Что такое ипотечный фонд?

Ипотечный фонд, также называемый фондом ипотечного кредитования, создается с целью обеспечить своих пайщиков недвижимостью. Причем речь тут может идти как о кредитовании с целью покупки готового жилья, как в случае обычной ипотеки через банк, так и об оказании помощи при самостоятельной постройке дома.

Ипотечные и инвестиционные фонды

Поскольку при работе с недвижимостью могут преследоваться две различные цели:

1) получение физического объекта

2) получение дохода с него

то не следует путать ипотечные фонды с их аналогами в России и в мире. В России имеется довольно большое число паевых фондов недвижимости, которые ставят своей целью лишь получение дохода: либо при помощи арендных платежей, либо от перепродажи строящейся или вторичной недвижимости по более высокой цене. Порог входа на стадии формирования от сотен тысяч рублей.

Недостатком российских ПИФ является их закрытость и неликвидность: многие доступны только для квалифицированных инвесторов, деньги замораживаются на весь срок существования фонда. В мире, в частности в США, это проблема решена при помощи создании трастов недвижимости, так называемых REITs.

Эти фонды открыто торгуются на зарубежных биржах как обычные акции, причем каждый траст обычно насчитывает множество объектов разного типа — коммерческая, жилая и другие типы недвижимости. Инвестору выплачивается доход от их аренды. Однако есть и небольшое число ипотечных REITs, кредитующих покупателей недвижимости и распределяющих ипотечные выплаты.

Кроме того, помощью с получением готовой недвижимости по аналогии с ипотечными фондами в США активно занимаются кредитные учреждения, выдающие ипотечные займы до 200 тысяч $ под залог приобретаемого покупателем объекта. Таким образом приобретается более чем две трети американского жилья.

В целом такая схема похожа на российский вариант банковской ипотеки, хотя процентная ставка по кредиту может быть как фиксированной, так и плавающей (fixed- и adjustable-rate mortgage). Так как в России последних лет ставка по ипотеке падала, то более ранние заемщики с фиксированной ставкой оказались на сегодня в менее выгодном положении.

Виды ипотечных фондов и схема работы

Посмотрим теперь подробнее на российские ипотечные фонды. Широкая возможность их деятельности появилась примерно в 2011 году, но первые фонды такого рода (ЮГРА Ипотечный фонд, Городская Ипотека) были известны уже с 2005 года. Стимулом создания таких организаций стало новое законодательство, благодаря которому осуществлялось правовое регламентирование как состава, так и структуры активов фондов. Их актуальный список можно найти на сайте investfuture:

На сегодня насчитывается около 40 фондов ипотечного кредитования, причем под недвижимостью может пониматься не только жилой объект, но и земля. Как и в обычном инвестиционном фонде, здесь присутствует управляющая компания, однако ее функция носит вспомогательный характер и структуру можно считать объединением капиталов инвесторов, которые и управляют фондом. Цель здесь та же, что и в случае жилищного кооператива — приобретение жилья. Есть три главных вида ипотечных фондов:

1. Выдающие ипотечные кредиты . Фактически такие фонды перенимают роль банков, однако в отличие от них могут предлагать пониженную ставку и реализовывать программы по льготной ипотеке для соответствующей категории граждан (молодые семьи, военные). Квартиры при этом могут быть как новые, так и купленные на вторичном рынке;
2. Кредитующие строительство жилья . Здесь фонды выдают кредиты на постройку собственной недвижимости и могут принимать участие в самом процессе строительства;
3. Созданные застройщиками . Поскольку процесс строительства и последующей продажи жилья часто предполагает взаимодействие как застройщика, так и покупателя с банками, то созданный застройщиком ипотечный фонд это возможность продажи построенного им жилья напрямую, без переплаты покупателем посредникам

На практике все государственные программы финансирования из первого пункта («молодежка», военные и ученые проекты) воплощаются не спеша, тогда как ипотечные фонды участвуют в ускорении этих процессов. Помимо этого, они реализуют и проекты строительства социального жилья.

В наиболее распространенном случае фонды (их учредители) выкупают ипотечные закладные у банков и вносят собственные средства. Для банка выгода в том, что он получает быструю ликвидность — т.е. наличные деньги, которые можно использовать для нового кредитования. Для фонда выгода в том, что закладные достаются ему дешевле, чем вся сумма вместе с процентами, которую должен получить банк при погашении ипотеки.

Описанная выше схема дает возможность льготного кредитования участников ипотечного фонда. Однако благотворительности тут нет: как и в случае с банком, невозможность рассчитаться за недвижимость ведет к тому, что она вернется в собственность УК. Таким образом может возникать дополнительный доход, который делится в зависимости от доли пайщика в фонде ипотечного кредитования. Часто в фонде присутствует крупный инвестор, поскольку выкуп закладных у банка требует серьезной суммы и кооперации множества участников со средним доходом.

Схемы выплаты прибыли

В отношении распределения прибыли можно выделить три схемы:

1. Первая схема обеспечивает получение дольщиками полной суммы платежей, которые поступают в соответствии с закладными
2. В соответствии со второй схемой все получаемые по закладным платежам средства распределяются на две части: проценты по кредитам выплачиваются дольщикам в виде промежуточных дивидендов, а на вторую часть суммы фонд закупает новые объекты
3. Третья схема предполагает полное отсутствие выплат в качестве промежуточного дохода, а все средства фонд реинвестирует в новые проекты и закладные.

На данный момент подавляющее большинство отечественных ипотечных закрытых паевых фондов применяют в своей деятельности исключительно вторую схему, хотя такой подход имеет и свои недостатки. Прежде всего это связано с риском снижения доходности, обусловленным снижением процентных ставок по ипотеке.

Преимущества ипотечных фондов

• Покупка недвижимости с меньшей переплатой
• Иногда более льготные условия при просрочке взноса, но не всегда
• Вариант прямого взаимодействия с застройщиком
• Инвесторы фонда имеют страховку от невыплат заемщика
• Развитие рынка недвижимости в целом

Недостатки ипотечных фондов

• Малая распространенность в России
• Это закрытая структура, доступная не каждому заемщику. Заявку могут рассматривать несколько месяцев
• Малый выбор доступного жилья
• Возможно ухудшение условий при смене УК или закрытии фонда
• Конкуренция со стороны жилищных кооперативов

Ипотечные фонды для инвесторов?

Хотя фонды ипотечного кредитования имеют целью обеспечить своих заемщиков жильем, выдавая кредиты, они также могут привлекать средства сторонних инвесторов для кредитования новых пайщиков. Их вклады будут обеспечены закладными, что снижает риски потери средств, а управляющая компания возьмет свой процент за обслуживание. Однако порог входа сюда часто свыше 1 млн. рублей, деньги неликвидны, а отчетность о деятельности фонда скорее всего будет недостаточно подробной, как и в большинстве закрытых структур.

Помимо этого, меньшая переплата для будущего собственника жилья это меньшая доходность для инвестора. Для уточнения условий нужно найти контактные данные фонда и выяснить, требуются ли ему инвесторы, какой порог входа и текущая доходность.

Однако если ваша задача заработать на инвестициях в недвижимость, то в первую очередь стоит смотреть в сторону описанных в начале статьи REITs или на фонды ипотечных облигаций, паи которых доступны от нескольких десятков долларов. Если же вы хотите приобрести какой-то жилой объект, то ипотечные фонды в вашем регионе это один из вариантов, который не стоит недооценивать.

Чем отличается инвестирование в ПИФы от вложений в НПФ

Тенденция инвестировать накопленные средства с перспективой роста капитала коснулась даже тех слоев населения, которые не обладают достаточно внушительными объемами денег. На фоне роста инвестиционного интереса в финансовой российской структуре стали образовываться объединения, дающие перспективу вкладывать деньги даже в небольшой сумме. Вероятно, некоторых потенциальных вкладчиков могут интересовать отличия этих структур, гарантии стабильности вложений в таких учреждениях и степень доходности.

Для представителей среднего класса имеет смысл рассматривать возможность инвестировать в ПИФы или вложить деньги в НПФ.

Общие характеристики паевых и пенсионных фондов

В обоих случаях целью вложений ставится доступность инвестирования в те инструменты, которые в одиночку приобретать недоступно. При коллективном инвестировании становится доступной покупка многих фондовых инструментов.

И негосударственные пенсионные фонды, и паевые инвестиционные фонды ориентированы в своей деятельности именно на такой метод инвестирования – суммарный объем денежных средств всех вкладчиков позволяет делать выгодные вложения в:

При этом в обеих структурах существует доступная для инвестирования классификация по форме собственности эмитентов и их отраслях деятельности:

1. Государственная казна, обеспечивающая выпуск и последующий выкуп облигаций государственного займа

2. Эмитенты государственной формы собственности, торгующие свои акции на отечественном фондовом рынке

3. Коммерческие организации, имеющий статус открытых акционерных обществ, предлагающих для инвестирования миноритарные, контрольные и блокирующие пакеты акций

4. Муниципальные и федеральные структуры, производящие выпуск ценных бумаг с долговыми обязательствами

5. Депозитные программы банковских учреждений

6. Облигации корпоративных объединений, являющихся субъектами РФ

7. Кредитные счета в учреждениях кредитной финансовой структуры

Общими для НПФ и паевых фондов признаками является период инвестирования в отдельных случаях. При вложении в одну их таких структур вкладчик имеет возможность получать доход в краткосрочной перспективе. Однако эта тенденция не есть обязательной и решение о выплате дивидендов или погашении акций и паев принимается советом директоров, акционеров, собранием вкладчиков.

А вот в отношении доходности и пенсионные фонды и ПИФы во многом схожи между собой – средняя доходность в обоих случаях может достигать 28-35,0 процентов годовых. Но и тут есть оговорка, что подобный уровень рентабельности инвестиций возможен только в случае повышенной волатильности фондового рынка, а также во времена нестабильности в экономике, отличающейся динамичностью котировок.

И еще один общий признак обеих структур инвестирования – порядок выплаты. Это обстоятельство регламентируется все теми же внутренними контролирующими органами, руководящим советом и общим собранием вкладчиков. Несмотря на разницу в общей концепции инвестирования и применяемых стратегиях и в НПФ, и в ПИФах допускается как одноразовая выплата заработанных процентов в конце инвестиционного периода, так и регулярное погашение инвестиционных инструментов с поквартальной или ежемесячной выплатой процентов вкладчикам.

Что же выгоднее – НПФ или паевые фонды?

Выяснять обстоятельства, связанные со степенью доходности, надо начинать с принципов инвестирования в обеих структурах и определением конечных целей.

В негосударственных пенсионных фондах, являющихся альтернативой пенсионному фонду России, главной целью является возможность открыть накопительную пенсию задолго до наступления пенсионного возраста.

Паевые фонды ставят целью получение прибыли в определенных отраслях и в установленные периоды.

По срокам вложений и получения прибыли ПИФ и НПФ тоже имеют некоторые отличия:

• Паевые фонды обычно функционируют в среднесрочной перспективе, зарабатывая для своих инвесторов проценты на протяжении 5-7 лет.

• Пенсионные негосударственные фонды рассчитаны на функционирование в долгосрочной перспективе.

Цели самих инвесторов и вкладчиков обоих типов фондов тоже имеют отличия, и часто именно эти цели формируют влияющие на выбор приоритеты:

1. При инвестировании в НПФ владелец капитала ставит своей целью обеспечение достойной пенсионной суммы с учетом накопленных процентов. Такие вложения рассчитаны на то, что начнут приносить результат через несколько лет, и во все последующие годы будут являться источником регулярного пенсионного дохода.

2. Цели инвестирования в паевые инвестиционные фонды ставят либо одноразовое получение прибыли при погашении пая, либо регулярную доходность по процентам в течение периода функционирования ПИФа.

Ограничение рисков и приоритеты выбора

Даже при многих схожих признаках и параметрах инвестирования паевыми и пенсионными фондами риски для вкладчиков в них тоже могут отличаться.

Несомненно, в отношении высоких рисков лидирующую позицию занимает паевой инвестиционный фонд. Его деятельность не настолько строго регламентируется законодательными инструментами и в большинстве случаев решения по выбору направлений инвестирования, управляющих компаний принимаются самими членами этого фонда. В отличие от ПИФов, деятельность негосударственных пенсионных фондов очень жестко контролируется государственными регулирующими органами на разных уровнях. Кроме того, такой НПФ не будет допущен к проведению своей деятельности, если он не обладает достаточной страховой суммой для возможных выплат вкладчикам в случае банкротства.

Таким образом, интересы инвесторов более застрахованы от рисков именно в НПФ.

Но не всегда приоритеты владельцев денежных средств сводятся к тому, чтобы минимизировать риски, и понятие диверсификации для них значит намного меньше, что уровень доходности ПИФов. Учитывая этот приоритет, для данной категории инвесторов более приемлем вариант вложений в паи таких фондов.

Аналогично главным критерием выбора может оказаться и формирование прибыли в разных временных интервалах. Не каждый инвестора рассчитывает на получение стабильной пенсии и начисленных процентов в очень отдаленном будущем. И предпочтения таких людей сводятся к более динамичным капиталовложениям. Именно такие перспективы предлагают паевые инвестиционные фонды.

Ну и, напоследок, – каждый инвестор, независимо от выбора фонда, должен провести собственный мониторинг деятельности выбранного учреждения, и что также немаловажно – проанализировать поле его деятельности на фондовом рынке. При этом желательно учесть перспективы тех отраслей и конкретных эмитентов, в активы которых планируется коллективное инвестирование средств выбранного фонда.

Источник https://investprofit.info/mortgage-fund/

Источник https://investtalk.ru/invest/pif/chem-otlichaetsya-investirovanie-v-pify-ot-vlozhenij-v-npf

Источник

Источник