Инвестиции в недвижимость с помощью ипотеки

Жилищный кредит – это прежде всего огромная процентная переплата, однако некоторые заемщики умудряются с его помощью заработать. Ипотека как инвестиция – звучит фантастически? Вовсе нет, недвижимость является одним из самых выгодных активов, если распоряжаться ею с умом. Мы расскажем, какие существуют варианты инвестирования в жилье.

Зачем инвестировать в недвижку

Недвижимость приобретают с разными целями: кто-то планирует сам жить в квартире, другие сдают квадратные метры, третьих интересует будущий рост цены. В последних двух случаях собственник получает доход. Значит, покупку можно считать настоящей инвестицией в недвижимость, даже если для нее использовалась ипотека.

Некоторые покупатели рассматривают жилье как способ сохранить накопления, даже если придется добавить кредитные средства. В сравнении с другими активами недвижимость стабильна – ее цена постоянно растет.

Однако это утверждение касается только ликвидных объектов, к которым относятся квартиры и коммерческие площади. Земельные участки, загородные дома, машиноместа и гаражи приобретать рискованно – спрос на них ниже, а цены могут оставаться на прежнем уровне долгое время. Сдавать их тоже проблематично: желающих арендовать коттедж или место под автомобиль не так уж и много.

К приобретению квартир и коммерческих объектов следует подойти обдуманно. Выбирайте такую недвижимость, на которую точно будет спрос даже спустя много лет. Например, жилье в центре или развитом спальном микрорайоне, площади в популярном торгово-развлекательном комплексе.

Способы инвестирования

Существует два варианта заработка на недвижимости: перепродажа с целью получить доход от разницы в цене и сдача в аренду. Разумно их совместить – например, сдавать квадратные метры, пока стоимость квартиры не поднимется до нужного уровня. Затем вырученные средства можно использовать как первый взнос по новой ипотеке – на более выгодную квартиру.

В готовое жилье

На рынке недвижимости время от времени формируются определенные тренды. Например, когда-то спросом пользовались студии, сегодня покупатели проявляют больший интерес к одно- и двухкомнатным квартирам.

При выборе объекта учитывайте факторы, которые могут повлиять на стоимость аренды и цену квартиры в будущем: расположение, район, развитость инфраструктуры (больницы, детские сады и школы, магазины, транспортная развязка и пр.), этаж, состояние дома и самого жилья. Причем оценивать недвижимость нужно именно с точки зрения инвестиций, а не руководствоваться личными предпочтениями.

Узнайте, какие квартиры пользуются большим спросом и имеют потенциал в качестве инвестиционного актива. Для этого изучите текущие предложения на рынке и мнение экспертов, посоветуйтесь с профессиональными риэлторами.

В новостройки

Если хотите максимально заработать на росте стоимости, нужно покупать квартиры на начальной стадии строительства. К примеру, на этапе котлована жилье часто стоит на 30-50% дешевле готового. Однако существуют риски, что застройщик обанкротится или стройка затянется, а платить банку придется в любом случае. Зато и доход будет максимальным: квартира, купленная за 2 млн, к моменту сдачи дома (через 2-3 года) может стоить уже 3 млн рублей.

Если вы готовы взять более значительную сумму ипотеки под инвестиции, можно приобрести квартиру, которую вот-вот сдадут. Вы сможете быстро получить ключи и сдать жилье, а средствами от найма погашать кредит. Стоит выбирать варианты с чистовым ремонтом, в который не придется вкладываться – жильцы могут заехать в квартиру сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Не забывайте, что вместе с тем стоимость квадратных метров будет постоянно расти.

В коммерческие площади

В случае инвестиции через ипотеку в помещения для бизнеса оптимальным решением станет сдача недвижимости в аренду. Так вы сможете быстрее отдать деньги банку и получить больший доход от вложения в данный актив.

При выборе учитывайте текущие тренды. Например, в связи с пандемией снизился спрос на офисы и магазины, зато у арендаторов появился интерес к коворкинговым пространствам. Также выгодно сдавать в аренду складские помещения и индустриальные объекты, а лучше всего – приобретать площади свободного назначения. При покупке уделяйте внимание расположению (удобные подъездные пути, близость важных объектов и пр.) и другим характеристикам.

Однако чтобы действительно оказаться в плюсе, нужно выбирать правильные кредитные продукты. Лучше всего для целей инвестирования подойдут льготные программы жилищного кредитования – с их помощью можно получить деньги под минимальный процент. Например, дальневосточная ипотека под 2%, заем на покупку строящегося жилья от застройщика под 6,5%, семейная ипотека под 5-6%.

Не забывайте о возможности получения налогового вычета на покупку жилой недвижимости и проценты по ипотеке. На него имеют право официально трудоустроенные граждане. За приобретенные квадратные метры можно вернуть до 260 тысяч, за ипотечную переплату – до 390 тысяч рублей.

Чтобы совершить действительно выгодную сделку, стоит обратиться к профессионалам на рынке недвижимости. Опытный риэлтор подскажет, цены на какие квартиры в перспективе вырастают больше всего и какой застройщик надежнее. Он поможет правильно оформить документы и сопроводит сделку, обеспечит ее правовую безопасность.

Инвестиции в строительство жилья: механизмы вложения средств и возможные риски

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

• жилые дома;
• коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
• коттеджные поселки;
• производственные предприятия;
• гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

При этом возведение жилья остается наиболее близкой и доступной населению областью для вложения средств в строительство.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

в строящемся доме для себя;
• приобретение квартиры в строящемся объекте для последующей сдачи ее в аренду;
• приобретение квартиры на начальных этапах строительства (долевое строительство) для последующей перепродажи.

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Если вы купите одну или несколько квартир в новостройке еще на начальном этапе строительства, впоследствии приобретенное таким образом жилье можно будет продать, получив хорошую прибыль.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Таким образом, инвесторы могут не ждать окончания строительства дома — у них есть возможность в любой момент продать все свои сертификаты ФОН или их часть.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более — к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

Другой вариант — выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым происходит путем передачи жилой недвижимости.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Ипотека для матерей одиночек имеет особенные условия!

Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь.

Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов. Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

Источник https://vrn.domdex.ru/blog/investicii-s-pomoshchyu-ipoteki

Источник https://zakonguru.com/nedvizhimost/informacija/investinstrument/investicii-v-stroitelstvo-zhiloj-nedvizhimosti.html

Источник

Источник