Фонды недвижимости ЗПИФ и REIT. Как инвестировать в недвижимость легко и просто.

В прошлой статье были рассмотрены инвестиции в жилую недвижимость через покупку квартиры и сдачу ее в аренду. Такие прямые инвестиции обеспечивают владельцу непосредственный контроль над объектом вложений: управление арендой, издержками, принятие решений о покупке и продаже. Так же покупка квартиры обеспечит наибольшую доходность, так как устраняет большинство посредников.

Однако данный способ не лишен недостатков, он требует практического опыта в управлении жилой недвижимостью, а так же знания рынка жилья. Эти недостатки можно устранить, наняв соответствующих специалистов в виде риэлтора или агентства недвижимости, но с ними придется делиться прибылью.

К снижению дохода от владения квартирой могут так же привести длительная не заселенность и недобросовестные квартиросъемщики. А неблагоприятная ситуация на рынке жилья может затруднить продажу или уменьшить итоговую прибыль.

В данной статье я напишу про два самых простых способа вложений в недвижимость: фонды недвижимости — российские ПИФы и зарубежные REIT.

Закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФ)

Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это фонды, которые инвестируют средства вкладчиков в объекты жилой или коммерческой недвижимости. Вкладчики (как простые частные инвесторы, так и юридически лица) отдают свои деньги фонду в доверительное управление. Управляющая компания инвестирует полученные средства в объекты недвижимости и занимается их дальнейшим управлением. В обмен на деньги вкладчики получают ценные бумаги фонда — паи, цена которых будет меняться в зависимости от стоимости недвижимости в фонде.

Все ПИФы недвижимости — закрытые. Это означает, что паи фонда нельзя погасить и получить деньги в любой момент времени. Паи выдаются пайщикам при формировании фонда, а погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано, а фонд закроется. Закрытая структура ПИФа обусловлена низкой ликвидностью самой недвижимости и длительным сроком реализации проектов, в которые вкладываются деньги.

Имущество фонда принадлежит не УК, а пайщикам. Компания занимается выбором объектов инвестирования и их управлением. За это она берет вознаграждение в виде ежегодного процента от стоимости чистых активов фонда.

На данный момент в России зарегистрировано около пяти сотен ЗПИФ недвижимости. Их количество даже превышает число открытых ПИФов. Большинство закрытых ПИФов создаются для определенного узкого круга инвесторов под конкретные проекты или для оптимизации владения недвижимостью бизнесом, так как это дает налоговые льготы. Поэтому большинство фондов недоступно широкому кругу розничных инвесторов. Многие закрытые ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, такие фонды не раскрывают свою отчетность публично.

Куда инвестируют закрытые ПИФы недвижимости?

В зависимости от направления выделают несколько категорий ПИФов: девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложена в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена например в депозиты или облигации. Инвестиционная стратегия и прочие детали работы фонда подробно описаны в правилах доверительного управления, которые опубликованы на сайте каждой управляющей компании.

Например, стратегия фонда «Арсагера — жилищное строительство» — это приобретение жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на этапе стройки и последующей продаже по более высокой цене после завершения строительства.

Другой фонд «Коммерческая недвижимость (УК Сбербанк Управление Активами)» приобретает объекты коммерческой недвижимости для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости. По итогам каждого полугодия осуществляется распределение инвестиционного дохода между пайщиками фонда.

Помимо управляющей компании и инвесторов есть и другие участники процесса. Депозитарий ведет учет и хранение паев вкладчиков фонда на депозитарных счетах. Регистратор ведет реестр владельцев паев. Так обеспечивается учет и сохранность информации о владельцах паев.

Каждая УК регулярно публикует на своем сайте отчет, из которого можно узнать величину СЧА, стоимость пая, структуру активов фонда и объекты недвижимости, куда инвестированы деньги. За тем, что опубликованная отчетность соответствует реальности, следит независимый аудитор. Оценкой имущества фонда занимается независимый оценщик. В целом за УК и ее работой надзирает мегарегулятор — Центробанк. Он же занимается регистрацией фонда и его правил.

Доходность ПИФов недвижимости

Результаты управления фондом можно оценить с помощью динамики цены пая и СЧА (стоимости чистых активов). С ростом стоимости активов фонда будет расти СЧА и цена пая.

Ниже представлена средняя доходность фондов недвижимости по годам в сравнении с динамикой цены квадратного метра в Москве.

Доходность фондов недвижимости, данные nlu.ru

Как видно, доходность фондов может сильно отличаться от самой недвижимости. Впрочем, данное сравнение не является полностью объективным, так как много фондов инвестируют в коммерческую недвижимость или земельные участки, а цифры доходности не учитывают выплачиваемую ренту. Например, фонд «Сбербанк — Арендный бизнес» за 2017 год упал на 7%, а доходность от ренты составила 21%. Общая доходность +14%.

Помимо стоимости имущества, на доходность фонда влияют комиссии. Определенный процент от активов фонда ежегодно берет УК за управление, так же фонд несет расходы на услуги депозитария, оценщика, аудитора и регистратора. В сумме за год может набежать несколько процентов, которые уменьшат доход инвесторов. В правилах фонда указана максимальная величина комиссий, которую может взимать фонд.

Успех и доходность фонда в первую очередь зависит от удачного выбора объектов для инвестирования. Поэтому основная проблема при инвестировании в такие фонды — оценить, насколько перспективны выбранные управляющей компанией проекты. А для рядового инвестора это весьма трудно.

Как я уже сказал, вложиться в фонд недвижимости можно только при его формировании. Иногда правила ДУ позволяют выдавать дополнительные паи после формирования фонда.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости может составлять от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов рублей. Инвестор получает прибыль только после закрытия фонда через несколько лет. Дата закрытия фонда обозначена в правилах управления.

Некоторые ПИФы недвижимости торгуются на бирже. Купить или продать паи фонда на бирже (или на внебиржевом рынке) — единственный вариант вложиться в фонд после его формирования или получить деньги досрочно. Однако число биржевых ЗПИФ всего 69 из 507, а ликвидность большинства фондов оставляет желать лучшего, сделок не бывает месяцами и даже годами. К тому же цена на бирже может быть меньше расчетной стоимости пая.

Основные преимущества закрытых ПИФов недвижимости:

• не нужно самому заниматься поиском объектов и управлением недвижимостью, этим занимается управляющая компания;
• упрощенная процедура инвестирования — достаточно купить паи через УК;
• порог входа в ПИФы меньше, чем покупка физической недвижимости, можно недорого вложиться в крупные объекты вроде коммерческой недвижимости;
• возможность широкой диверсификации — на стоимость одной квартиры можно вложиться в несколько разных фондов;
• некоторые фонды выплачивают ренту;
• высокая прозрачность — УК публикует отчеты фонда и оценщика;
• регулирование процесса профессиональными участниками рынка и законодательством.

• более высокий порог входа по сравнению с другими инструментами — фондами REIT;
• нужно долго ждать — срок работы фонда в среднем от 5 до 15 лет;
• не все фонды приносят хорошую доходность, это зависит от выбранных объектов;
• очень низкая ликвидность — трудно выйти из фонда досрочно;
• стоимость фонда может падать так же как и недвижимость;
• не все активы фонда могут быть инвестированы в недвижимость;
• не все ЗПИФы недвижимости выплачивают ренту;
• существуют риски плохого управления имуществом фонда;
• сложно выбрать «правильный» фонд, который вкладывает деньги в перспективные проекты;
• высокие комиссии фонда.

В итоге закрытые ПИФы недвижимости имеют много недостатков. Поэтому, если вы собрались инвестировать в такой ЗПИФ, лучше выбирать фонды крупных, надежных, хорошо себя зарекомендовавших управляющих компаний, подробно изучив правила управления фонда.

REIT — зарубежные фонды недвижимости

Для инвестирования в зарубежную недвижимость можно использовать инвестиционные трасты недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые занимаются вложениями и управлением недвижимостью в США и других странах.

Инвестору достаточно купить их акции на бирже, а все вопросы касательно выбора, покупки и управления объектами берет на себя управляющая компания.

REIT — это особые компании. Для того, чтобы иметь этот статус, надо соответствовать следующим требованиям:

1. Инвестировать не менее 75% активов в недвижимость;
2. Получать не менее 75% прибыли в виде оплаты аренды недвижимости;
3. Выплачивать 90% прибыли в виде дивидендов.

Как работают REIT?

Первые REIT были созданы в США в 1960 годах, чтобы позволить широкому кругу инвесторов вкладывать свой капитал в недвижимость. На данный момент в США существует более сотни инвестиционных трастов недвижимости, а их капитализация превышает $300 млрд. Подобные трасты сегодня существуют и в других странах: Австралия, Франция, Великбритания и др. В общемировой капитализации американские REIT занимают более половины.

REIT могут заниматься инвестированием в различные объекты недвижимости и сдавать их в аренду: многоквартирные дома, общежития, торговые центры, гостиницы, отели, больницы, офисы. Количество объектов в одном трасте может составлять несколько десятков.

Инвестиционные трасты делятся на три категории: имущественные, ипотечные и гибридные. Первый тип занимается прямыми вложениями в недвижимость. Вторые инвестируют в ипотечные ценные бумаги (по сути облигации). Третьи — и в то и в другое. Имущественные трасты занимают 90% рынка и представляют главный интерес для инвесторов в недвижимость.

Как работают REIT

Доход инвестора в REIT складывается из двух составляющих: роста стоимости ценных бумаг компании и выплачиваемых дивидендов. Так как 90% прибыли компания должна выплачивать виде дивидендов, доходность во многом определяется ими.

Например, доходность одного из крупнейших американских трастов недвижимости Simon Property Group, Inc. с учетом реинвестирования дивидендов составила 14.85%, а без реинвестирования 9.15%.

Оранжевая линия показывает рост капитала с реинвестированием дивидендов, синяя — без. Желтые столбики показывают величину ежегодных дивидендов с учетом реинвестирования, серые — без.

Доходность Simon Property Group

Как видно из графика, дивиденды в случае REIT имеют большое влияние: к концу срока разница в капитале составила несколько раз.

Диаграмма ниже показывает дивидендную доходность Simon Property Group по годам. В последние годы она составляет 3-4%, что выше дивидендной доходности рынка акций на 1-2%.

Дивидендная доходность REIT Simon Property Group

Следующий рисунок показывает годовые доходности инвестиционных трастов недвижимости и индекса акций США. Как видно, их доходности не всегда движутся одинаково. Например, в 2000-2002 акции падали, а недвижимость росла. В какие-то годы акции опережали трасты, в какие-то наоборот. Однако, среднегодовая доходность обоих активов получилась почти одинаковой — 9% годовых.

Доходность акций США и REIT

С 1994 года средняя корреляция между акциями и REIT составила 0,5. Таким образом включение в портфель недвижимости должно положительно сказаться на соотношении риска и доходности портфеля. Проверим это, построив границу эффективности портфелей.

Граница эффективности портфелей

Линия показывает, что портфель из 60% акций и 40% REIT имеет чуть более высокую доходность при таком же риске, как 100% акций. То есть добавление инвестиционных трастов немного улучшает показатели портфеля. Однако, нужно помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций.

Как лучше инвестировать в REIT?

На американском рынке торгуется более сотни REIT. Для диверсификации в портфеле желательно иметь не один REIT, а множество. Поэтому лучшим вариантом для инвестирования в недвижимость будут ETF на REIT.

REIT ETF — это биржевые фонды, которые инвестируют большую часть активов в ценные бумаги REIT или связанные с ними производные инструменты. ETF не занимается выбором отдельных РЕЙТ, он инвестирует в бумаги из рыночного индекса, например такого как Dow Jones US REIT Index или из другого.

Фактически это уже готовый диверсифицированный портфель, который включает множество REIT из разных секторов: розничной торговли, здравоохранения, офисной недвижимости, жилой недвижимости, ипотечные и смешанные.

Стоимость одной акции ETF составляет всего несколько десятков долларов. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где порог входа составляет десятки тысяч или сотен долларов, их может себе позволить практически любой инвестор.

Процесс приобретения ETF не связан с большими трудностями. Для этого понадобится открыть счет у посредника, дающего доступ на американскую биржу: зарубежного брокера, банка или зарубежной страховой компании. ETF — это очень ликвидный инструмент — купить или продать акции можно в любой торговый день на бирже.

Другой вариант покупки ETF, не выходя за пределы России — купить ПИФы, которые инвестируют в зарубежные ETF недвижимости. Например, «Открытие – Зарубежная собственность» или «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в эти ПИФы составляет всего несколько тысяч рублей, но российская УК берет высокую комиссию за управление фондом, которая может превышать 2% в год. К тому же часть активов ПИФ держит в деньгах, что так же негативно сказывается на доходности.

Так как REIT должны выплачивать на дивиденды 90% своей прибыли, дивидендная доходность этих фондов выше, чем у рынка акций на 1-2%, То есть этот инструмент хорошо подойдет тем, кто стремится получать текущий пассивный доход.

Ниже представлен ряд крупнейших ETF на REIT. Таблица позволяет сравнить их по нескольким параметрам. Самый крупный фонд — это Vanguard Real Estate Index Fund — его стоимость активов составляет $29 млрд. Он так же находится в лидерах по дивидендной доходности и числу бумаг, включенных в фонд.

Самый ликвидный фонд — iShares U.S. Real Estate ETF — у него самый большой объем торгов за день. Самый дешевый фонд — Schwab US REIT ETF, его комиссия всего 0,07%, однако он был создан последним из всех — в 2011 году.

Фонды в таблице представляют только американский рынок, но есть фонды на недвижимость в других странах. Таким образом с помощью ETF на REIT можно легко вложить деньги в недвижимость по всему миру.

Разумеется, не обходится и без минусов. Управляющая компания взимает комиссию за управление объектами, поэтому доходность инвестора будет на 1-2% меньше по сравнению с самим рынком. Плюс небольшую комиссию берет ETF.

Хотя средняя историческая корреляция недвижимости с рынком акций была не очень высокой, REIT и акции не всегда ведут себя разнонаправленно. Например, в 2008 году их стоимость упала почти на 40%, так же как и стоимость акций.

Не стоит включать много REIT в портфель. Трасты недвижимости занимают всего лишь 3% общей капитализации фондового рынка США, то есть являются совсем небольшим сектором экономики. Стоит так же помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций. Поэтому не стоит выделять им долю более чем 10-15% вашего портфеля.

Структурирование инвестиционных фондов: о чем нужно знать потенциальным инвесторам и управляющим?

С развитием венчурной индустрии и альтернативных форм инвестиций в России появляется все больше венчурных фондов и фондов прямых инвестиций. Их создают как институциональные, так и частные инвесторы, а также крупные корпорации. В каких организационно-правовых формах может работать инвестиционный фонд? Что нужно предусмотреть при его создании? Какие факторы нужно принять во внимание инвесторам?

Рассказывает:

Максим Коростелёв,

к.ю.н., главный юрист АО «Российская венчурная компания»

Л егальное определение инвестиционного фонда содержится в Федеральном законе от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее – Закон № 156-ФЗ), который регулирует создание и деятельность инвестиционных фондов. Между тем на практике венчурные фонды и фонды прямых инвестиций создаются не только в формах, предусмотренных Законом № 156-ФЗ.

Гораздо более приближено к практике определение инвестиционного фонда, которое содержится в Постановлении Правительства РФ от 22.12.2020 № 2204. В нем перечислены следующие характеристики инвестиционного фонда:

это венчурный фонд и (или) фонд прямых инвестиций, в том числе:

• • паевой инвестиционный фонд,
  • инвестиционное товарищество,
  • иностранная структура без образования юридического лица,
  • фонд в иной организационно-правовой форме в соответствии с применимым законодательством,
  • иные формы коллективных инвестиций;

  Как выглядит стандартная, принятая в мировой практике, структура венчурного фонда и фонда прямых инвестиций?

  • Функции управляющей компании (УК) и инвесторов фонда разделены.
  • УК, как правило, тоже участвует в фонде в качестве инвестора своими деньгами (обычно 1-3%).
  • Инвесторы участвуют в фонде только имуществом и не участвуют в управлении.
  • УК получает вознаграждение за управление денежными средствами инвесторов (обычно 2% от размера фонда в год) и вознаграждение за успех в случае получения фондом прибыли (обычно 20% от прибыли).
  • Инвесторы оплачивают общие расходы фонда (за исключением собственных операционных расходов УК, они оплачиваются за счет вознаграждения за управление).
  • Инвесторы получают весь доход от фонда пропорционально доле участия, за вычетом части, причитающейся УК в качестве вознаграждения за успех, согласно порядку распределения доходов фонда.
  • Порядок распределения доходов фонда предусматривает, как правило, следующую очередность выплат доходов фонда:

  1) возврат инвесторам суммы их инвестиций в фонд;

  2) выплата инвесторам гарантированного дохода (триггерной доходности) в установленном договором размере;

  3) выплата УК 20% (или иного процента) от триггерной доходности, полученной инвесторами согласно пункту (2);

  4) распределение оставшейся части доходов фонда в размере 80% (или иной процент) инвесторам пропорционально их долям участия, 20% (или иной процент) – УК в виде вознаграждения за успех.

  Формы, в которых создаются инвестиционные фонды, можно классифицировать на две группы:

  • договорные — без образования юридического лица,
  • корпоративные — с образованием юридического лица.

  К договорным относятся инвестиционное товарищество, паевой инвестиционный фонд, а также иностранные структуры без образования юридического лица.

  К корпоративным формам относятся акционерный инвестиционный фонд, а также хозяйственные общества – ООО и АО, — когда они используются для деятельности инвестиционного фонда.

  Разберем ключевые особенности основных организационно-правовых форм инвестиционных фондов.

  Инвестиционное товарищество

  Эту форму регулирует Федеральный закон от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» (далее – Закон № 335-ФЗ). Инвестиционное товарищество является разновидностью простого товарищества, нормы ГК РФ о простом товариществе применяются к нему субсидиарно.

  Как и простое товарищество, инвестиционное товарищество обладает большой гибкостью в регулировании отношений между товарищами. Однако императивных норм в отношении него больше, чем в отношении простого товарищества.

  Инвестиционное товарищество «прозрачно» с точки зрения налогообложения. Налог на прибыль от операций инвестиционного товарищества уплачивают непосредственно товарищи.

  Договор инвестиционного товарищества (ДИТ) могут заключить от 2 до 50 участников (товарищей). Его должен заверить нотариус.

  Товарищами могут быть только юридические лица (коммерческие организации и НКО). Товарищи по правовому статусу делятся на:

  • управляющих товарищей, которые ведут общие дела (совместную инвестиционную деятельность) от имени всех товарищей,
  • товарищей-вкладчиков, основная обязанность которых – внести вклад в общее дело (как правило, денежные средства).

  Инвестиционное товарищество имеет «специальную правоспособность» (точнее, особый предмет договора, который нельзя расширить по сравнению с содержащимся в законе): товарищи по ДИТ вправе осуществлять только совместную инвестиционную деятельность. Вести иную деятельность нельзя.

  Кроме того, Закон № 335-ФЗ содержит закрытый перечень объектов инвестирования, который нельзя расширить в договоре, — ценные бумаги, иные финансовые инструменты, акции, доли, паи и др. (ч. 5 ст. 7).

  Общее имущество товарищей находится в их общей долевой собственности. Размер доли каждого товарища определяется пропорционально стоимости внесенного им вклада.

  Управляющие товарищи имеют право на вознаграждение за ведение общих дел. Размер и порядок выплаты определяются в ДИТ. На практике, как правило, вознаграждение состоит из:

  • вознаграждения за управление – фиксированная часть, рассчитываемая в процентах от размера фонда на инвестиционном периоде и в процентах от проинвестированных средств за вычетом тех инвестиций, по которым осуществлен выход из инвестиций – на пост-инвестиционном периоде, и
  • вознаграждения за успех, которое рассчитывается в процентах от прибыли фонда, если фонд получит таковую.

  Стороны ДИТ могут создавать любые органы управления инвестиционного товарищества и определять их компетенцию. В частности, можно предусмотреть инвестиционный комитет, общее собрание товарищей, наблюдательный совет, экспертный совет и др.

  Паевой инвестиционный фонд

  Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это имущественный комплекс. Учредители передают имущество в доверительное управление управляющей компании. Все, что заработает УК, также входит в состав имущества ПИФа. Права учредителей на долю в имуществе удостоверяются ценной бумагой, которую выдает УК. Эта форма регулируется Законом № 156-ФЗ.

  Сторонами договора доверительного управления ПИФа (участниками фонда) являются УК и учредители доверительного управления (владельцы инвестиционных паев). Учредителями могут быть как физические, так и юридические лица. Некоторые, наиболее рискованные категории фондов, могут быть доступны только квалифицированным инвесторам. Закон не предусматривает наличие в ПИФе более чем одной УК.

  В отношениях по управлению ПИФом также участвуют:

  • специализированный депозитарий — контролирует, чтобы УК соблюдала требования законодательства, осуществляет учет и хранение имущества ПИФа, дает УК согласие на распоряжение активами (в том числе денежными средствами). Иными словами, действует в интересах владельцев инвестиционных паев;
  • регистратор — ведет реестр владельцев инвестиционных паев (это может делать и специализированный депозитарий);
  • аудиторская организация — проводит обязательный аудит фонда.

  Регулирование ПИФов, в отличие от инвестиционного товарищества, содержит значительно больше императивных норм и оставляет меньше вопросов на усмотрение сторон. Условия договора доверительного управления представляют собой Правила доверительного управления ПИФом (ПДУ). Их определяет УК в стандартных формах. Учредитель может только присоединиться к такому договору в целом. Чтобы присоединиться к договору доверительного управления ПИФом, нужно приобрести инвестиционные паи, которые выдает УК этого ПИФа.

  В зависимости от права владельца инвестиционных паев требовать от УК или уполномоченного ею лица погашения инвестиционных паев ПИФы подразделяются на:

  • открытые,
  • биржевые,
  • интервальные,
  • закрытые.

  Типовые ПДУ каждого типа утверждает Банк России (по факту их утверждает Правительство РФ). ПДУ должны соответствовать типовым правилам, какие-либо отступления не допускаются.

  На заметку

  Согласно Федеральному закону от 26.07.2019 № 248-ФЗ норма о соответствии ПДУ фонда типовым ПДУ не распространяется на ПИФы для квалифицированных инвесторов в период с 1 февраля 2021 года по 1 февраля 2022 года, а с 1 февраля 2022 года полностью утрачивает силу для всех ПИФов. После этой даты будут действовать только требования к ПДУ, утверждаемые ЦБ РФ, которые, в отличие от типовых ПДУ, не настолько детализированы.

  В открытом, интервальном и биржевом ПИФах органы управления, помимо УК, не создаются. В закрытом ПИФе (ЗПИФ) создается общее собрание владельцев инвестиционных паев и может быть инвестиционный комитет, если паи предназначены для квалифицированных инвесторов.

  Акционерный инвестиционный фонд

  Акционерный инвестиционный фонд (АИФ) во многом похож по регулированию на ПИФ с тем существенным отличием, что он является не договорной, а корпоративной формой. Соответственно, роль обособленного имущественного комплекса, состоящего из имущества, переданного в доверительное управление УК учредителями, играет непосредственно акционерное общество. АИФ осуществляет деятельность на основании лицензии.

  АИФ может вести инвестиционную деятельность двумя способами:

  • передать инвестиционные резервы в доверительное управление лицензированной УК;
  • заключить договор с лицензированной УК о передаче ей полномочий единоличного исполнительного органа АИФ.

  Организационно-правовая форма АИФ является крайне непопулярной. На 31 декабря 2019 года в России было зарегистрировано всего два АИФ, тогда как ПИФов было зарегистрировано 1531. Поэтому не будем рассматривать ее подробно.

  Хозяйственные общества

  Хозяйственные общества – ООО и АО – имеют общую правоспособность в отличие от инвестиционного товарищества, ПИФа и АИФа, у которых специальная правоспособность. Хозяйственные общества могут осуществлять любую предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом, в том числе инвестиционную. А значит их также можно использовать для создания инвестиционного фонда.

  Основным недостатком хозяйственных обществ по сравнению с договорными формами инвестиционного фонда является двойное налогообложение прибыли — на уровне общества и на уровне его акционеров (участников).

  Кроме того, стандартная структура венчурного фонда и фонда прямых инвестиций с трудом накладывается на хозяйственные общества.

  Управление фондом можно структурировать через привлечение УК в качестве управляющей организации по договору о передаче УК полномочий единоличного исполнительного органа, однако в таком случае:

  • УК не несет субсидиарную ответственность всем своим имуществом по долгам фонда, как в инвестиционном товариществе и ПИФе;
  • сложно структурировать вознаграждение за управление и вознаграждение за успех УК.

  Администрирование хозяйственного общества (особенно АО) связано с определенными издержками — при регистрации юрлица, регистрации изменений в устав, со сложной процедурой увеличения уставного капитала (дополнительной эмиссии акций) при привлечении новых инвесторов в фонд, сложной процедурой ликвидации.

  Распределение прибыли в акционерном обществе осуществляется в виде выплаты дивидендов, в ООО – в виде распределения прибыли между участниками общества. При этом для выплаты дивидендов (распределения прибыли) требуется корпоративное одобрение: решение принимается общим собранием участников (акционеров). Выплата дивидендов (распределение прибыли) возможна за определенные периоды времени: по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев и (или) по результатам года.

  В части корпоративного управления акционеры не имеют достаточной свободы, чтобы урегулировать совместное управление АО в уставе. Они не могут изменить компетенцию общего собрания акционеров и совета директоров, установленную законом. Можно лишь дополнить компетенцию совета директоров и общего собрания непубличного АО. ООО позволяет урегулировать корпоративные отношения более гибко.

  Иностранные организационно-правовые формы

  Некоторые венчурные фонды и фонды прямых инвестиций, действующие в России, созданы в иностранных организационно-правовых формах. Среди них встречаются:

  ограниченное партнерство (limited partnership) по английскому праву или праву иных стран системы общего права;

  Структурирование инвестиционного фонда

  Чтобы разработать проект инвестиционного фонда, нужно ответить на вопросы:

  • Какую роль инвестор будет играть в инвестиционном фонде: роль управляющего фонда (вести общие дела всех участников фонда и осуществлять совместную инвестиционную деятельность) или роль инвестора (который участвует в фонде только денежными средствами)?

  Цель любого инвестиционного фонда — получение прибыли. Поэтому в приоритете договорные формы – договор инвестиционного товарищества и ПИФ, — поскольку в них нет двойного налогообложения прибыли на уровне юридического лица и его акционеров (участников).

  Фонд в корпоративной организационно-правовой форме может рассматриваться в отдельных случаях, например, когда инвестор ограничен по инструментам инвестирования и может инвестировать только в акции или доли в уставных капиталах.

  Несомненно, самой гибкой организационно-правовой формой является договор инвестиционного товарищества. Если число участников невелико и они являются профессиональными инвесторами, ДИТ позволит индивидуально настроить структуру и управление фондом под конкретных инвесторов.

  Если все или часть инвесторов являются непрофессиональными, предпочтительнее ПИФ, поскольку его структура, права и обязанности сторон определены типовыми ПДУ. Это более понятно и прозрачно для таких инвесторов

  В ПИФ контроль за соблюдением УК прав инвесторов (владельцев инвестиционных паев) осуществляет специализированный депозитарий, а ЦБ РФ осуществляет надзор за УК. Также ПИФ предпочтительнее, если стоит задача привлечь в фонд денежные средства от широких слоев населения (неквалифицированных инвесторов).

  Если число инвесторов превышает 50 и если среди них есть физические лица, использовать ДИТ нельзя. Кроме того, ДИТ и ЗПИФ нельзя использовать, если период деятельности фонда превышает 15 лет.

  Если в инвестиционном фонде нужны определенные органы управления с согласованной сторонами компетенцией, лучше выбрать ДИТ или ЗПИФ. Настроить компетенцию в ДИТ можно очень гибко, полностью по усмотрению сторон.

  Если планируется, что фондом будут управлять несколько УК, это свидетельствует не в пользу ПИФ. Несколько УК (управляющих товарищей) может быть предусмотрено в ДИТ. Также в хозяйственных обществах может быть несколько единоличных исполнительных органов.

  Обратите внимание на объекты, в которые фонд намеревается инвестировать. Например, инвестиционное товарищество не имеет права инвестировать в объекты недвижимого имущества. ПИФ также имеет ограничения по объектам инвестирования, определяемые структурой и составом его активов, утверждаемыми ЦБ РФ. Если фонд планирует инвестиции в какие-либо нетрадиционные объекты, тогда, скорее всего, единственно возможными формами окажутся АО и ООО с общей правоспособностью.

  Также обратите внимание на специальную правоспособность в рамках ДИТ и ПИФ. Если стороны планируют осуществлять не только совместную инвестиционную деятельность, но и иную, например, возмездное оказание услуг, необходимо соотнести такую деятельность с ограничениями по видам деятельности для ДИТ и ПИФ, установленными в законе.

  Источник https://activeinvestor.pro/fondy-nedvizhimosti/

  Источник https://shortread.ru/strukturirovanie-investicionnyh-fondov-o-chem-nuzhno-znat-potencialnym-investoram-i-upravlyajushhim/

  Источник

  Источник

  Похожие записи:

  1. Как инвестировать в акции начинающему инвестору
  2. Первый инвестиционный ваучерный фонд в рф
  3. Как инвестировать в индексные фонды: инструкция для чайников
  4. Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд?