Почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость

Один из самых спорных вопросов среди инвесторов – стоит ли инвестировать в недвижимость. От «Надо брать ипотеку, потому что дешево!» и «Без квартиры ты никто!» до целого портфеля квартир и коммерческой недвижимости – все варианты и расчеты встречаются.

Данный вопрос имеет несколько моментов, которые стоит разделять и в итоге сводятся к ответу на вопрос, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость. Ответ на данный вопрос имеет несколько уровней, которые стоит разделять, но в итоге они сводятся к одному. Рассказываю, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость.

3 измерения

1. Историческое измерение

В отличие от многих видов инвестиций — инвестиция в недвижимость сегодня классический вариант среди прочих. Такой вариант до недавних пор был одним из самых понятных и доступных в развитых странах – оставим особую ситуацию с распределением квартир в Восточной Европе в 20-м веке за скобками. Полагаю, что еще несколько веков назад он был для многих почти единственным вариантом, в который нужно было инвестировать (свое время и энергию) – иначе жить просто было негде.

С растущим распределением задач в экономике – вопрос собственности дома или хотя бы квартиры становится менее критичным для полноценной жизни. Снимать жилье стало обычным явлением. Возрастающая миграция по рабочим и личным соображениям также означает, что жить в одном и том же месте всю свою жизнь становится не само собой разумеющимся явлением для многих. Это обстоятельство влияет на выбор: покупать или не покупать недвижимость для собственного проживания.

Это измерение вопроса, которое можно еще называть консервативным, берет свое начало в убеждениях, ценностях и реалиях старших поколений и как они организовали свою жизнь. Неудивительно, что по сей день покупка недвижимости считается самой надежной и порой понятной инвестицией. Ее обосновать среди родственников или разъяснять друзьям не приходится. С этим можно согласиться или нет – это дела вкуса, а не экономического расчета.

2. Психологическая составляющая

Квартиру или дом можно потрогать, там можно сделать ремонт под собственный вкус. С ним можно делать все, что душа требует и на что денег хватает. Недвижимость дает чувство безопасности и обеспеченности, показывает, что собственник чего-то достиг в своей жизни. И кому не нравится быть «сам себе хозяином»? Сладость этой фразы поймет каждый арендатор, который хоть раз сталкивался с не совсем адекватными арендодателями или соседями по квартире – но от них не убежишь… Эта психологическая составляющая главная мотивация для многих (будущих) собственников недвижимости. Быть собственником – это образ жизни, который понятен (почти) всем.

Второй важный момент с психологической точки зрения – это эффект дисциплинирования будущего собственника в своем финансовом поведении. Ведь часто покупают квартиру или строят дом беря деньги в долг. И выплачивать ипотеку или кредит означает, что можно потерять все, если не вносить в банк очередной платеж на протяжении нескольких (или долгих) лет. Здесь не будем вдаваться в математические расчеты сколько придется переплачивать за 5, 10 или 20 лет ипотеки, так как это можно легко проверить – факт регулярной платы и таким образом накопления имущества – важный и правильный. Минус лишь в том, что капитал отдается банку в виде процентов – и он тоже «дядя», кто берет «плату за хату» в виде аренды.

Желание выбраться из долголетнего финансового рабства для некоторых – это вопрос дисциплины и собственного образа жизни. И то и другое требует большие усилия и вызывает уважения, но и имеет свои риски.

3. Экономическая выгода

Предыдущие два фактора часто играют решающую роль в принятии решения о покупке квартиры или дома. И фундаментальные споры порой рождаются именно при попытке обосновать это решение не выбором желаемого образа жизни, а экономическими соображениями.

С точки зрения экономической выгоды можно и нужно сравнивать инвестиции в недвижимость с другими инвестициями и их доходностью, которые доступны инвесторам сегодня. О других написано в других материалах этого блога, поэтому ограничиваюсь здесь расчётом доходности именно недвижимости с точки зрения инвестиции.

Этот вопрос должен, на мой взгляд, стоять на первом месте, когда речь идет о недвижимости для сдачи в аренду. В таком случае историческое убеждение и психологическая составляющая уходят на второй план и вопрос экономической выгоды занимает решающую позицию.

У меня есть следующие три причины, почему я на данный момент не покупаю себе квартиру или дом и они в первую очередь связаны с экономическими расчетами. Это – доходность при сдаче, развитие цены самой недвижимости (как разновидность приносящегося доход актива) и то, какие временные затраты требуются со стороны собственника-инвестора.

Доходность

1. Развитие по личному опыту

Для наглядности начну с собственного примера, из-за которого решил более детально разобрать вопрос доходности недвижимости для себя.

В июле 2010 года я снял 2-х комнатную квартиру площадью 45 кв. м. за 33.000 рублей с простым евроремонтом и старой мебелью в Москве. По тогдашнему курсу – 1 евро = 39,19 рублей – аренда равнялась 842 евро в месяц. С августа 2020 года в соседнем доме снимаю 3-х комнатную квартиру площадью 74 кв. м. за 80.000 рублей, с новой мебелью и техникой, что при курсе 1 евро = 86,41 рублей – равняется 925 евро в месяц.

Таблица 1. Аренда квартир в сравнении

Новая квартира выше по этажу и с видом, имеет вместо никакого сразу два балкона и сдается после капитального ремонта впервые. Старая квартира – с новыми окнами и такой же старой мебелью – была летом 2020 г. на рынке предложена (и, скорее всего, сдана) за 37.000 рублей/месяц, что соответствует среднерыночной цене подобных предложений судя по одному известному агрегатору аренды жилья. Можно возразить, что маленькие квартиры всегда дороже сдаются, что сейчас кризис, спрос на жилье упал и сдавать сейчас не выгодно и т. д., но для общей картины в такие дебри залезть нет особого смысла – речь здесь пойдет только об общей картине и о развитии.

Если мы берем развитие цен по сдаче старой квартиры, то выходит, что ее сегодня сдать можно вместо за 842 евро всего лишь за 428 евро в месяц – это почти половина. Доходность актива в валюте уменьшилась в двое!

Таблица 2. Сравниваем аренды 2010 и 2020

Без вложений, даже в рамках косметического ремонта, выходит, что арендная плата не только не растет, а заметно падала. Но даже после затратного капитального ремонта – от инженерных сетей через пол до кухни с ванной – сдать ее по старой цене в 842 евро или, при курсе 86,41 за 72.750 рублей, нереально.

2. Чистая доходность

Попробуем хотя бы приблизительно посчитать чистую доходность. Ведь не стоит сравнивать грязную доходность (аренда) до уплаты налогов и доходность с учётом трат, которые невозможно переложить на нанимателя, недополученной аренды при простое, накопления денежного резерва на мелкий ремонт и т.д.

Из расчётов исключаем счетчики на воду, электричество и телефон/интернет, так как они либо есть и оплачиваются нанимателями либо их нет. Также исключаем платы за консьерж и других статьей жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), которые не везде встречаются. Среди них, например, компенсации платежей должников по жилищно-коммунальным услугам (ЖКУ), когда это бремя перекладывают на остальных собственников…

Берем только следующие расходы: отопление, вывоз мусора, капитальный ремонт, текущее обслуживание, отложим 2% на мелкий ремонт, налог на имущество и НДФЛ от сдачи по найму.

Таблица 3. Чистая доходность сдачи квартиры (2 примера)

(1) Приблизительная оценка, т. к. точных данных нет
(2) Предварительный расчет налога по общей формуле

В итоге 25-30% необходимо вычесть из полученной аренды. Если у кого-то есть более точные данные или я что-то упустил – напишите в комментариях.

Если посмотреть на доходность в целом, то получается следующая картина:

Таблица 4. Чистая доходность

(1) Цифры чисто субъективные. Но чем дороже квартиры, тем ниже доходность…

Доходность в случае непрерывной сдачи квартиры колеблется с районе 3-5% годовых. Если включить в эти цифры еще простой из-за смен нанимателей, время, которое необходимо потратить на обслуживание в течение года и пр. непредвиденные расходы, то доходность еще ниже. Из-за высокой вариативности данного фактора я решил это не включить в этот – в любом случае примерный – расчет.

3. Развитие рынка недвижимости в Москве в целом

Если посмотреть на развитие цен по Москве в целом, то на портале irn.ru имеется сводная статистика. Цены в рублях развивались с 2000 по 2020 год следующим образом:

По состоянию на 12.2020

Средняя цена с 2010 по 2020 год за кв. м. от 140.000 рублей выросла до 200.000. Прирост в 60.000 рублей составляет 43%.

Посмотрим на развитие стоимости кв. м. в евро:

По состоянию 12.2020

Цена с 2010 по 2020 год за км. м. от 3.000 евро после пика в 4.200 упала до 2.100 евро – это те же самые 43%.

Выходит, что с одной стороны актив подорожал в рублях, но упал в твердой валюте. При этом имеет довольно большое колебание в цене – как в рублях, так и в валюте. Это не только сказывается на доходность, но и на цену, которую можно выручить при продаже – как в удачное, так и в неудачное время на рынке.

4. Влияние инфляции

Из личного примера, напомню, мы имеем за 10 лет рост арендной платы в рублях на 12%. Прирост при этом меньше инфляции в рублях, которая составила 71% за последние 10 лет. И любой инвестор знает, что для того, чтобы хотя бы уберечь свой капитал, нужна выйти на доходность хотя бы на уровне инфляции. Чтобы покрывать инфляцию, арендная плата в рублях с учетом инфляции должна была бы вырасти с 33.000 р., до 56.430 р./месяц.

Если посмотреть на инфляцию в Еврозоне, то она составила за последние 10 лет 13,5%. Чтобы ее отбить, аренда в евро должна была бы вырасти с 18,71 € до 21,24 € за кв. м. или до 82.575 р. (= 21,24 за кв. м в 2010 * 45 кв. м. * 86,41 курс евро в 2020).

Выходит, что сдача за меньше чем 56.430 р./месяц означает, что даже инфляция в рублях покрывается. Если сдать свыше 56.430 р./месяц но 82,575 р./месяц то хотя бы рублевая инфляция обгоняется и только если выручить 82.575 р./месяц, то была бы покрыта инфляция в твердой валюте. Понятно, что по нынешнему рынку 56.000 р./месяц или не говоря уже о 82.575 р./месяц получить невозможно.

Таблица 5. Чистая доходность с учетом инфляции

Результат после инфляции выглядит не очень.

Временные затраты

Я в свое время был управляющим многоквартирного дома, принадлежащего моей семье (не мне). С тех пор знаю, что даже если наниматели адекватные и особого простоя (незаселенности) нет, то все равно кое-какие заботы регулярно возникают – напр. подготовить документы для налоговой, договорится с риэлтором при смене нанимателей и иногда необходимо делать (мелкий) ремонт или решать общедомовые вопросы. Все это занимает время и деньги, которые влияют на доходность. Брать эти заботы на себя возможно только тогда, когда недалеко живешь либо придется за управление и нужные работы кому-то заплатить.

Приобретение недвижимости, чтобы сдавать – является активным инвестированием с некой непредсказуемостью и привязанностью к определенному месту.

Итоги

1. Диверсификация

Положить большую часть своего портфеля в один единственный актив означает ставить все на одну карту. Этот риск в моем понимании слишком большой. Или иными словами – я еще не достаточно богат, чтобы позволить себе жилье под сдачу в аренду.

2. Свобода

Если мне завтра надоедят (шумные) соседи, вид из окна, если нужна квартира побольше/поменьше или если я послезавтра уеду в другой район, город, страну – для меня это возможно без особых проблем. Собрал свои вещи и вперед. Цена свободы для меня? – бесценна!

3. Образ жизни

Единственная веская причина покупать недвижимость – это решение жить именно в собственном доме, следовать этому образу жизни. Но пока такое желание не появилось.

4. Альтернативы

Можно инвестировать в REIT (real estate investment trust) или другие фонды ценных бумаг. В таком случае недвижимостью занимаются профессионалы, которым многие услуги выгоднее покупать в связи с их объемами – ремонтировать одну квартиру на кв. м. дороже чем сделать ремонт сразу в большом количестве квартир по однотипному стандарту. Но REIT имеет особенность, что они обязаны выплатить почти все доходы в виде дивидендов и другие фонды, как правило, берут не мало за управление. Дополнительный поток денег мне не нужен на данный момент. Это ведь и логично – я же откладываю, поэтому дополнительный доход означает только больше налогов надо платить сегодня и реинвестировать вручную придется.

Через две платформы все-таки косвенно инвестирую в недвижимость. И на краудлендинговой платформе Blendnetwork* и на EstateGuru* проекты обеспечены недвижимостью и, как правило, связаны с развитием проектов в этой области. Оба варианта – маленькая доля в рисковой части портфеля. Реализуется ли предполагаемая высокая доходность в валюте в районе 8-10% годовых – посмотрим. Но вход возможен с маленькими суммами, а не «all-in» с финансовым рабством на несколько лет.

5. Доходность

И последний аргумент, почему я не покупаю квартиру для сдачи в аренду: инвестировать в актив, где непонятно, растет ли он по стоимости и где доходность падает и на данный момент меньше инфляции, меня не убеждает. У меня и фантазии не хватает, чтобы придумать сценарии, при котором цены на недвижимость в Москве падают, а доходность от сдачи в аренду вырастают…

5 способов получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость на рынке ценных бумаг

Но времена уже не те: достойного пассивного дохода на рынке недвижимости при таком отношении к делу вам нынче не видать. Когда страна переживает переходный период (как в 90е) и других вариантов инвестиций нет – может быть; когда город или район активно развивается, застраивается – возможно. Однако со временем рынок насыщается, появляется множество других предложений, развивается инфраструктура, жилой фонд устаревает и доходность падает.

При этом недвижимость действительно является одним из основополагающих классов активов, и в качественном инвестиционном портфеле какая-то её доля может быть. Это хорошо для диверсификации. Покупка недвижимости – один из способов защиты от инфляции.

Но лично я предпочитаю рынок ценных бумаг. Я здесь с 2008 года и как рыба в воде. У меня хорошее финансовое образование и опыт. Все это позволяет мне принимать взвешенные, обоснованные решения о покупке тех или иных бумаг. Напротив, одна только мысль о необходимости мотаться по всему городу (а то и по другим), смотреть объекты недвижимости, искать арендаторов, взаимодействовать с ними, периодически делать ремонт (да еще и самостоятельно – для экономии) меня удручает. Мне проще изучать финансовые отчеты эмитентов и покупать ценные бумаги на бирже.

Для вас все может быть иначе. Но есть хорошая новость: существует достаточно вариантов покупки недвижимости через рынок ценных бумаг. Как жилой, так и коммерческой. О них я и расскажу в статье.

Классические варианты инвестиций в недвижимость

Большинство людей, с которыми я общался на тему инвестиций в недвижимость, рассматривает их именно как бизнес. Например, берут квартиру в долгосрочную аренду, а сдают посуточно, или ищут сильно недооцененное жилье (когда людям нужно продать срочно по каким-то причинам). Это может быть квартира, выставленная на торги при просрочке ипотеки, или квартира с невыселенными жильцами, но с судебным решением о выселении. Такие варианты сопряжены с рисками, но люди на них зарабатывают.

Можно также вкладывать в коммерческую недвижимость (офисы, торговые и производственные помещения), землю, загородную или зарубежную недвижимость. В любом случае, заниматься этим нужно профессионально. Это постоянная работа!

Также важно помнить про неликвидность. Вы не можете быстро купить и продать объект недвижимости по нужной вам цене. Плюс здесь низкая степень диверсификации при небольшом капитале. Если у вас 10 млн. руб., в Москве и Питере вы сможете купить пару «однушек», что недостаточно для полноценной диверсификации – для этого нужно 15-20 объектов и соответственно 100-200 млн. руб. А для коммерческой недвижимости 200 млн. руб. может и на один объект не хватить. На рынке же ценных бумаг даже 10 млн. руб. достаточно для составления полноценного, хорошо диверсифицированного портфеля, притом с использованием не только российских, но и зарубежных активов.

Самостоятельные инвестиции без знания дела вряд ли дадут вам значительный доход, а профессиональные самостоятельные инвестиции в недвижимость имеют высокий порог входа – на сцену выходят коллективные инвестиции в недвижимость и секьюритизация.

Альтернативные варианты инвестиций в недвижимость

Инвестиционные трасты недвижимости

Real EstateInvestment Trust (или REIT) – это компания, которая владеет различными объектами недвижимости (апартаменты, коттеджные поселки, торговые и бизнес-центры, отели, радиовышки, центры обработки данных, складские помещения, медицинские учреждения, лесопилки, трубопроводы и т.д.) и управляет ими либо финансирует сделки с ними. Большинство REIT специализируются на одном из этих типов недвижимости и/или на одном регионе, но встречаются и те, что сочетают разные типы и местоположения.

REIT – это одна из форм коллективных инвестиций в недвижимость, позволяющая частным инвесторам получать довольно стабильный, в основном дивидендный, рентный доход на этом рынке без необходимости покупать дорогостоящие объекты и управлять ими. Доход этот, как правило, выше, чем в случае с другими инструментами, обычно используемыми для получения пассивного дохода (например, «дивидендные акции»). Однако стоит учитывать, что дивиденды REIT облагаются налогом по ставке 30% у источника выплаты, в отличие от обычных дивидендов, ставка по которым 10% для физических лиц – налоговых резидентов РФ. В некоторых зарубежных странах есть возможность покупать паи таких фондов на счетах с льготными условиями налогообложения (Roth IRA в США, TFSA и RRSP в Канаде). К сожалению, покупка REIT на ИИС не дает льгот на налог на дивиденды.

В отличие от «реальной недвижимости» паи REIT обращаются на бирже, что позволяет, имея брокерский счет, купить и продать их в любой момент времени в течение дня.

Первый тип REIT – акционерные инвестиционные трасты недвижимости. В большинстве случаев бизнес-модель REIT очень проста и понятна инвесторам: на деньги пайщиков приобретаются различные объекты недвижимости, площадь сдается в аренду, арендный денежный поток за вычетом средств, необходимых для содержания помещений в надлежащем виде, уплаты налогов и комиссий управляющей компании, распределяется инвесторам в виде дивидендов.

Американские и британские REIT по закону обязаны распределять 90% своей прибыли в виде дивидендов. И здесь есть несколько важных нюансов:

• Прибыль за отчетный период может быть больше, меньше или ее может не быть вообще. В плохие времена фонды могут сокращать или прекращать дивидендные выплаты.
• Речь идет о 90% от налогооблагаемой прибыли, которую можно уменьшить, используя правила учета. REIT делает так, чтобы оставить больше денег на реинвестиции в развитие.
• Хотя совокупный среднегодовой доход (от разницы цен покупки и продажи + дивиденды) в среднем за прошедшие 10-30 лет даже больше, чем у биржевых индексов Russell1000 и Russell2000, большая доля этого дохода приходится на дивиденды. Это затрудняет дальнейшее развитие, а значит, на сильный рост стоимости паёв рассчитывать не приходится. Поэтому в основном такие фонды подходят инвесторам, которым доход от инвестиций (периодический, пассивный) нужен уже сейчас.
• Отсутствие денег для дальнейшего развития приводит к необходимости использования заемных средств. В определенных пределах и нормальных рыночных условиях это не страшно. Но если долг чрезмерный и прибыль фонда снижается, что особенно вероятно в период рецессии, возникают риски просрочки очередных платежей. Рефинансировать кредит не всегда возможно. Фонды REIT часто привлекают финансирование путем выпуска новых паев, но, опять же, в период падения рынка желающих купить их может и не оказаться – придётся продавать паи по заниженной стоимости. В любом случае, выпуск новых паев «разбавит» доли существующих акционеров, и, если фонд не будет увеличивать сумму дивидендных выплат, размер дивидендов в расчете на одну акцию снизится.
• Если фонд не сможет погасить очередной платеж по кредиту, дело может дойти и до банкротства. В этом случае с кредиторами фонд рассчитывается в первую очередь. Снизить риски вы можете, выбирая фонды без существенной долговой нагрузки. Обращайте внимание и на специализацию фонда. Например, даже в коронавирусный карантин продуктовые магазины работали, и арендаторы худо-бедно платили за аренду. В отличие, например, от помещений под кинотеатры, фитнес-клубы и прочие организации, которые были закрыты на карантин.

Второй тип REIT – ипотечный инвестиционный траст недвижимости. Несмотря на название, фактически он как бы является банком, который специализируется на финансировании сделок с недвижимостью. На привлеченные от инвесторов средства он либо выдает ипотечные кредиты, либо выпускает или покупает ипотечные облигации. Такие фонды более доходны, чем акционерные трасты, но и риски здесь выше: одно дело покупать недвижимость в собственность и управлять ею, другое – быть посредником и получать доход лишь от разницы ставок. Такие фонды несут высокую долговую нагрузку, выпускают больше новых паев для финансирования долга и особенно чувствительны к изменениям ключевой ставки.

Есть гибридные REIT, которые совмещают в себе обе этих бизнес-модели.

REIT бывают публичными и обращающимися на бирже, публичными не обращающимися (продаются паи не через брокерский счет, а просто на сайтах, через краудфандинговые площадки) и непубличными, доступными только институциональным инвесторам.

Впервые REIT появились в США в 1960 году в результате внесенных Конгрессом в налоговое законодательство поправок, позволяющих частным инвесторам вкладывать деньги в диверсифицированные инвестиционные портфели доходной недвижимости. До этого времени подобные инвестиции были доступны только очень состоятельным людям и институциональным игрокам.

В этом же году образовалась Национальная ассоциация инвестиционных трастов Недвижимости (NAREIT), которая и по сей день играет ключевую роль в развитии индустрии. Она, в свою очередь, входит в Международный альянс секьюритизации недвижимости (REESA), членами которого также являются ассоциации из Канады, Великобритании, Европы, Японии, Австралии и других стран Азиатско-Тихоокеанского региона.

Фонды REIT есть в 39 странах мира, включая все страны «Большой семерки». Законодательство, регулирующее REIT, схоже с американским, но в разных странах находится на разных стадиях своего развития. Можно выделить три группы:

• К странам, помимо США, где законодательство развито лучше всего, можно отнести Австралию, Бельгию, Канаду, Францию, Германию, Гонконг, Японию, Нидерланды, Новую Зеландию, Сингапур и Великобританию.
• На стадии развития находятся Финляндия, Ирландия, Италия, Малайзия, Мексика, Южные Африка и Корея, Испания, Турция и ОАЭ.
• Перспективные рынки, где законодательство REIT только зарождается: Бахрейн, Бразилия, Коста-Рика, Болгария, Греция, Венгрия, Индия, Израиль, Кения, Пакистан, Филиппины, Саудовская Аравия, Тайвань, Таиланд, Вьетнам.

В России REIT нет. Для частного инвестора единственная возможность приобрести фонды в большинстве указанных выше стран – открыть зарубежный брокерский счет. Правда, некоторые REIT входят в популярный биржевой индекс S&P 500 и доступны инвесторам в том числе через Санкт-Петербургскую биржу.

На сегодняшний день только на американских биржах обращаются паи около 225 фондов REIT (большинство на NYSE – общая капитализация превышает $1 трлн.), на мировых – порядка 1500. Всего публичных REITs в США 1100. Также есть непубличные.

При выборе REIT обращайте внимание на финансовые показатели компании, а также изучайте менеджеров. Например, из чего формируется их зарплата. Если она напрямую зависит от финансовых результатов компании, скорее всего, менеджеры будут работать качественно, тщательно выбирать объекты недвижимости для инвестиций и стратегии управления ими.

Известны случаи мошенничества, когда клиентам предлагали купить паи в нигде не зарегистрированных фондах. Чтобы избежать этого, перед покупкой стоит проверить всю информацию о фонде по базе данных Комиссии по ценным бумагам и биржам США (справедливо только для американских REIT).

Существует также риск ликвидности. Особенно это актуально в кризис. Когда рынки падают, все инвесторы массово продают паи, менеджеру фонда нужно будет продавать активы в кратчайшие сроки. Продать здание больницы или бизнес-центра не так уж и просто. В этом случае управляющая компания может ввести запрет на продажу паев.

Стоит учитывать, что коронавирус привел к массовому изменению привычек людей. Многие компании осознали отсутствие необходимости в оффлайн-магазинах и офисных помещениях. Это сэкономит деньги компаниям и увеличит их прибыли, но не очень хорошо скажется на доходах инвесторов в REIT, владеющих офисами и магазинами.

Акции компаний в сфере недвижимости

Для инвестиций в недвижимость также можно использовать акции компаний, занятых в близких к ней сферах. Это не только очевидные девелоперы и застройщики, но и, к примеру, магазины строительных и отделочных материалов, мебельные магазины, клининговые компании, коммунальные службы. Таких компаний довольно много за рубежом – есть они и в России.

Перед покупкой акций отдельных компаний стоит внимательно изучить их нынешнее финансовое положение и перспективы, оценить эффективность менеджмента, рассчитать справедливую стоимость.

Ипотечные облигации и облигации компаний из сферы недвижимости

Купить чьи-либо долговые обязательства, связанные с рынком недвижимости косвенно, можно через ипотечные REITs, о которых мы уже говорили выше. Но есть способы сделать это напрямую.

Пожалуй, самый безопасный вариант – жилищные ипотечные облигации (RMBS), обеспеченные финансируемыми властями США агентствами Freddie Mac и Fannie Mae. Они представляют собой совокупность первичных ипотечных кредитов, выданных американскими банками для покупки жилья. Российским аналогом являются облигации с ипотечным покрытием, эмитированные ДОМ.РФ, Ак Барс банком, Росбанком и другими ипотечными агентами. Доходность таких бумаг чуть выше, чем у гособлигаций, а надежность – фактически государственная. Но выпускаются они обычно на длительный срок: от 10 до 30 лет. Ликвидности почти нет. Все это делает отдельные ипотечные облигации не самым популярным инструментом среди частных инвесторов.

Ипотека бывает коммерческой – коммерческими бывают и ипотечные облигации (CMBS). Принцип схожий, однако заемщиками здесь выступают не граждане, а компании, управляющие отелями, торговыми центрами, складами и другими нежилыми помещениями. Доходность таких облигаций, равно как и риски, несколько выше, чем у RMBS.

Также можно присмотреться к облигациям российских компаний, имеющих отношение к строительству жилых, физкультурно-оздоровительных или промышленных комплексов, дорог и мостов.

Ввиду того, что рынок облигаций до сих пор во многом предназначен для институциональных инвесторов, поиск информации, необходимой для оценки качества того или иного эмитента, может быть затруднен. На мой взгляд, для относительно небольших портфелей до $1 млн. выбор отдельных облигаций не стоит свеч – воспользоваться фондами облигаций проще и эффективнее.

ETF недвижимости

Exchangetradedfund или ETF – это фонд, паи которого обращаются на бирже. В состав таких фондов могут входить активы различных классов. Применительно к недвижимости это могут быть уже упомянутые выше отдельные акции и облигации, и даже паи REIT (получается как бы «фонд фондов»).

В настоящее время на американских биржах обращаются паи около 40 ETF недвижимости. В основном в их составе – паи REIT. Фонды можно сегментировать по типам недвижимости (жилая, офисная, промышленная и т.д.), рынкам (развитые и развивающиеся), регионам (Северная Америка, Европа, Китай и т.д.). Бывают ETF с плечом 1:2 или 1:3, а также инвертированные ETF недвижимости, стоимость паев которых растет на падающем рынке.

Для инвестиций в ипотечные облигации тоже есть подходящие ETF. Стоимость чистых активов самого крупного из них – iShares MBS Bond ETF (NASDAQ: MBB) на сегодняшний день составляет около $21 млн. Купонный доход составляет 2,4% в год.

ПИФы недвижимости

Еще одна форма коллективных инвестиций в недвижимость, притом куда более ранняя – паевые инвестиционные фонды.

В России они, в основном, закрытые (ЗПИФ), интервальный фонд недвижимости мне встретился лишь один. Закрытость фонда означает, что создается он надолго (обычно на максимально допустимый законом срок – 15 лет), купить паи вы сможете только при его формировании, а продать раньше положенного срока – только если найдете желающего их у вас приобрести. Управляющая компания или краудфандинговая платформа может помочь вам с поиском покупателя, но возьмет за свои труды комиссию. Также не исключено, что досрочно продать паи вы сможете только с большим дисконтом.

Объект в составе фонда (апартаменты, торговый или бизнес-центр и т.д.) может быть уже готовым, сдаваться в аренду и приносить рентный доход. Таких фондов в России на сегодняшний день около 60 и большинство предназначено для широкой публики. Альтернативный и более спекулятивный вариант с более высокой доходностью и соответствующими рисками – объект, который находится на стадии строительства или девелопмента и предназначен для последующей продажи. Таких фондов я насчитал порядка 450. К большинству из них доступ открыт лишь квалифицированным инвесторам.

Комиссия за управление активами может составлять 1 – 3% в год, причем вне зависимости от полученной прибыли. Если паи вы покупаете через агента, заплатите «надбавку». Если продаете раньше положенного срока – «скидку». Дополнительно у управляющей компании могут возникать расходы, связанные с содержанием объекта (ремонтные работы, налоги и прочее). В итоге можно рассчитывать примерно на 7 – 9% в год в рублях в виде ренты плюс возможный рост стоимости паев. ПИФы, в отличие от ETF, активно управляются хорошо образованными и опытными менеджерами, имеющими доступ к закрытой для частного инвестора информации. А значит, и высокие комиссии могут быть компенсированы дополнительным доходом.

Для среднего российского частного инвестора (от 0.5 – 1 млн. руб.) такие фонды будут интересны возможностью приобретения доли в понятном, а может, и знакомом объекте недвижимости – например, в торговом центре у московского метро или в области – и получения рентного дохода. Для более состоятельных людей закрытые ПИФы недвижимости – это еще и структурирование активов: обеспечение конфиденциальности владения, отсроченное налогообложение.

Западный аналог – real estate mutual funds. В их составе, в отличие от российских фондов, чаще находятся не отдельные объекты недвижимости, а ценные бумаги – паи REIT, акции и облигации. Купить паи mutualfund, как и у нас, можно либо напрямую в управляющей компании, либо через агента – банк, брокерскую или страховую компанию.

Что выбрать инвестору

Все мы находимся в разном финансовом положении, по-разному относимся к риску, ставим разные финансовые цели. Как специалисту по рынку ценных бумаг мне комфортно инвестировать на бирже – в том числе и в недвижимость. По моему опыту, частному инвестору с капиталом до $2-4 млн. биржевых инструментов – REIT, акций, облигаций и ETF – вполне достаточно. Более состоятельным людям будут интересны закрытые ПИФы. В первую очередь, с позиции структурирования капитала и наследственного планирования.

В инвестициях на внебиржевом рынке меня всегда настораживает непрозрачность деятельности компаний и неликвидность активов. Истории известны случаи стремительного роста инвестиционных проектов, в том числе и связанных с недвижимостью, до момента их выхода на IPO, когда при тщательной проверке документов компании службами биржи и регулятора вдруг выявлялись многочисленные финансовые трудности, о которых компания своим инвесторам предпочитала не рассказывать. Мошенничество возможно и на бирже, но ввести участников организованного рынка ценных бумаг в заблуждение все же намного труднее.

Напомню: рентный доход излюбленного объекта инвестиций большинства наших соотечественников – «однушки у метро» – составляет в среднем 4-5% в год в рублях. Качественный REIT платит 4-5% в год в долларах США. Ощутимая разница.

Во что инвестировать конкретно вам – лучше решать вместе с финансовым советником.

Источник https://smart-lab.ru/blog/670053.php

Источник https://www.finversia.ru/publication/experts/5-sposobov-poluchat-passivnyi-dokhod-ot-investitsii-v-nedvizhimost-na-rynke-tsennykh-bumag-78011

Источник

Источник