Профессия – рантье. Как инвестировать в жилую недвижимость

Источник фотографии

Инвестирование в недвижимость считается одним из самых надёжных способов приумножить свои средства. Что обязательно необходимо знать тем, кто хочет разбогатеть, вкладывая средства в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость – это очень хорошая альтернатива банковским вкладам. В трудные для экономики времена, когда у банков начинаются проблемы и акции теряют в цене, именно недвижимость нередко позволяет сохранять денежные средства и продолжает приносить доход.

Как показывает практика, цены на недвижимость со временем только увеличиваются. Несмотря на то, что цены могут снижаться во времена кризисов, в долгосрочной перспективе они всё же растут. Кроме того, в России, где достаточно часто происходят пенсионные реформы, вложение пенсионных накоплений в недвижимость может помочь их не потерять и обеспечить себе достойную жизнь.

Инвестиции в недвижимость в перспективе могут позволить человеку не работать с 9 утра до 6 вечера, а жить только за счёт доходов от вложенного капитала. Такие люди называются рантье. Доходы их считаются хоть и не трудовыми, но вполне законными.

Каким образом стать рантье? Необходимо приобрести недвижимость, а для этого нужно иметь немаленький первоначальный капитал. Однако совсем не обязательно вкладывать только собственные средства. Многие инвесторы пользуются заёмными средствами, например, берут ипотечные и инвестиционные кредиты в банках или используют другие инвестиционные инструменты.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестировать средства можно в жилую недвижимость или в коммерческую. Рассмотрим более подробно первый вариант. Основные стратегии инвестирования в жилую недвижимость – это покупка жилья с целью сдачи в аренду или с целью дальнейшей перепродажи. Искать покупателей или жильцов можно как самостоятельно, так и обратившись в агентство недвижимости.

1. В первом случае сдача квартиры в аренду позволяет практически гарантированно получать дополнительный доход. Сдавать её можно посуточно или на долгий срок. Приобретать жильё для этой цели лучше либо на первичном рынке на последней стадии строительства, либо на вторичном рынке.

2. Вторая стратегия позволяет сыграть на росте цен на недвижимость и получить прибыль. Как правило, в данном случае инвесторы нередко вкладывают средства в недвижимость на начальном этапе строительства, а затем продают её, когда здание уже достроено.

По данным аналитиков рынка, стоимость недвижимости в строящихся ЖК, как правило, возрастает на 15–20% в год. Т. е. вкладывать средства в строящуюся недвижимость может быть гораздо выгоднее, чем просто положить деньги в банк. Но у данного вида инвестиций есть определённые риски, ведь объект может быть не достроен или заморожен. Поэтому если вы всё же решились вложиться в строящийся объект, нужно очень тщательно проверить историю этого объекта и собрать как можно больше сведений о застройщике.

Также сыграть на цене можно, если есть возможность купить на вторичном рынке жильё ниже рыночной стоимости. Это возможно, если продавцы квартиры стремятся продать её как можно быстрее. Например, человеку может понадобиться срочно продать жильё из-за переезда в другой город или страну. Также разведённые супруги нередко хотят поскорее поделить нажитое имущество, и в данном случае у них можно получить скидку.

Как определить ликвидность недвижимости

Известно, что выгоднее всего инвестировать в ликвидную недвижимость.

– Ликвидность – это то, в какой срок ты можешь обратить свой актив в деньги, – отмечает директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.

Соответственно, ликвидная недвижимость – это такая недвижимость, которую можно быстро и выгодно продать.

Ликвидность недвижимости зависит от таких факторов, как адекватная цена, удобное расположение, репутация застройщика, состояние здания, хорошая инфраструктура и транспортная доступность и, конечно, динамика спроса и предложения на подобную недвижимость.

На ликвидность жилой недвижимости влияют и некоторые другие факторы, такие как этажность и внешняя привлекательность дома, планировка квартиры, наличие поблизости магазинов, школ, детских садов, аптек и поликлиник, экологическая ситуация в районе. Так, квартиры на первом и последнем этажах продать сложнее. Не очень легко продать и жильё с нестандартной планировкой. Квартира в районе с хорошей инфраструктурой также быстрее найдёт своего покупателя. Эти же факторы влияют и на привлекательность жилья для арендаторов.

Кроме того, для покупателей жилья в Москве часто очень важно наличие метро недалеко от дома. Доход инвестору может принести покупка квартиры в районе, где в скором времени появится метро. Как правило, перед открытием новой станции цены на жильё в домах, расположенных от неё в пешей доступности, существенно увеличиваются.

Таким образом, прежде чем вкладывать свои кровно заработанные деньги в недвижимость, стоит хорошо изучить все возможные варианты, чтобы выбрать наиболее ликвидный и привлекательный объект для вложения своих средств. Опытные инвесторы советуют заранее просчитать, в какие сроки могут окупиться ваши вложения. По их мнению, лучше всего вкладываться в недвижимость, срок окупаемости которой будет не более 8–12 лет. Однако для расчёта окупаемости критически важно понять, в какую недвижимость вы собираетесь вкладывать свои средства, и какую стратегию выберете.

Жильё эконом-класса и комфорт-класса

Наиболее доступной для мелких инвесторов является жилая недвижимость эконом-класса и комфорт-класса. Спрос на подобное жильё традиционно остаётся очень высоким, поэтому продать или сдать в аренду такую квартиру довольно просто.

Доход от вложений в такую недвижимость может быть не очень велик по сравнению с доходностью других категорий недвижимости, если только вы не покупаете сразу несколько недорогих квартир. Однако этот рынок очень активный.

Если вы решили инвестировать средства в подобное жильё, опытные инвесторы советуют покупать однокомнатные или двухкомнатные квартиры минимальной площади со стандартной планировкой, поскольку они являются наиболее востребованными. По данным аналитиков рынка, в 2013 году средняя цена однокомнатной квартиры составляла 6 миллионов рублей. В такой квартире перед продажей или сдачей в аренду можно сделать косметический ремонт. По мнению риелторов, более дорогой ремонт делать не стоит, поскольку он не окупится.

Элитная недвижимость и бизнес-класс

Инвестирование в элитную недвижимость и недвижимость бизнес-класса имеет свои особенности. Такая недвижимость способна приносить более серьёзный доход, чем доступное жильё, но чтобы вкладывать в неё средства, нужно изначально обладать определённым капиталом. По данным экспертов компании «Метриум Групп», в прошлом году элитную однокомнатную квартиру можно было приобрести за 25 миллионов рублей и к концу года продать на 5 миллионов рублей дороже, то есть часть проектов в этом сегменте рынка показали доходность, равную 20%.

Однако аналитики отмечают, что всё-таки спрос на подобное жильё достаточно ограничен, а на рынке отмечается очень высокая конкуренция, поэтому часто заранее неизвестно, сколько времени потребуется инвестору, чтобы перепродать элитную квартиру или жильё бизнес-класса. Некоторые инвесторы тратят год и более на то, чтобы найти покупателя.

Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Москве

При инвестировании средств в недвижимость очень важно учитывать и текущую ситуацию на рынке. В последнее время на рынке Московского региона наблюдалась стагнация. По информации многих экспертов, в 2013 году цены на недвижимость серьёзно не увеличились, рост происходил в пределах инфляции, хотя отдельные инвестиционно привлекательные проекты за год показали увеличение доходности на 20%.

В январе эксперты говорили, что в новом году будут продолжаться те же тенденции, однако недавно ситуация начала меняться. Сейчас из-за начавшейся кампании по отзыву лицензий у банков и ослабления курса рубля по отношению к мировым валютам спрос на жильё уже немного увеличился. Это отмечают и руководители агентств недвижимости, и девелоперы.

В то же время, если спрос будет ажиотажным, существует вероятность того, что девелоперы поднимут цены, ведь увеличить объёмы предложения в короткие сроки они всё равно не смогут – такова специфика рынка недвижимости.

Инвестиции в недвижимость для начинающих: как заработать и не проиграть?

Инвестирование в недвижимость – капиталовложение в строящийся или завершенный объект с целью получения дохода. Это один из самых старых и надежных способов получения прибыли или увеличения капитала.

Существует 2 способа получить доход от инвестиции в недвижимость.

1. Сдача в аренду — это долговременная инвестиция
2. Перепродажа – это быстрая инвестиция.

Выбирая способ инвестирования и объект, можно заранее просчитать сумму дохода. Покупка недвижимости в стадии строительства уже является инвестицией. Поскольку приобретается не квартира, а доля в строительстве по цене ниже рыночной. Значит, покупатель зарабатывает или же экономит деньги, так как разница в цене между готовой и строящейся квартирой составляет от 10-40%. Сроки инвестиции выбирают исходя из финансовых возможностей, потому что долгосрочный вклад требует больших дополнительных затрат. А также важно наличие свободного времени, связей (ремонтники, агенты) и понимания рынка недвижимости. Далее, в зависимости от целей и возможностей, выбирается способ капиталовложения. И можно приступить к поиску объекта.

Виды объектов недвижимости для инвестиции

Недвижимость — товар, который всегда востребован покупателями. Деньги, акции, биткоины подвержены инфляции и обесцениванию по ряду неоднозначных причин, а недвижимость это одно из самых надежных и долгосрочных вложений проверенных временем. Кстати, Тамир Шапир и Дональд Трамп свои миллиарды заработали именно на инвестировании в недвижимость. Рассмотрим самые популярные проекты капиталовложения.

Новостройка

Быстрое и весьма прибыльное вливание наличности. Покупая квартиру у застройщика или от подрядчика, важно заранее просчитать доходность проекта. Собрать и изучить информацию об объекте и застройщике, сравнить цены в районе и.т.д. Доход зависит от района, расположения (этаж или вид), количества одинаковых планировок, вида из окон или оригинальности проекта.

Проверенные и надежные строительные компании в день открытия продаж ЖК собирают очередь из инвесторов и покупателей. Люди уже знакомы с другими проектами застройщика, что дает возможность без проблем рассчитать свою прибыль.

Неопытный инвестор-любитель может столкнутся с трудностью взять неходовой этаж или не угадать с видом из окна.

Например: новичок-инвестор купил квартиру на котловане в центре Краснодара, в доме бизнес-класса. Ожидаемая прибыль до 40% за 1,5 года (средняя продолжительность строительства). Был выбран средний этаж и вид из окон на центр города. Внимание! Недвижимость в центре в элитном доме (дорого даже в стройке), дом состоит на 80% из однокомнатных квартир и перед домом стоит муниципальное здание. В итоге: Дом построен, а вид из окон на стену старого здания. Большая конкуренция в реализации объекта из-за соседей-инвесторов и остатка товара у застройщика. Квартира-инвестиция продавалась больше года, что повлекло дополнительные расходы на коммунальные платежи. Прибыль от вложений за 2,5 года составила около 12% , а вклад в банке мог бы принести больше денег где-то от 15 % (при ставке в 7,5% в год).

Вторичная недвижимость

Это один из самых простых и проверенных вариантов инвестиции. Во-первых, не нужно переживать из-за сроков сдачи и надежности застройщика, т.к. можно сразу оценить жилье. Во-вторых, не нужны глубокие знания рынка недвижимости. Из минусов — это затратность (оформление, ремонт, налоги) и трудоемкость (косметический ремонт, покупка мебели и техники, поиск и работа с арендаторами).

Вторичное жилье для сдачи в аренду или с целью перепродажи должно быть по цене ниже рыночной (дешевле аналогов в районе). А при покупке в ипотеку должен быть, низкий процент износа жилья.

Для того чтобы найти объект по “вкусной” цене нужно быть “везунчиком” или же постоянно мониторить и изучать рынок.

Дело это трудоемкое и забирает много времени, поэтому к работе часто привлекаются риелторы. Местоположение квартиры, этажность, площадь и инфраструктура играют большую роль в прибыльности капиталовложения. Инвестируют в недвижимость, расположенную в спальных районах или же рядом с социально-важными объектами (вуз, больницы, бизнес-центры). Такая инвестиция требует вливания средств на косметический ремонт, оформление интерьера, замену мебели или покупку техники. Расходы зависят от цели приобретения недвижимости.

Сдача квартиры в аренду — один из самых частых способов инвестирования на вторичном (бу) рынке недвижимости.

Некоторые риелторы быстро выкупают “горящие” варианты (по очень низкой цене), делают минимальный ремонт, оценивают конкурентные предложения и устанавливают цену.

Например: инвестор занимается хрущевками. Покупая 1 комнатную квартиру (пусть даже в не очень хорошем состоянии) за 1 450 000 рублей, при рыночной цене 1 650 000 рублей, на косметический ремонт уходит около 100 000 рублей (замена окон, услуги клининговой компании, замена мебели на кухне, оформление документов и.т.д). Продать можно через 1-2 месяца за 1 700 000 рублей.

В итоге! За 2 месяца инвестиция принесла 150 000 рублей или 10% прибыли. Для сравнения: вложение этой же суммы в банк дает около 8 % годовых.

Вариантов инвестиций и схем может быть множество. Но только без знаний и понимания рынка вторичной недвижимости или же надежного и проверенного посредника, риски высокие, а прибыль минимальна.

Коммерческие помещения, как вариант инвестиции в недвижимость

Вложение денег в торговые помещения — это прибыльный бизнес, но довольно специфический и требующий многих знаний, особенностей рынка недвижимости и законов РФ. Покупка коммерческого помещения в стройке или же как готовый бизнес, требует больших затрат, чем жилая недвижимость. Более 80% строительных компаний 1-ый или цокольный этаж оформляют и продают со статусом “для коммерческой деятельности”. Прибыль будет зависеть от количества конкурентов, расположения (района), отдельного входа или же площади.

Какой доход можно получить от перепродажи квартиры в новостройке?

Быстрая инвестиция

Например: Самостоятельно или с помощью специалиста вы выбрали студию в стройке, учли рентабельность, конкуренцию и посчитали приблизительную выгоду. Пусть студия стоит 850 тысяч рублей, до конца строительства 10 месяцев (стройка движется и застройщик надежный). Цена квадратного метра в стройке 32 тысячи рублей, в соседних домах аналогичная готовая студия стоит 38 тысяч рублей за кв.м, т.е. к моменту окончания строительства вы сможете продать квартиру и заработать на разнице в цене. Площадь студии 27 кв.м. Считаем:

27 кв.м. * 38000 р. = 1 026 000 р. — 850 000 р. = 176 000 рублей прибыли менее чем за год.

Инвестиция в недвижимость принесла 20% прибыли. Банки не предложат вам подобную процентную ставку.

Формула упрощенная и есть множество факторов и особенностей, которые необходимо учесть при выборе инвестиции, чтобы не уйти в минус или не стать дольщиком-ждуном.

Доход от долговременной инвестиции в недвижимость

Пример. Рассмотрим ту же студию 27 кв.м. Приобретается жилье с целью получения постоянного дохода. Кстати, вариант интересен для покупки в ипотеку, т.к. арендная плата может покрывать, полностью или частично, ежемесячные ипотечные выплаты. Ремонт можно сделать своими руками или доверить специалистам. Стоимость ремонта начинается от 5000 за кв.м. (бюджетный вариант), т.е.

5000 рублей * 27 кв.м. = 135 000 рублей (ремонт)

Купить мебели и технику можно на интернет барахолках (Авито, Юла), в сетевых магазинах или же предоставить собственное бу имущество. На обустройство потребуется около 65 000 рублей., т.к. это маленькая студия и затраты минимальны (кухонный гарнитур, стулья, кровать или диван, шкаф, стол, стиральная машина и холодильник).

135000 рублей (ремонт) + 65000 рублей (интерьер и техника) = 200000 рублей — это сумма дополнительных вложений.

После ремонта стоимость квартиры естественно увеличивается.

Без ремонта цена была 38 000 рублей кв.м. (1026000 рублей), а с ремонтом повышается 40 000 — 45 000 рублей за кв.м. (1 100 000 или 1 250 000). В среднем в Краснодаре цена аренды за студию 10 000 рублей. Считаем прибыль за 1 год,

12 месяцев * 10000 рублей (аренда) = 120 000 рублей, а за 10 лет = 1 200 000, т.е. объект себя полностью окупит.

*Схема и процесс идеализированы, ведь за 10 лет придется еще раз сделать или обновить ремонт, может сломаться подержанная техника, да и простой (периоды в поиске арендаторов) обязательно будет. Но, конечно, квартиру всегда можно продать и вернуть свои деньги сразу.

Что важно запомнить

1. Минимальные инвестиции в недвижимость часто = минимальной прибыли

Инвесторы-новички из-за страха или неуверенности выбирают самые дешевые объекты. В итоге, инвесторы получают минимальный доход или же становятся участником союза обманутых дольщиков. Низкая стоимость, часто имеет подвох или же ряд особенностей.

2. Район определяет цену

Местоположение объекта инвестирования влияет на его привлекательность. Дому не обязательно находиться в центре города, в окружении школ и садиков. На рост цены или востребованность может повлиять строительство рядом торгового центра, спортивного комплекса, стадиона, больницы и.т.д.

• Допустим, строится новый ЖК в бывшей промзоне расположенной рядом с общественным транспортом и доступна инфраструктура спального района. Это интересно!
• Жилой комплекс строится в зеленом “перспективном районе, в окружении однотипной бюджетной застройки. Новая строительная компания “Как-тоСтрой” по цене ниже приличия. Не интересно, как аренда или перепродажа из-за высокой конкуренции по-соседству. Еще и подозрительно из-за низкой цены и малоизвестности застройщика.

3. Тип и метраж жилья

Эти показатели имеют большое значение для скорости перепродажи или востребованности аренды.

• Однокомнатная квартира от 40 кв.м. в доме комфорт-класса — распространенный и ходовой товар. Если есть ремонт от застройщика, то это еще один плюс.
• Студии, как правило, не рентабельны (высокая цена за кв.м. и низкая востребованность), исключение это близость вуза, торгового центра и ограниченное количество таких планировок. Например. Если из 100 квартир 60 студии — инвестора ждет фиаско!
• Двух и трехкомнатные квартиры редко окупают себя. Они интересны в том случае, если их мало. Например. Есть ЖК, где из 250 квартир только 10 3‑комнатных, в этом случае можно получить высокий доход.

Как выгодно купить недвижимость для инвестирования?

Капиталовложение в недвижимость — это прозрачный и доходный бизнес. Существует множество особенностей, формирующих стоимость и востребованность жилья. Учитывая цены конкурентов, репутацию строительной компании и расположение объекта, можно сделать анализ прибыли. Есть множество примеров, когда инвестиция не окупилась и принесла дополнительные заботы из-за неправильного выбора объекта, этажа или площади. Не работая в сфере недвижимости сложно следить за актуальной информацией об изменениях в законодательстве, инфраструктуре, ценах конкурентов, предложений подрядчиков и проблемам строительной компании.

Специалисты независимого портала новостроек Краснодара 23Квартиры.ру помогут проанализировать рынок новостроек и выбрать лучшие предложения от застройщиков и подрядчиков. С помощью квалифицированных профессионалов можно сэкономить деньги и комфортно (в том числе онлайн) забронировать и приобрести квартиру. Ипотечный менеджер поможет подать заявления более чем в 10 банков и открыть ипотеку. Оставьте заявку на сайте, мы свяжемся с вами, поможем выбрать объект для инвестирования и сопроводим на всех этапах сделки. Услуги портала бесплатные.

Источник https://news.ners.ru/professiya-rante-kak-investirovat-v-zhiluyu-nedvizhimost.html

Источник https://23kvartiri.ru/investicii-v-nedvizhimost-dlya-nachinayushhix-kak-zarabotat-i-ne-proigrat/

Источник

Источник