Фонд прямых инвестиций (PEF) — что это такое? Как устроен? Виды фондов

Инвестиции в стартапы связаны с рисками , так как по статистике прибыльным оказывается в лучше случае один проект из десяти. Получить прибыль помогает диверсификация. Но частный инвестор даже с большим капиталом вряд ли может достойно произвести диверсификацию, да и не факт, что его вложения окажутся удачными. Поэтому проще вложить средства в фонд прямых инвестиций – капиталом пайщиков будут управлять профессиональные трейдеры , у которых шансов на удачные инвестиции на порядок выше.

1. Что такое фонд прямых инвестиций?
2. Как устроен фонд прямых инвестиций?
3. Виды фондов прямых инвестиций
4. Куда вкладывает PEF?
5. Кто может инвестировать?
6. Фонды прямых инвестиций в России

Что такое фонд прямых инвестиций?

Фонд прямых инвестиций, а также PEF ( Private Equity Fund) — это что-то среднее между традиционными ПИФами и венчурными фондами . По российской классификации он относится к числу закрытых паевых инвестиционных фондов, так как предполагает коллективное инвестирование в ценные бумаги, причем паи могут приобретать только квалифицированные инвесторы .

В отличие от классических ПИФов, PEF вкладывает средства в акции компаний, которые пока не вышли на IPO , т.е. совершает инвестиции во внебиржевой рынок. Помимо акций, паевой фонд прямых инвестиций может вкладывать средства:

• в облигации непубличных компаний;
• в векселя, расписки и другие долговые расписки компаний;
• паи и акции других фондов, инвестирующих в стартапы.

Конкретная структура активов расписывается в инвестиционной декларации – документе, который определяет инвестиционную стратегию фонда.

С венчурными фондами PEF роднят принципы вложения средств. Если классические ПИФы инвестируют в акции и облигации, находящиеся в обращении на вторичном рынке (т.е. бирже), то фонды прямых инвестиций вкладывают средства напрямую в компании (отсюда и название).

Формы инвестиций бывают разные:

• прямое участие в капитале (приобретение доли);
• покупка долговых бумаг;
• выкуп акций.

Основная цель инвестирования в фонды прямых инвестиций – вывод компании на более высокий уровень (например, на IPO ) с дальнейшей продажей доли или долга . Конечно, выход на биржу – довольно амбициозная цель, и большинство проектов фонд просто доводит до окупаемости и получения стабильной прибыли, а затем перепродает.

Вложения в фонды прямых инвестиций подразумевают достаточно длительный срок участия – в среднем от 5 до 7 лет.

Как устроен фонд прямых инвестиций?

Технически в плане организации инвестиционный фонд прямых инвестиций – это обыкновенное ООО, создаваемое на определенный срок (пока будут работать вложения). В его структуру входят:

• управляющий партнер – физическое или юридическое лицо, которое занимается непосредственно вложением средств;
• ограниченные партнеры – это инвесторы, которые участвуют в капитале фонда.

В роли инвесторов могут выступать не только частные лица, но и другие венчурные и хедж-фонды, банки, управляющие компании, страховые компании, НПФ и т.д. Они приобретают паи, стоимость которых рассчитывается по простой формуле:

• цена пая = активы фонда / число паев.

Очевидно, чем больше стоимость активов фонда, тем дороже стоит пай.

В большинстве случае фонды прямых инвестиций – закрытые, т.е. их паи не обращаются на биржевом рынке и недоступны в прямой продаже, как паи открытых фондов. Погашение паев производится только после расформирования фонда, а не в произвольный период времени.

Фонд прямых инвестиций работает как типичная управляющая компания. Управляющий партнер ищет перспективные стартапы, выбирает форму сотрудничества и вкладывает в компании деньги.

В соответствии с законодательством, доля одного инвестора в PEF не может превышать 10% от общей стоимости активов, а также в один проект не может быть вложено более 10% капитала.

Некоторые фонды работают не напрямую со стартапами, а через портфельные компании – т.е. другие венчурные фонды. Дело в том, что порог входа в венчурные инвестиции довольно высок для отдельно взятого инвестора, а вот в ходе коллективного инвестирования нужную сумму собрать проще.

Виды фондов прямых инвестиций

В мире PEF принято подразделять на три категории:

• Фонды, проводящие выкуп компаний (Buyout funds). Специализируются на непосредственном участии в капитале компании, выкупая доли или контрольный пакет акций, а впоследствии перепродают свой пакет. В США таких фондов порядка 50% общего венчурного рынка, в России так производятся порядка 5% всех сделок.
• Фонды роста(Growth capital funds). Инвестируют в молодые компании на разной стадии развития, главным образом, путем предоставления займов или выкупа долговых бумаг. Выводят компании на более широкие рынки. Контроль за фирмой остается у начальных собственников. Таких фондов в России – абсолютное большинство.
• Венчурные фонды(Venture funds). Вкладывают средства в стартапы, находящиеся на самом начальном этапе развития.

Также фонды прямых инвестиций можно разделить на частные и государственные, отечественные и иностранные. Большинство фондов в РФ – частные и созданные с участием иностранного капитала. Единственный государственный фонд – Российский фонд прямых инвестиций (РПФИ).

Куда вкладывает PEF?

Выбор объектов для вложения средств осуществляется по разным принципам, в том числе по оценочным методикам и на основе инсайдерской информации. Некоторые фонды создаются для вложения в конкретный заранее определенный пул проектов. Наиболее распространенные стратегии:

• скупка залоговых активов по сниженной цене;
• приобретение бизнеса на грани банкротства с выводом на рентабельность;
• вложение в стартапы перед резким рывком;
• покупка недооцененных по мультипликаторам компаний;
• слияние нескольких бизнесов в один;
• вход на нишевой рынок, неинтересный крупным инвесторам.

За свою работу управляющий партнер получает вознаграждение, которое обычно состоит из двух частей: фиксированного, которое выплачивается в любом случае, и переменного, размер которого зависит от эффективности работы. Если фонд работает в убыток, то управляющий получит деньги только за счет «фикса».

Кто может инвестировать?

В России деятельность закрытых паевых фондов прямых инвестиций регулируется Федеральным законом №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», а именно разделом «ПИФы для квалифицированных инвесторов».

Как и во все закрытые ПИФы, в PEF, зарегистрированные на территории РФ, могут вкладывать средств только квалифицированные инвесторы. Простым физическим лицам и начинающим инвесторам на этот рынок вход фактически запрещен, и непроста. Без должной подготовки и опыта оценить перспективы того или иного фонда очень сложно, и можно наделать ошибок.

К тому же порог входа в фонды прямых инвестиций обычно начинается от нескольких сотен тысяч, а то и миллионов рублей – такая сумма, понятно дело, отсутствует у большинства россиян.

На Западе фонды прямых инвестиций приравнены к венчурным. Вложения в них могут производить также, как и в России, только квалифицированные инвесторы.

Фонды прямых инвестиций в России

В России фондов прямых инвестиций не так много, если сравнивать с более развитыми в экономическом плане странами. Кроме того, их деятельность более зарегулирована, если сравнивать с законодательством США и Европы. Открыть и управлять венчурными и хеджевыми фондами за рубежом намного проще, чем в РФ. Поэтому многие фонды, работающие на территории России, на самом деле имеют иностранную «прописку» и иностранных инвесторов в качестве основных.

Наиболее крупные российские фонды прямых инвестиций:

• Baring Vostok Capital Partners – один из старейших частных фондов прямых инвестиций, под управлением которого находится более 3,7 млрд долларов;
• United Capital Partners ;
• Alfa Capital Partners;
• Russia Partners ;
• Delta Private Equity Partners;
• Mint Capital;
• Troika Capital Partners ;
• Runa Capital .

Эта индустрия пока находится в стадии развития. Ежегодно появляется большое количество частных фондов, многие из которых создаются для финансирования одного ключевого или ряда мелких, но объединенных по одному признаку, проектов. Например, частные венчурные фонды создаются при предприятиях для развития нового производства, чтобы воспользоваться налоговыми льготами.

В 2011 году был создан государственный Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ), который играет ключевую роль в привлечении прямых инвестиций в экономику нашей страны. Под его управлением находится более 10 млрд долларов. Среди реализованных фондом проектов – ГК «Дитя и мать», Герофарм, сеть кинотеатров «Каро», строительство ЦКАД 3 и 4, железнодорожного моста между РФ и Китаем, малых ГЭС в Карелии, возведение завода Сибур. Также фонд реализует совместные проекты с Магнитом, Полюсом, Алросой, Газпром нефтью, Лентой, участвует в развитии Московской биржи и биржи металлов.

Фонды недвижимости ЗПИФ и REIT. Как инвестировать в недвижимость легко и просто.

В прошлой статье были рассмотрены инвестиции в жилую недвижимость через покупку квартиры и сдачу ее в аренду. Такие прямые инвестиции обеспечивают владельцу непосредственный контроль над объектом вложений: управление арендой, издержками, принятие решений о покупке и продаже. Так же покупка квартиры обеспечит наибольшую доходность, так как устраняет большинство посредников.

Однако данный способ не лишен недостатков, он требует практического опыта в управлении жилой недвижимостью, а так же знания рынка жилья. Эти недостатки можно устранить, наняв соответствующих специалистов в виде риэлтора или агентства недвижимости, но с ними придется делиться прибылью.

К снижению дохода от владения квартирой могут так же привести длительная не заселенность и недобросовестные квартиросъемщики. А неблагоприятная ситуация на рынке жилья может затруднить продажу или уменьшить итоговую прибыль.

В данной статье я напишу про два самых простых способа вложений в недвижимость: фонды недвижимости — российские ПИФы и зарубежные REIT.

Закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФ)

Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это фонды, которые инвестируют средства вкладчиков в объекты жилой или коммерческой недвижимости. Вкладчики (как простые частные инвесторы, так и юридически лица) отдают свои деньги фонду в доверительное управление. Управляющая компания инвестирует полученные средства в объекты недвижимости и занимается их дальнейшим управлением. В обмен на деньги вкладчики получают ценные бумаги фонда — паи, цена которых будет меняться в зависимости от стоимости недвижимости в фонде.

Все ПИФы недвижимости — закрытые. Это означает, что паи фонда нельзя погасить и получить деньги в любой момент времени. Паи выдаются пайщикам при формировании фонда, а погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано, а фонд закроется. Закрытая структура ПИФа обусловлена низкой ликвидностью самой недвижимости и длительным сроком реализации проектов, в которые вкладываются деньги.

Имущество фонда принадлежит не УК, а пайщикам. Компания занимается выбором объектов инвестирования и их управлением. За это она берет вознаграждение в виде ежегодного процента от стоимости чистых активов фонда.

На данный момент в России зарегистрировано около пяти сотен ЗПИФ недвижимости. Их количество даже превышает число открытых ПИФов. Большинство закрытых ПИФов создаются для определенного узкого круга инвесторов под конкретные проекты или для оптимизации владения недвижимостью бизнесом, так как это дает налоговые льготы. Поэтому большинство фондов недоступно широкому кругу розничных инвесторов. Многие закрытые ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, такие фонды не раскрывают свою отчетность публично.

Куда инвестируют закрытые ПИФы недвижимости?

В зависимости от направления выделают несколько категорий ПИФов: девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложена в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена например в депозиты или облигации. Инвестиционная стратегия и прочие детали работы фонда подробно описаны в правилах доверительного управления, которые опубликованы на сайте каждой управляющей компании.

Например, стратегия фонда «Арсагера — жилищное строительство» — это приобретение жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на этапе стройки и последующей продаже по более высокой цене после завершения строительства.

Другой фонд «Коммерческая недвижимость (УК Сбербанк Управление Активами)» приобретает объекты коммерческой недвижимости для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости. По итогам каждого полугодия осуществляется распределение инвестиционного дохода между пайщиками фонда.

Помимо управляющей компании и инвесторов есть и другие участники процесса. Депозитарий ведет учет и хранение паев вкладчиков фонда на депозитарных счетах. Регистратор ведет реестр владельцев паев. Так обеспечивается учет и сохранность информации о владельцах паев.

Каждая УК регулярно публикует на своем сайте отчет, из которого можно узнать величину СЧА, стоимость пая, структуру активов фонда и объекты недвижимости, куда инвестированы деньги. За тем, что опубликованная отчетность соответствует реальности, следит независимый аудитор. Оценкой имущества фонда занимается независимый оценщик. В целом за УК и ее работой надзирает мегарегулятор — Центробанк. Он же занимается регистрацией фонда и его правил.

Доходность ПИФов недвижимости

Результаты управления фондом можно оценить с помощью динамики цены пая и СЧА (стоимости чистых активов). С ростом стоимости активов фонда будет расти СЧА и цена пая.

Ниже представлена средняя доходность фондов недвижимости по годам в сравнении с динамикой цены квадратного метра в Москве.

Доходность фондов недвижимости, данные nlu.ru

Как видно, доходность фондов может сильно отличаться от самой недвижимости. Впрочем, данное сравнение не является полностью объективным, так как много фондов инвестируют в коммерческую недвижимость или земельные участки, а цифры доходности не учитывают выплачиваемую ренту. Например, фонд «Сбербанк — Арендный бизнес» за 2017 год упал на 7%, а доходность от ренты составила 21%. Общая доходность +14%.

Помимо стоимости имущества, на доходность фонда влияют комиссии. Определенный процент от активов фонда ежегодно берет УК за управление, так же фонд несет расходы на услуги депозитария, оценщика, аудитора и регистратора. В сумме за год может набежать несколько процентов, которые уменьшат доход инвесторов. В правилах фонда указана максимальная величина комиссий, которую может взимать фонд.

Успех и доходность фонда в первую очередь зависит от удачного выбора объектов для инвестирования. Поэтому основная проблема при инвестировании в такие фонды — оценить, насколько перспективны выбранные управляющей компанией проекты. А для рядового инвестора это весьма трудно.

Как я уже сказал, вложиться в фонд недвижимости можно только при его формировании. Иногда правила ДУ позволяют выдавать дополнительные паи после формирования фонда.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости может составлять от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов рублей. Инвестор получает прибыль только после закрытия фонда через несколько лет. Дата закрытия фонда обозначена в правилах управления.

Некоторые ПИФы недвижимости торгуются на бирже. Купить или продать паи фонда на бирже (или на внебиржевом рынке) — единственный вариант вложиться в фонд после его формирования или получить деньги досрочно. Однако число биржевых ЗПИФ всего 69 из 507, а ликвидность большинства фондов оставляет желать лучшего, сделок не бывает месяцами и даже годами. К тому же цена на бирже может быть меньше расчетной стоимости пая.

Основные преимущества закрытых ПИФов недвижимости:

• не нужно самому заниматься поиском объектов и управлением недвижимостью, этим занимается управляющая компания;
• упрощенная процедура инвестирования — достаточно купить паи через УК;
• порог входа в ПИФы меньше, чем покупка физической недвижимости, можно недорого вложиться в крупные объекты вроде коммерческой недвижимости;
• возможность широкой диверсификации — на стоимость одной квартиры можно вложиться в несколько разных фондов;
• некоторые фонды выплачивают ренту;
• высокая прозрачность — УК публикует отчеты фонда и оценщика;
• регулирование процесса профессиональными участниками рынка и законодательством.

• более высокий порог входа по сравнению с другими инструментами — фондами REIT;
• нужно долго ждать — срок работы фонда в среднем от 5 до 15 лет;
• не все фонды приносят хорошую доходность, это зависит от выбранных объектов;
• очень низкая ликвидность — трудно выйти из фонда досрочно;
• стоимость фонда может падать так же как и недвижимость;
• не все активы фонда могут быть инвестированы в недвижимость;
• не все ЗПИФы недвижимости выплачивают ренту;
• существуют риски плохого управления имуществом фонда;
• сложно выбрать «правильный» фонд, который вкладывает деньги в перспективные проекты;
• высокие комиссии фонда.

В итоге закрытые ПИФы недвижимости имеют много недостатков. Поэтому, если вы собрались инвестировать в такой ЗПИФ, лучше выбирать фонды крупных, надежных, хорошо себя зарекомендовавших управляющих компаний, подробно изучив правила управления фонда.

REIT — зарубежные фонды недвижимости

Для инвестирования в зарубежную недвижимость можно использовать инвестиционные трасты недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые занимаются вложениями и управлением недвижимостью в США и других странах.

Инвестору достаточно купить их акции на бирже, а все вопросы касательно выбора, покупки и управления объектами берет на себя управляющая компания.

REIT — это особые компании. Для того, чтобы иметь этот статус, надо соответствовать следующим требованиям:

1. Инвестировать не менее 75% активов в недвижимость;
2. Получать не менее 75% прибыли в виде оплаты аренды недвижимости;
3. Выплачивать 90% прибыли в виде дивидендов.

Как работают REIT?

Первые REIT были созданы в США в 1960 годах, чтобы позволить широкому кругу инвесторов вкладывать свой капитал в недвижимость. На данный момент в США существует более сотни инвестиционных трастов недвижимости, а их капитализация превышает $300 млрд. Подобные трасты сегодня существуют и в других странах: Австралия, Франция, Великбритания и др. В общемировой капитализации американские REIT занимают более половины.

REIT могут заниматься инвестированием в различные объекты недвижимости и сдавать их в аренду: многоквартирные дома, общежития, торговые центры, гостиницы, отели, больницы, офисы. Количество объектов в одном трасте может составлять несколько десятков.

Инвестиционные трасты делятся на три категории: имущественные, ипотечные и гибридные. Первый тип занимается прямыми вложениями в недвижимость. Вторые инвестируют в ипотечные ценные бумаги (по сути облигации). Третьи — и в то и в другое. Имущественные трасты занимают 90% рынка и представляют главный интерес для инвесторов в недвижимость.

Как работают REIT

Доход инвестора в REIT складывается из двух составляющих: роста стоимости ценных бумаг компании и выплачиваемых дивидендов. Так как 90% прибыли компания должна выплачивать виде дивидендов, доходность во многом определяется ими.

Например, доходность одного из крупнейших американских трастов недвижимости Simon Property Group, Inc. с учетом реинвестирования дивидендов составила 14.85%, а без реинвестирования 9.15%.

Оранжевая линия показывает рост капитала с реинвестированием дивидендов, синяя — без. Желтые столбики показывают величину ежегодных дивидендов с учетом реинвестирования, серые — без.

Доходность Simon Property Group

Как видно из графика, дивиденды в случае REIT имеют большое влияние: к концу срока разница в капитале составила несколько раз.

Диаграмма ниже показывает дивидендную доходность Simon Property Group по годам. В последние годы она составляет 3-4%, что выше дивидендной доходности рынка акций на 1-2%.

Дивидендная доходность REIT Simon Property Group

Следующий рисунок показывает годовые доходности инвестиционных трастов недвижимости и индекса акций США. Как видно, их доходности не всегда движутся одинаково. Например, в 2000-2002 акции падали, а недвижимость росла. В какие-то годы акции опережали трасты, в какие-то наоборот. Однако, среднегодовая доходность обоих активов получилась почти одинаковой — 9% годовых.

Доходность акций США и REIT

С 1994 года средняя корреляция между акциями и REIT составила 0,5. Таким образом включение в портфель недвижимости должно положительно сказаться на соотношении риска и доходности портфеля. Проверим это, построив границу эффективности портфелей.

Граница эффективности портфелей

Линия показывает, что портфель из 60% акций и 40% REIT имеет чуть более высокую доходность при таком же риске, как 100% акций. То есть добавление инвестиционных трастов немного улучшает показатели портфеля. Однако, нужно помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций.

Как лучше инвестировать в REIT?

На американском рынке торгуется более сотни REIT. Для диверсификации в портфеле желательно иметь не один REIT, а множество. Поэтому лучшим вариантом для инвестирования в недвижимость будут ETF на REIT.

REIT ETF — это биржевые фонды, которые инвестируют большую часть активов в ценные бумаги REIT или связанные с ними производные инструменты. ETF не занимается выбором отдельных РЕЙТ, он инвестирует в бумаги из рыночного индекса, например такого как Dow Jones US REIT Index или из другого.

Фактически это уже готовый диверсифицированный портфель, который включает множество REIT из разных секторов: розничной торговли, здравоохранения, офисной недвижимости, жилой недвижимости, ипотечные и смешанные.

Стоимость одной акции ETF составляет всего несколько десятков долларов. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где порог входа составляет десятки тысяч или сотен долларов, их может себе позволить практически любой инвестор.

Процесс приобретения ETF не связан с большими трудностями. Для этого понадобится открыть счет у посредника, дающего доступ на американскую биржу: зарубежного брокера, банка или зарубежной страховой компании. ETF — это очень ликвидный инструмент — купить или продать акции можно в любой торговый день на бирже.

Другой вариант покупки ETF, не выходя за пределы России — купить ПИФы, которые инвестируют в зарубежные ETF недвижимости. Например, «Открытие – Зарубежная собственность» или «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в эти ПИФы составляет всего несколько тысяч рублей, но российская УК берет высокую комиссию за управление фондом, которая может превышать 2% в год. К тому же часть активов ПИФ держит в деньгах, что так же негативно сказывается на доходности.

Так как REIT должны выплачивать на дивиденды 90% своей прибыли, дивидендная доходность этих фондов выше, чем у рынка акций на 1-2%, То есть этот инструмент хорошо подойдет тем, кто стремится получать текущий пассивный доход.

Ниже представлен ряд крупнейших ETF на REIT. Таблица позволяет сравнить их по нескольким параметрам. Самый крупный фонд — это Vanguard Real Estate Index Fund — его стоимость активов составляет $29 млрд. Он так же находится в лидерах по дивидендной доходности и числу бумаг, включенных в фонд.

Самый ликвидный фонд — iShares U.S. Real Estate ETF — у него самый большой объем торгов за день. Самый дешевый фонд — Schwab US REIT ETF, его комиссия всего 0,07%, однако он был создан последним из всех — в 2011 году.

Фонды в таблице представляют только американский рынок, но есть фонды на недвижимость в других странах. Таким образом с помощью ETF на REIT можно легко вложить деньги в недвижимость по всему миру.

Разумеется, не обходится и без минусов. Управляющая компания взимает комиссию за управление объектами, поэтому доходность инвестора будет на 1-2% меньше по сравнению с самим рынком. Плюс небольшую комиссию берет ETF.

Хотя средняя историческая корреляция недвижимости с рынком акций была не очень высокой, REIT и акции не всегда ведут себя разнонаправленно. Например, в 2008 году их стоимость упала почти на 40%, так же как и стоимость акций.

Не стоит включать много REIT в портфель. Трасты недвижимости занимают всего лишь 3% общей капитализации фондового рынка США, то есть являются совсем небольшим сектором экономики. Стоит так же помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций. Поэтому не стоит выделять им долю более чем 10-15% вашего портфеля.

Источник https://internetboss.ru/fond-pryamih-investiciy/

Источник https://activeinvestor.pro/fondy-nedvizhimosti/

Источник

Источник