Что такое REIT фонды и как инвестировать в недвижимость, без прямой покупки квадратных метров?

Рынок возможностей выгодно вложить свои средства постоянно расширяется, и, если вы интересуетесь, что такое REIT фонды, спешу ответить: это Real estate investment trust, что в буквальном переводе означает инвестиционный траст недвижимости. Популярные reit фонды США — валидный инструмент вложений, и для многих инвесторов он занимает порядка 10-15% всего оборотного капитала. Собирая деньги пайщиков, компания отдает им определенные «доли» в объектах.

На текущий момент совокупная стоимость недвижимости, что сосредоточена в REIT фондах, насчитывает свыше 3 трлн. долларов. А как же получить прибыль простому вкладчику, который готов вложить не более тысячи?

Оглавление:

REIT фонды — что это такое и как инвестировать в доходную недвижимость

REIT фонды — фонд коллективных инвестиций в недвижимость, который был придуман и реализован впервые в Америке в середине 50-х годов. «Бум» на инструмент попал на начало 820-х годов. Средняя доходность от reit фондов составляет порядка 11-12% в год. По сути, вы прямо вкладываете в компанию, основной специализацией которой есть возведение недвижимости. Интересно, что она может быть различной:

• офисные здания;
• жилые небоскребы для сдачи, продажи квартир;
• склады;
• торговые центры;
• отели.

Подобные компании тяжело переживают финансовый кризис, но, как показывает практика, вложения в физическую недвижимость достаточно часто более перспективны, чем в другие направления, и уже через 7-10 лет начинают окупаться. По своей форме REIT фонды могут быть представлены такими видами:

1. Зарегистрированными, но не добавленными на биржи.
2. Публично торгуемыми на биржах.

Также эксперты говорят, что бывают ипотечные, гибридные и капитальные (долевые) трастовые фонды. Начиная с 2014 года, акции REIT признаны отдельным классом активов. Для того, чтобы изучить финансовое положение компаний, во внимание берется чистая стоимость активов, средства, полученные от операций, в том числе, и скорректированные.

Как инвестировать в REIT

Изучая вопрос, как инвестировать, стоит понять принцип работы — вкладывая деньги, получаете отдельную часть всего объекта, который приносит вам доход. Всего предусмотрено 3 возможности вложения денег в этот инструмент:

1. Посмотреть, акции каких компаний из REIT фондов торгуются на Московской, другой бирже и купить их.
2. Приобрести ETF, в состав которого входят акции фондов.
3. Купить прямо долю в REIT.

Такие операции доступны, если у вас заключен договор с иностранным брокером, инвестиционным банком или же их можно провести с помощью unit-linked — инвестиционного страхования жизни.

В России

С 2003 года в нашей стране действуют ПИФы — максимально приближенный аналог на REIT, но инвестировать в них напрямую нельзя, а лишь через посредника. Вкладывать деньги в трастовый фонд можно с помощью иностранного, в частности американского брокера, но тарифы за обслуживание не порадуют низким показателем. Доступны акции некоторых компаний, что входят в reit фонды, и торгуются на Санкт-Петербургской бирже. Список в сравнении с иностранными площадками урезан, но указав в фильтре сектора «Недвижимость», можно присмотреться к нескольким вариантам ближе.

По сути, сама структура трастового фонда невидимости похожа с ETF, но есть отдельный индекс, который целенаправленно отслеживает среднюю по рынку цену акций, которые владеют или занимаются эксплуатацией недвижимости. Это Vanguard REIT, и он следует за MSCI US REIT, что направлен на оценку показателей более 100 холдингов, что выбраны по акциям с большой и средней капитализацией. По сути, это покупка «фонда фондов».

ПИФ — аналог REIT

ПИФ — знакомый инструмент российским инвесторам, который можно прикупить благодаря отдельным компаниям, или специализированным банкам, как Тинькофф. В сравнении с реитом (Так иногда тоже называют REIT), у него одинаковый принцип работы — инвестор покупает часть всех акций или объектов, которые входят в его состав. При этом REIT исключительно специализируется на недвижимости и в обязательном порядке имеет лицензию Комиссии по ценным бумагам США с минимальным количеством акционеров от 100 лиц.

Доходность фонда

Согласно законодательству, 90% налогооблагаемого дохода должны быть выплачены в виде дивидендов, и это, разумеется, привлекает вкладчиков. Остальные 10% идут на развитие компании. Трастовый фонд должен регулярно предоставлять публичные отчеты о работе, и инвесторы могут прочесть их, чтобы принять взвешенное решение. Прибыль постоянно изменяется с условиями рынка, котировками. Актуальный показатель смотрите прямо перед покупкой.

Риски инвестиций в REIT

Изучая, какие есть REIT-фонды в России или в Америке, где их количество намного больше, стоит помимо плюсов остановиться и на определенных рисках вложений. Среди основных можно назвать весомую чувствительность к рыночной ситуации, равным счетом, как и индекс РТС — важного показателя экономики РФ. Негатива в выборе такого инструмента прибавляют аспекты:

1. Отдавая всего 10% на развитие, существенно замедляется рост капитализации.
2. Цена на акции прямо зависит от рыночных условий.

Примеры REIT

Применяя принцип диверсификации в своем портфеле, а также непосредственно внутри этого инструмента, трастовые фонды похожи на etf фонды, список самых лучших которых для российского инвестора можно смотреть на специализированных сайтах, учитывая стартовый порог, предлагаемую доходность, срок работы. Предлагаю ближе познакомиться с подобным инструментом, но который работает (по закону не менее 75% активов) именно с недвижимостью. Для этого создала сравнительную таблицу, а поскольку инвестиции в фонд очень зависимы от рынка, для сравнения покажу, как упала прибыль с начала карантина.

REIT-фонды и их актуальные показатели

В среднем, на американском рынке более 250 подобных компаний. В итоге обозначу: для российского инвестора инструмент не сильно популярный, но он становится более востребованным в последние несколько лет. Сегодня все меньше экспертов рекомендуют инвестировать в ипотечные недвижимые трасты, поскольку из-за высокой безработицы рост просрочек сильно высокий, а значит, выплата дивидендов под большим вопросом.

Во времена рецессии 2009 года трастовые фонды недвижимости рухнули, как и сама недвижимость. В условиях сложного 2020 года наблюдается снижение объема инвестиций, поскольку компании не развиваются — не получают прибыль с аренды офисов, магазинов, реже продают квартиры, апартаменты, соответственно оборот и капитализация снижаются. При этом для инвестора работа с таким активом весьма привлекательна не только из-за доходности, но и других факторов:

1. Несколько способов стать участником фонда.
2. Лояльный старт, в некоторые рейты можно зайти от 20 долларов, хотя средняя цена 1000 долларов.
3. Гибкость — продать ценные бумаги всегда проще, чем недвижимость.
4. Вложения защищены от инфляции.
5. Надежность — фактически не было ни одного случая, когда REIT был признан банкротом.

По надежности они сравниваются с американскими государственными облигациями. Для работы с инструментом обязательно нужно заключить договор с иностранным брокером, а если работаете с отечественными, тогда рекомендую прочесть материал о том, что такое НАУФОР, и как эта организация справляется со своей функцией саморегулирования, что размещен на www.gq-blog.com.

Подведу итоговую черту этого материала: трастовый фонд недвижимости, возникший в США, постепенно перешел в экономики других стран. В нем есть некоторые рискованные моменты, но в целом плюсы преобладают. Остается традиционно пожелать всем, кто работает или только думает работать с этим направлением, успешного выбора и высокой дивидендной доходности.

Фонды недвижимости

Фонды недвижимости – это такие финансовые площадки на которых основной разменной монетой является недвижимость. Инвестиции в недвижимость всегда были прибыльным вариантом. Ежегодно совершаются сделки связанные с недвижимостью стоимостью в миллиарды долларов. Первые фонды недвижимости появились в 19-м веке в США. С середины прошлого века инвестиционные фонды недвижимости (Инвестиционные трасты Недвижимости, REIT) начинают простираться по всему мире.

REIT (Ипотечный инвестиционный траст, сказан как «riit») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимает здание. REIT получает доход и от роста стоимости акций, и от аренды недвижимости, в которую вложило капитал доверенное лицо. Это составляет по крайней мере 90% дохода фонда в форме дивидендов. Большая часть REIT передает 100% налогооблагаемой прибыли и таким образом избавляется от потребности заплатить налог на корпорации.

Различают три главных категории REIT: акция, ипотека и гибрид.

Акция REIT. Приблизительно 91% всех фондов недвижимости касается их. Они покупают объекты недвижимого имущества и акт в качестве управляющей компании. Главный источник дохода — арендная плата от съема объектов, принадлежащих им. Основное различие акции REIT от постоянных застройщиков — это то, что фонд владеет денежными средствами и управляет недвижимым имуществом как частью портфеля, но не перепродает его после завершения конструкции.

Ипотека REIT. Они составляют 7% полного количества фондов недвижимости. Этот тип REIT специализируется на прямом кредитовании и транзакциях с ипотеками на недвижимом имуществе. Их доход состоит из процента, полученного в рамках ипотечного кредитования.

Гибридная REIT. Представляет комбинацию акции и ипотеки REIT. Гибридная REIT инвестирует активы и в недвижимое имущество, и в ипотечное кредитование. Приблизительно 1% фондов недвижимости принадлежит к этой группе.

Преимущества

Фонды недвижимости обладают преимуществами перед другими способами капиталовложений:

Ликвидность. По сравнению с оригинальной покупкой недвижимого имущества у инвестиций в акции REIT есть бесспорное преимущество — ликвидность. Владелец может не всегда быстро, и прибыльно продать дом, принадлежащий ему, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно продаются на главных обменных платформах США.

Диверсификация инвестиций. В случае набора уровня доходности, чтобы снизить риск на портфеле, необходимо обратиться к диверсификации — включение в портфель различных финансовых инструментов в целях увеличения доходности и сокращения риска. Как корреляция фондов недвижимости с другими финансовыми активами довольно низко, REIT – прекрасный инструмент для диверсификации.

Защита от инфляции. REIT обеспечивает довольно хорошую защиту против инфляции: главный источник дохода инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, приспосабливается, приняв во внимание рост уровня полной цены.

Высокая доходность. На доходности фонды недвижимости промежуточные между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательна для инвесторов высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста акции в различии, например, от банковских депозитов, когда инвестору уровень дохода известен.

Россия приняла опыт стран Запада, создав в 2003 собственный выбор такого фонда — взаимный инвестиционный фонд недвижимости, или ПИФН — оказалось, был в начале существования прибыльным выбором инвестиций. 1 января 2016 года изменения Налогового кодекса относительно деятельности фондов вступило в силу.

Чем взаимные инвестиционные фонды отличаются от REIT

В самом начале стоит уделить внимание форме бизнеса фондов недвижимости. Взаимный фонд в России представляет имущественный комплекс, созданный из денег, не будучи юридическим лицом, в отличие от инвестиционных корпораций и трастов США, управляемых советами директоров или включенными доверенными лицами. У взаимных фондов нет корпоративного статуса поэтому, они представлены управляющими компаниями: банками, страховыми компаниями, брокерами и т.д.

Согласно российскому законодательству, фонды недвижимости могут быть созданы только в форме закрытых взаимных фондов: акции в продаже только, созданного фонда, и имеет право выкупить акцию только в случае ее завершения. Это связано с тем, что первоначально закрытые инвестиционные фонды были созданы для ограниченного числа инвесторов, число которых не превысило 20 человек. В американской REIT ситуация отличается. Число участников не должно быть меньше чем 100 человек, и пять или меньше инвесторов не могут обладать больше чем 50% активов. Кроме того, REIT также является открытой.

В России максимальный срок существования закрытых инвестиционных фондов — 15 лет. REIT может функционировать в течение неограниченного промежутка времени. Многие экономисты полагают, что нет никакого смысла инвестировать инвестиции в фонд недвижимости для срока меньше чем три года из-за повторения изменений рынка.

В большей части России взаимные фонды получают прибыль от инвестиций в строительство недвижимости с последующей продажей. Доходы арендного договора незначительны — меньше чем 10-15%. Это сопоставимо с американскими трастами вкладывающими капитал в строительство только с 1986, и только при условии, что по крайней мере 75% совокупного дохода инвестиционного фонда должны быть взяты от арендной платы или процента на ипотеках.

Наши дивиденды повторно инвестируют, будет в состоянии передать деньги счету только после завершения деятельности фонда. Некоторые руководящие компании платят часть прибыли, но в меньшей пропорции, чем REIT, которая по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода должны ежегодно распределяться как дивиденды между инвесторами.

Доход инвестора

По доходности фонды недвижимости являются промежуточными между акциями крупных компаний и связей. Маленькая или середняя капитализации характерны для большинства трастов, их доходность должна сравниться с доходностью небольших или среднего размера компаний.

Инвесторы фонда недвижимости могут получить доход как в форме увеличения ценности акций, объектов недвижимости, составляющих активы фонда и в форме регулярно получаемой общей прибыли (дивиденды).

Доходность REIT зависит от таких экономических показателей как уровень безработицы, расходы домашних хозяйств, процентные ставки и т.д.

Руководящие учреждения здравоохранения фондов, обучение и другие социальные объекты меньше подвергаются влиянию кризисов, но в периоды экономического роста их доходность отстает от REIT, специализирующейся на исполнении служебных обязанностей, торговли и недвижимости.

Ипотечные инвестиционные фонды недвижимости, которые имеют больше, чем арендную плату, чувствительны к перестройкам процентной ставки, так как сохраняют ценные бумаги предоставленными ипотечными ссудами в портфелях.

Цены ипотечных ценных бумаг перемещаются в направлении, возвращении к процентным ставкам.

Если ставки растут, стоимость актива фонда (Чистые активы) падает и, в результате цена его акций (акции) падает. И наоборот, уменьшение в росте ставок стоимости актива и акции фонда. Это – одна из причин, по которым ипотечные трасты приводят к самому большому доходу в случае уменьшения в процентных ставках.

Взаимные фонды не стремятся участвовать в обменных предложениях цены.

Таким образом невозможно назвать закрытые инвестиционные фонды точной копией REIT. Фонды российских и иностранных инвестиций недвижимости не соглашаются с юридической структурной организацией, источником дохода и методом распределения прибыли.

Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США стали первым государством, правительство которого думало о преобразовании прав собственности на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны спрос на фонды недвижимости резко увеличился, и в сентябре 1960 президент Эйзенхауэр подписал “Предоставление на налогообложении инвестиционных трастов”. Это ввело специальный налоговый режим для REIT, устранив двойное налогообложение.

Сегодня, для того чтобы американская компания могла характеризоваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна соответствовать следующим требованиям Кодекса внутреннего дохода (Налоговый кодекс):

• форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
• контроль должен быть осуществлен над советом директоров или объединенными доверенными лицами;
• акции должны быть в свободном обращении;
• организация не должна представлять финансовое учреждение или страховую компанию;
• минимальное число акционеров — 100;
• по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода должны ежегодно платиться как дивиденды;
• в собственности 5 человек может быть не больше, чем 50% акций компании в течение прошлых 6 месяцев после каждого финансового года;
• по крайней мере 75% активов общего объема инвестиций должны быть приложены в объектах недвижимости;
• по крайней мере 75% совокупного дохода компании должны быть взяты от арендной платы или процента на ипотеках в рамках ипотечного кредитования;
• не больше, чем 20% активов могут состоять из акций облагаемых налогом связанных структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которого достигает 19 миллиардов долларов, и также General Growth Properties с акциями в 12 миллиардах долларов и Kimco Realty с капитализацией более чем 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, и Саймон Проперти – лидер не только в промышленности, но также и на рынке коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии есть два фонда недвижимости (G-REIT): Офис Alstria зарегистрировался в октябре 2007 и Hamborner, существующего с февраля 2010. В немецкой REIT, как и в американской, работает правило: по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода необходимо ежегодно платить как дивиденды, при этом их не оценивают как налоги с доходов корпорации. Согласно законодательству, для получения статуса капитала G-REIT организации необходимо иметь по крайней мере 15 миллионов евро.

Великобритания

В январе 2007 статус REIT был получен девятью британскими компаниями среди который — Workspace Group, British Lands и Hammerson . В Великобритании есть такие условия для получения статуса REIT:

• по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода должны ежегодно платиться как дивиденды;
• REIT может быть только закрытого типа;
• компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
• акция компании должна стоить по крайней мере 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 есть аналог REIT — взаимные инвестиционные фонды (взаимные фонды). В отличие от иностранной REIT, взаимные фонды не могут быть зарегистрированы непосредственно. Как гарант должна действовать другая фирма и платить двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

Первый вице-президент и исполнительный директор Хайнза в России, Ли Тимминс полагает, что в следующих годах там будет развито новое, более действующее законодательство для взаимных фондов.

«Есть довольно жесткие правила, но это хорошо для инвестора — генеральный директор компании RVM Capital, Вадим Корсаков. — В России проводилось много исследований, чтобы понять, готово ли она к переходу к западной модели REIT. Страна полностью удовлетворяет всем требованиям. Вопрос только, как и когда это произойдет».

Рейтинг взаимных фондов

Согласно электронному ресурсу Investf ou nds , в настоящее время в России есть 588 взаимных фондов недвижимости, из которых 27 на этапе ликвидации, и 103 — возникают или создаются, это говорит об активном развитии исследуемого рынка. Это – излишек ПИФНов, составляет приблизительно 13% их полного количества. Рассмотрев эти цифры как близкие к ежегодным, выходит что не далеким от правды является то, что из-за продолжительности формирования фонда, возможно выполнить не действительно правильную, но очень очевидную аналогию с растущим мировым населением. Таким образом, фонды недвижимости в России становятся более быстро растущими, чем население Нигера — абсолютный чемпион по естественному увеличению на 2010 согласно Мировой книге фактов — в 3 раза, США — к 24 разам, и сравнение с российским индикатором в целом неправильное: наше население уменьшается.

Рынок REIT США характеризуется меньшим числом фондов — их приблизительно триста — и их число растет более медленно. Причина — серьезные условия для формирования фонда. Однако, их полная капитализация намного выше — более чем в 60 раз. Входная плата в этом бизнесе постепенно уменьшается. Таким образом в США доля в созданном фонде может быть приобретена за 2-3 тысячи долларов, у нас еще более просто создать его: минимальная стоимость акции иногда падает до 1000 рублей.

На собственности взаимных фондов наложены налоги.

Но теперь инвестировать деньги во взаимные фонды, уже не столь прибыльно как раньше.

1 января 2011 вступили в силу изменения в главах 30 и 31 части второй из Налогового кодекса Российская Федерация. Документ обязывает управляющие компании платить налог на собственность, составляя взаимный фонд.

Прежде чем начальство управляющих компаний фонда не заплатило налог, относясь к тому, что взаимные фонды не юридические лица, поэтому, для них невозможно вычислить налоговую базу. Такая непринужденность дала строителям шанс оптимизировать налогообложение организаций переводом части активов к взаимным фондам. Поправки к налоговому кодексу положат конец этой практике. Тем не менее, есть основания полагать, что эти инновации станут причиной долгих споров между управляющими компаниями и налоговыми органами.

Вопрос в том, что главы управляющих компаний не понимают, как точно необходимо заплатить налоги и ждут из Министерства финансов объяснений по этому вопросу. Было противоречие: налоги взаимного фонда заплачены управляющей компанией из собственности, принадлежащей фонду, но в то же время компания не владеет этой собственностью.

Мы коротко рассмотрели целевой кредит: типы, достоинства и недостатки, особенности оформления, позитивные аспекты для заемщиков, целевое кредитование с участием государственных программ, вывод. Оставляйте свои комментарии или дополнения к материалу.

Источник https://www.gq-blog.com/investicii/invest/chto-takoye-reit-fondy.html

Источник https://biznes-prost.ru/fondy-nedvizhimosti.html

Источник

Источник