Что такое ипотечный фонд?

Ипотечный фонд, также называемый фондом ипотечного кредитования, создается с целью обеспечить своих пайщиков недвижимостью. Причем речь тут может идти как о кредитовании с целью покупки готового жилья, как в случае обычной ипотеки через банк, так и об оказании помощи при самостоятельной постройке дома.

Ипотечные и инвестиционные фонды

Поскольку при работе с недвижимостью могут преследоваться две различные цели:

1) получение физического объекта

2) получение дохода с него

то не следует путать ипотечные фонды с их аналогами в России и в мире. В России имеется довольно большое число паевых фондов недвижимости, которые ставят своей целью лишь получение дохода: либо при помощи арендных платежей, либо от перепродажи строящейся или вторичной недвижимости по более высокой цене. Порог входа на стадии формирования от сотен тысяч рублей.

Недостатком российских ПИФ является их закрытость и неликвидность: многие доступны только для квалифицированных инвесторов, деньги замораживаются на весь срок существования фонда. В мире, в частности в США, это проблема решена при помощи создании трастов недвижимости, так называемых REITs.

Эти фонды открыто торгуются на зарубежных биржах как обычные акции, причем каждый траст обычно насчитывает множество объектов разного типа — коммерческая, жилая и другие типы недвижимости. Инвестору выплачивается доход от их аренды. Однако есть и небольшое число ипотечных REITs, кредитующих покупателей недвижимости и распределяющих ипотечные выплаты.

Кроме того, помощью с получением готовой недвижимости по аналогии с ипотечными фондами в США активно занимаются кредитные учреждения, выдающие ипотечные займы до 200 тысяч $ под залог приобретаемого покупателем объекта. Таким образом приобретается более чем две трети американского жилья.

В целом такая схема похожа на российский вариант банковской ипотеки, хотя процентная ставка по кредиту может быть как фиксированной, так и плавающей (fixed- и adjustable-rate mortgage). Так как в России последних лет ставка по ипотеке падала, то более ранние заемщики с фиксированной ставкой оказались на сегодня в менее выгодном положении.

Виды ипотечных фондов и схема работы

Посмотрим теперь подробнее на российские ипотечные фонды. Широкая возможность их деятельности появилась примерно в 2011 году, но первые фонды такого рода (ЮГРА Ипотечный фонд, Городская Ипотека) были известны уже с 2005 года. Стимулом создания таких организаций стало новое законодательство, благодаря которому осуществлялось правовое регламентирование как состава, так и структуры активов фондов. Их актуальный список можно найти на сайте investfuture:

На сегодня насчитывается около 40 фондов ипотечного кредитования, причем под недвижимостью может пониматься не только жилой объект, но и земля. Как и в обычном инвестиционном фонде, здесь присутствует управляющая компания, однако ее функция носит вспомогательный характер и структуру можно считать объединением капиталов инвесторов, которые и управляют фондом. Цель здесь та же, что и в случае жилищного кооператива — приобретение жилья. Есть три главных вида ипотечных фондов:

1. Выдающие ипотечные кредиты . Фактически такие фонды перенимают роль банков, однако в отличие от них могут предлагать пониженную ставку и реализовывать программы по льготной ипотеке для соответствующей категории граждан (молодые семьи, военные). Квартиры при этом могут быть как новые, так и купленные на вторичном рынке;
2. Кредитующие строительство жилья . Здесь фонды выдают кредиты на постройку собственной недвижимости и могут принимать участие в самом процессе строительства;
3. Созданные застройщиками . Поскольку процесс строительства и последующей продажи жилья часто предполагает взаимодействие как застройщика, так и покупателя с банками, то созданный застройщиком ипотечный фонд это возможность продажи построенного им жилья напрямую, без переплаты покупателем посредникам

На практике все государственные программы финансирования из первого пункта («молодежка», военные и ученые проекты) воплощаются не спеша, тогда как ипотечные фонды участвуют в ускорении этих процессов. Помимо этого, они реализуют и проекты строительства социального жилья.

В наиболее распространенном случае фонды (их учредители) выкупают ипотечные закладные у банков и вносят собственные средства. Для банка выгода в том, что он получает быструю ликвидность — т.е. наличные деньги, которые можно использовать для нового кредитования. Для фонда выгода в том, что закладные достаются ему дешевле, чем вся сумма вместе с процентами, которую должен получить банк при погашении ипотеки.

Описанная выше схема дает возможность льготного кредитования участников ипотечного фонда. Однако благотворительности тут нет: как и в случае с банком, невозможность рассчитаться за недвижимость ведет к тому, что она вернется в собственность УК. Таким образом может возникать дополнительный доход, который делится в зависимости от доли пайщика в фонде ипотечного кредитования. Часто в фонде присутствует крупный инвестор, поскольку выкуп закладных у банка требует серьезной суммы и кооперации множества участников со средним доходом.

Схемы выплаты прибыли

В отношении распределения прибыли можно выделить три схемы:

1. Первая схема обеспечивает получение дольщиками полной суммы платежей, которые поступают в соответствии с закладными
2. В соответствии со второй схемой все получаемые по закладным платежам средства распределяются на две части: проценты по кредитам выплачиваются дольщикам в виде промежуточных дивидендов, а на вторую часть суммы фонд закупает новые объекты
3. Третья схема предполагает полное отсутствие выплат в качестве промежуточного дохода, а все средства фонд реинвестирует в новые проекты и закладные.

На данный момент подавляющее большинство отечественных ипотечных закрытых паевых фондов применяют в своей деятельности исключительно вторую схему, хотя такой подход имеет и свои недостатки. Прежде всего это связано с риском снижения доходности, обусловленным снижением процентных ставок по ипотеке.

Преимущества ипотечных фондов

• Покупка недвижимости с меньшей переплатой
• Иногда более льготные условия при просрочке взноса, но не всегда
• Вариант прямого взаимодействия с застройщиком
• Инвесторы фонда имеют страховку от невыплат заемщика
• Развитие рынка недвижимости в целом

Недостатки ипотечных фондов

• Малая распространенность в России
• Это закрытая структура, доступная не каждому заемщику. Заявку могут рассматривать несколько месяцев
• Малый выбор доступного жилья
• Возможно ухудшение условий при смене УК или закрытии фонда
• Конкуренция со стороны жилищных кооперативов

Ипотечные фонды для инвесторов?

Хотя фонды ипотечного кредитования имеют целью обеспечить своих заемщиков жильем, выдавая кредиты, они также могут привлекать средства сторонних инвесторов для кредитования новых пайщиков. Их вклады будут обеспечены закладными, что снижает риски потери средств, а управляющая компания возьмет свой процент за обслуживание. Однако порог входа сюда часто свыше 1 млн. рублей, деньги неликвидны, а отчетность о деятельности фонда скорее всего будет недостаточно подробной, как и в большинстве закрытых структур.

Помимо этого, меньшая переплата для будущего собственника жилья это меньшая доходность для инвестора. Для уточнения условий нужно найти контактные данные фонда и выяснить, требуются ли ему инвесторы, какой порог входа и текущая доходность.

Однако если ваша задача заработать на инвестициях в недвижимость, то в первую очередь стоит смотреть в сторону описанных в начале статьи REITs или на фонды ипотечных облигаций, паи которых доступны от нескольких десятков долларов. Если же вы хотите приобрести какой-то жилой объект, то ипотечные фонды в вашем регионе это один из вариантов, который не стоит недооценивать.

Что означает ВЭБ УК Расширенный в пенсионной выписке?

Пенсионные накопления более 38 миллионов россиян («молчунов») формируются в Пенсионном фонде России. И большая часть этих средств инвестируется в рамках расширенного портфеля ВЭБ.РФ. Если в вашей выписке о состоянии счета вы видите ВЭБ УК «Расширенный», то на 99 % вы – «молчун». В этой статье мы подробно разберем, что это за портфель, во что вкладываются средства из него и многое другое.

Увидели в пенсионной выписке ВЭБ УК «Расширенный» – что это такое?

С 2002 года у граждан Российской Федерации помимо государственной (страховой) пенсии формируется еще и накопительная. Со страховой частью работает только Пенсионный фонд России (ПФР), а накопительная может формироваться или в ПФР, или в негосударственном пенсионном фонде (НПФ), если вы ее туда переведете.

Подробнее о разнице между фондами читайте в статье «ПФР или НПФ: в чем разница, плюсы и минусы».

В случае если вы никаких заявлений на перевод своих накоплений не подавали, вы – «молчун». Чтобы ваши накопления сохранились и приумножились, их нужно инвестировать. ПФР по договору доверительного управления поручает эту задачу государственной управляющей компании (ГУК) ВЭБ.РФ.

У ВЭБ.РФ для этого есть два инвестиционных портфеля средств будущих пенсионеров – расширенный (в нем находятся средства подавляющего большинства клиентов) и государственных ценных бумаг.

Таким образом, пометка «ВЭБ УК «Расширенный»» в вашей пенсионной выписке говорит о том, что ваши средства инвестируются в составе самого большого на рынке портфеля накоплений.

КСТАТИ По итогам 2020 года ВЭБ.РФ увеличила накопления «молчунов» на 124,5 миллиарда рублей.

Разница между расширенным портфелем и портфелем государственных ценных бумаг

Расширенный портфель. В этом портфеле находятся средства большей части клиентов ВЭБ.РФ. Они инвестируются в российские государственные и ипотечные ценные бумаги, а также корпоративные облигации и облигации международных организаций, размещаются в депозиты и на счетах доверительного управления в рублях и валюте.

Портфель госбумаг. Эти средства инвестируются более консервативно. Они вкладываются только в государственные ценные бумаги, облигации российских эмитентов, обеспеченные государственными гарантиями, а также размещаются на счетах доверительного управления в кредитных организациях в рублях и валюте.

Как перевести средства в другой портфель?

Если вы решите перевести свою накопительную часть пенсионных сбережений из одного портфеля ВЭБ.РФ в другой, это можно сделать двумя способами. В первом случае вам нужно будет прийти в отделение ПФР и лично подать заявление о переводе, а во втором никуда ходить не надо, все можно сделать из дома. Для этого потребуется зайти в свой «Личный кабинет» на «Госуслугах» или на сайте ПФР и подать заявление онлайн. Менять один портфель ВЭБ.РФ на другой можно не чаще одного раза в год. Потеря инвестиционного дохода при этом не будет, так как страховщик остается тот же – Пенсионный фонд России.

Помимо ВЭБ.РФ у ПФР заключены доверительные договоры и с другими управляющими компаниями – частными. При желании вы можете выбрать один из портфелей таких компаний. В этом случае ПФР по-прежнему останется вашим страховщиком и будет выплачивать вам пенсию, когда придет время.

Иначе дело обстоит с негосударственными пенсионными фондами. Если вы переведете свои накопления в один из НПФ, то выбранный фонд станет вашим страховщиком и будет заниматься выплатой пенсии.

ВАЖНО Согласно закону, переводить накопления из одного фонда в другой без потери накопленных средств можно не чаще чем один раз в пять лет. Если подать заявление на перевод досрочно, вы можете лишиться довольно крупной суммы. Так, клиенты ВЭБ.РФ в 2018 году потеряли 11,4 миллиарда рублей из-за досрочного перехода в НПФ. Узнать, когда пятилетний срок наступает для вас, вы можете на сайтах «Госуслуг» или Пенсионного фонда России. Подробнее о том, как без потерь перевести средства из одного фонда в другой, читайте в статье.

Как узнать размер своих пенсионных накоплений в ВЭБ УК «Расширенный»

ГУК ВЭБ.РФ управляет накоплениями граждан, но не располагает информацией о конкретных клиентах. То есть ВЭБу неизвестно, сколько средств находится на счету того или иного гражданина, и предоставить эти данные ГУК не может. Чтобы узнать о своих пенсионных накоплениях, вам нужно или обратиться в ПФР, или запросить информацию на «Госуслугах».

Обращение в Пенсионный Фонд. Получить сведения о состоянии индивидуального лицевого счета (ИЛС) можно в отделении ПФР по месту жительства (потребуется паспорт и СНИЛС) или на официальном сайте. В последнем случае понадобится войти в свой «Личный кабинет» с помощью пароля от «Госуслуг» и заказать соответствующую выписку.

КСТАТИ Если нет возможности самостоятельно обратиться в отделение ПФР, за вас это может сделать доверенное лицо.

Обращение на портал «Госуслуг». Если вы зарегистрированы на «Госуслугах», можете бесплатно запросить информацию о состоянии своего ИЛС в несколько простых шагов. Сначала зайдите в свой «Личный кабинет», далее на страницу «Извещение о состоянии лицевого счета в ПФР» и затем – кнопка «Получить услугу». Результаты вы узнаете, как правило, в течение нескольких минут. Полученные данные можно сохранить на компьютере и в дальнейшем распечатать. Файл будет заверен Пенсионным фондом России.

Есть ли официальный сайт и «Личный кабинет» у ВЭБ УК «Расширенный»

Официального сайта и «Личного кабинета» у ВЭБ УК «Расширенный» нет. За информацией о своих накоплениях необходимо обращаться в ПФР или на «Госуслуги». Но у ГУК ВЭБ.РФ официальный сайт есть, и даже два. Первый, где вы сейчас находитесь, создан, чтобы дать людям как можно больше знаний о накоплениях, рассказать о важных вещах, которые помогут каждому разобраться в вопросах формирования пенсии. А основной сайт посвящен деятельности ВЭБ.РФ как госкорпорации: помимо функции государственной управляющей компании в сфере пенсионных накоплений ВЭБ.РФ решает множество задач по развитию экономики России. На этом общем сайте есть раздел ГУК ВЭБ.РФ, где регулярно публикуются отчеты о доходах и доходности от размещения средств пенсионных накоплений граждан.

Какая доходность у ВЭБ УК «Расширенный»?

Доходность сама по себе ни о чем не говорит, нужны понятные сравнения. Например, с уровнем инфляции за сопоставимый период. Так, в 2019 году она составила 3 %. А доходность расширенного портфеля в том же году – 8,63 %. Мы видим, что доходность на 5,63 % выше, чем инфляция, а это значит, что средства удалось не только сохранить, но и приумножить. Чем выше превышение инфляции, тем лучше. Однако не стоит судить об эффективности работы управляющей компании или пенсионного фонда по результатам одного года, лучше изучить сведения за более длительный период. Так, на нашем портале можно оценить доходность обоих портфелей ГУК ВЭБ.РФ за 10 лет в сравнении с инфляцией.

Источник https://investprofit.info/mortgage-fund/

Источник https://pensiya.veb.ru/kak-uvelichit-budushhuju-pensiju/chto-takoe-veb-uk-rasshirennyi/

Источник

Источник