инвестирования в недвижимость?

К счастью, есть другой способ инвестирования в недвижимость – это покупка инвестиционных фондов недвижимости, или REIT.

Что такое инвестиционные фонды недвижимости REIT?

REIT (real estate investment trust), или трастовые фонды инвестиций в недвижимость – это компании, которые владеют, управляют или финансируют доходную недвижимость.

Фонды недвижимости работают по простому принципу: они аккумулируют деньги инвесторов и покупают на них недвижимость. Покупая акцию или пай REIT-фонда, инвестор становится владельцем небольшой части тысячи объектов недвижимости и получает процент от сдачи их в аренду в виде дивидендов. Всю работу по обслуживанию недвижимости, поиску арендаторов, ремонту, страхованию фонд берет на себя, а инвестор получает постоянный доход на свой счет и принимает участие в росте капитализации фонда.

REIT-фонды инвестируют в большинство типов недвижимости, включая офисы, многоквартирные дома, склады, торговые центры, медицинские учреждения, центры обработки данных, вышки для мобильной связи, инфраструктуру и гостиницы. Большинство REIT фокусируются на определенном типе недвижимости, но некоторые держат различные типы недвижимости в своих портфелях.

Например, взаимный фонд глобальной недвижимости Janus Henderson Global Property (доступный для инвестирования через продукты unit-linked) имеет в своем портфеле физическую недвижимость, которая находится в США, Японии, Германии, Великобритании, Австралии и других странах. А также такие типы недвижимости, как офисные помещения и индустриальные объекты, гостиницы и торговые центры, компании, которые занимаются строительством и управлением недвижимостью, и другие.

Аллокация (распределения) активов инвестиционного фонда Janus Henderson Global Property. Источник: janushenderson.com.

Насколько надежны инвестиции в фонды недвижимости?

Одним из недооцененных преимуществ REIT является их устойчивость к банкротству, даже в периоды тяжелых экономических проблем. В 2007-2010 годах США пережили худший спад после Великой депрессии. Именно в это время должны были бы массово банкротиться REIT-фонды. Но сколько публичных фондов недвижимости обанкротились? Один.

REIT—фонды с их значительными материальными активами недвижимости оказались очень устойчивыми к банкротству.

Более того, деятельность REIT-фондов контролируется регулятором (Комиссией по ценным бумагам США). Они обязаны предоставлять публичные финансовые отчеты о своей деятельности, с которыми может ознакомиться любой инвестор.

REIT должны соответствовать определенным критериям регулятора, основные из них таковы:

• REIT должен ежегодно выплачивать своим инвесторам не менее 90% своего дохода в виде дивидендов.
• REIT должен получать не менее 75% своего валового дохода из источников, связанных с недвижимостью.
• REIT должен инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимое имущество.

С полным перечнем требований можно ознакомиться на сайте регулятора.

Основные отличия инвестирования в физическую недвижимость от инвестирования в фонды недвижимости

Ликвидность. REIT-фонды можно купить или продать в любой момент по рыночным ценам, тогда как физическую недвижимость можно быстро продать лишь со значительной скидкой.

Гибкость. Существует возможность купить или продать REIT-фонды по частям, причем часть, которая осталась заинвестованной, продолжает генерировать доход. В то время как физическую недвижимость нельзя купить или продать по частям, только весь объект целиком.

Низкие пороги инвестирования. Купить пай или акцию REIT-фонда можно практически за 20 $. В качестве отдельной инвестиции, а не в составе диверсифицированного портфеля активов, рекомендуется инвестировать в REIT-фонды от 10 000 $. Чтобы приобрести квартиру, нужно как минимум 40 000 $, а для действительно хорошего объекта –значительно больше.

Диверсификация. Чтобы купить несколько объектов недвижимости, нужен значительный капитал. С REIT-фондами всего за 10 000 $ можно создать диверсифицированный портфель с тысячами объектов недвижимости, от жилой недвижимости до гостиниц, торговых центров и больниц, расположенных в нескольких странах мира, что снижает риски инвестирования в один объект в одной стране.

Обладая физической недвижимостью, инвестор берет на себя риски, связанные с повреждением недвижимости от пожара, затопления, других стихийных и техногенных явлений, а также риск недобросовестных арендаторов. Также инвестор должен заниматься сбором арендной платы и текущими срочными ремонтами. Однако если инвестор владеет акциями или паями REIT-фондов, все эти заботы ложатся на плечи управляющего фондом.

Основные отличия инвестирования в физическую недвижимость от инвестирования в фонды недвижимости. Источник: Capital System Group.

Недостатки инвестиций в REIT-фонды

Как и любой инвестиционный инструмент, REIT-фонды имеют свои положительные и отрицательные стороны. О положительных я рассказывал выше, а сейчас речь пойдет о негативных.

REIT-фонды могут реинвестировать максимум 10% своего годового дохода в свои основные направления деятельности. С одной стороны, это плюс, поскольку остальные 90% фонд выплачивает нам, инвесторам, в виде дивидендов, а с другой – минус, потому что это ограничивает рост капитализации некоторых фондов недвижимости.

Еще один минус заключается в том, что цена акций REIT-фондов в значительной степени зависит от рыночных условий. Поэтому акции некоторых фондов могут быть переоценены по сравнению с фактической стоимостью недвижимости, которой они владеют. Это приводит к значительным колебаниям цены на их акции, что может привести к убыткам на коротких горизонтах инвестирования.

Как инвестировать в REIT-фонды?

Инвестировать можно в отдельные акции REIT-компаний, которые публично торгуются на биржах, а также взаимные фонды недвижимости и биржевые инвестиционные фонды (ETFs). Делать это можно через иностранного брокера, инвестиционный банк или через инвестиционное страхование жизни, так называемые продукты unit-linked.

Выбор типа инвестиционного инструмента и компании, через которую будут осуществляться инвестиции, – задача сугубо индивидуальная, решение которой зависит от целей, свободного капитала, горизонта инвестирования и других факторов.

Какой может быть доходность инвестиций в REIT-фонды?

Приведу несколько примеров.

Уже упомянутый выше ETF фонд недвижимости США Vanguard Real Estate ETF показал среднюю доходность за последние 10 лет 15,94 % годовых, учитывая дивиденды 3 %. С момента основания фонда 23 сентября 2004 года фонд в среднем рос на 8,72 % в год, с учетом Большой рецессии 2009 года.

График доходности ETF фонда недвижимости США Vanguard Real Estate ETF. Источник: etf.com.

Взаимный фонд глобальной недвижимости Janus Henderson Global Property, который я тоже упоминал выше, рос в среднем на 9,4 % ежегодно с момента основания в 2006 году.

Для тех, кто хочет получать текущий доход от недвижимости, можно составить портфель отдельных REIT-компаний, которые выплачивают высокие дивиденды. Для примера рассмотрим компанию The GEO Group. GEO управляет диверсифицированным портфелем различных учреждений в сфере здравоохранения. Она предоставляет услуги правительственным учреждениям по всему миру. Компания работает в США, Австралии, Южной Африке и Великобритании. GEO обладает и/или управляет в общей сложности 141 объектом. Сегодня компания выплачивает своим акционерам 8,06 % дивидендов в год.

Как и в случае с любыми инвестициями, вы должны учитывать собственное финансовое положение, консультироваться со своим финансовым советником и проводить тщательное исследование, прежде чем принимать любые инвестиционные решения, касающиеся REIT.

Источник https://tyulyagin.ru/investicii/alt-invest/nedvizhimost/reit.html

Источник https://www.groupcs.com.ua/ru/chto-takoe-investicionnye-fondy-nedvizhimosti-ili-reit-kak-investirovat-i-skolko-mozhno-zarabotat/

Источник

Источник